Sentencia Civil Nº 540/2003, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 7, Rec 318/2003 de 17 de Noviembre de 2003

Encabezamiento

SENTENCIA NÚM. 540 / 03

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Manuel Valero Diez.

Magistrado: D. José Teófilo Jiménez Morago.

Magistrado: D. Javier Gil Muñoz.

En la ciudad de Elche, a diecisiete de Noviembre de dos mil tres.

La Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Alicante, con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de juicio ordinario seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud de los recursos entablados por la parte actora, la mercantil "Autos Tierra Blanca, S.L.", habiendo intervenido en el recurso dicha parte, en su condición de recurrente, representada por la Procuradora Sra. Orts Mogica y dirigida por la Letrada Sra. García-Gutiérrez Castejón, y por la parte demandada, D. Luis María y Dª. Amparo , representada por el Procurador Sr. Pérez-Bedmar Bolarín con la dirección de la Letrada Sra. García Calvo.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Orihuela en los referidos autos, tramitados con el núm. 109/01, se dictó Sentencia con fecha 20 de Noviembre de 2002, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando como estimo en parte el suplico de la demanda presentada por el procurador MARIA LUISA MINGUEZVALDES, actuando en nombre y representación de AUTOS TIERRA BLANCA S.L., contra Luis María Y Amparo, representado por el Procurador ANTONIO DIEZ SAURA, así como estimando como estimo en parte la demanda reconvencional presentada por éstos contra aquél, debo declarar y declaro que AUTOS TIERRABLANCA S.L. tiene derecho a ejercitar la opción de compra sobre la finca objeto del contrato de fecha 19 de julio de 1996 , incluida la nave, (de 2.850 m2 , una vez detraídos los1.000 m2, y con los linderos que se especifican en la estipulación 3ª del contrato), previo pago, cuando concurran al otorgamiento de la escritura, de 20.000.000.-ptas. (120.202,42 euros).

No se hace pronunciamiento en cuanto a costas".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpusieron recursos de apelación por la parte actora y por la parte demandada, en tiempo y forma, dándose traslado por término de diez días a las demás partes para que presentaran escrito de oposición al recurso o , en su caso, de impugnación de la resolución apelada, presentados escritos de oposición a los recursos, remitiéndose seguidamente los autos a este Tribunal , donde quedó formando el Rollo núm. 318/03, en el que se señaló para la deliberación y votación el día 1 de Septiembre de 2.003, en el que tuvo lugar.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales, a excepción del término para dictar Sentencia por razones preferentes de índole penal.

VISTO, siendo ponente el Iltmo. Sr. magistrado D. Javier Gil Muñoz.

Fundamentos

PRIMERO.- Breve exposición de hechos:

1) Con fecha 18 de Julio de 1996, las partes suscriben contrato de arrendamiento de finca rústica (en la que se encuentra construida una nave), entrando en vigor a partir del 1 de Octubre del mismo año y por un período de cincuenta y cuatro meses (4 años y medio)

2) Al día siguiente , con fecha 19 de Julio de 1996, se firma un contrato de opción de compra sobre la citada finca arrendada, a ejercitar en el plazo de 15 días a contar desde el fin del arrendamiento. Llegado el plazo el arrendatario ejercita, con fecha 27 de Marzo de 2001, la opción de compra siendo requerida al efecto la parte arrendadora, quien no concurrió a la formalización del correspondiente contrato de compraventa.

3) Con fecha 27 de Abril de 2001 se presenta la demanda por la que se inicia el presente procedimiento. Con fecha 30 de Junio de 2001 se presenta escrito de contestación a la demanda a la vez que demanda reconvencional. Y con fecha 11 de Septiembre de 2001 se presenta escrito de contestación a la demanda reconvencional.

4) Convocadas las partes con fecha 5 de Diciembre de 2001 a la preceptiva audiencia previa al juicio, se solicita por ambas partes de común acuerdo la suspensión del procedimiento conforme a lo dispuesto en el art. 19.4 L.E.C.. Solicitándose con fecha 1 de Febrero de 2002 , también por ambas partes, su reanudación.

5) De conformidad con la prueba admitida y practicada en esta alzada, consta aportada Certificación expedida con fecha 4 de Junio de 2003, por el Excmo. Ayuntamiento de Albatera en el que se hace constar que el suelo objeto de la presente litis, sobre el que se encuentra construida una nave agrícola, esta clasificado de "no urbanizable común" por las NN.SS. del planeamiento municipal de Albatera vigentes, aprobadas por la C.T.U. en Marzo de 1990 .

SEGUNDO.- Como punto de partida debe quedar sentado que , no existiendo discrepancia entre las partes sobre la calificación jurídica del contrato concertado (contrato de opción de compra de fecha 16 de Julio de 1996), el tema de discusión queda centrado sobre si en dicho contrato concurren o no los requisitos señalados en el art. 1261 Cc necesarios para su validez.

Así mismo y debido a la materia objeto de litigio (finca rústica ubicada en la comunidad Valenciana) debe concretarse que la legislación aplicable al supuesto de autos viene constituida por el decreto 118/1973, de 12 de enero, que aprueba la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario , y en concreto por sus arts. 43 a 48 dedicados al "Régimen de Unidades Mínimas de Cultivo" y por la normativa autonómica de las Comunidades que tengan transferidas las competencias sobre la materia , que en el caso aquí enjuiciado corresponde a la Ley 4/92 de la Generalitat Valenciana del Suelo no urbanizable, modificada por Ley 2/97 y por el Decreto del Gobierno Valenciano 217/1999. Por lo que, en lo referente a la Unidad Mínima de Cultivo, ha de estarse a lo señalado en la Disposición Adicional Tercera de la Ley 4/92 antes citada, que la fija en 10.000 m2, al tiempo que se dispone que los Registradores y Notarios no podrán autorizar ni inscribir parcelaciones o segregaciones de finca sin la acreditación de la previa licencia de segregación municipal

Recurso formulado por D. Luis María y Dª. Amparo .

TERCERO.- Como primer motivo se interesa la revocación de la resolución por entender el apelante que el contrato objeto de litigio (contrato de promesa de compraventa de fecha 16 de Julio de 1996) es nulo porque la causa y el objeto del mismo son ilícitos. Entiende el recurrente que el objeto del contrato litigioso lo constituye una parcela de suelo de tan solo 2.850 m2, que forma parte de la finca matriz de 6.889 m2, cuya cabida o superficie resulta inferior a la de 10.000 m2 establecida como mínima por la Ley 4/92 de la Generalitat Valenciana del Suelo no urbanizable. Sostiene el apelante que el objeto del contrato no solo es contrario a la Ley, la cual no permite la transmisión de fundos inferiores a 10.000 m2 , sino que además, dicho fundo no puede ser objeto de transmisión ya que , de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Tercera de la Ley 4/92, se impide la formalización es escritura pública y posterior acceso al Registro de cualquier parcela o segregación sin la acreditación de la previa licencia de segregación municipal.

De conformidad con el art. 1261 Cc no hay contrato sino cuando concurren los requisitos de consentimiento, objeto y causa. De conformidad con el art. 1262 Cc el consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y causa que han de constituir el contrato, y dicho consentimiento estará viciado, y por consiguiente será susceptible de declaración de nulidad cuando en la emisión del mismo concurra alguno de los vicios del consentimiento: error, dolo, violencia o intimidación. En el presente supuesto habiéndose producido el concurso de la oferta y aceptación sobre la finca en cuestión y el precio de la misma , y no habiendo quedado acreditado que concurra ninguno de los vicios del consentimiento citados, debe desestimarse la ausencia de consentimiento.

En cuanto a la ilicitud de la causa, su alegación esta fuera de lugar pues sabido es que la causa es la razón o el fin del contrato, y que en el supuesto que nos ocupa lo constituye, para el vendedor, la adquisición del precio, y para el comprador, la adquisición de la finca, sin que en tales causas , que en modo alguno puede considerarse que se opongan a las leyes o a la moral, pueda apreciarse ilicitud alguna. Es pues evidente que el supuesto de autos, en puridad técnica, no encuentra su mejor acomodo en los arts. 1275 y 1261.3º CC, en cuanto que realmente no se afecta a la función económico-social o práctica de la compraventa (causa objetiva) , ni el contrato responde o persigue una finalidad ilícita, como tampoco parece que se dé una hipótesis de afección de un motivo causalizado (que no es supuesto resolutorio, como se afirma en el motivo, sino más bien incardinable en la falsedad de causa del art. 1301 Cc ) , que habría exigido que circunstancias externas al objeto principal del contrato se incorporen a su base como común representación o motivo del contrato concreto.

En lo que concierne al segundo de los requisitos para la validez de los contratos, el objeto, éste ha de cumplir las condiciones de ser posible (art. 1272 Cc ), entendiendo por tal que exista en el momento de la celebración o que pueda existir en lo sucesivo, que sea lícito, es decir que verse sobre cosas que estén dentro del comercio de los hombres (art. 1271.1 Cc ) y determinado. La licitud significa, conforme establece el art. 1271 Cc , que las cosas o servicios que constituyen el objeto del contrato estén en el comercio de los hombres y no sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres. Habida cuenta las circunstancias concurrentes en el presente caso debe estimarse la pretensión del apelante en el sentido de que cabe apreciar la nulidad contractual por ilicitud o imposibilidad jurídica del objeto (arts. 1271 y 1272 ), porque, como ya ha quedado expuesto, la normativa aplicable no permite la segregación de la parcela edificada con la superficie que se segrega, por lo que se trata de una transmisión de una cosa no susceptible de tráfico jurídico. En cualquier caso concurre la infracción de la normativa urbanística que produce la nulidad contractual; así el art. 6.3 Cc señala que los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno Derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención. En el supuesto de autos, como ya se ha expuesto en el fundamento anterior , existe una norma autonómica , concretamente la Disposición Adicional Tercera de la Ley 4/1992, que prohíbe realizar actos de parcelación de fincas o terrenos en suelo no urbanizable (como es calificado el objeto del presente litigio) o urbanizable no programado, cualquiera que sea su finalidad, si previamente no se ha obtenido la correspondiente licencia municipal; sin que puedan realizarse, ni , por tanto, autorizarse en ningún caso , actos de división o segregación de fincas cuando pudieran dar lugar a la creación de un mayor número de fincas que sean inferiores a la unidad de cultivo establecida reglamentariamente como mínima , y, en defecto de esta previsión reglamentaria, no podrá realizarse la división que creará un mayor número de fincas inferiores a la parcela mínima fijada para la realización de usos o aprovechamientos previstos en esta Ley (y que el art. 10 fija en una hectárea). Nos encontramos pues ante una norma prohibitiva, cuyo efecto inmediato, en el caso de contravención, implica la nulidad de pleno derecho del acto, en este caso concreto, contrato privado; de hecho la propia norma contravenida establece en el punto 3 de su Disposición Adicional Tercera como efecto consecuente con la contravención, que los Notarios y los Registradores de la Propiedad no podrán autorizar e inscribir , respectivamente, escrituras de división, parcelación o segregación de fincas o terrenos en cualesquiera de las clases de suelo, incluida la de suelo no urbanizable, sin la acreditación de la preceptiva licencia municipal, que deberá testimoniarse por los primeros en la correspondiente escritura.

Debe aclararse a este respecto, y a tenor de la oposición al recurso vertida por la actora-apelada, que la falta de legitimación a que se refiere el art. 1302 Cc cuando establece que no podrán alegar el error para ejercitar la acción de nulidad los que lo produjeron, no es de aplicación al supuesto de autos pues la declaración de nulidad a que se ha hecho referencia en cuanto precede no deriva de un vicio del consentimiento consecuencia de la intimidación , violencia, dolo o error provocado en una de las partes contratantes por la otra, sino , como ya ha quedado dicho, de la ilicitud del objeto, que hace que este sea jurídicamente imposible, y en la violación de normas prohibitivas.

CUARTO.- Ha quedado acreditada pues, la existencia y aplicación de la legislación autonómica antes citada. Asimismo ha quedado suficientemente acreditada la clasificación como terreno "no urbanizable" del terreno objeto de la presente listis, así se desprende de la siguiente documentación:

a) Certificación expedida con fecha 7 de Marzo de 2001 por el Secretario del Ayuntamiento de Albatera a instancia del gerente de la mercantil actora (folio 119), en la que se dice que el terreno objeto de la presente controversia esta clasificado de "no urbanizable común" por las Normas Subsidiarias del Planeamiento Municipal de aplicación,

b) Certificación expedida con fecha 26 de Abril de 2001 por el Secretario anteriormente referido a instancia de la parte demandada-reconviniente (folio 187) , en que se insiste en que , de conformidad con la normativa vigente, no es posible la segregación de la edificación con la superficie expresada,

c) Certificado expedido por el mismo Secretario con fecha 4 de Junio de 2003 a consecuencia de la prueba admitida y practicada en esta segunda instancia, en el que nuevamente se hace constar que el suelo sobre el que versa el presente procedimiento, sobre el que se encuentra construida una nave agrícola, esta clasificado de "no urbanizable común" por las NN.SS. del planeamiento municipal de Albatera vigentes, aprobadas por la C.T.U. en Marzo de 1990 .

QUINTO.- Por otra parte ha de tenerse en cuenta las espectativas de las partes en el momento de formalización del contrato de opción de compra. Se observa que en el citado contrato se contiene una cláusula (la estipulación IX ) que , si bien esta establecida a efectos de reducción de la superficie objeto del contrato de opción de compra en el supuesto de que este llegara a tener lugar , sin embargo también deja entrever de forma clara que las partes conocían la posibilidad de una futura actuación urbanística sobre el fundo objeto del contrato, así se dice textualmente que "las partes acuerdan expresamente, que en caso de llegada la fecha de uno de Abril del año 2001 , se tenga conocimiento de una posible modificación de las Normas del Planeamiento Urbanístico de este municipio, que pudieran afectar a la finca (parcela) aquí objeto de compraventa , en lo que se refiere a recalificación de la actual superficie que compone los accesos y anexos de la nave o edificación, y en concreto a la zona reflejada en el plano anexo al presente documento (que forma parte integrante del mismo), de una superficie aproximada de MIL METROS CUADRADOS (1000 m2), lindando dicha zona: .... PERO SIN VARIAR EL PRECIO TOTAL ESTIPULADO Y FORMA DE PAGO DE LA PRESENTE COMPRA-VENTA (20.000.000 PTAS.) QUE CORRESPONDERIA AL RESTO DE PARCELA Y NAVE. Por todo ello la parcela aquí objeto de compra-venta se vería reducida en dichos 1.000 m2 que seguirían siendo de la parte vendedora". Es decir, el hecho de haber sido introducida en el contrato de opción de compra la citada cláusula (estipulación IX ) , significa que ya se preveía o consideraba por las partes la posibilidad que en el futuro se produjese una modificación en la calificación urbanística del terreno objeto de contrato , pasando de suelo no urbanizable a suelo urbano. Por lo que conociendo ambas partes la calificación de la finca objeto de contrato como "suelo no urbanizable", tanto una como otra tuvieron a su alcance la posibilidad material y los medios legales para preocuparse por averiguar cuál era la superficie mínima segregable , si no se enteraron fue pues culpa de ambas, sin que la desidia de una de ellas pueda justificar ni suponer la asunción de posibles responsabilidades causadas por la desidia de la otra. Habiendo transcurrido pues íntegramente el plazo de arrendamiento, es evidente que a la fecha de ejercitarse la opción de compra (27-03-01) aún no se había producido la citada recalificación, lo que implica que las mismas condiciones existentes cuando se pacto la opción de compra subsistían cuando la misma se ejercita ya que en a la fecha de presentación de la demanda, e incluso aún a fecha de hoy día, únicamente existe el conocimiento de que la zona en cuestión va a ser reclasificada urbanísticamente , pero sin que dicha recalificación haya tenido aún lugar.

Si bien es cierto que existen unas previsiones , avaladas actualmente por documentación emitida por el propio Ayuntamiento de Albatera (folio 193 y prueba practicada en esta alzada), de que dicho suelo seria calificado como de urbano y, en consecuencia , susceptible de segregación sin sujección a parcela mínima de 10.000 m2, por lo que la imposibilidad de elevación a escritura pública y posterior inscripción registral sería de carácter meramente temporal, también es cierto que dichas previsiones no pueden tener ninguna trascendencia a los efectos de solución del presente procedimiento pues es principio de ineludible aplicación el de "perpetuatio iurisdictionis" según el cual la solución a los pelitos planteados debe venir fundada en base a los hechos existentes en el momento de la presentación de la demanda o , como mucho según recogen algunas teorías, al momento anterior a la contestación a la demanda o, en este caso, a la recovención; sin embargo en el supuesto ahora analizado la modificación de los pleneamientos urbanísticos de Albatera que podría influir en la diferente calificación de los terrenos aquí estudiados aún no ha tenido lugar, señalándose en la Certificación de fecha 22 de Enero de 2001 (folio 193) que "posiblemente la parcela reseñada por el interesado (la que es objeto del presente procedimiento) pueda calificarse como suelo urbano" pero únicamente se establece a titulo de mera posibilidad, lo cual viene confirmado por la Certificación remitida por el ayuntamiento de Albatera en virtud de la práctica de prueba en esta segunda instancia, en que se señala como fecha de publicación del documento del nuevo P.G.O.U. la de 5 de Diciembre de 2002 , bastante posterior no solo a la fecha de contestación a la demanda reconvencional de 11 de Septiembre de 2001, sino incluso a la reanudación del procedimiento (1 de Febrero de 2002) tras la suspensión peticionada por ambas partes de común acuerdo en busca de un acuerdo amistoso.

En consecuencia con cuanto procede, de la documentación obrante en autos (Certificados emitidos por el Secretario del Ayuntamiento de Albatera principalmente), y en aplicación de la normativa autonómica sobre la materia arriba citada, que señala como superficie mínima de la parcela segregable 10.000 m2, considerando que la superficie objeto del contrato de opción de compra entre las partes no alcanza siquiera a la mitad de dicha superficie, teniendo presente la existencia de Sentencias del Tribunal Supremo sobre la necesaria observancia de la normativa delimitadora de la superficie mínima (S.S.T.S. 10-03-86 y 23-01-01 ) , y considerando que de no accederse a la pretensión de la parte apelante se originaria una situación de inseguridad jurídica o situación de interinidad a la espera de que se apruebe el nuevo Planeamiento urbanístico, situación de provisionalidad que, además de no tener apoyo legal en el contrato suscrito, sería contrario a la finalidad del Derecho y , por derivación , impropio de las resoluciones judiciales que aplican el mismo, procede acordar la desestimación de la demanda en su día formulada por la mercantil "Autos Tierra Blanca, S.L." y decretar la nulidad absoluta y radical del contrato de promesa de compraventa de fecha 19 de Julio de 1996, suscrito entre los reconvinientes D. Luis María y su esposa Dª. Amparo y la mercantil actora-reconvenida "Autos Tierra Blanca, S.L.", debiendo restituirse la propiedad de la parcela objeto de debate a los reconvinientes, y debiendo proceder éstos a la devolución de los 6.010'12 ? (1.000.000 ptas.) recibidos a la mercantil "Autos Tierra Blanca, S.L.".

Recurso formulado por la mercantil "Autos Tierra Blanca, S.L.".

SEXTO.- Puesto que la petición formulada está intimamente ligada o dependiente de la estimación de su demanda , desestimada ésta por estimación del recurso formulado de contrario, no ha lugar a entrar en el estudio del recurso presentado por la mercantil "Autos Tierra Blanca , S.L." por haber quedado carentes de contenido las pretensiones en él defendidas.

Costas

SEPTIMO.- De conformidad con los art. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento civil y debido a la existencia de dudas derivadas, por una parte, de que la actora cumplió en todo momento con las obligaciones contractuales y de ejercicio de la opción asumidas y, por otra, de que la imposibilidad del cumplimiento contractual es consecuencia de una imposibilidad jurídica, la cual a su vez trae causa de la inactividad de las dos partes litigantes, no procede hacer expresa condena , ni de las costas de instancia, ni de las causadas en esta alzada.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Que con estimación del recurso de apelación deducido por la representación legal de D. Luis María y Dª. Amparo, y con desestimación del recurso de apelación formulado por la representación legal de la mercantil "Autos Tierra Blanca, S.L." contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Orihuela, de fecha 20 de Noviembre 2002, en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos revocar y revocamos dicha Resolución, acordando la desestimación de la demanda en su día formulada por la mercantil "Autos Tierra Blanca, S.L." y la nulidad absoluta y radical del contrato de promesa de compraventa de fecha 19 de Julio de 1996 , suscrito entre los actores reconvinientes D. Luis María y su esposa Dª. Amparo y la mercantil actora-reconvenida "Autos Tierra Blanca, S.L.", debiendo restituirse la propiedad de la parcela objeto de debate a los actores-reconvinientes, y debiendo proceder éstos a la devolución de los 6.010'12 ? (1.000.000 ptas.) recibidos a la mercantil "Autos Tierra Blanca, S.L.", sin que proceda hacer expresa condena en costas, ni respecto a las de instancia , ni respecto a las causadas en esta alzada.

Notifíquese esta sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución cabe, en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Libro II y Disposición Final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1-2.000 .

Así , por esta nuestra Sentencia definitiva , fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo. Sr. ponente , estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.