Sentencia Civil Nº 540/2003, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 112/2003 de 25 de Marzo de 0013

Encabezamiento

SENTENCIA NUMERO QUINIENTOS CUARENTA

Ilmos. Señores:

Presidente:

D. José J. Solchaga Loitegui

Magistrados:

D. Javier Seoane Prado

D. Eduardo Navarro Peña

En la Ciudad de Zaragoza a siete de Octubre de dos mil tres

En nombre de S.M. el Rey

VISTO por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los Magistrados del margen el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en fecha 4 de Diciembre de 2.002 por el Juzgado de Primera Instancia Número cuatro de Zaragoza , en autos de juicio ordinario seguidos con el número 282/02, sobre propiedad horizontal nombramiento administrador , de que dimana el presente rollo de apelación numero 112/03 en el que ambas partes han sido apelantes, la actora PROMOCIONES MANUELA SANCHO, S.L. domiciliada en Zaragoza, representada por la Procuradora Dª Isabel Jiménez Millán y asistida del Letrado D. José Luis Bel Arbunies y asimismo apelante por adhesión la demandada reconveniente, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS del edificio sito en C/. DIRECCION000 número NUM000 de Zaragoza representada por el Procurador D. José Manuel Martínez Romasanta y asistida del Letrado D. José Castañe Llinas siendo Ponente, el Ilmo. Sr. Magistrado D. José J. Solchaga Loitegui que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

Se aceptan los correlativos de la sentencia recurrida; y

PRIMERO.- La anterior sentencia contiene la parte dispositiva siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Dª ISABEL JIMÉNEZ MILLÁN representación de contra PROMOCIONES MANUELA SANCHO S.L. debo absolver y absuelvo a la demandada de todas las pretensiones deducidas en su contra. Con expresa imposición a la actora del pago de las costas.

Y estimando en parte la reconvención, debo condenar y condeno a la actora reconvenida a que abone a la reconveniente la cantidad de 60.000 ptas. (360,61 euros), más los intereses legales y si hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas."

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma recurso de apelación por la representación procesal de la actora Promociones Manuela Sancho, S.L. Dado traslado la parte demandada presentó escrito de oposición adhiriéndose al recurso en materia reconvencional. Remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial de Zaragoza. Sección Cuarta.

TERCERO.- Recibidos los autos, formado el correspondiente rollo, se señaló, sin celebración de Vista, para deliberación y votación el día 3 de Octubre de 2.003 en que tuvo lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- En el presente juicio ordinario, La actora PROMOCIONES MANUELA SANCHO, S.L. propietaria del local bajo del edificio en régimen de Propiedad Horizontal en C/. DIRECCION000 NUM000 de Zaragoza, demanda a la Comunidad de Propietarios, e insta se dicte sentencia por la que se anule la convocatoria de la Junta General Extraordinaria de 14 de Diciembre de 2.001, y se declare nulo el acuerdo impugnado (punto segundo de la orden del día, en el que se removió al administrador nombrando otro nuevo).

La Comunidad de propietarios demandada en su contestación, solicito se le absuelva de las pretensiones de la demanda, y formuló reconvención sobre aprobación de liquidación de la deuda contraída por la actora con dicha comunidad.

La sentencia del juzgado, desestimó la demanda, y fijo en cantidad inferior a la propuesta la deuda de la demandante con la contraparte.

Ambas partes han interpuesto recurso de apelación.

SEGUNDO.- La sentencia apelada por la sociedad actora, respecto de la demanda principal concluye, estando acreditado por lo expuesto que la actora adeuda la cantidad de 60.000 pesetas, en aplicación del artículo 18.2 (Ley Propiedad horizontal) está impedida por tal causa de la posibilidad de impugnar los acuerdos de la comunidad, lo que determina la desestimación de la demanda.

La comunidad de Propietarios demandada, opuso la falta de legitimación activa de la sociedad actora. Esta en el Fundamento de Derecho II, de su demanda ya recogía, que la demandante está legitimada para el ejercicio de la acción de impugnación por haber salvado su voto en la Junta, y esta al corriente del pago de sus obligaciones comunitarias.

La sociedad apelante expresa que para la privación del derecho de voto que establece el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad horizontal, se requiere, conforme a su artículo 16.2 que la convocatoria (en este caso de la junta de propietarios de 14 de Diciembre de 2.001) contenga una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad, y advertirá de la privación del derecho de voto, si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

La convocatoria a junta de 4 Diciembre 2.001, no tenía ese contenido, pero no se trata de que la persona y cuota de participación de la Sociedad Promotora propietaria actual de un local, y además con anterioridad (vendido en escritura de 30 de junio de 1.999) del piso NUM001 quede privada del derecho de voto, y no se computen a los efectos de alcanzar las mayorías exigidas por la Ley de Propiedad Horizontal, sino de la legitimación para la impugnación de los acuerdos comunitarios en los supuestos legales a que se refiere el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El apartado 2 de dicho artículo, su párrafo central expresa: Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.

Dicho artículo en su apartado 2, en su párrafo inicial, determina las circunstancias para impugnar de los asistentes, que hagan constar su voto negativo de los ausentes y de privación del derecho de voto, indebidamente.

Pero aquí, ese párrafo transcrito del artículo 18.2 niega capacidad para impugnar cuando el propietario sea moroso (salvo la remisión al procedimiento del artículo 9, que no es el caso).

La cuestión no era nueva en la Comunidad de Propietarios. En la convocatoria a Junta General ordinaria de 17 de septiembre de 2.001 figuran los propietarios en situación de impago a los efectos del artículo 15.2 de L.P.H. y en el acto se recogen, en el párrafo final las cantidades adeudadas.

TERCERO.- Es asunto controvertido, si el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal impide la acción judicial de impugnación, cuando un propietario esta en situación de mora, (salvo cuando se trata de un acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre propietarios). Cuando lo sea por toda clase de deudas, o bien por cuotas correspondientes a cantidades en su día presupuestadas y aprobadas para subvenir a los gastos necesarios para el funcionamiento de los servicios del inmueble o de la conservación y mantenimiento de este. Pero en cualquier caso comprende las dos primeras derramas (de 180,30 euros) para afrontar los primeros gastos de Constitución de la Comunidad de propietarios y su adecuado sostenimiento, correspondientes al local, y al piso NUM001 (posteriormente vendido en 30 junio 1.999), propiedad de la sociedad demandante.

CUARTO.- Respecto a derrama relativa al local, había sido aprobada, y el acuerdo era firme, y dichas derramas se solicitaron para hacer frente a pagos que la promotora, había hecho para atender a la constitución de la Comunidad de propietarios, que también alcanzaban al local.

En cuanto a la derrama referente al piso NUM001 invoca la sociedad apelante, que la misma debe ser satisfecha por la compradora de tal piso, según se convino en la escritura de venta, más ello no libra de responsabilidad al vendedor que adeude aquella.

Así ha señalado la jurisprudencia que el deudor el responsable del pago, será en principio, el propietario que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario. Así es, con independencia de que, por venta o adjudicación, exista la afección real en un plazo determinado, como veremos en el punto siguiente. Por eso, en todo caso, es verdadero deudor, como responsabilidad personal, señalando al efecto, entre otras, la Sentencias de las Audiencias de Madrid de 21 de julio 1.997 (SP 13.803) y de Asturias de 16 enero 1.998 (SP 14.428).

Por tanto, no son de estimar los anteriores motivos del recurso de apelación de la sociedad promotora demandante.

QUINTO.- En orden a la demanda reconvencional formula la parte actora reconvenida la excepción de inadecuación de procedimiento, por la inadmisibilidad de la reconvención (reclamación de deuda) al no ser conexa, con la demanda principal (declaración de nulidad del acuerdo de la Junta de Propietarios) según el artículo 406 del Código Civil.

Sin embargo, alegada por la parte demandada la falta de legitimación de la sociedad actora para el ejercicio de la acción de impugnación, conforme al artículo 18.2 de la Ley de Propiedad horizontal, invocando que no se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, ni se ha procedido a la previa consignación judicial de las mismas, resulta, que aparte de la existencia de la conexidad subjetiva entre las partes, en cuanto a la causal si dicha alegación lleva a la consideración de si es apreciable el impago de deudas, tiene relación con ello, que la comunidad demandada, en reconvención, se reclamen las mismas sin necesidad de acudir a un proceso separado y distinto que no supone complicación del proceso y si economía procesal.

Además concurre el requisito procesal de la reconvención del artículo 406.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; el Tribunal que esta conociendo de la demanda principal en juicio ordinario tiene competencia objetiva tanto por razón de la materia, como de la cuantía para conocer de la demanda reconvencional y aunque en atención a la cuantía, la pretensión reconvencional se tramitaría como juicio verbal, el párrafo segundo del citado apartado 2 del artículo 406 de la L.E.C. expresa: sin embargo podrá ejercitarse mediante reconvención la acción conexa que, por razón de la cuantía hubiere de ventilarse en juicio verbal.

SEXTO.- La comunidad de propietarios demandada insta en su recurso de apelación interpuesto por adhesión la estimación de las dos deudas reclamadas en la reconvención a la Promotora demandante, no como propietaria del piso NUM001 que fue ni del local comercial, sino como Promotora.

Respecto de la factura presentada por la Promotora demandante reconvenida, como documento 19 de la contestación a la reconvención por importe de 60.674 pesetas (incluido I.V.A.) fecha 20 de julio de 1.999, por Iberman, S.L. contra la Comunidad de Propietarios C/. DIRECCION000 , NUM000 es un gasto general de mantenimiento que según el artículo 9.6 c) debe sufragarse entre todos los propietarios como indica la sentencia apelada se supone que la Comunidad la abonó y reclama su importe a la promotora.

Es de entender que la Promotora, ya realizó la limpieza de obra según factura, aportada por la actora reconvenida dicha, documento 18, emitido por limpieza Dimisal contra el constructor y satisfecha por la Promotora.

En cuanto a la cantidad 24.243 pesetas, factura (folio 228), aportada por la Comunidad en la Audiencia Previa de ICICT grupo TÜV Rheinland, por dicha cifra incluido I.V.A. referente a la tramitación en expediente de autorización de instalación de calefacción en el edificio y a las Tasas de la Diputación General de Aragón, libradas a la Promotora, fecha 11 Mayo 1.999.

En la cláusula segunda de los contratos privados de venta de los pisos de 1.998 el comprador faculta a la vendedora para que contrate en nombre de la comunidad los servicios precisos para la puesta en funcionamiento del edificio.

Por tanto, es de confirmar la sentencia apelada.

SEPTIMO.- Desestimándose ambos recursos, no procede hacer condena en costas, en esta segunda instancia.

Vistas las disposiciones legales de pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando los recursos de apelación interpuestos, por la Procuradora Dª Isabel Jiménez Millan en representación de la actora PROMOCIONES MANUELA SANCHO, S.L. y por adhesión por el Procurador Don José Manuel Martínez Romasanta en la representación procesal de la demandada, Comunidad de Propietarios, edificio sito C/. DIRECCION000 NUM000 de Zaragoza, contra la sentencia fecha 4 de Diciembre de 2.002, dictada por el Juzgado de Primera Instancia cuatro de Zaragoza, en autos de juicio ordinario 282 de 2.002 confirmamos dicha resolución.

No se hace condena en costas en esta segunda instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo y proceso original, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.