Sentencia Civil Nº 54/2010, Audiencia Provincial de Gipuzkoa, Sección 2, Rec 2522/2009 de 22 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIPUZKOA

GIPUZKOAKO PROBINTZIA AUZITEGIA

Sección / Sekzioa: 2ª/2.

SAN MARTIN 41-1ª planta - C.P./PK: 20007

Tel.: 943-000712

Fax / Faxa: 943-000701

N.I.G. / IZO: 20.05.2-09/007309

Apel.j.verbal L2 / 2522/2009 - G

O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia: Jdo. 1ª Instancia nº 1 (Donostia) / Lehen Auzialdiko 1 zk.ko Epaitegia (Donostia)

Autos de 592/2009 (e)ko autoak

Recurrente / Errekurtsogilea: Luis Alberto

Procurador / Prokuradorea: OSCAR MEJIAS ABAD

Abogado / Abokatua: JOSU IÑIGO LOBATO GAUNA

Recurrido / Errekurritua: Ambrosio

Procurador / Prokuradorea: EUGENIO AREITIO ZATARAIN

Abogado / Abokatua: ERNESTO ALBERICH HERRERA

SENTENCIA Nº 54/2010

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO/A SR/A PRESIDENTE D/Dª: YOLANDA DOMEÑO NIETO

MAGISTRADO/A D/Dª: Mª TERESA FONTCUBERTA DE LATORRE

MAGISTRADO/A D/Dª: FELIPE PEÑALBA OTADUY

En DONOSTIA - SAN SEBASTIAN, a veintidós de febrero de dos mil diez.

La Iltma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los/as Sres/as. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Juicio verbal desahucio por falta de pago LEC 2000, seguidos en el Jdo. 1ª Instancia nº 1 (Donostia) DONOSTIA - SAN SEBASTIAN a instancia de Luis Alberto apelante - , representado por el Procurador Sr./Sra. OSCAR MEJIAS ABAD y defendido por el/la Letrado/a Sr./Sra. JOSU IÑIGO LOBATO GAUNA contra D./Dña. Ambrosio apelado - , representado por el/la Procurador/a Sr./Sra. EUGENIO AREITIO ZATARAIN y defendido por el/la Letrado/a Sr./Sra. ERNESTO ALBERICH HERRERA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 21 de septiembre de 2009 .

Antecedentes

PRIMERO.- El 21 de septiembre de 2009 el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Donostia dictó sentencia que contiene el siguiente Fallo:

"Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr.Areitio en nombre y representación de D. Ambrosio contra D. Luis Alberto , debo declarar y declaro haber lugar al desahucio del local garaje sito en Donostia, C/ María Reina 1º sótano, planta 2ª, nº 68, y condenar al demandado al abono de 3..670,05 euros, más las rentas y demás conceptos que se devenguen hasta la fecha de toma de posesión de la finca, con apercibimiento al demandado de que tendrá lugar el lanzamiento si no procede al desalojo, estándose al señalamiento de lanzamiento para el DÍA 26 DE NOVIEMBRE DE 2009 A LAS 10:30 HORAS, con condena en costas al demandado."

SEGUNDO.- Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso recurso de apelación contra ella, que fue admitido, y elevados los autos a esta Audiencia, se señaló día para Votación y Fallo el 8 de febrero de 2010.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido todas las formalidades prescritas por la ley.

CUARTO.- Ha sido Ponente en esta instancia la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª TERESA FONTCUBERTA DE LATORRE

Fundamentos

PRIMERO.- El apelante D. Luis Alberto , recurre en esta alzada la sentencia dictada por el juzgado de instancia, por la que se estima la pretensión actora, se declara el deshaucio del local garaje arrendado al demandado, y se condena a éste al pago de la cantidad de 3.670,05 euros, en concepto de rentas impagadas desde el mes de marzo de 2007 y al pago de las que se devenguen hasta la entrega de la finca al arrendador, quedando señalado el lanzamiento para el día 26 de noviembre de 2009.

Frente a la demanda de deshaucio y reclamación de rentas, el demandado alegó el abandono del garaje efectúado en el mes de febrero de 2007, y la entrega de las llaves y de la posesión al arrendador en la expresada fecha, con la consecuente extinción del contrato sin obligación de pago de la renta pactada. Por el contrario, el demandante negó haber recibido alguna comunicación al respecto, y manifestó que ante el impago de la renta mandó un mensaje al inquilino en agosto de 2007, no recibiendo respuesta ; que el arrendatario le mandó un mensaje diciendo que iba a dejar las llaves debajo de la puerta, cosa que no efectuó, por lo que el arrendador volvió a dirigirse al demandado en diciembre de 2008, proponiéndole un acuerdo antes de presentar la demanda, sin que el demandado alegara el abandono del local en la fecha pretendida.

Valoradas las versiones contradictorias de las partes respecto al cruce de comunicaciones referentes a la reclamación de las rentas y al supuesto abandono del local, el juez de instancia otorga credibilidad a las manifestaciones del actor, con sustento en la existencia de los mensajes enviados por éste, y llega a la conclusión de que el demandado no ha acreditado los hechos alegados para oponerse a la demanda, es decir, la efectiva entrega de la posesión de la finca al arrendador, que de haberse probado, le exoneraría de la obligación del pago de la renta pactada.

Frente a dicha decisión se alza el apelante, alegando en síntesis los siguientes motivos de recurso :

Que se ha producido un error en la valoración de la prueba, puesto que la existencia de los mensajes solo se considera probada

por la constancia de los mismos en el teléfono del actor, sin que conste su envío y recepción entre las partes. Que las fechas de dichos mensajes pueden incluirse en la configuración del teléfono. Se refiere el recurrente a distintas opciones para la configuración de un teléfono móvil en función de lo que interese demostrar en un momento posterior. Y que por lo tanto el hecho de que aparezcan los mensajes en el teléfono del actor no demuestra su envío en las fechas que se alegan ni su recepción por el demandado. Y que teniendo en cuenta que no existen comunicaciones entre las partes desde febrero-marzo de 2007 ni actualizaciones de rentas, que además dejaron de ingresarse en el mes de marzo de 2007, no cabe sostener la vigencia del contrato o la imposibilidad de disponer del local por parte de su propietario.

Que además de haberse valorado erróneamente la prueba referente a la propia existencia de los mensajes, se ha valorado también incorrectamente su contenido, del que no cabe extraer las conclusiones que sienta el juzgador.

Que la interpretación de las cláusulas del contrato referentes a su duración, a su prórroga tácita, y a las consecuencias del impago de las rentas, impide sostener la vigencia del contrato hasta la fecha de la sentencia, por cuanto el presunto impago de la renta implica la falta de consentimiento del arrendatario para que opere la prórroga tácita del contrato sin que puede operar una prórroga contractúal en contra de unos hechos concluyentes que denotan la voluntad contraria de la parte respecto de la misma.

Que la ausencia de comunicación alguna por parte del arrendador, denota también una voluntad contraria por parte de éste a la prorroga contractúal.

Que la conducta de las partes, ante la ausencia de prueba directa sobre la entrega del garaje y de las llaves, que no existe, obliga a presumir la certeza de la conclusión de la relación arrendaticia.

Que subsidiariamente, para el caso de rechazarse las anteriores alegaciones, resulta improcedente la actualización de rentas desde el año 2006, puesto que no cabe estimar que pudiera hacerse de forma tácita o automática, desde el momento que el contrato establece que si la revisión de rentas se demora mas de seis meses, ello supone la renuncia a la misma.Y que eliminando dicha actualización indebida, el importe que podría reclamar el propietario se limitaría a la cantidad de 3.533,07 euros en la fecha de celebración del juicio.

Analizaremos dichas alegaciones, a las que se opone el apelado solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Examinados los motivos de recurso resulta patente que las alegaciones del apelante se dirigen a desvirtúar la valoración de la prueba contenida en la sentencia respecto a las comunicaciones habidas entre las partes en referencia al impago de las rentas y la ocupación del local.

Efectivamente el juzgador no otorga credibilidad a las manifestaciones del demandado arrendatario, cuando éste sostiene que en el més de febrero de 2007 abandonó el local despues de haberle comunicado al arrendador, ya en el més de septiembre de 2006, su intención de desistir del contrato. Pero lo que resulta relevante a la hora de resolver el litigio, no es la valoración de la prueba practicada por el demandante respecto al contenido de las comunicaciones habidas entre las partes, sino la inexistencia de prueba practicada por el demandado para demostrar que comunicó al arrendador su desistimiento del contrato en el més de septiembre de 2006, con cuatro meses de antelación a la fecha del pretendido abandono del local, a los efectos de extinguir el contrato y quedar exonerado del pago de las rentas desde el més de marzo de 2007.

Para determinar las consecuencias de la inexistente prueba respecto a la pretendida comunicación de abandono del local y reíntegro de su posesión al arrendador, conviene recordar que imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, ya que la devolución únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .

Por ello, el cese o extinción de la relación arrendaticia por la falta de ocupación del local arrendado, es irrelevante si tal circunstancia permanece oculta al arrendador al no recibir comunicación fehaciente en tal sentido que le legitime para proceder a la ocupación del local arrendado, ya que lo contrario podría ser ilegítimo al incidir en el ámbito de privacidad del arrendatario sin su consentimiento ni autorización, dejando así la validez y el cumplimiento del contrato de arrendamiento en cuanto a su duración y reintegro al arrendador, al arbitrio del arrendatario que decide abandonar el local sin que conste comunicación fehaciente en tal sentido al arrendador, quien no puede disponer del local por dicha circunstancia.

Sentado lo anterior, resulta patente que el demandado-apelante no ha cumplido con la carga probatoria que le incumbía a fin de eximirse del pago de las rentas reclamadas, sin que puedan prosperar sus alegaciones referentes a la errónea valoración de los mensajes y comunicaciones que se cruzaron las partes y que el arrendador alega para demostrar que no existió la comunicacion de desistimiento del contrato que se alega frente a su reclamaciòn. Y ello por dos razones :

- porque el arrendador ni siquiera estaba obligado a practicar prueba respecto a los mensajes y requerimientos que envió al demandado.

- y porque el juez ha valorado tales hechos, y ha otorgado credibilidad a las manifestaciones del arrendador-demandante, a los efectos de confirmar la inexistencia de prueba respecto a la pretendida comunicación de desestimiento del contrato por parte del arrendatario, entendiendo que con la remisión de los mensajes alegados, el arrendador se comunicó con el demandado a fin de que le abonara el pago de las rentas, porque obviamente las llaves del local no se le habian entregado, y el arrendatario continuaba en su uso y disfrute.En tal sentido cabe señalar que el demandado reconoció que su número de movil era el que aparece en los mensajes, que usaba dicho número en el año 2007, y que se comunicaba habitualemente con el arrendador por telefono o mediante mensajes. Y además, pese a alegar que desistió del contrato porque iba a residir fuera de San Sebastian por razones de trabajo y no iba a necesitar el garaje, lo cierto es que en modo alguno acreditó dicha circunstancia.

Por ello resultan irrelevantes las alegaciones del recurrente respecto a una supuesta configuración del telefono a fin de hacer figurar en el mismo mensajes que no se han enviado, o alterar sus fechas o contenido, porque aún en el caso de que el arrendador no se hubiera molestado en reclamar las rentas enviando los mensajes en cuestión, no por ello el apelante se hubiera visto exonerado del pago de las rentas hasta realizar una comunicacion fehaciente de abandono del local y entrega de las llaves. Y ello en base a la doctrina reiterada del Tribunal Supremo (Sentencias de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ),conforme a la cual, el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Respecto a los restantes motivos de recurso, ninguno de ellos merecen acogida, puesto que,

- no cabe admitir la interpretación del contrato que sostiene el recurrente, puesto que la falta de pago de la renta no puede implicar la falta de consentimiento para que opere la prórroga tácita, desde el momento en que la claúsula cuarta , referente a su duración, establece que la prórroga tácita operará, salvo que con una antelación de un més a la finalización de cada periodo, alguno de los comparecientes notifique su voluntad en contra. De modo que habiéndose pactado la forma expresa en que las partes pueden oponerse a la prórroga tácita, no cabe alegar actos concluyentes del arrendatario para acreditar tal oposición.

- lo mismo cabe entender respecto a la pretendida ausencia de comunicación por parte del arrendatario, puesto que aún en la hipótesis de que tal comunicación no hubiera tenido lugar, ello no podría interpretarse como la expresión tácita de una voluntad contraria a la prórroga.

- y finalmente, tampoco cabe estimar el motivo de recurso alegado con caracter subsidiario, respecto a la imposibilidad de aplicar las actualizaciones de renta previstas en la claúsula séptima del contrato, puesto que el propio demandado reconoció en su declaración, y ha podido ser constatado por la Sala mediante la audición de la grabación del acto de juicio, que la comunicación de las actualizaciones se hacia por teléfono, siguiendo la práctita habitúal entre los contratantes, y por lo tanto al considerarse acreditado el envio de los mensajes reclamando las rentas que iban venciendo, debe también entenderse que las actualizaciones se comunicaron en la forma admitida por las partes.

Por todo ello el recurso debe desestimarse.

TERCERO.- Por la desestimación del recurso, deben imponerse a la parte apelante las costas causadas en ésta instancia. (art. 398 de la L.E.C .)

Fallo

Debemos DESESTIMAR y desestimamos, el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Oscar Mejias Abad, en representación de D. Luis Alberto , frente a la sentencia dictada con fecha 21 d eseptiembre de 2009, CONFIRMANDO dicha resolución, con imposición al apelante de las costas causadas en la alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los/las Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as que la firman y leída por el/la Ilmo/a. Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario Judicial certifico.