Sentencia CIVIL Nº 54/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 84/2018 de 31 de Enero de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0811342120178006440
Recurso de apelación 84/2018 -M
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Manresa
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 318/2017
Parte recurrente/Solicitante: Sabina
Procurador/a: Mª Dolors Ribas Mercader
Abogado/a: XAVIER ARMENGOL MONTAÑA
Parte recurrida: Enrique , Trinidad , COMUNITAT DE BENS DIRECCION000 CB
Procurador/a: Joan Grau Marti
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 54/2019
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Marta Dolores del Valle Garcia
Jordi Lluís Forgas Folch
Barcelona, 31 de enero de 2019

Antecedentes

PRIMERO.- En fecha 23 de enero de 2018 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 318/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Manresa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Mª Dolors Ribas Mercader, en nombre y representación de Sabina contra Sentencia - 17/10/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Joan Grau Marti, en nombre y representación de Enrique , Trinidad , COMUNITAT DE BENS DIRECCION000 CB.



SEGUNDO . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda formulada por la Procuradora Dª. Sara Sola Boixaderas, en representación de D. Enrique y Dª. Trinidad , contra Dª. Sabina , debo condenar y condeno a la antedicha demandada a que abone a la actora la cantidad de seis mil setecientos ochenta y siete euros con cincuenta y nueve céntimos (6.787,59 euros) adeudada en concepto de rentas hasta el mes de julio de 2017 y parte proporcional correspondiente a IBI 2017 y basuras 2017; sin hacer expresa imposición de costas.'

TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.



CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO .- Por parte de D. Enrique y Dª Trinidad , en nombre y representación de la Comunitat de Béns ' DIRECCION000 CB', se presentó demanda de juicio verbal contra Dª Sabina , en la que, en forma acumulada, ejercitó acción de desahucio por falta de pago de la renta, en relación con el local sito en la calle Font del Gat, nº 5-7, bajos de Manresa, arrendado a la demandada en virtud de contrato de arrendamiento de 1 de septiembre de 2015, y acción personal en reclamación de rentas adeudadas hasta ese momento (5.592,38 euros) y las que fueran venciendo durante el procedimiento y hasta la efectiva entrega de la posesión, a razón de 612 euros mensuales.

En la demanda, se alegó la falta de pago de la renta correspondiente desde agosto a diciembre de 2016, ambos inclusive, más IBI de 2016, así como la renta de enero a abril de 2017, ambos inclusive, más IBI de 2017 y la tasa de basuras de 2017.

La demandada se opuso en la contestación, partiendo de alegar que el actor no hacía mención en su demanda que, al tiempo de concertar el contrato de arrendamiento del local, la demandada concertó también el traspaso del local de negocio allí existente, con cesión por los arrendatarios anteriores ( de los correspondientes derechos en su favor por el precio de 15.500 euros, y que le fue traspasada toda la actividad al detalle de pan y sus derivados con degustación, con toda la maquinaria, mobiliario y enseres, según inventario levantado a tal efecto. Alegó que, en abril de 2017, la demandada procedió a la entrega de las llaves a la administradora de la finca, y que no ocupaba ni utilizaba el local desde entonces, de lo cual la actora era perfectamente conocedora. Formuló la excepción de pluspetición, al existir un pacto de compensación de rentas; expuso que, como consecuencia del mal estado del local (defectuosa instalación eléctrica, de la cocina, del aire acondicionado, de los extintores, falta de contadores de suministros, y defectuoso funcionamiento de las vitrinas), la demandada comunicó a la actora las irregularidades detectadas, a lo que la actora contestó que había suscrito el traspaso del local a su entera conformidad y que no procedía reparación alguna, de modo que la demandada tuvo que costear obras de reparación por importe de 5.014,42 euros (compra de extintores, obras y compras de electrodomésticos, reparaciones de vitrinas y descalcificadora, compra de congeladores y demás mobiliario de negocio, e instalación de contadores de suministros), y alegó la procedencia de compensar dicha suma con la reclamación de la actora, quien, además, no había procedido tampoco a compensar el importe de 1.200 euros entregado en su momento por la demandada como fianza arrendaticia, lo que daría lugar a un enriquecimiento injusto de la actora.

En la sentencia, se estima en parte la pretension de la actora. Se parte de que no procede hacer pronunciamiento alguno acerca del desalojo del local, al haber desistido la parte actora en el acto de la vista, tras la entrega de llaves efectuada por la demandada en fecha 6 de julio de 2017. En relación con la acción personal en reclamación de rentas, no se tiene por acreditada por la demandada el desalojo del local en abril de 2017, el cual no comunicó a la propiedad, ni que le hiciera entrega de las llaves, por lo que se considera que adeuda rentas hasta julio de 2017. Tampoco se tiene por acreditado por la demandada la existencia de un pacto entre las partes en cuanto a la compensación de rentas adeudadas con los alegados desperfectos al tiempo de entrar en la posesión del local, ni la compensación con las compras de electrodomésticos, descalcificadora, congeladores, diverso mobiliario, kit de seguridad, etc., que no se corresponden con el contenido del inventario del anexo I del contrato de traspaso. Sí se acoge, en cambio, la petición de compensación de la fianza con las rentas adeudadas.

La demandada interpone recurso de apelación contra la sentencia y solicita la desestimación íntegra de la demanda.

Los actores se oponen al recurso y solicitan la confirmación de la sentencia.



SEGUNDO .- La apelante parte en su recurso del error en la valoración de la prueba en relación con la acción de desahucio ejercitada, pues insiste en que hizo entrega de las llaves en abril de 2017, no en julio de 2017, y en que se dio de baja en el régimen general de trabajadores autónomos para la actividad comercial desarrollada en el local comercial en marzo de 2017. Añade que la actora reconoció durante su interrogatorio que, en abril de 2017, presentó denuncia contra la demandada porque estaba retirando mobiliario del local, y que es de destacar que, en el local, se desarrollaba un negocio de pan, por lo que la cesación de la actividad y consiguiente desocupación era claramente detectable por parte del público, debido al uso público, no siendo un arrendamiento de vivienda, por lo que el desalojo tuvo lugar cuando ella indica.

Procede estar aquí a lo señalado, entre otras, en la sentencia de esta Sección de la Audiencia de 15 de marzo de 2017 (Rollo 547/2016 ): ' Considera la juzgadora de Primera Instancia que la inquilina mostró su voluntad de devolver la posesión de la vivienda arrendada, sin que (...) contestara a dicho requerimiento ni facilitara a la arrendataria la forma en la que debía hacer la entrega de las llaves o la revisión del estado del piso arrendado, por lo que si la demandante no ha tenido la posesión de la finca a partir del día 31 de julio de 2015 ha sido por su falta de diligencia, por lo que procede descontar de la reclamación los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015 y de enero y febrero de 2016.

El artículo 1.561 del Código Civil impone al arrendatario la obligación de 'devolver' la finca al concluir el arriendo.

Esto significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, ya que la devolución únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente, mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1.462 y 1.463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1.162 y 1.163, párrafo segundo, del Código Civil .

Por ello, que el arrendatario deje de residir en la vivienda arrendada no comporta ni conlleva sin más que recupere la posesión el arrendador, siendo necesario un acto formal y voluntario del arrendatario de puesta a disposición de la posesión del inmueble a la propiedad.

Este acto de restitución de la posesión, puede consistir en la entrega de las llaves o su depósito en un lugar del que puedan ser retiradas por un mero acto de voluntad del arrendador, o bien, mediante la puesta en posesión de la cosa al arrendador por la autoridad judicial a resultas del proceso seguido .' El hecho de que, en este caso, el objeto del arrendamiento sea un local, no una vivienda, no cambia el enfoque de la cuestión, como tampoco que el negocio se desarrollase a la vista del público en general.

El Auto de la Sección 13ª de esta Audiencia de 8 de noviembre de 2018 señala también lo siguiente: ' es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por otro lado, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .' En este supuesto, no consta reconocida por los actores la entrega material de las llaves hasta el mes de julio de 2017, de forma que, por más que la demandada se diera de baja en el régimen especial de trabajadores autónomos con efectos de 31 de marzo de 2017, la falta de constancia de lo alegado por la demandada en cuanto a la devolución de la posesión en abril de 2017 conduce al resultado apreciado en la sentencia recurrida. De hecho, de haberle sido entregada a los actores la posesión del local en esa fecha, la demandada ya no podría tener acceso al mismo.

Lo cierto es que lo que manifestó el actor durante su interrogatorio fue que la demandada vació el local el 1 de abril de 2017, que él fue con los Mossos d'Esquadra y que habló con el hijo de la demandada para que vaciasen el local, pero le entregasen las llaves, lo que no llevaron a cabo; negó haber presentado denuncia contra la demandada, y aclaró que lo que presentó fue la demanda, por impago de rentas, en abril de 2017. Por su parte, la demandada manifestó durante su interrogatorio que no comunicó a los actores que se hubiese dado de baja de la actividad, y añadió que no entregó antes las llaves porque, al llegar la denuncia -la demanda-, le asesoraron de que podía negociar con lo que había dentro.

Por tanto, no puede tenerse por entregada la posesión del local antes del mes de julio de 2017.



TERCERO .- Reitera, asimismo, la apelante que procede la compensación de las rentas adeudadas con el importe de 5.014,42 euros, como consecuencia del mal estado del local (defectuosa instalación eléctrica, de la cocina, del aire acondicionado, de los extintores, falta de contadores de suministros, y defectuoso funcionamiento de las vitrinas), pese a haber comunicado a la actora las irregularidades detectadas.

Sin embargo, no se debe confundir el contrato de arrendamiento de 1 de septiembre de 2015 objeto del procedimiento, que es un arrendamiento de local, en cuanto inmueble, entidad física, con el contrato de traspaso que la demandada concertó, también en esa fecha, con FORN DE PA PONS-SERRANO, SCP (representada en ese acto por D. Carlos Miguel y por Dª Milagros , quienes venía ejerciendo en el local - arrendado a los actores- la actividad de 'VENDA AL DETALL DE PA I DERIVATS AMB DEGUSTACIÓ'), en relación con el negocio desarrollado en el local. Son dos contratos distintos, por más que en la manifestación cuarta del contrato de traspaso conste que 'el Sr. Enrique , como propietario del local, acepta la formalización del traspaso'.

Lo cierto es que, de una parte, en la condición anexa 7ª del contrato de arrendamiento del local, consta pactado que 'El arrendatario declara conocer las características y estado de conservación del local, aceptarlas expresamente, como también su calificación urbanística y los usos administrativos permitidos'; en la condición anexa 8ª, consta también pactado que 'El inmueble se alquila en el estado actual de las acometidas generales y ramales o líneas existentes correspondientes, para los suministros de los que pueda gozar el inmueble, así como amueblado'; en ese sentido, el Sr. Enrique manifestó durante su interrogatorio que exhibió a la demandada las condiciones en que estaba el local, y que él no puso en funcionamiento las instalaciones, puesto que no eran suyas, sino de los arrendatarios (FORN DE PA PONS-SERRANO, SCP). De otra parte, el acuerdo I del contrato de traspaso, establece que 'TRASPASAN toda la actividad de COMERCIO AL DETALLE DE PAN Y SUS DERIVADOS CON DEGUSTACIÓN señalado en el Epígrafe del IAE nº 644.1, a Dña. Sabina con todas su maquinaria, mobiliario y enseres, Licencia municipal de actividades y demás permisos necesarios para el desarrollo de la actividad, que desarrollan en el local (...) Se adjunta anexo I con descripción de toda la maquinaria, mobiliario y enseres'.

Por tanto, aparte de no constar acreditada deficiencia alguna en las instalaciones del local mismo, los gastos que la demandada haya podido haber efectuado en relación con la maquinaria, el mobiliario y los enseres que se hallaban en el interior del negocio en funcionamiento son ajenos a la parte arrendadora que presenta la demanda en reclamación de rentas impagadas. Ello sin perjuicio de que se reclaman -por vía de compensación- gastos relativos a elementos que, como se señala en la sentencia recurrida, no figuran siquiera en el inventario del contrato de traspaso.

A tenor de lo dispuesto en el art.1554 CC , en relación con la cosa objeto del contraro, 'El arrendador está obligado: (...) 2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.' Pero, conforme a lo anteriormente expuesto, no procede apreciar incumplida esa obligación por la parte actora, ni, por ende, que se hubiesen generado gastos a la arrendataria demandada derivados de un incumplimiento inexistente. De hecho, en el convenio de 9 de enero de 2017 -aportado en el acto de la vista y suscrito por D. Enrique , como representante de la Comunidad de Bienes señalada, y la demandada-, no se hace referencia alguna a que esa compensación alegada en la contestación, sino a que la arrendataria tiene pendiente de pago cantidades de renta y otros gastos, y que, si la demandada consigue el traspaso, del precio que obtenga se abonará a la propiedad todas las rentas y gastos pendientes de pago el día de la fecha que se materialice el mismo.

Por tanto, la compensación no puede ir aquí más allá de la aplicación de la fianza arrendaticia solicitada, compensación ésta a la cual se ha aquietado la parte actora, puesto que no ha impugnado la sentencia.

Procede la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.



CUARTO .- Por imperativo del art.398 LEC , dada la desestimación del recurso, procede imponer a la apelante las costas derivadas del mismo

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por Dª Sabina contra la sentencia dictada en fecha 17 de octubre de 2017 por el Magistrado-Juez en sustitución del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Manresa , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.