Sentencia CIVIL Nº 54/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 889/2016 de 15 de Febrero de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimonovena

C/ Ferraz, 41, Planta 5ª - 28008

Tfno.: 914933886, 914933815-16-87

37007740

N.I.G.:28.079.42.2-2012/0181288

Recurso de Apelación 889/2016

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1.449/2012

APELANTE:D. Artemio

PROCURADOR: D. VIRGILIO JOSÉ NAVARRO CERRILLO

APELADOS:PROYECTOS SOCIALES, S.A.

PROCURADORA: Dª. BEATRIZ MARTÍNEZ MARTÍNEZ

DISEÑO Y DETALLE, S.L.

PROCURADOR: D. RICARDO LUDOVICO MORENO MARTÍN-RICO

SENTENCIA Nº 54

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ

Dª. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

Dª. MARÍA VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid, a quince de febrero de dos mil diecisiete.

La Sección Decimonovena de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1.449/2012 procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelanteD. Artemio , representado por el Procurador D. VIRGILIO JOSÉ NAVARRO CERRILLO y defendido por Letrado, y de otra, como demandados-apeladosPROYECTOS SOCIALES, S.A., representado por la Procuradora Dª. BEATRIZ MARTÍNEZ MARTÍNEZ y defendido por Letrado yDISEÑO Y DETALLE, S.L.representado por el Procurador D. RICARDO LUDOVICO MORENO MARTÍN-RICO y defendido por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 28 de abril de 2016 .

VISTO, siendo Magistrado PonenteD. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 28 de abril de 2016 , cuyo fallo es del tenor siguiente:

'QueDESESTIMANDOla demanda de juicio ordinario interpuesta por el Procurador D. Virgilio José Navarro Cerrillo , en nombre y representación de D. Artemio , deboABSOLVER Y ABSUELVOa las demandadas Proyectos Sociales, S.A. y Diseño y Detalle, S.L. , de las pretensiones deducidas por la parte actora , objeto de este procedimiento . Se imponen las costas procesales causadas al demandante .

QueESTIMANDO EN PARTEla demanda reconvencional formulada por la Procuradora Dª Beatriz Martínez Martínez , en nombre y representación de Proyectos Sociales, S.A. , contra Sociedad Anónima de Técnicos y Asesores, S.L. ( actualmente D. Artemio ) , deboCONDENAR Y CONDENOa dicho reconvenido a que abone a la reconviniente la cantidad de 21.000 euros , con más intereses legales desde la fecha de interpelación judicial . No procede hacer especial imposición de las costas causadas.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante y por la parte demandada, que fue admitido, dándose traslado a las adversas que se opusieron al mismo y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día 14 de los corrientes.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la Sentencia recurrida que concuerden con los siguientes:

PRIMERO.-En la demanda presentada el día 11 de octubre de 2012, se expone que con fecha 28 de abril de 2009, las sociedades Proyectos Sociales S.A. (promotora), y Diseño y Detalle S.L.(constructora), en calidad de vendedoras otorgaron escritura de compraventa en los porcentajes respectivos del 75% y 25% , a favor de Sociedad Anónima de Técnicos y Asesores, S.L. (SATECA), en calidad de compradora que ha sido sucedida procesalmente por el apelante: D. Artemio , sobre fincas de nueva construcción en virtud de escritura de ampliación y modificación de obra nueva de 14 de febrero de 2008, y en concreto, sobre el local industrial denominado R o 15 de la planta segunda de la calle Santa Leonor 23 de Madrid con una superficie construida de 32,53 m2, con una participación en elementos comunes y gastos generales del edificio de 2,54%, e inscrito en el Registro de la Propiedad nº 17 de Madrid, al tomo 2631, libro 1645, folio 208, finca 72783, y plaza de garaje nº 7 en la planta sótano del mismo edificio, con una superficie construida de 10,13m2, con una cuota de participación en gastos y elementos comunes del 0,34%. El precio de la compraventa ascendió a la cantidad de 209.916,60 euros, que fue íntegramente abonado por SATECA. La compraventa de loft y plaza de garaje de obra nueva se insertaba dentro de una promoción de Proyectos Sociales S.A., siendo Diseño y Detalle S.L., la constructora del inmueble general (documento nº 1 de la demanda, copia simple de la escritura pública de compraventa). La ejecución de dicha promoción, realizada por la vendedora Diseño y Detalle S.L., recibió el 15 de diciembre de 2008, la correspondiente licencia de primera ocupación y funcionamiento (documento nº 2 de la demanda).

Afirma la parte actora y recurrente en apelación que desde el momento de la transmisión, constató que la plaza de garaje adquirida resultaba impracticable y no servía a los usos para los que fue comprada. Por sus dimensiones y emplazamiento junto al ángulo formado por dos muros de cerramiento, la plaza referida no permitiría, según la actora, el aparcamiento con un vehículo de gama baja o tamaño pequeño. A instancia de la parte actora se encargó informe pericial sobre el tamaño de la plaza y su adaptación a la normativa de aplicación al Arquitecto D. Gerardo (documento nº 3 de la demanda). A dicho informe se contrapusieron otros dos dictámenes de otros arquitectos por la parte demandada, que desvirtuaron las conclusiones del primero.

Se fundó la demanda y la apelación en el pretendido incumplimiento contractual por la supuesta ejecución defectuosa de la obra de edificación y por los vicios constructivos en que incurrieron las demandadas, interesándose el resarcimiento consistente en la entrega de otra plaza de garaje que sirva a los usos convenidos, o, en su caso, el abono del precio de dicha plaza de garaje, que asciende a la cantidad de 24.200 euros, de conformidad con el informe de tasación emitido por la entidad Peritajes y Tasaciones Judiciales S.L. (documento nº 5 de la demanda). Y, concluyó la parte demandante-apelante que se trata de una plaza impracticable y por lo tanto, se habría vendido un bien inmueble que resultaba inservible.

SEGUNDO.-En la Sentencia recurrida nº 89/2016 del Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Madrid , dictada en el Procedimiento Ordinario nº 1449/2012, se resolvió desestimar la demanda de D. Artemio , sucesor procesal de la Sociedad Anónima de Técnicos y Asesores: SATECA, inicial parte actora, y estimar en parte la reconvención de Diseño y Detalle S.L., y de Proyectos Sociales, S.A., actualmente en liquidación, condenando a la parte demandante al pago de la cantidad de 21.000 euros, más intereses legales desde la fecha de interpelación judicial, a favor de Proyectos Sociales, S.A. Dicha desestimación se debió a que la sociedad adquirente y demandante-apelante es un profesional cualificado del sector inmobiliario, habiendo adquirido un lote de inmuebles en el edificio litigioso, explotándolos durante cuatro años antes de formular demanda, por lo que era conocedor del objeto contratado.

La estimación de la demanda reconvencional se debió a que se acreditó la justificación de los requisitos de dicha demanda, teniendo por objeto la entrega de cantidades a SATECA, en concepto de la garantía de la ejecución de instalaciones, en atención a los siguientes conceptos e importes: A) 1.000 € respecto a la decoración en zonas comunes. B) 8.000 € en garantía de instalación de césped artificial. Y, C) de 12.000 € en garantía de la instalación de piscina, según el acuerdo quinto.

TERCERO.-El recurso de apelación de la actual parte demandante se dirige contra el pronunciamiento desestimatorio de la demanda principal relativa a la plaza de garaje cuestionada. Y, también frente a la estimación de la demanda reconvencional, en que se condenó a la parte actora a la devolución a la contraparte de la garantía que éstos constituyeron por importe de 21.000 €, para asegurar la ejecución final de la obra de construcción. Por lo que respecta a la primera parte de dicho recurso, el apelante individual sostiene el incumplimiento contractual de la parte demandada-apelada, alegando la errónea valoración de la prueba practicada, y discrepando de que se adquiriera la plaza de garaje litigiosa como cuerpo cierto. En cuanto a la segunda parte de la apelación, se discrepa también de la valoración probatoria. La parte apelada se ha opuesto a dichos motivos, solicitando la confirmación de la Sentencia recurrida por estar ajustada a Derecho.

CUARTO.-El objeto del debate derivado de la primera demanda interpuesta el 11 de octubre de 2012, consiste en determinar si la plaza de garaje vendida a la parte actora por las sociedades demandadas cumple con el contrato de compraventa por ser adecuada al fin de servir para el aparcamiento de vehículos, o si por el contrario no es así por sus dimensiones, accesos y demás circunstancias que hacen imposible o muy dificultosa o penosa la maniobrabilidad y su uso, fuera de lo razonable en el tiempo actual, tratándose de algo realmente frustrante y molesto.

En el supuesto de autos, debe considerarse el objeto social de SATECA, alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia, conforme al informe de la mercantil especializada en informes de empresas: AXESOR, que consta como escrito adjunto como documento nº 1 de la contestación a la demanda, de la constructora codemandada Diseño y Detalle, S.L., y el uso reiterado y continuado de la plaza adquirida durante cuatro años, con explotación en régimen de arrendamiento, que supone un elemento de aceptación por la parte compradora de las conocidas características del objeto adquirido, con asunción de las circunstancias de acceso y maniobrabilidad para vehículos utilitarios pequeños o de capacidad media, y ello en un contexto en que el ancho de la plaza de garaje, que la parte actora erige como fundamento para concluir la impracticabilidad de la plaza delimitada por muro lateral, no impide el otorgamiento discrecional por el Ayuntamiento de Madrid de la licencia de primera ocupación y funcionamiento, en función del resto de los parámetros considerados, según se ratificó testificalmente en juicio por el Arquitecto Proyectista y Director de la obra de rehabilitación D. Justo , siendo así que la obligación de entrega no va referida exclusivamente a la dimensiones o superficie de la plaza, sino también a los elementos accesorios como son viales, entradas y rampas, de tal forma que puedan realizarse las maniobras adecuadas y suficientes para estacionar con relativa comodidad.

El perito Arquitecto D. Maximino destaca en el curso de su declaración judicial la importancia que para la maniobrabilidad tiene en el caso el radio de giro de 6 metros, con objeto de estacionar adecuadamente, dato material que ha de valorarse junto a las dimensiones de ancho y fondo de la plaza, 2,20 m y 4,55 m respectivamente. El documento digital que acompaña la parte actora junto a su demanda para acreditar la impracticabilidad de la plaza, documento nº 4, es ilustrativo de un cierto grado de dificultad o penosidad en la utilización del objeto adquirido; sin embargo, el efectivo y repetido uso durante varios años del bien adquirido y explotado en régimen de alquiler, sin que consten quejas de los arrendatarios, excluye la apreciación de la inhabilidad del objeto, máxime cuando en el supuesto enjuiciado es indudable, que medió una asunción de una mayor dificultad en la ejecución de maniobras de utilización, probablemente a cambio de un precio inferior. Así mismo, el carácter de tener experiencia profesional de la parte compradora impide considerar que se advirtieran problemas de inhabilidad por el hecho de la progresiva ocupación del garaje y del estacionamiento del vehículo en la plaza contigua.

En definitiva, la descripción del objeto del negocio jurídico de compraventa, para la que se establece un precio único de 209.916,60 €, comprensivo del local comercial y de la plaza de aparcamiento adquiridos, suponía un conocimiento por la parte compradora de la realidad de dicha plaza y de sus accesos, que cumplían la normativa y eran funcionales, habiendo obtenido las oportunas licencias. La manifestación en este sentido del Arquitecto Proyectista, sobre la existencia de una cierta dificultad de aparcamiento, que no representa dificultad grave, sitúa el caso contemplado dentro del concepto de incomodidad o de necesidad de mayor pericia al tratar de acceder con vehículos de tamaño mediano, pero ello no hace el objeto inhábil o inútil para su finalidad, lo que determinó que se desestimara la demanda en la Sentencia recurrida. Decisión que debe ser confirmada en atención a su concordancia con la doctrina fijada en las SSTS, Sala Primera, de 28 Noviembre 1962 , 4 Febrero 1979 , 30 Septiembre 1992 y 25 Febrero 1997 y de 21 de julio de 2000 , puesto que:«... Cuando se vende un inmueble no es necesario que se precisen las dimensiones en el contrato para la determinación del mismo, porque cuando el bien inmueble sea vendido como cuerpo cierto, es decir, que se adquirió independientemente de sus dimensiones efectivas, hipótesis regulada por el art. 1471 del CC . Para la determinación del objeto vendido no es preciso determinar sus dimensiones, y aunque así se haga, siempre que falte la indicación del precio concreto por unidad de medida, la ley supone que tal individualización no ha tenido para las partes valor esencial, y constituye tan sólo un exceso de datos, que es una presunción de valor absoluto...».

QUINTO.-Por lo que respecta a la demanda reconvencional planteada por Proyectos Sociales S.A., con base al acuerdo privado de fecha 18 de mayo de 2009 que incorpora como documento nº 3 de su contestación y reconvención, documento en el que se reseñaba que a la fecha de otorgamiento del documento la constructora Diseño y Detalle, S.L. no había llevado a cabo todavía las actuaciones relativas a la ornamentación de zonas comunes y la instalación de césped artificial en las zonas comunes de la terraza del edificio, y la previsión de instalación de una piscina prefabricada en la terraza del inmueble, cuyo coste habrían de sufragar los promotores (acuerdos tercero y cuarto), es determinante en el caso la conclusión pericial que emite el Arquitecto D. Maximino (documento nº 2 de Proyectos Sociales S.L.) , sobre verificación de la existencia de dotación de piscina y césped artificial en la terraza cubierta, y de elementos de decoración en las zonas comunes que detalla el perito en su informe, partidas cuya realidad confirma el técnico cuando menos desde la fecha de emisión de dictamen, en enero de 2013, mediante aportación del conjunto del reportaje fotográfico, que ratificó en el acto del juicio. Teniendo por objeto la entrega de cantidades a SATECA, en concepto de la garantía de la ejecución de instalaciones, en atención a los siguientes conceptos e importes: A) 1.000 € respecto a la decoración en zonas comunes. B) 8.000 € en garantía de instalación de césped artificial. Y, C) de 12.000 € en garantía de la instalación de piscina, según el acuerdo quinto. En lo que concierne al concepto de reparación de desperfectos que surgieran en el plazo de dos meses por deficiencias ya detectadas o vicios ocultos, cuyo importe resultó fijado en la cuantía de 6.000 €, según el mismo acuerdo quinto, hemos comprobado que se produjo su devolución a la parte actora a fecha 20 de abril de 2010, conforme al comprobante de transferencia del documento nº 7 del escrito de contestación a la reconvención, lo que justificó la reducción de la suma interesada por la parte reconviniente a la cuantía de 21.000 €, en la Audiencia Previa celebrada conforme al trámite regulado en el artículo 414 LEC .

Por lo tanto, la apelación respecto del segundo pronunciamiento de la parte dispositiva de la Sentencia recurrida no puede prosperar, al estar ajustado a Derecho el razonamiento desestimatorio de la Sentencia recurrida en este aspecto, porque han resultado opuestas con éxito, a los argumentos del recurso de apelación, las alegaciones de la parte apelada en defensa y refuerzo de esta determinación judicial, acerca de la necesidad de valorar el cumplimiento de la memoria de calidades, la relación de valoración de partidas pendientes de finalizar realizada con la promotora y la reserva de venta otorgada, elementos que constan en los documentos nº 1 a 3 de la contestación a la reconvención. Y en su consecuencia, debe ser confirmada la decisión judicial estimatoria de los pedimentos de la reconvención, porque el destino de las cantidades retenidas viene determinado por la realidad de la ejecución de las partidas comprometidas, aspecto que no se ha conseguido desvirtuar por la parte apelante, debiendo atenerse al momento de la entrega de lo construido por la parte vendedora, y no a la fecha cuando se presentó la demanda, puesto que la conservación del resultado de la obra debe concernir a los compradores, sin que ello prejuzgue el agotamiento de la responsabilidad del promotor inmobiliario, como responsable de vicios y defectos constructivos sujetos al régimen de la Ley de Ordenación de la Edificación, o del incumplimiento contractual. Debiendo responder como vendedor el anterior propietario frente al comprador, conforme al contrato de compraventa y sus correspondientes derechos, obligaciones, responsabilidades y acciones, según resulta de los artículos 17 y 18 de la propia LOE , que en su caso podrán dilucidarse en otro litigio distinto al actual.

SEXTO.-La desestimación del recurso comporta la condena al apelante al pago de las costas procesales devengadas en esta segunda instancia ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Artemio , contra la Sentencia nº 89/2016 del Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Madrid , dictada en el Procedimiento Ordinario nº 1.449/2012, por lo que se confirma la indicada resolución judicial, con imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACIÓN:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 2837-0000-00-0889-16, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

A los efectos previstos en los artículos 471 y 481-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a la parte que, de necesitarla, podrá solicitar de este Tribunal la certificación de la Sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.