Sentencia Civil Nº 539/2014, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 215/2014 de 19 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCION NOVENA

ELCHE

Rollo de apelación nº 215/14

Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Orihuela

Autos de Juicio Verbal 1003/13

SENTENCIA Nº 539/14

Iltmos. Sres.

Presidente: D. José Manuel Valero Diez

Magistrado: D. Andrés Montalbán Avilés

Magistrado: D. José Antonio Pérez Nevot

En la Ciudad de Elche, a diecinueve de noviembre de dos mil catorce.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Verbal 1003/13, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante, Dª Daniela y Dª Ofelia , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sra de la Torre Rico y dirigida por el Letrado Sr. Martínez Gimeno, y como apelada la parte demandada, Dª Asunción y D. Tomás , representada por el Procurador Sr. Martínez Rico y dirigida por el Letrado Sr. Ramos Molina.

Antecedentes

PRIMERO.- Fallo recaído en primera instancia.

El día 21 de enero de 2014 se dictó sentencia en los autos arriba indicados cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

' Que DESESTIMANDOla demanda interpuesta por la representación procesal de Doña Daniela y Doña Ofelia frente a Doña Asunción y Don Tomás debo DECLARAR Y DECLAROla falta de condición de precaristas de los demandados, en consecuencia, no procede acceder a la pretensión de desahucio por precario ejercitada; ABSOLVIENDO a los demandados de los pedimentos formulados en su contra.

Se imponen las costas procesalesa la parte actora de este procedimiento.'

SEGUNDO.- Interposición del recurso de apelación.

Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de doña Daniela y doña Ofelia , solicitando su revocación por los siguientes motivos:

1º Vulneración de las normas sobre la prueba causante de indefensión.

2º Error en la valoración de la prueba.

TERCERO.- Oposición al recurso de apelación.

Conferido el traslado legal, la representación procesal de doña Asunción y don Tomás presentó escrito de oposición solicitando la desestimación del recurso de apelación interpuesto por los propios fundamentos de la resolución recurrida.

CUARTO.- Formación de rollo y designación de ponente.

Elevadías las actuaciones a este tribunal, se formó el Rollo nº 215/14, designándose ponente y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 6 de noviembre de 2014.

QUINTO.- Control de la actividad procedimental.

En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales, a excepción de algunos plazos procesales debido a la carga de trabajo que soporta este órgano.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Antonio Pérez Nevot.

Fundamentos

PRIMERO.- Objeto del recurso de apelación interpuesto.

La sentencia de primera instancia desestima ííntegramente la demanda interpuesta por doña Daniela y doña Ofelia contra doña Asunción y don Tomás , a quienes absuelve de la acción de desahucio por precario contra ellos entablada, con imposición de las costas a las demandantes.

Contra dicha sentencia se alzan las Sras. Ofelia Daniela solicitando su revocación por los motivos que se han resumido en el antecedente de hecho segundo, a los que nos remitimos en aras de la brevedad.

Dña. Asunción y don Tomás , demandados en la primera instancia, se oponen a la estimación del recurso interpuesto y solicitan la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Vulneración de normas procesales causantes de indefensión.

El primer motivo del recurso denuncia la infracción de los arts. 281 y ss. LEC y del art. 24 CE , en la medida en que el Juez de primera instancia denegó admitir como medio de prueba un documento de revocación de poderes presentado por la parte demandante en el acto del juicio. Tal documento fue presentado al proceso de medidías cautelares nº 1279/2013, por lo que no debe ser considerado como extemporáneo. En todo caso, concluye la apelante, se trata de un medio de prueba esencial para resolver el litigio, pues de haberse aceptado el fallo de la sentencia sería muy distinto.

Se desestima el motivo.

La prueba cuya inadmisión funda la indefensión material aducida por la recurrente ha sido denegada en esta segunda instancia en virtud de auto de 15 de mayo de 2014, resolución que ha sido consentida por la apelante al no haber sido recurrida. Es por ello que, de existir indefensión para la parte -que no la hay- se debería a su propia falta de diligencia al aceptar la denegación de medios de prueba que considera fundamentales para el recto ejercicio de su derecho de defensa.

TERCERO.- Error en la valoración de la prueba.

Señala la parte apelante que el Juez de primera instancia no ha considerado una serie de circunstancias cuya consideración debe conducir a la revocación del fallo de la sentencia. Se trata, en resumidías cuentas, de las siguientes:

1º Si el Juez a quoentiende que nos encontramos ante una cuestión compleja lo que debería haber hecho es remitir a las partes a un proceso declarativo, si bien debe tenerse en cuenta que en la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil ha desaparecido la sumariedad del proceso de desahucio por precario.

2º No se ha valorado que el contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado el día 11 de marzo de 2013 se dejó sin efecto con el documento nº 8 bis de la demanda. Tampoco se ha tenido en consideración que la apoderada de la demandante aceptó su error al celebrar un contrato de arrendamiento, para el cual no estaba facultada.

3º El contrato de compraventa es, en realidad, una promesa por la que se entrega una cantidad en concepto de arras penitenciales. El documento en que se formalizó no integra título suficiente para poseer hasta que no se pague por completo el precio, tal y como se convino en la cláusula tercera. Hasta este momento, la vivienda no puede pasar a ser propiedad de los demandados.

4º No se ha examinado el contenido del requerimiento notarial de 23 de mayo de 2013 ni la respuesta que dio al mismo el letrado de los demandados, que manifestó que el contrato de compraventa había quedado resuelto por otro de arrendamiento.

5º No consta la realización de las obras a que se refiere la contestación a la demanda pero, en todo caso, las obras no eliminan la situación de precario. Tampoco lo hacen los pagos que dicen haber realizado los demandados, que no han sido reconocidos por los demandantes.

6º Si se ha estimado la medida cautelar solicitada por los apelantes es porque peligra el objeto del proceso.

7º Se ha admitido a trámite una querella criminal contra los firmantes de la escritura de compraventa.

8º Los demandantes han tratado de regularizar la situación de los demandados ofreciéndoles toda suerte de contratos de arrendamiento, que éstos han rechazado.

9º La Sra. Asunción ha negado que la firma obrante en el documento nº 15 de la demanda sea suya, lo que demuestra que está al tanto de la situación de precario en que se encuentra.

CUARTO.- Revisión de la valoración de la prueba.

Un examen completo del conjunto de la prueba practicada pone de manifiesto los siguientes hechos, de interés para decidir:

1º El día 28 de noviembre de 2012 se firma un contrato privado de compraventa entre doña Ofelia y doña Daniela , como parte vendedora, y doña Asunción , como compradora. Por las dos primeras interviene su apoderada, doña Yolanda . En el referido contrato se acuerda la venta de una parcela con una vivienda, que consta inscrita como finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Dolores. El precio se fija en 75.000.- €, de los cuales se entregan en el acto 7.000.- €, conviniéndose que el resto (68.000.- €) se pagará en el momento en que se otorgue la escritura pública, lo que sucederá cuando la compradora obtenga el préstamo hipotecario que está tramitando (cláusula segunda).- Todos estos datos resultan de la copia del contrato presentada como documento nº 4 de la demanda (f. 38 a 41).

2º Debido a las dificultades de financiación por las que atravesaba la Sra. Asunción , con fecha de 11 de marzo de 2013 se firma un contrato de arrendamiento con opción de compra en relación a la misma vivienda a que se refiere el contrato de compraventa. Este contrato se formaliza en otro documento privado, que rubrican doña Yolanda y doña Asunción (doc. nº 7, f. 50). La primera dice actuar en nombre y representación de las propietarias.

3º Con fecha de 21 de marzo de 2013 la Sra. Yolanda y la Sra. Asunción suscriben un nuevo documento privado por el que dejan sin efecto el contrato de arrendamiento de 11 de marzo de 2013 'a fin de que siga vigente el contrato privado de compraventa (doc. 8 bis, f. 58). Este documento no ha sido impugnado por la parte demandada'.

4º El día 16 de abril de 2013, el Letrado de las demandantes, Sr. Cámara Acosta, dirige una carta a doña Asunción haciéndole saber que sus clientes han revocado el poder otorgado a la Sra. Yolanda , que en lo sucesivo deberán llevar a cabo todías las gestiones con dicho Letrado y que deben proceder a cesar en la posesión de la vivienda de las Sras. Ofelia Daniela en un plazo de dos días (f. 89). Esta misiva es entregada a doña Asunción con fecha de 17 de abril de 2013, tal y como resulta del reporte aportado como documento nº 15 de la demanda (f. 88). Merece valor probatorio pleno al no haber sido impugnado expresamente por la parte demandada ( art. 326 LEC ). El hecho de que la Sra. Asunción negara en el acto del juicio ser su firma la que obra en el indicado documento, cuando le fue exhibido, es irrelevante, pues no habiéndose impugnado en legal forma, no precisa de adveración. En todo caso, la declaración de la demandada en este particular carece de credibilidad, ya que se trata de una de las partes del proceso y no está legalmente obligada a decir verdad. Además, consta reseñado en el reporte el documento de identidad de la receptora ( NUM001 ), que coincide con el consignado en el contrato de compraventa (f. 38). Resulta increíble que el funcionario del servicio de Correos que diligenció el burofax falsificara la firma de la Sra. Asunción y, además, averiguara su número de D.N.I. para hacer más veraz la recepción.

5º A pesar de conocer la revocación del poder conferido a doña Yolanda , la demandada comparece ante Notario con la Sra. Tomás el da 14 de octubre de 2013 para otorgar escritura pública de compraventa.

6º D. Tomás y doña Asunción llevan viviendo en el inmueble litigioso desde el mes de marzo de 2013. Así se deduce de sus declaraciones en el acto del juicio. En concreto, la Sra. Asunción dijo haber entrado a vivir el día 17 de marzo de 2013 (min. 29:49), si bien con anterioridad realizó obras en la vivienda.

La STS nº 557/2013, de 19 de septiembre (rec. nº 769/2011 ) indica que 'se define el precario como 'una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho' y que 'el hecho de pagar merced que excluya la condición de precarista no está constituido por la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que ha de ser esa entrega por cuenta propia y a título de merced o de alquiler por el arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga ... ' ( SSTS 30 de octubre 1986 ; 31 de enero 1995 ) ( STS 6-11-2008, rec. 2653 de 2002 ).

En el caso de autos el título que invocan los demandados para enervar la acción de desahucio por precario es el contrato de compraventa celebrado entre ambas partes. El Juez de primera instancia lo entiende así y añade que dado que los demandados han tomado posesión de la vivienda y han llevado a cabo obras en la misma, se ha producido la transmisión del dominio, razón por la cual desestima íntegramente la demanda. Razona también que todas las cuestiones relativas a la validez de los contratos de compraventa y de arrendamiento con opción de compra deben de ventilarse en el juicio declarativo que corresponda. Finalmente, hace notar que los demandados han pagado parte del precio de la vivienda, por lo que no es cierto que la estén ocupando sin satisfacer renta ni merced.

Frente a lo razonado por el Juez a quo, hemos de decir lo siguiente:

a) El contrato de compraventa, per se, no constituye título que habilite al comprador para poseer el objeto vendido. De la celebración de este tipo de contrato lo que nace es una obligación, a cargo del vendedor, de entregar el objeto vendido y de mantener al comprador en su posesión pacífica. cuestión distinta es que el contrato de compraventa, como otros tantos, pueda constituir título que, unido al modo o entrega de la cosa, pueda dar lugar a la transmisión del dominio. Sera este ltimo -de producirse el efecto traslativo- el que habilitará al comprador para poseer legalmente la cosa adquirida.

b) En el caso que estamos analizando es evidente que las partes no pactaron la entrega de la posesión de la vivienda en el momento de celebrarse el contrato privado de compraventa -28 de noviembre de 2012-. Y ello, por varios motivos:

b.1) En el contrato no se contiene ninguna mención específica al respecto, a pesar de la importancia que la entrega de la posesión tiene en nuestro ordenamiento jurdico en este tipo de supuestos, pues produce la transmisión de la propiedad ( art. 609 CC ).

b.2) Se pacta expresamente que se otorgará escritura pública en el momento en que se satisfaga íntegramente el precio. Dado que el acto de otorgamiento de la escritura pública puede tener el valor de traditio( art. 1462 CC ), resulta evidente que la voluntad de las partes era la de diferir la transmisión del dominio al momento en que la compradora hubiera cumplido íntegramente con su obligación ( art. 1281.II CC ).

b.3) Si fuera cierto que las vendedoras entregaron desde un primer momento la posesión del inmueble con ánimo de transmitir su propiedad no se habra firmado por la demandada el contrato de arrendamiento con opción de compra el día 11 de marzo de 2013, poco antes de entrar a vivir en el mismo (recordemos que la Sra. Asunción manifestó que comenzó a habitarlo el día 17 de marzo de 2013). Carecería de sentido la celebración de este contrato, pues la compradora -siguiendo con su propia argumentación- habría adquirido la propiedad del inmueble al haberle sido entregada la posesión material del mismo.

c) La posesión que la Sra. Asunción pudiera haber obtenido en virtud del contrato de arrendamiento con opción de compra de 11 de marzo de 2013 quedó sin efecto desde el mismo momento en que, con fecha de 21 de marzo de 2013 la demandada firmó un documento acordando dar por finalizado dicho contrato y restaurando la vigencia de la compraventa de 28 de noviembre de 2012 (doc. nº 8 bis, f. 58). Este documento, cuya autenticidad no ha cuestionado la demandada, la deja sin título posesorio.

d) Resta por analizar si el contrato privado de compraventa de 28 de noviembre de 2012 podría ser suficiente para enervar la pretensión de desahucio por precario. La respuesta ha de ser negativa, pues no existe traditioapta para producir el efecto traslativo del dominio:

d.1) La posesión material del inmueble adquirida en virtud del contrato de arrendamiento con opción a compra no puede producir tal efecto, pues el título jurídico en virtud del cual se verificó dicha toma de posesión no es apto para producir la transmisión de los derechos reales. El arrendamiento sólo faculta para usar el bien, pero sin afectar a la propiedad del arrendador. El hecho de que en este caso concreto se pactara una opción de compra no añade nada, pues no se llegó a ejecutar la opción.

d.2) La realización de obras en el inmueble tampoco puede valorarse como expresiva de modo o entrega, ya que puede obedecer a la mera tolerancia del vendedor.

d.3) Finalmente, en lo que respecta a la posibilidad de apreciar traditioinstrumental por haberse otorgado una escritura pública de compraventa el día 14 de octubre de 2013, también hemos de descartarla:

- La traditioinstrumental no opera siempre y en todo caso, sino únicamente cuando en la escritura pública no resulta o se deduce lo contrario ( art. 1462 CC ).

- La parte demandada no ha aportado en su integridad la escritura pública de compraventa, sino sólo algunas de sus páginas. De hecho, no ha traído a las actuaciones ninguna de las que contiene los pactos alcanzados entre las partes (f. 179 y ss.). En estas circunstancias no podemos conocer si el otorgamiento de la escritura transmitió el dominio, pues es posible que se pactara lo contrario.

- La escritura pública no se otorgó personalmente por las Sras. Daniela Ofelia , sino por doña Yolanda , que en el pasado había sido apoderada de las primeras. En el momento en que se verificó el referido acto de otorgamiento, día 14 de octubre de 2013, la Sra. Asunción ya conocía la revocación de los poderes de la Sra. Yolanda , pues las vendedoras se lo habían participado por carta que le había sido entregada el día 17 de abril de 2013 (f. 88).

Descartada la transmisión del dominio y la vigencia del contrato de arrendamiento con opción de compra, debemos concluir que la posesión de los demandados es precaria, lo que determina la revocación de la sentencia apelada y la condena de los mismos a restituir la posesión del inmueble. El hecho de que hayan pagado total o parcialmente el precio pactado en el contrato de compraventa no los habilita para poseer, sino únicamente para exigir a la parte contraria el cumplimiento de su prestación: la entrega del inmueble ( art. 1124 CC ). Admitir lo contrario -esto es, aceptar que los demandados pueden tomar por sí mismos la posesión- sería tanto como dar carta de naturaleza a las vías de hecho, proscritas en nuestro ordenamiento jurídico.

CUARTO.- Costas.

Procede imponer las costas de la primera instancia a la parte demandada con arreglo al criterio del vencimiento objetivo y habida cuenta de que no concurren en esta alzada serias dudas de hecho o de derecho ( art. 394 LEC ).

No ha lugar a hacer especial pronunciamiento sobre las costas de esta alzada ( art. 398.2 LEC ).

QUINTO.- Depósito constituido para recurrir.

De conformidad con lo previsto en el apartado 8 de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , en la redacción dada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre, debe devolverse depósito constituido para recurrir.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

1º Que estimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por doña Daniela y doña Ofelia contra la sentencia de fecha 21 de enero de 2014 recaída en el juicio de desahucio por precario número 1003 de 2013 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Orihuela , debemos revocar y REVOCAMOS TOTALMENTEdicha resolución, sin que proceda hacer especial pronunciamiento sobre las costas de esta alzada y con devolución del depósito constituido para recurrir.

2º Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por doña Daniela y doña Ofelia debemos condenar y CONDENAMOSa doña Asunción y a don Tomás a dejar libre, vacua, sin daños y expedita la vivienda sita en la AVENIDA000 nº NUM002 (subparcela NUM003 ), partido del Molar (C.P. 03177), perteneciente a la urbanización ' DIRECCION000 ' del término municipal de San Fulgencio, bajo apercibimiento de lanzamiento y con imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada.

Notifíqueseesta sentencia en legal forma a las partes personadías y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casaciónen los casos previstos en los arts. 468 y ss. y en la Disposición Final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos por medio de escrito dirigido a esta Sala en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos por la Sala 1ª del Tribunal Supremo o el órgano competente, en su caso.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, caso de ser procedente, los siguientes documentos, sin los cuales no se admitirán a trámite:

1º Justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación.

2º El modelo 696 de autoliquidación de la tasa por el ejercicio de la jurisdicción prevista en la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, y normativa que la desarrolla.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr. Ponente, estando la Sala reunida en Audiencia Pública, doy fé.