Sentencia Civil Nº 54/2016, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 4, Rec 294/2015 de 03 de Febrero de 2016

Encabezamiento

S E N T E N C I A nº 000054/2016
Ilmos. Sres. Magistrados:
Dª Maria Jose Arroyo Garcia
D. Marcial Helguera Martinez
D. Joaquín Tafur López de Lemus
En Santander, a 04 de febrero del 2016.
Vistos en trámite de apelación ante esta AUDIENCIA PROVINCIAL SECCION 4 de Cantabria los
presentes autos de Procedimiento Ordinario, nº 741/13, Rollo de Sala nº 0000294/2015, procedentes del
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Medio Cudeyo.
En esta segunda instancia ha sido parte apelante la mercantil ' PALENQUE INVERSION, SL',
representada por la Procuradora Dª. CRISTINA DAPENA FERNANDEZ, y defendida por el Letrado D. EMILIO
mª FERNÁNDEZ ANDRÉS ; y parte apelada D. Cayetano y Dulce , representados por la Procuradora Dª.
EVA MARÍA RUIZ SIERRA y asistidos del Letrado D. JUAN JOSÉ DEL VAL MARTINEZ.
Es ponente de esta resolución la Ilma. Sra. Magistrado Dª. Maria Jose Arroyo Garcia.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Medio Cudeyo, en los autos de referencia, se dictó sentencia con fecha 14 de abril de 2015 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: QUE SE ESTIMA PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por el Procurador Sra. Ruiz Sierra, en nombre y representación de Cayetano Y Dulce , contra PALENQUE INVERSIÓN S.L., representada por el Procurador Sra. Dapena Fernández.

Se declara resuelto el contrato de compraventa de vivienda suscrito por las partes en fecha 1 de agosto de 2012, por incumplimiento imputable a la demandada Palenque Inversión, S.L.

Se condena a Palenque Inversión S.L. a devolver a Cayetano y a Dulce las cantidades entregadas a cuenta de la compraventa concertada y ahora declarada resuelta, cuantificadas en la suma de 31.055,82 euros, junto con los intereses legales devengados y los que se devenguen desde el 21 de junio de 2013 y hasta su completo pago.

Se desestiman las restantes pretensiones deducidas en la demanda.

No se formula condena en las costas derivadas del anterior pronunciamiento.

SE DESESTIMA ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONAL interpuesta por el Procurador Sra. Dapena Fernández, en nombre y representación de PALENQUE INVERSIÓN, S.L. contra Cayetano y Dulce , representados ambos por el Procurador Sra. Ruiz Sierra.

Se condena en las costas derivadas del anterior pronunciamiento a Palenque Inversión, S.L.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia la representación de la ya reseñada parte apelante interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado de Primera Instancia; y tramitado el mismo se remitieron las actuaciones a la Ilma. Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes, habiendo correspondido, por turno de reparto, a esta Sección, donde tras la deliberación y el fallo del recurso, quedaron las actuaciones pendientes de dictarse la resolución correspondiente.



TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para resolver el recurso, en razón a la existencia de otros asuntos civiles señalados con anterioridad.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación legal de Palenque Inversión S.L. se interpone recurso de apelación contra la sentencia de instancia que estimó sustancialmente las pretensiones de la demanda y desestimó la reconvención.

Los actores, ejercitan acción de resolución de contrato privado de compraventa, por incumplimiento de la obtención de la calificación de 'vivienda de Protección Oficial' y por incumplimiento de la obligación de entregar aval en garantía de las cantidades anticipadas. Los demandados se oponen, alegan que los actores conocían que la vivienda no tenía carácter de vivienda de protección oficial, solicitaron mejoras que no son posibles en VPO; que el Real Decreto Ley 20/2012 había suprimido la subsidiación de las cuotas que establecía el Decreto 2066/2008; el aval no era necesario, la construcción estaba prácticamente terminada; formula reconvención y solicita la condena a los actores a otorgar escritura pública y pagar el resto del precio.



SEGUNDO.- Por la prueba documental se ha acreditado que con fecha 9 enero 2012 los actores suscriben por Edicamar II Milenio S.L. contrato de compraventa de vivienda de protección Oficial, regulada por Real Decreto 68/2009, el precio de la vivienda y garaje pactado es de 133.165,44 Euros mas IVA; en la cláusula cuarta se pacta que el comprador podrá instar la resolución del presente contrato en caso de no obtener la calificación definitiva de VPO; igualmente se recoge en el contrato que la vivienda está sujeta a las prohibiciones y limitaciones del régimen de VPO. Con fecha 1 agosto de 2012 se produce una novación subjetiva del contrato y pasa a ser el vendedor de la vivienda y garaje Palenque Inversión S.L. El contrato es exactamente igual que el novado, salvo las cantidades anticipadas, se mantiene la calificación provisional de VPO y la obligación del vendedor de obtener la calificación definitiva. Con fecha 8 febrero de 2013 la recurrente requiere a los demandados para que paguen 10.088,27 Euros más IVA, a dicho requerimiento contestan los demandados el 7 marzo 2013 requiriendo a la vendedora para que aporte certificación de la dirección técnica de que la obra está ejecutada en el 75%, cédula de calificación provisional otorgada por el Gobierno de Cantabria el 7 abril de 2011 así como aval que garantice la devolución de las cantidades anticipadas ya recibidas, antes de pagar la cantidad requerida; dicho requerimiento no es contestado por la recurrente; con fecha 3 mayo 2013 los actores notifican a la vendedora la resolución del contrato por incumplir la obtención de la calificación definitiva de VPO. Con fecha 12 marzo de 2013 el Gobierno de Cantabria emite informe donde se hace contar que Palenque Inversión S.L. no es titular de expediente de VPO, el titular del expediente 39-1397/11 es Edicamar II Milenio S.L.; que dicha sociedad ha incumplido sus obligaciones, ha fijado un precio superior al máximo fijado en la calificación provisional y con fecha 18 febrero 2013 se ha acordado la caducidad del expediente y se ha procedido a su archivo.



TERCERO.- Una valoración conjunta de la prueba permite a la Sala concluir, como hace el juzgador de instancia, que no es posible que la vivienda adquirida por los actores en contrato privado obtenga la calificación definitiva de VPO, al haberse archivado el expediente por caducidad. El carácter de vivienda de protección oficial era esencial y una obligación principal del contrato, obligación que corresponde a la demandada.

Efectivamente los actores solicitaron mejoras y la parte demandada debía haberlas denegado si las mismas están prohibidas en viviendas de protección oficial; es la demandada la que es profesional y conoce las prohibiciones y limitaciones de las VPO; por ello, como profesional le corresponde denegar aquellas solicitudes de los compradores que no se ajusten a las características de la vivienda. No se acredita de ninguna forma el conocimiento de los actores de que la vivienda no podía ser de protección oficial. De hecho a la fecha de novación del contrato, agosto de 2012, vigente ya el Real Decreto Ley 20/2012, el contrato mantiene el carácter de vivienda de protección Oficial. El citado Real Decreto legislativo no suprime las VPO con características y beneficios determinados en cuanto a superficie, precio, alquiler etc. ,sino que suprime las subsidiaciones de préstamos convenidos.

Se ha acreditado un incumplimiento grave y esencial de una de las obligaciones del contrato.

Incumplimiento imputable exclusivamente a la recurrente. Los actores no han incumplido la obligación de pagar el precio, fueron pagando las cantidades anticipadas pactadas, hasta el requerimiento de febrero de 2013, donde antes de pagar exigen a la vendedora que acredite una serie de hechos que no acredita.



CUARTO.- Toda normativa recogida en la Ley 57/68, en la Ley de Ordenación de la Edificación y en la Orden del Ministerio de Hacienda de 29 noviembre de 2009 tiene por finalidad la protección del consumidor mediante el adecuado aseguramiento de las cantidades entregadas a cuenta antes de recibir la vivienda construida o por construir eludiendo el riesgo de incumplimiento del vendedor y de la insolvencia fortuita o no de éste, lo cual ha sido frecuente en el ámbito de la contratación inmobiliaria. Y es por ello un conjunto de reglas de derecho necesario de especial relevancia para la garantía del adquirente de viviendas con obligación a término por parte del comprador, cuya entrega no se produce en el momento de la firma de la compraventa, a pesar de que si se adelanta una parte del precio.

Se configuran como obligaciones civiles 'ex lege', que vinculan a los contratantes y en particular a la parte económicamente más fuerte, en los términos del art. 1258 del Código civil , que señala el alcance obligacional de los contratos no sólo a lo expresamente pactado sino también a las consecuencias que sean conforme a la ley imperativa, como sucede en el presente caso.

La recurrente requiere a los actores en febrero de 2013 un pago parcial de más de 10.000 Euros más IVA, en dicho momento la vivienda no estaba terminada, el certificado final de obra es de 17 abril de 2013, dos meses después del requerimiento y la licencia de primera ocupación de 30 agosto de 2013, casi 7 meses después. Si tenía finalidad el aval en el momento del requerimiento no sólo para asegurar la cantidad que se les requería sino para asegurar las cantidades ya anticipadas hasta ese momento.



QUINTO.- Conforme al art. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer las costas procesales de esta alzada a la parte apelante.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad, El Rey,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra ella, debemos confirmar y confirmamos la Sentencia de fecha 14 de abril de 2015 , dictada por el Juzgado de 1ª Instancia 2 de Medio Cudeyo en los autos de Juicio Ordinario nº 741/13 a que se refiere el presente rollo; con imposición, a la parte apelante, de las costas de esta alzada.

Contra esta Sentencia cabe interponer recurso de casación y recurso extraordinario por infracción procesal, ante este Tribunal, en el plazo de los veinte días siguientes al de su notificación.

Así por esta nuestra Sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- La precedente Sentencia ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha de lo que yo el Secretario doy fe.