Sentencia CIVIL Nº 539/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 642/2019 de 20 de Diciembre de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigésima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 7 - 28035
Tfno.: 914933881
37007740
N.I.G.: 28.161.00.2-2017/0006382
Recurso de Apelación 642/2019
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 06 de Valdemoro
Autos de Procedimiento Ordinario 652/2017
APELANTE: CP CALLE000 NUM000 - NUM001 VALDEMORO
PROCURADOR D./Dña. MARIA ESMERALDA FIGUEROA LOPEZ
APELADO: ANAHID GESTION SL y ANANDA INTEGRAL SL
PROCURADOR D./Dña. JUAN LUIS VALGAÑON GOMEZ
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ
D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON
D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA
En Madrid, a veinte de diciembre de dos mil diecinueve.
La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen
se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 652/2017
seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 06 de Valdemoro a instancia de COMUNIDAD DE
PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 - NUM001 VALDEMORO apelante - demandada, representada por la
Procuradora Dña. MARIA ESMERALDA FIGUEROA LOPEZ contra ANANDA INTEGRAL S.L. y ANAHID GESTION
S.L. apeladas - demandantes, e impugnantes, representadas por el Procurador D. JUAN LUIS VALGAÑON
GOMEZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado
Juzgado, de fecha 04/04/2019.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 06 de Valdemoro se dictó Sentencia de fecha 04/04/2019, cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda deducida por el procurador de los tribunales Sr. Valgañón Gómez, en nombre y representación de las entidades mercantiles Ananda Integral, S.L. y Anahid Gestión, S.L., contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 - NUM001 de Valdemoro, debo declarar y declaro nulo el acuerdo adoptado en el punto segundo de la junta de propietarios celebrada por dicha comunidad el 17 de noviembre de 2.016 por vulneración de lo dispuesto en los estatutos de la citada comunidad, debiendo en su lugar establecer las partidas presupuestarias en los distintos grupos de contribución al sostenimiento de los gastos generales conforme a lo dispuesto en el fundamento de derecho segundo de esta resolución, condenando a la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 - NUM001 de Valdemoro a que restituya a Ananda Integral, S.L. y a Anahid Gestión, S.L. la suma de 5.519'88 euros, con más el interés legal del dinero incrementado en dos puntos, que comenzará a devengarse desde la fecha de esta sentencia hasta el completo pago de la total suma adeudada; todo ello con obligación de que cada una de las partes litigantes abone las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado a la parte apelada, que formuló oposición al recurso y contestó, además, impugnando la sentencia, a lo que se opuso expresamente la demandada apelante. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.



TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO: Formula la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 - NUM001 de Valdemoro recurso de apelación contra la Sentencia de 4 de abril de 2.019 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Valdemoro en el Juicio Ordinario nº 652/17, por la que estimando parcialmente la demanda que habían presentado Ananda Integral, S.L. y Anahid Gestión, S.L., se declaró nulo por infringir los Estatutos de la Comunidad, el acuerdo referente al punto 2 del orden del día adoptado en la Junta de Propietarios celebrada el 17 de noviembre de 2.016, y se determinó cómo debían contribuir los copropietarios a determinadas partidas presupuestarias de gastos comunes, condenando a su vez a la Comunidad a que les restituyese en la cantidad de 5.519,88 €, con los intereses legales correspondientes.

Las entidades actoras, copropietarias de un local comercial situado en la planta baja y sótano primero del edificio, así como de 59 plazas de aparcamiento situadas todas ellas en el sótano primero, no estaban de acuerdo con las cuotas de comunidad establecidas en la referida Junta, impugnando la distribución de ciertos gastos realizada, al considerar que no venían obligadas a abonarlos conforme a lo establecido en los arts. 47, 48 y 51 de los Estatutos de la Comunidad.

El Juzgador de instancia consideró que de los gastos generales incluidos en el Grupo 1, las actoras sólo debían quedar excluidas de las partidas referentes al Conserje y a los gastos de Seguridad Social del mismo, al estar vinculadas al mantenimiento del portal, ascensores y zona comunes del inmueble, y por razón del art. 47 de los Estatutos, de manera que habrían de hacerse cargo de las mismas sólo los propietarios de las viviendas; que de los gastos incluidos en el Grupo 2, de sólo viviendas y sótanos, y salvo los referentes a 'reparaciones varios todos menos local', que sí deberían estar a cargo de todos los propietarios de viviendas y de todas las plazas de garaje, el resto debía ser satisfechos por los propietarios de las viviendas y de las plazas de garaje de la planta sótano segunda, por razón del art. 48 de los Estatutos; que la partida 'agua usos comunes cto NUM002 ' debía quedar incluida en el Grupo 3 Sólo viviendas, ya que ni el local ni los garajes de la planta sótano primera participaban de dicho uso; que las partidas cuestionadas del Grupo 4 sólo garajes debían quedar incluidas en el mismo y ser abonadas por los propietarios de los garajes de la planta sótano NUM003 y NUM004 ; que las partidas del Grupo 5 Garaje NUM004 debían quedar incluidas en el mismo, de acuerdo con lo aprobado en la Junta de Propietarios; que la partida relativa a 'sistemas anti-incendio' tenía que ser mantenida en el Grupo 1 de gastos generales, y, por ello abonada por todos los propietarios de viviendas y garajes; y que la partida 'Fondo Comunitario', común a todos los grupos, y que suponía un 5% del importe de los gastos de la Comunidad, debía ser variada en función de las modificaciones introducidas. Tras los ajustes pertinentes, se concluyó que como las demandadas sólo debieron abonar 7.546,44 € por gastos de Comunidad, habiendo satisfecho 13.66,32 €, la demandada debería reintegrarle el resto, y que ascendía a 5.519,88 €.

La Comunidad recurrente adujo lo siguiente: 1º) Que la partida 'Conserje' y 'Seguridad Social del Conserje' debían ser abonadas por todos; 2º) Error en la valoración de la prueba al considerar que el acceso a la planta de Garajes - NUM003 a través de la escalera, era una salida de emergencia y no un acceso habitual; y 3º) Error al incluir la partida 'agua usos comunes cto NUM002 ' en el Grupo 3 Sólo viviendas.

A su vez, y con ocasión del recurso, las entidades actoras impugnaron la Sentencia de instancia alegando lo siguiente: 1º) Error en la valoración de la prueba documental, en cuanto que las partidas 'reparaciones varias todos', 'reparaciones varias todos menos local' y 'reparaciones varias garaje NUM003 y NUM004 ' no se correspondían con gastos realizados, sino que eran provisiones de gastos a realizar en el periodo siguiente y que al afectar sólo a las viviendas y no al local ni al sótano NUM003 , no tendrían por qué abonar cantidad alguna; y 2º) Error en la valoración de la prueba testifical e infracción de la doctrina jurisprudencial en cuanto que se consideraron como gastos generales los devengados por razón de pleitos entre propietarios.



SEGUNDO: Lo primero que debe apuntarse es que sorprende que se pretenda acreditar la existencia de posibles errores en el presupuesto aprobado por la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada mediante una pericial practicada por un Arquitecto Técnico, y que, además, concluyese que éstos se produjeron como consecuencia de una interpretación errónea de determinados artículos de sus Estatutos. La interpretación jurídica de las normas, incluidas las estatutarias, no puede ser objeto de este tipo de pruebas, de conformidad con lo previsto en el art. 335 de la LEC, siendo evidente que esta concreta labor está reservada al Juzgador de instancia, y, posteriormente, y si acaso, a esta Sala en la alzada. Por tanto, la valoración de la misma, como tal prueba pericial, ha de ser nula.

Por otro lado, y respecto de las alegaciones de las actoras de que la Comunidad demandada había introducido extemporáneamente hechos nuevos en esta alzada al afirmar en su escrito de recurso que el acceso a los portales del inmueble se realizaba a través de un patio interior y que ellas, como propietarias del local y de garajes, hacían uso del mismo, baste indicar que tales circunstancias fueron puestas de manifiesto por el testigo Sr. Jose María y sobre lo que su Letrado le interrogó. En concreto, y a preguntas del mismo, ratificó que el local tenía cuatro puertas que daban a elementos comunes del inmueble, y que la zona de muelle de carga o embarque del local atravesaba la zona comunal, y a la que podían acceder los camiones. Antes aclaró que a los garajes de la planta sótano NUM003 se podía acceder por puertas desde tres de los portales del inmueble, y a través de escaleras y una puerta especial desde el portal NUM005 . Igualmente llegó a preguntarle si hasta la fecha se habían utilizado las puertas de emergencia para salir o entrar al garaje de la planta sótano NUM003 a los portales. El propio perito de las actoras igualmente manifestó, a preguntas del Letrado de las mismas, que el garaje del sótano NUM003 , que estaba asociado al local, tenía tres salidas de emergencia que daban a tres de los cuatro portales del inmueble, y por lo que en definitiva vino a indicar que tenía acceso a través de zonas comunes. Curiosamente después, de manera contradictoria, y a preguntas de la Letrado de la demandada, negó que el local tuviera acceso a portales, y que lo tenía a unas escaleras que daban a una zona ajardinada exterior común. Por tanto, sorprende que venga a denunciar ahora esa introducción extemporánea de hechos.



TERCERO: Por razones sistemáticas y de claridad, se va a conocer de los distintos motivos de impugnación aducidos por las partes según las concretas partidas del presupuesto cuestionadas.

A) 'Conserje' y 'Seguridad Social Conserje'. Las actoras consideraban que no tenían que hacer frente a tales gastos, porque sólo prestaba servicio a las viviendas y, en su caso, al sótano NUM004 , puesto que, según se expresó en el informe pericial que aportó, al local no se accedía por ningún elemento común del inmueble y el sótano NUM003 estaba cerrado.

El Juzgador de instancia consideró que tales gastos sólo debían ser satisfechos por los propietarios de viviendas, puesto que estaban directamente vinculados al mantenimiento de los portales, ascensores y zonas comunes, y de cuyo pago estaban excluidas las actoras por razón del art. 47 de los Estatutos.

En este punto el recurso de la Comunidad demandada debe ser estimado.

Establece el art. 47 de los Estatutos que los propietarios o futuros propietarios de los locales comerciales sitos en la planta baja, estarán excluidos de los gastos de alumbrado, conservación, limpieza del portal, escaleras y ascensores, y en general de todos los gastos particulares que correspondan a cada una de las escaleras, y planta baja y sótano destinada a garaje. Añade el art. 48 que los propietarios o futuros propietarios de las plazas de garaje participarán con su coeficiente en los gastos de mantenimiento de la planta donde se ubican, y estarán excluidos de los gastos de alumbrado, conservación, limpieza del portal, escaleras y ascensores, y en general de todos los gastos particulares de cada una de las escaleras, siempre y cuando no tengan acceso por los mismos.

Pues bien, lo primero que debe apuntarse es que el sueldo del portero, incluidas las cuotas de la Seguridad Social, no puede encuadrarse en ninguno de los gastos específicamente excluidos para los dueños de locales o de plazas de garaje. La excepción para los primeros, y que como tal debe ser de interpretación restrictiva, hace referencia a los estrictos gastos de luz, de limpieza y de conservación de las escaleras y ascensores, y, si acaso, a aquellos otros que puedan ser individualizados y exclusivos de cada uno de los cuatro portales de viviendas, o bien, de las plantas destinadas a garaje. Algo similar cabría decir para los propietarios de los garajes. Además, y como ha quedado acreditado mediante la testifical del Sr. Jose María , el Conserje no sólo se dedica a la limpieza y mantenimiento de los portales de las viviendas, sino que también realizaba tales funciones en el resto de las zonas comunes del inmueble -y a las que varias puertas del local tienen acceso y donde se encuentra su muelle de carga-,y, al menos, en la planta sótano NUM004 y rampas del garaje, desempeñando además tareas de vigilancia y de atención al público, con lo que en definitiva, todos los integrantes de la Comunidad se beneficiaban de sus servicios. En definitiva, se trata de unos gastos generales en cuanto que no pueden ser imputables sólo a las viviendas, al local o a los garajes ( art. 9.2 de la LEC).

Pero es que, independientemente de ello, y aun de considerarse a los gastos de Conserje como individualizado o exclusivo de los portales de las viviendas, habiendo quedado acreditado mediante la referida testifical que los garajes tienen acceso a dichos portales a través de distintas puertas y ascensores o escaleras -en el caso del portal NUM005 -, sus propietarios, de conformidad con lo establecido en el art. 48 de los Estatutos, deberían, en todo caso, contribuir al sostenimiento de esos gastos relacionados con el mismo. Hasta en los propios Estatutos se reconoce la realidad de ese acceso, desde el momento en que su art. 51 obliga a la Comunidad de Propietarios a facilitárselo a los futuros propietarios de plazas de garaje que no lo sean de vivienda, por el portal más próximo a las mismas.

Resulta absolutamente indiferente si las puertas que conectan los sótanos con los portales son o no de emergencia. En todo caso son accesos peatonales a los mismos, y con ello es suficiente para que no entre en juego la excepción. El art. 48 de los Estatutos no excluye a ningún tipo en concreto, refiriéndose a los mismos en general.

B) Sobre la partida 'Agua usos comunes cto. NUM002 '.

Las actoras consideraban que no debían hacer frente a tal gasto, sino que debían afrontarlo los propietarios de las viviendas por no tratarse de un suministro de agua al local o a las plantas sótano NUM003 u NUM004 , tesis que acogió el Juzgador de instancia.

En este punto el recurso debe ser igualmente estimado. Y es que como la propia denominación de la partida indica, se trata de consumo de agua común, y, por ello, no destinado a las viviendas, que cuentan con contadores propios, para atender a las necesidades del resto de las zonas comunes del inmueble, y entre ellas, a la que se accede desde las cuatro salidas del local, y que también debe ser limpiada por el Conserje, como indicó el testigo Sr. Jose María . Desde luego, en ningún caso podrían quedar excluidos de contribuir a tal gasto los propietarios de los garajes, tanto los de la planta - NUM003 como - NUM004 , y en atención a lo establecido en el art. 48 de los Estatutos, por tener acceso a los portales de las viviendas, como antes quedó expuesto.

C) Sobre las partidas 'reparaciones varias todos', 'reparaciones varias todos menos local' y 'reparaciones varias garaje NUM003 y NUM004 '.

Las actoras sostuvieron en su demanda que no debían hacer frente a las dos primeras partidas porque se trataba de provisiones de gastos genéricas, que no concretaban las reparaciones a las que se referían, y que en todo caso ya existía una partida concreta de fondo comunitario y la que no podía exceder del 5% del presupuesto. A pesar de ello, y sin indicar la razón, imputaban dichos gastos o provisiones a las viviendas.

Con respecto a la tercera, indicaron que se trataba de un gasto particular del sótano - 2, porque el -1 estaba cerrado y sin actividad.

El Juzgador de instancia rechazó tales peticiones porque en relación con la primera, ninguna mención se hacía al respecto en los Estatutos; en cuanto a la segunda, porque no se había acreditado que esas reparaciones no redundaran beneficio de las actoras; y sobre la tercera, por considerar que el no uso de una instalación o servicio no eximía al comunero de los gastos que generase.

En este punto, la impugnación de la Sentencia realizada por las actoras debe ser igualmente desestimado.

En cuanto a las dos primeras partidas referidas, sólo indicar que como la propia impugnante manifiesta, se trata de unas provisiones de fondos aprobadas por la Junta de 17 de noviembre de 2.016, para posibles gastos del ejercicio siguiente, y que lo fueron en el ejercicio de las facultades que le otorgan los arts. 9.1.f) o 14 c) de la LPH, que en ningún caso podrían infringir los arts. 47, 48 y 51 de los Estatutos, precisamente por no estar concretado su destino. Una vez efectuado el gasto, se podrá comprobar si las actoras vienen obligadas o no a hacer frente al mismo en base a lo establecido en los artículos de los Estatutos, que ahora, y precipitadamente, se invocan como infringidos. La fiscalización del gasto o del posible uso que pueda hacerse de tales fondos habrá de quedar relegado al momento de la aprobación futura de las cuentas del ejercicio de que se trate.

Por lo que se refiere a la tercera, baste decir que la obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización no depende del uso que se haga de aquéllos, sino que deriva del hecho de ser copropietario de los elementos o prestaciones que los generan, y como así lo establecen los arts. 9.1.e) y 9.2 de la LPH.

D) Lo dicho para las partidas 'reparaciones varias todos' y 'reparaciones varias todos menos local', vale para la partida 'Servicios de Profesionales independientes', por lo que en este punto la impugnación de la Sentencia realizada por las actoras también debe ser desestimado. Y es que no se puede perder de vista que tanto ésta como las anteriores partidas son meras provisiones de fondos pendientes de una posterior liquidación.



CUARTO: De conformidad con lo establecido en los arts. 394 y 398 de LEC, no procede expresar condena en el pago de las costas causadas por razón del recurso de apelación interpuesto, pero las de la instancia y las devengadas con motivo de la impugnación de la Sentencia realizada por las actoras serán de su cargo.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 - NUM001 de Valdemoro contra la Sentencia de 4 de abril de 2.019 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Valdemoro en el Juicio Ordinario nº 652/17, y desestimando la impugnación de la misma realizada por la representación procesal de Ananda Integral, S.L. y Anahid Gestión, S.L., debemos desestimar la demanda que estas dos entidades formularon contra la citada Comunidad. No procede expresar condena en el pago de las costas causadas por razón del recurso de apelación interpuesto, pero las de la instancia y las devengadas con motivo de la impugnación de la Sentencia realizada por las actoras serán de su cargo. Procede la devolución del depósito constituido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACION: Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley, a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 6114 del Banco de Santander sita en la calle Ferraz nº 43 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.