Sentencia Civil Nº 54/2012, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 633/2011 de 08 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 633/11

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 7 DE GRANADA

ASUNTO: JUICIO VERBAL Nº 371/2010

PONENTE: SR. JOSÉ REQUENA PAREDES

S E N T E N C I A N º 54

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO

En la Ciudad de Granada, a 8 de febrero de 2012.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 633/11- los autos de Juicio Verbal nº 371/10, del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granada, seguidos en virtud de demanda de CC.PP.URB. DIRECCION001 representado la procuradora Dª Mª Paz García de la Serrana y defendido por el letrado D. Francisco Roncero Siles contra Dª Ángeles representado la procuradora Dª Estrella Martín Ceres y defendido por el letrado D. Emiliano Guioto Ordóñez.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 1 de junio de 2011, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando como desestimo el suplico de la demadna presentada por el Procurador PAZ GARCÍA DE LA SERRANA RUIZ, actuando en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION001 , contra Ángeles , representado por el Procurador ESTRELLA MARTÍN CERES, debo absolver y absuelvo a esta última de todos los pedimentos formulados en su contra. Condenando a la parte demandante al pago de las costas de este procedimiento'.

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 20 de octubre de 2011, y formado el rollo se señaló día para votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO.- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ REQUENA PAREDES.

Fundamentos

PRIMERO.-La Comunidad de propietarios DIRECCION001 formuló demanda de proceso monitorio, posteriormente derivado a juicio verbal, ante la oposición de la demandada, en requerimiento de pago de una deuda de 840'29 € que le es reclamada por impago de las cuotas ordinarias de comunidad, como propietario del apartamento-habitación, n os NUM000 , NUM001 y NUM002 , del edificio conocido como 'Apartotel DIRECCION001 '.

La base de la oposición radica en que su obligación de contribuir lo es por parte de la Comunidad de ese edificio de apartamentos y no de los copropietarios individuales según el título constitutivo. La sentencia acogió esta excepción, junto a la falta de determinación de la deuda en cuanto a las mensualidades adeudadas, el coeficiente y la cuota aplicada y desestimó la demanda. La 'ratio decidendi'reside en que así lo dispone la escritura de constitución y división horizontal de la Comunidad actora, que en su origen y no se ha modificado, distribuía su superficie total (según dictamen del Arquitecto Sr. Casiano , traído a los autos en fecha 17 de octubre de 2003) en 48 parcelas de las que 43 -actualmente parece que 45- corresponden o alojan viviendas individuales tipo chalets con una superficie total de 47.144 m2, y la otras cinco parcelas, que se distribuirían para usos complementarios, ocupan 78.779 m2, pero de las que sólo persiste, de hecho, el área deportiva, convertida en club deportivo y social de tenis, con 27.183 m2 y que, representando un 21'5473 % del total de los terrenos, participa con un coeficiente asignado en el título prácticamente del 16 %. A ella se unía otra parcela, zona de artistas, de 5.013 m2, que hoy se dice ocupada por el EDIFICIO000 ; otra tercera parcela, zona comercial, de 3.521 m2 que agrupa ahora, fundamentalmente, el Residencial de viviendas DIRECCION002 cuyos propietarios ya hicieron valer, en distintos procedimientos, su discrepancia en el reparto de cuota contributiva ( Autos nº 488/04 seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Granada respecto a la aprobación de los presupuestos en 2004 y, autos nº 1.422/06 respecto de los presupuestos de 2005 y de la que conoció el Juzgado de igual clase nº 4 y, en apelación, esta misma Sección Tercera en Rollo nº 578/09 -sentencia de 19 de febrero de 2010 -). Ambos procedimientos terminaron desestimando la impugnación a los presupuestos, basados en el hecho y denuncia jurídica de que ocupando ese Residencial 3.521 m2, equivalentes a un total de 2'7962 % del total de la urbanización, su contribución representaba el 13'1634 %.

Las otras dos grandes parcelas identificadas en el título constitutivo era la zona hotelera y la zona residencial, con 35.700 m2 la primera y 7.412 m2 la segunda y coeficiente de participación del 31% la primera y del 8'4304 %. La segunda, la zona hotelera, según aquel informe, vio reducida en cantidad que no costa, pero se dice que importante, su superficie al pasar algunos terrenos a serlo de zonas verdes por su dificultad orográfica, aunque se apuntaba que sólo en algunos de esos terrenos se acotaron parcelas para viviendas individuales. La zona no cedida ha pasado a alojar -no se sabe si conjuntamente con la inicial parcela de su uso residencial- hasta tres grupos de viviendas. Por un lado, un edificio de 4 plantas plurifamiliar con 40 viviendas ( DIRECCION003 ); otro terreno con 19 viviendas unifamiliares pareadas ( DIRECCION004 ); y otro edificio ( DIRECCION005 ) dedicado a apartotel en dos plantas y cuyo número de viviendas totales no consta en las actuaciones.

Aquel dictamen concluía, que las superficies actuales en relación a cómo se constituyo el título, eran ya diferentes, y con 5 zonas o edificios residenciales, en cuatro de las cinco zonas o parcelas iniciales, excluida la deportiva, que según ese informe había reducido -no consta el porqué- a 24.665'80 m2 su superficie. Esto es, la Comunidad de la C/ DIRECCION006 ; EDIFICIO000 ; Comunidad PLAZA000 ; Comunidad DIRECCION002 y Apartotel El Serrallo, según aquel informe del Sr. Casiano , estos 3 o 4 edificios y las nueve viviendas unifamiliares se edificaron, en todo o en parte, en esas otras cuatro parcelas que originalmente fueron las referidas como zona residencial, zona hotelera, zona comercial y zona de artistas.

SEGUNDO.- Pues bien, apreciar en este estado de compleja situación jurídica la falta de legitimación de la demandada para soportar la demanda y eximirla de contribuir a los gastos comunes de conservación y mantenimiento de las zonas comunes de la urbanización, a pretexto de que cada uno de esos edificios o grupos de viviendas ha de contribuir conjuntamente, a través de su subcomunidad, supone una simplificación del problema jurídico que ampara una situación insolidaria que ya se remonta a más de 8 años, con sentencias contradictorias, algunas aportadas a las actuaciones y de otras sentencias no traídas a los autos, pero que tiene en cuenta este Tribunal por el deber de la Audiencia de conocer sus propias resoluciones pero sin que el tema o la controversia se haya resuelto en uno u otro sentido, esto es, o reconociendo, por un lado, las subcomunidades un régimen de propiedad horizontal, al menos de hecho, pero con el deber de contribuir la misma por sí o a través de sus propietarios integrantes en la supracomunidad, cualquiera que sea el coeficiente que corresponda o, por otro, negar esa condición de subcomunidades de hecho y mantener la rigidez del título constitutivo y la propia contribución según el título constitutivo respecto a las cinco grandes parcelas, que después de los cambios de uso, recalificaciones del suelo y desaparición en su configuración original y destino, con terrenos agregados y segregados dentro de la actividad urbanística y promoción inmobiliaria, o bien resulta imposible o no ha, podido hacerse, el determinar unos porcentajes equitativos de contribución que pongan fin a un conflicto que pone en peligro la vida de la comunidad demandante.

En este sentido ya se pronunciaba esta misma Sección en Sentencia de 19 de febrero de 2010 (Rollo nº 578/09 ) confirmando la sentencia desestimatoria del Juzgado de Instancia en el procedimiento nº 1.422/06 en el que no prosperó la pretensión de otra subcomunidad ' DIRECCION002 ', que impugnaba los acuerdos y aprobación de resultados de 2004 y saldos deudores -31 de diciembre de 2004- en junta celebrada el 14 de diciembre de 2004, así como aprobaba los presupuestos para 2005 y luego de que idéntica impugnación, referida a las cuentas del 2004, hubiera corrido la misma suerte desestimatoria en los autos nº 484/04, donde esta misma Audiencia, en sentencia de 2 de febrero de 2007 (Sección 5 ª), dio la oportunidad de alterar las cuotas, con presencia de todos los propietarios o, al menos, oportunidad de ser oídos, lo que no significa la unanimidad de la que ya prescindió el legislador de 1999 al regular, en su art. 24.2 este tipo de supracomunidades.

Decíamos en aquella sentencia de 19 de febrero de 2010 , que tal situación lleva a la 'comunidad, que ya por fin parece encontrar una solución a su enfrentamiento, a una situación de bloqueo e inoperancia funcional, contrario a los intereses generales y al espíritu de la Propiedad Horizontal sin causa legal, además, para considerar nulos los acuerdos, cuya aprobación por mayoría de asistentes y de coeficientes resulta válida como la propia privación del voto de los propietarios deudores cuyo largo listado ni impugnado ni desvirtuado situaba a la comunidad en un grave estado de morosidad que sobrepasaba los 300.000 € a la fecha del acuerdo y la necesidad de aprobar esos saldos deudores y el ejercicio de acciones para el cobro se presenta como decisión elemental y responsable de la propia Junta, en absoluto contraria a la Ley.

Obviar todo ello, y empeñarse en una nulidad basada en que los acuerdos impugnados eran injustos y abusivos por aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus', cuando han pasado más de 4 años-ya 6- de imprescindible funcionamiento tanto para la subcomunidad apelante, como para la comunidad demandada, en base a acuerdos que, además de plenamente válidos al momento de adoptarse en relación con el título vigente ( art. 9.5. LPH ), eran también plenamente ejecutivos -y ninguna suspensión cautelar se interesó entonces ( art. 18.4 LPH )-, constituye pretensión abusiva y carente de fundamento y, como tal, condenada al fracaso sin posibilidad de prosperar (vid, por todas, STS de 3 de diciembre de 2004 )'.

En consecuencia, la Comunidad actora y ahora apelante sigue reclamando, a lo largo de los últimos años, cuotas impagadas a distintos propietarios del ' DIRECCION002 ' y del 'Apartotel DIRECCION001 ' cuyas sentencias desestimatorias no han sido combatidas en esta alzada, hasta ahora, en el recurso que resolvemos y, otras que fueron estimadas condenando al pago (caso de los autos nº 557/07) fue declarada firme por esta misma Sección Tercera en sentencia de 22 de enero de 2010 .

TERCERO.- Centrada así la cuestión litigiosa, hemos de recodar también que esta Sección 3ª ya acogió planteamientos similares a los que ahora son objeto de esa apelación en sentencia de 14 de enero de 2011 (Rollo nº 626/10 ) en un supuesto muy semejante, en esa ocasión entablada por la 'Comunidad de Propietarios DIRECCION007 ' en relación al copropietario de un piso en un edificio en régimen de propiedad horizontal construido dentro de la misma supracomunidad. La sentencia de instancia había desestimado la reclamación y la exigibilidad de la deuda desde planteamientos similares a los que emplea la sentencia ahora recurrida, dando autonomía y entidad propia a la nueva subcomunidad, pese a que incluso en la propia escritura de compraventa se advertía a ese demandado- comprador, de su obligación a contribuir a la comunidad general, aunque esta no estuviera formalmente constituida.

Decíamos entonces, y resulta aplicable al caso de autos, que tanto los complejos inmobiliarios privados o las mancomunidades, estén o no formalmente constituidas, así como igual ocurre con las subcomunidades surgidas después por la propia necesidad, conveniencia de los propietarios y de la propia realidad jurídica de detentar los diferentes codueños tanto elementos comunes de la urbanización como los privativos de cada propiedad individualmente considerados dentro del entorno en que se ubica y, por tanto, sujeta a la L.P. Horizontal, tal como vino a establecer la Reforma de la L.P.H. por Ley de 6 de abril de 1999 (Ley 8/1999) en su D.T. 1 ª han sido aceptadas en su funcionamiento como tal por la Doctrina del Tribunal Supremo que ha admitido en las últimas décadas a estas distintas subcomunidades creadas dentro de su entorno y perímetro, yque ha de contribuir tanto a los gastos generados por las comunidades de cada una de las promociones inmobiliarias sujetas al Régimen de propiedad Horizontal como a los generados por la supramancomunidad-demandante.

CUARTO.- Validez de estas mancomunidades reconocida en la propia ley ( art. 24 de la LPH ) cuando reúna los requisitos siguientes:

a)Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b)Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Mancomunidades, pues, que podrán funcionar como comunidad o agrupación de comunidades y que gozarán, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirán por las disposiciones de esta Ley, con algunas especialidades. Así lo señaló también la A.P. de Alicante (Secc. 5ª) en Sentencia de 18 de febrero de 2010 , ' conforme a su artículo 2° de la L.P.H , las comunidades de propietarios constituidas y a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil , y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, así como a los complejos inmobiliarios privados; ya que la Disposición Transitoria Primera establece que «La presente Ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma»'.

Cobertura legal de la que se ha hecho eco tanto la D.G.R. y Notariado en Resoluciones de 3 de diciembre de 2009 o 3 de febrero de 2010, como la Doctrina de nuestro Tribunal Supremo en las interesantes sentencias de 1 de abril o 29 de mayo de 2009 . Esta última, en alusión al tan citado art. 24 de la LPH , señala que 'es precisamente en defensa de los intereses generales y del régimen de propiedad horizontal, lo que autoriza a los propietarios, al amparo del principio de la autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1.255 del Código Civil , a configurar un régimen jurídico adaptado a esa peculiar naturaleza de las urbanizaciones privadas, limitando las facultades dispositivas de sus integrantes mediante la redacción de unos Estatutos en los que se disciplinan los derechos y obligaciones de todos ellos, sin contravención alguna que pudiera afectar al contenido del derecho singular que asiste a cada uno, desde el momento en que van dirigidos a asegurar el mejor disfrute de los comuneros ... estatutos que tienen una eficacia configuradora absoluta y que producen efectos reales entre las partes que contribuyeron a su formación y constitución a los que obliga junto a los demás que de los mismos traigan causa por virtud de un negocio jurídico posterior, al margen de la inscripción registral, como sucede en este caso'.

QUINTO.- Vinculación tanto de los propietarios como de los posteriores compradores que pasan a integrarse en la Comunidad que les obliga, desde entonces, en palabras de la STS de 27 de octubre de 2008 , a 'satisfacer las cuotas correspondientes a los servicios comunes de los que se beneficien las respectivas titularidades dominicales, independientemente de su pertenencia a la asociación u organismo que agrupe a los distintos propietarios.'. Criterio jurisprudencial mantenido por la STS de 20 de febrero de 1997 que contempla la obligación 'propter rem'de abonar las cuotas por los servicios comunes de la urbanización como Doctrina complementada por las SSTS de 18 de abril de 1988 , 13 de marzo de 1989 , 23 de septiembre de 1991 , 26 de junio de 1995 , 5 de julio de 1996 , 7 de abril de 2003 , 15 de abril de 2004 , que estiman aplicable el régimen de propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios como forma de comunidad yuxtapuesta a la que integran los propietarios de cada uno de los inmuebles, dentro de la llamada propiedad horizontal también para expresar que la separación entre los elementos privativos con los comunes se dan, no por planos paralelos al suelo (P. Horizontal), sino perpendiculares a él y de los elementos comunes dentro de la supracomunidad para cuya calificación y existencia basta, como señalaba la STS de 27 de octubre de 2008 , 'la presencia de un régimen de copropiedad o de titularidad compartida sobre instalaciones o servicios inherente al derecho de propiedad privativo sobre los respectivos inmuebles que conforman el complejo, aunque no se trate de una copropiedad en sentido propio, y en este sentido se aludía en la Carta de Roma (V Congreso Internacional de Derecho Registral de 1982) caracterizando a los complejos inmobiliarios por la existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos de utilidad común, como viales, instalaciones o servicios, o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, para la consecución y mantenimiento de los intereses generales y particulares de los partícipes'. Sentencia esta que establecía como Doctrina jurisprudencial la aplicación del Juicio Monitorio, que dio inicio a estas actuaciones, para exigir el pago de cuotas pendientes, como las que son objeto de este proceso y ahora de esta apelación y a cuyo abono se resiste la demandada, sin ninguna razón atendible, pese a usar y disfrutar de la urbanización; de los viales comunitarios que dan acceso a su vivienda, así como de las zonas ajardinadas, de la seguridad privada ,del alumbrado, gastos de administración y demás instalaciones pertenecientes a la comunidad actora, cuya naturaleza de complejo inmobiliario, constituida formalmente en propiedad horizontal por escritura de 19 de enero de 1997, convive con las comunidades de propiedad horizontal, de hecho privado en terminología de la L.P. Horizontal (art. 24) respecto de los nuevos edificios para viviendas, aún cuando estas carezcan de título constitutivo y, en tal contexto, la obligación de contribuir a los gastos de la misma la demandada ubicada dentro del perímetro y zona de actuación de la comunidad demandante ,resulta ineludible como propietaria de tres apartamentos dentro de uno de los edificios (apartotel) de la Urbanización y Comunidad apelante, en recta aplicación de los arts. 5 y 9 de la citada Ley .

SEXTO.-Obligación legal de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la Comunidad que no puede verse eliminada por la existencia de este tipo de mancomunidad donde coexisten parcelas dentro de la misma que ubican subcomunidades constituidas en propiedad horizontal de hecho, esto es, con voluntad de actuar como tal pero no formalizadas legalmente y que, al compartir terrenos, zonas comunes, instalaciones, servicios y redes comunes cuya conservación y mantenimiento les atañen, no pueden eludir, como de hecho vienen haciendo algunos de estos copropietarios, a pretexto de que sea la subcomunidad la que recaude y abone los costes, tanto para su propio mantenimiento y funcionamiento interno como, por otra parte, en cumplimiento de sus deberes con la Comunidad en la que se integran, y menos aún dejar de hacerlo, como también ocurre, a excusa de que el título constitutivo señaló en su momento otras cuotas que han devenido inaplicables ante la consumación de determinadas agrupaciones, segregación, cambio de uso y ocupación como vivienda en la que habitan numerosos usuarios-propietarios donde antes no los había y cuya solución no pasa, como de hecho viene ocurriendo por no hacer ni una ni otra. Esto es, ni paga la subcomunidad por todos los integrantes ni pagan los copropietarios.

En este sentido, la propia demandada en este procedimiento admite que fue durante un tiempo presidenta de la subcomunidad del edificio Apartotel pero ni alega ni acredita que contribuyera a esos gastos en sustitución de los propietarios comunes, a pretexto de una rigidez en el título constitutivo que entiende que les libera mientras aquel no se modifique, con olvido de que los intentos de otra subcomunidad para lograrlo ya fracasaron y no impidieron aprobar nuevos presupuestos y reparto de cuotas de contribución para hacer frente, de manera más o menos equitativa, a los gastos comunes para los que, al igual que en este tipo de innovaciones sobrevenidas, la Jurisprudencia es flexible en aceptar los cambios que provocan las segregaciones inmobiliarias (por todas, STS de 17 de junio de 1998 ), la misma flexibilidad se impone en aras a preservar el funcionamiento de la Comunidad en orden a las cuotas aprobadas por la propia junta, aunque no sean exactamente proporcionales a las cuotas de superficie, y en ese sentido se han pronunciado las SS de las AA.PP de Zaragoza (Secc. 5ª) de 9 de octubre de 2003 ; Cádiz (Secc. 2ª) de 21 de marzo de 2003 ; Córdoba (Secc. 2ª) de 28 de mayo de 2005 ; y Madrid (Secc. 14ª) de 11 de marzo de 2004 y 30 de junio de 2004 , entre otras.

Procede, pues, revocar la sentencia y estimar la demanda al cumplir la reclamación inicial por Juicio Monitorio los requisitos básicos de certificación de una deuda que acreditaba que se adeudaba, a 5 de marzo de 2007, la cantidad aquí reclamada y notificada en su día y a la que la demandada no opuso objeción ni tacha alguna distinta del único motivo de oposición judicial ya analizado de entender que no le corresponde a ella soportar ese gasto, sino a la subcomunidad a la que pertenece como única legitimada para hacerlo, criterio que no comparte este Tribunal de apelación por las razones que se dejan expuestas.

SÉPTIMO.-La estimación de la demanda determina, de conformidad con el art. 394 LEC , el imponer a la demandada las costas de la primera instancia, si las hubiera, y no hacer expresa condena de las de esta apelación al haber prosperado la misma ( art. 398 LEC ).

Y por lo que antecede,

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto en nombre de 'Comunidad de Propietarios DIRECCION001 ' contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Granada en Juicio Verbal nº 371/2010 de fecha 1 de junio de 2011 , que se revoca y en su lugar, estimando la demanda formulada por la Comunidad apelante contra Dña. Ángeles condenamos a esta a abonar a la actora la cantidad de 840'29 € que devengará el interés legal desde la demanda (21 de diciembre de 2009) incrementado en 2 puntos desde la fecha de esta sentencia de apelación ( art. 576 LEC ) y al pago, si los hubiera, de las costas de la primera instancia sin hacer expresa imposición de las de esta apelación.

Devuélvase a la recurrente el depósito constituido.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal a interponer ante este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS, a contar desde el siguiente a su notificación, siendo resuelto por la Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.