Sentencia Civil Nº 54/2011, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 1, Rec 300/2010 de 21 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLON

SECCION PRIMERA

Rollo de apelación civil núm. 300/2010

Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción núm.4 de Nules

Juicio Ordinario núm. 779/2009

S E N T E N C I A N U M. 54

Ilmos. Sres.:

Presidente :

Don CARLOS DOMÍNGUEZ DOMÍNGUEZ

Magistrados:

Don PEDRO LUIS GARRIDO SANCHO

Don JOSE F. MORALES DE BIEDMA

En Castellón de la Plana, a veintiuno de marzo de dos mil once.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la Sentencia dictada el día treinta de julio de dos mil diez por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción número 4 de Nules , en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 779 de 2009.

Han sido partes en el recurso, como APELANTE , la mercantil demandada PROMALCOR 2004, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Mª Carmen Ballester Villa y defendida por el Letrado Don José Carlos Sánchez Marti; como APELADA , los demandantes DON Marcial y DON Raúl , representado por la Procuradora de los Tribunales Doña Ana Capdevila Ibáñez y defendidos por el Letrado Don Raúl Albarran Lerma,, siendo Ponente el Magistrado Don JOSE F. MORALES DE BIEDMA.

Antecedentes

PRIMERO .- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: "Que estimando la demanda interpuesta por la representación procesal D. Marcial y D. Raúl contra la mercantil Promalcor 2004 S.L., debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa, así como que debo condenar y condeno a la mercantil demandada Promalcor 2004 S.L. para que abone a los demandantes la cantidad de 19.260,00 euros, más los intereses legales desde la interpelación judicial, con expresa imposición de las costas causadas en la tramitación del presente procedimiento a la parte demandada.."

SEGUNDO .- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Promalcor 2004 S.L., se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia desestimando la demanda formulada de adverso con imposición de costas a la parte actora. Asimismo, y por la representación procesal de Don Marcial y Don Raúl , se opuso al recurso solicitando la confirmación íntegra de la Sentencia de instancia con imposición de las costas a la recurrente.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial correspondiendo su conocimiento a esta Sección Primera, en virtud del reparto de asuntos, formándose el presente Rollo, se designó Magistrado Ponente y se tuvieron por personadas las partes, señalándose para la deliberación y votación del recurso el día veintiocho de febrero de dos mil once, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO .- En la tramitación del presente recurso se han observado, en lo esencia, todas las prescripciones legales de orden procesal, excepto el plazo legal para dictar sentencia.

Fundamentos

SE ACEPTAN los de la sentencia recurrida en cuanto no se opongan a lo que se dirá, y

PRIMERO .- La parte demandada recurre en apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción núm. 4 de Nules, y que estimó íntegramente la demanda en la que se pretendía la declaración de resolución por incumplimiento del contrato de compraventa de vivienda en documento privado de fecha 22 de julio de 2006; también se solicitaba la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del importe total y que ascendía a 19.260,00 €, más los intereses legales.

La Sentencia en su fundamentación jurídica llega a la conclusión, que la demandante había cumplido de manera idónea la prestación que le incumbía, y que es a partir de noviembre de 2007 cuando ya no consta hecho ningún pago, apreciándose que hubo incumplimiento anterior por la vendedora, siendo que en octubre de 2007 la mercantil demandada ya se hallaba en situación de incumplimiento, es irrelevante que el plazo de entrega de la vivienda deba de contarse a partir del 4 de abril de 2007, así como que debe de descontarse dos periodos de cuarenta y cinco días por paralización de las obras por periodo estival según las Ordenanzas, contingencia de paralización que ya era conocida por la vendedora. En consecuencia entiende que la construcción no estaba finalizada en la fecha prevista, ya que la licencia de primera ocupación es de abril de 2008, un año posterior de la fecha pactada de entrega. También se incumplió por la vendedora la obligación de garantizar las cantidades entregadas a cuenta conforme a la Ley 57/1968 .

La demandada, aquí recurrente, insiste en su recurso, en síntesis, que la Juzgadora hace una interpretación muy limitada de la cláusula quinta del contrato de compraventa, realizando un mero cómputo matemático, trasladando el plazo de quince meses sin mas, no habiendo tenido en cuenta, el documento número uno relativo a la fecha de concesión de la licencia (31/1/2006) y la fecha de autorización de inicio de las obras (4/4/2006), Decreto que está firmado por el Alcalde; ni el documento número tres relativo a la prohibición de realizar obras desde el quince de julio al treinta y uno de agosto. Siendo ambos documentos acreditativos de una limitación administrativa con efectos generales en el computo del plazo de ejecución de la obra. Por tanto, el cómputo nos llevaría al 4 de octubre de 2007 y no al 30 de abril de 2007 como señala la sentencia. Por otra parte, entiende que la Juzgadora yerra al no separar plazo de entrega y finalización de la obra, de la resolución a instancia del comprador (cláusula sexta ). Se destaca por la recurrente, que el contrato se suscribió en fecha 22 de julio de 2006, una vez iniciadas las obras, circunstancia que demuestra que la compradora era conocedora de las circunstancias de la obra, y en concreto que las mismas se iniciaron en fecha 4 de abril de 2006, lo que confirma que el cómputo de los quince meses debe de ser desde la expresada fecha. En definitiva, la situación de largo aquietamiento por parte de los compradores pone de manifiesto su aceptación y conformidad con la situación fáctica y jurídica concreta existente. Termina interesando la revocación de la sentencia de la sentencia dictada en la instancia, dictando una nueva por la que acuerde la desestimación íntegra de la demanda interpuesta, con expresa imposición de las costas a los demandantes.

. La parte actora se opone al recurso insistiendo en su tesis del incumplimiento de la vendedora, apoyando lo razonado y decidido en la sentencia, solicitando su confirmación íntegra, con expresa condena en costas a la parte contraria.

SEGUNDO .- Expuesto cuanto antecede, y como consta en las actuaciones, se reconoce por ambas partes, que estas suscribieron un contrato de compraventa el 22 de julio de 2006 tipo D-1 por un precio total incluido el IVA de 182.970,00 € entregando la compradora a cuenta del precio y de conformidad con lo estipulado diversas cantidades por un total de 19.260 €, siendo el resto del precio a pagar a la entrega de llaves, y en cuya cláusula quinta se establecía: "Las obras de construcción, y en su caso de urbanización de espacios de dominio y uso público, deberán estar concluidos a los 15 meses, contados a partir del otorgamiento de la Licencia de Obras . Dicho plazo quedará interrumpido en su cómputo si las obras de urbanización que se están realizando influyeran en esta construcción, retrasando y/o paralizando las obras. La entrega de las llaves y posesión del objeto del presente contrato se ofrecerá, previo pago de la totalidad del precio pactado, en el plazo máximo de 60 días desde la concesión de la cédula de habitabilidad por parte del Ayuntamiento de Moncofa. En la escritura de compraventa la parte vendedora se reserva la posesión del objeto del presente contrato, hasta que la parte compradora haya abonado todos y cada uno de los plazos del precio de la vivienda." Y en la cláusula sexta se estableció: "La compradora podrá optar a la resolución del presente contrato, en el caso de que el objeto de la compraventa no se pusiera a disposición del adquirente, dentro de los seis meses siguientes al vencimiento del plazo previsto, a tal efecto en la estipulación anterior, siempre y cuando este hubiere pagado en su totalidad el precio pactado....."

Resulta indiscutido, que la Licencia de Obra se concedió a "Promalcor" el 31 de enero de 2006, que quince meses después del otorgamiento de la licencia las obras no estaban finalizadas, y que se había entregado a cuenta del precio según los términos del contrato de compraventa la cantidad de 19.260 €.. Al 31 de abril de 2007 las obras no estaban terminadas , siendo la licencia de primera ocupación de abril de 2008 . Igualmente resulta incuestionable, que la vendedora no garantizó ni avaló las cantidades entregadas a cuenta del precio de la obra (Ley 50/1968 ), así como la obligación de parar la obra por la vendedora por imposición del Ayuntamiento de Moncofa en los dos periodos estivales de 2006 y 2007.

TERCERO .- El primer motivo del recurso viene referido a la valoración e interpretación jurídica de la prueba documental, y que queda circunscrito a los contenidos de estipulación quinta y sexta del contrato de compraventa, cuestiones relativas al plazo de entrega y la resolución a instancia del comprador.

Pues bien, entendemos que no existe error alguno en la valoración de la prueba documental, ni tampoco respecto al contenido, interpretación y alcance de las precitadas cláusulas referenciadas y transcritas literalmente en el fundamento de derecho precedente. Sin cuestionar los decretos del Ayuntamiento de Moncofa, relativos, uno a la fecha de inicio de las obras (4/4/2006), y otro a los plazos de 45 días habidos en los periodos estivales de los años 2006 y 2007, es claro que cuando se firma el contrato el 22.7.2006, la licencia de obras ya estaba concedida a la recurrente (31.1.2006), y lo estipulado en el contrato cláusula quinta , es que en el plazo de quince meses, contados a partir del otorgamiento de la licencia de obras la construcción debe de estar concluida. Por tanto, estamos con la sentencia de instancia que el plazo de inicio es la fecha de otorgamiento de la licencia de obras, y no el inicio de las mismas, pues si la recurrente hubiera querido que así fuera, cuando se firma el contrato, ya era conocedora de la autorización del Ayuntamiento en cuanto al inicio de las obras, así como conocedora del parón de noventa días durante los meses de verano, en todo caso, no constituyen causas suficientes las decisiones de la Administración, además de que quien fija el plazo de entrega de la vivienda es el promotor, que es un profesional de la construcción y debe de conocer las dificultades propias de su actividad, y, por tanto, tiene que prever determinadas circunstancias como las que nos ocupan a fin de asegurarse el poder cumplir. Consecuentemente, resulta palmario que quince meses después de la concesión de la licencia de obra, la construcción no estaba terminada, es más la cedula de habitabilidad es de 16 de abril 2008, y no se ha probado por la recurrente que la demora en la entrega fuera consecuencia de la urbanización de la zona, pues ambas causas que se esgrimen como motivos del retraso no son consecuencia de la demora de la administración en la urbanización del entorno, siendo la fecha de entrega de la vivienda término esencial del contrato de compraventa, el cual está sometido a la Ley 57/1968, disponiendo el art. 3 , que el comprador podrá resolver legalmente el contrato de compraventa cuando hubiera transcurrido el plazo para entregar la vivienda y esta no se hubiere entregado.

Entiende este Tribunal que el cómputo del plazo en los términos articulados por la recurrente, no se corresponde con lo acordado en la cláusula quinta , en la que claramente se hace mención a que las obras deben estar concluidas a los quince meses, contados a partir del otorgamiento de la licencia de obra, y aunque la entrega de la vivienda fuera del plazo estipulado pudiera satisfacer los intereses del comprador, dicha circunstancia no le impedirá, si es que así lo prefiere instar la resolución del contrato de conformidad con la Ley 57 , por tanto, el motivo se desestima.

CUARTO .- El motivo siguiente del recurso está referido a lo pactado en la cláusula sexta del tan repetido contrato de compraventa. Dice el recurrente que a tenor de lo pactado solo se puede optar a la resolución en el caso de que no se pusiera a disposición del adquirente dentro de los seis meses siguientes al vencimiento del plazo previsto en la estipulación quinta, y siempre que se hubiese pagado la totalidad del precio pactado, y por tanto, los seis meses nos llevan al 4 de abril de 2008, más los sesenta días a la concesión de la licencia, llevan al 4 de junio de 2008. A mayor abundamiento la actora no cumplió con lo pactado al no haber pagado la totalidad del precio estipulado.

De conformidad con todo lo expuesto, se puede afirmar que nos encontramos ante un claro incumplimiento, esencial y definitivo por parte de la recurrente, y que conforme a lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil habilita a la compradora para optar a la resolución del contrato de compraventa, debiendo de tenerse presente, que normalmente, el contrato de compraventa objeto de la presente litis, es un contrato de mera adhesión, esto es, contrato que no ha sido negociado individualmente entre las partes, sino que ha sido redactado unilateralmente por la promotora, lo que nos lleva a calificar la precitada cláusula sexta como claramente abusiva, pues difícilmente se puede asumir que para resolver se tenga que pagar la totalidad del precio, habiéndose incumplido el plazo de entrega de conformidad con lo acordado. Por tanto, entendemos, que la expresada estipulación produce un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, consecuentemente, la expresada cláusula es nula de pleno derecho. Pero aún admitiendo la validez de la expresada estipulación, y de que no se ha pagado la totalidad del precio, lo cierto es que el primer incumplidor ha sido la promotora, y el que incumple a consecuencia del incumplimiento anterior del otro conserva este el derecho, pues la conducta del que incumple primero es la que motiva el derecho de resolución, liberando a la otra desde entonces de sus compromisos ( SsTS 9/7/1904 , 10/2 y 1/4 de 1925 , 11/5/1979 , 10/11/1981 ), y en el caso, no cabe duda que la incumplidora fue la recurrente al no terminar las obras en el plazo previsto de quince meses desde el otorgamiento de la licencia de obra. A mayor abundamiento, y aunque la promotora no esté de acuerdo, lo cierto es que la determinación de cual de los dos contratantes no cumplió o cual de los dos incumplió primero, hay que atenerse a lo establecido por el Juzgador de instancia ( SsTS 16.11.1956 y 4.11.1963 ), y en este sentido, se dice en la sentencia, que en octubre de 2007 la mercantil demandada ya se hallaba en situación de incumplimiento, por tanto, difícilmente se puede exigir que se abone la totalidad del precio pactado para poder instar la resolución del contrato, cuando la actora, aquí apelada, abonó todas las cantidades previstas en el contrato hasta el incumplimiento de la recurrente.

Procede también precisar y la sentencia de instancia así lo recoge, que la vendedora incumplió no garantizando las cantidades entregadas a cuenta de conformidad con la previsión de la Ley 57/1968 , y aunque dicho incumplimiento no es causa para solicitar la resolución del contrato, no es menos cierto que el comprador, ante el incumplimiento de la expresada garantía, puede suspender los pagos pendientes aunque no puede pedir la resolución ( STS 15.11.1999, A.P. de Málaga de 24.1.2008), aunque también hay sentencias como la de A.P. de Alicante 26.1.200, que entiende que la falta de otorgamiento de aval si que faculta para resolver el contrato, en todo caso, es claro que no se puede pedir el pago total del precio estipulado, para articular la resolución.

En atención a todo lo expuesto procede desestimar el recurso de apelación, confirmando en su integridad la sentencia de instancia.

QUINTO .- Procede, en consecuencia, desestimar el recurso interpuesto, confirmar la sentencia apelada, e imponer las costas procesales causadas en esta instancia a la parte apelante en virtud de lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el 394 del mismo Texto Legal.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimamos el recurso interpuesto por la representación procesal de PROMALCOR 2004, S.L., contra la Sentencia de fecha 30 de julio de 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de Nules , en los autos de Juicio Ordinario número 779/2009 seguidos en dicho Juzgado, confirmando íntegramente la citada resolución, con imposición de las costas procesales causadas en esta alzada a la parte recurrente.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.