Sentencia Civil Nº 540/2009, Juzgados de lo Mercantil - Bilbao, Sección 1, Rec 305/2009 de 30 de Julio de 2009

Encabezamiento

JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº 1

MERKATARITZA-ARLOKO 1zk BILBOKO EPAITEGIA

BILBAO (BIZKAIA)

BARROETA ALDAMAR 10 3ª planta- C.P. 48001

TELÉFONO: 94-4016687

FAX: 94-4016980

N.I.G.: 48.04.2-09/007150 Procedimiento: Inc. concursal nº 305/09-A

Procedimiento de origen: Concurso ordinario 110/09

Descripción de la Pieza: Pieza de procedimiento ordinario 295/2009 procedente del Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Barakaldo

(Bizkaia)

Deudor: ADREILU S.L. S.L.

Abogado: GONZALO SANTAMARIA

Procurador: JOSE MANUEL LOPEZ MARTINEZ

Promotor del incidente: Raquel e Matías

Procurador: PAULA BASTERRECHE ARCOCHA

S E N T E N C I A nº 540/2009

En Bilbao (Bizkaia), a treinta de julio de dos mil nueve

El Sr. D. Edmundo Rodríguez Achútegui, Magistrado-Juez del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Bilbao, ha visto los presentes autos incidentales nº 305/2009, derivados del Concurso Ordinario 110/2009, instados por la Procuradora de los Tribunales Dª PAULA BASTERRECHE ARCOCHA, en nombre y representación de Dª Raquel y D. Matías , mayores de edad, vecinos de PORTUGALETE y SANTURTZI (Bizkaia), asistida del letrado D. ESTEBAN UMEREZ ARGAIA, frente a ADREILU S.L., en el que ha sido parte la administración concursal de ADREILU S.L., asistida del letrado D. CARLOS AIS CONDE, sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad, y los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- La Procuradora de los Tribunales Dª PAULA BASTERRECHE ARCOCHA, en nombre y representación de Dª Raquel y D. Matías , interpuso el 11 de febrero de 2009 ante los Juzgados de 1ª Instancia de Barakaldo demanda de juicio ordinario frente a ADREILU S.L. en la que relataba como había suscrito con la promotora demandada un contrato privado de "reserva para compraventa" una vivienda y parcela de garaje en Santurtzi en los números 45 y 47 de la calle Santa Eulalia de dicha localidad el día 24 de enero de 2006. Dicho contrato recaía sobre la vivienda Tipo B, planta 2ª del bloque A fijando ya el precio de la compraventa en 348.587,02 euros más IVA. A la fecha de la firma se entregaron 1.502,80 euros y 105,20 euros de IVA "en concepto de arras o señal, descontándose el precio total cuando se perfecciones el contrato privado de compraventa". Posteriormente, sin que en el contrato se recogiera la fecha, firmaron contrato privado de compraventa incluyendo además del piso anterior una parcela de garaje identificada como S2-P59, elevándose entonces el precio pactado a 378.638 euros más IVA, pagándose 18.030 euros y 1.262 más de IVA. El resto del precio se abonaría al otorgar escritura pública.

Atendiendo el plan de pagos convenido se ingresaron otros 18.000 euros el 28 de diciembre de 2006, 18.000 euros el 28 de diciembre de 2007 y 9.000 euros el 26 de junio de 2008, por lo que se ha satisfecho un total de 65.900 euros. En el contrato la cláusula 6ª disponía que "la sociedad vendedora se compromete, por su parte, a recibir el total pago y a formalizar la correspondiente escritura pública en el momento en que sea requerida para ellos por los compradores, una vez transcurridos 3 meses del plazo máximo de terminación del inmueble, que se estima el 30 de abril 2008. El incumplimiento de este requerimiento, siempre que fuese achacable a la vendedora, dará derecho a los compradores a la devolución de la cantidad entregada hasta ese momento con el interés legal aumentado en dos puntos. El plazo final de entregas señalado en el párrafo anterior, lo es con carácter estimativo y el mismo quedará ampliado si por circunstancias ahora imponderables la obra no hubiere podido concluir para tal fecha y ser entrega si las causa del retraso no fueran directamente imputables a la parte vendedora. Para la emisión del juicio de valor de ampliación del plazo de entrega, las partes se someten al dictamen del Arquitecto Director de las obras..."

Llegado el 30 de abril de 2008 la obra no estaba terminada. El 18 de septiembre de 2008 los demandantes requirieron a la vendedora para la entrega de los inmuebles, solicitando se señalara día y notaría para verificarlo, sin que se respondiera al requerimiento. El 16 de octubre de 2008 se remitió requerimiento resolutorio del contrato, reclamando la devolución de la cantidad entregada y su interés. Por todo ello reclamaba:

1.- Se declare resuelto el contrato de compraventa concertado entre los demandantes y ADREILU S.L. respecto del bien inmueble que describe en la demanda.

2.- Se condene a ADREILU S.L. a devolver las cantidades entregadas a cuenta, con abono de los intereses estipulados en la cláusula sexta del contrato, tanto en la suma ya vencida a la fecha de interposición de la demanda como los que se devengan con posterioridad hasta el completo pago, así como los intereses del art. 1.109 del Código Civil y los correspondientes a la mora procesal del art. 576 LEC .

3.- Se condene a ADREILU S.L. al pago de las costas.

SEGUNDO.- La demanda fue turnada al Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Barakaldo, que la admite mediante auto de 20 de febrero de 2009 , en la que se acuerda emplazar al demandado por término de 20 días para que en su caso comparezca y conteste a la demanda.

TERCERO.- El 13 de marzo siguiente se declara por este juzgado en situación de concurso a ADREILU S.L., suspendiendo sus facultades de administración y disposición.

CUARTO.- En diligencia de ordenación de 23 de marzo se pone en conocimiento del actor la llegada de oficio que informa de la declaración de concurso, reclamándose por la administración concursal en escrito de 6 de abril la suspensión de la tramitación del procedimiento hasta que el Juzgado Mercantil acuerde sobre la acumulación de procedimientos.

QUINTO.- En providencia de 16 de abril se acuerda la suspensión del procedimiento ordinario, acordándose en auto de 22 de abril por este Juzgado de lo Mercantil la acumulación de éste y otros procedimientos, lo que se comunica al juzgado de Barakaldo.

SEXTO.- Recibida la solicitud de acumulación en providencia de 27 de abril se da traslado al actor para alegaciones por cinco días, aceptándose la acumulación en auto de 12 de mayo .

SEPTIMO.- Recibidos los autos en el Juzgado de lo Mercantil en providencia de 27 de mayo se alza la suspensión concediendo el término que resta a la demandada para contestar a la demanda, notificándose a todos los acreedores concursados, concursada y administración concursal.

OCTAVO.- En tal plazo la administración concursal comparece, contesta y se opone a la demanda, alegando que es cierta la suscripción del contrato de compraventa y la parte del precio pagada, que la cláusula sexta sólo disponía de modo orientativo el 30 de abril de 2008 como fecha de entrega del objeto del contrato, que el arquitecto director sería quien había de emitir informe analizando y valorando los imponderables y avatares de la obra, que el retraso sufrido no era imputable al demandado, que el requerimiento era erróneo puesto que no había plazo fijado para la terminación y el requerimiento resolutorio padecía de idéntico defecto, que se decidió por el Ayuntamiento iniciar la construcción de un parking en el lugar lo que retrasó la obra, que se paralizó por el ayuntamiento la obra para realizar comprobaciones sobre las alineaciones y condiciones de la licencia, que hubo vientos y galernas que motivaron la paralización de una grúa, una huelga general de transportes y retrasos en la ejecución de acceso a los garajes, un incendio en la obra y fue necesario un refuerzo de estructuras por tener Iberdrola que instalar un centro de transformación eléctrica posterior a la aprobación del proyecto, que se padeció inundaciones de sótanos por grandes lluvias y finalmente, el 26 de febrero de 2009, se solicitó la declaración voluntaria de concurso.

También se alega que se ha reanudado la obra para finalizarla, y que en interés del concurso conviene el mantenimiento de los contratos de compraventa pendientes, solicitando en definitiva la desestimación de la demanda y, en su defecto, que se desestime la demanda en atención al interés del concurso en mantener el cumplimento del mismo.

NOVENO.- En providencia de 24 de junio se acordó tener por contestada la demanda y citar a las partes a audiencia previa el siguiente día 8 de julio , acto que tiene lugar con la presencia de ambas partes.

DECIMO.- Llegado tal día, comparecieron ambas partes, y no siendo posible un acuerdo, se resolvieron las incidencias procesales. Seguidamente se fijaron los hechos debatidos, tras todo lo anterior, se propuso por ambas partes prueba, proponiéndose documental y testifical, admitiéndose sólo la primera y sólo respecto de los documentos aportadas en los respectivos escritos de demanda y contestación. Tras recurrirse la inadmisión de la prueba y desestimarse el recurso, se concedió a las partes la palabra para conclusiones y realizadas por una y otra, quedaron los autos conclusos y vistos para sentencia.

Hechos

PRIMERO.- Dª Raquel y D. Matías suscribieron con la promotora inmobiliaria ADREILU S.L. contrato privado que denominaron de "reserva para compraventa" una vivienda y parcela de garaje en la localidad vizcaína de Santurtzi en los números 45 y 47 de la calle Santa Eulalia de dicha localidad, el día 24 de enero de 2006. Dicho contrato recaía sobre la vivienda Tipo B, planta 2ª del bloque A fijando ya el precio de la compraventa en 348.587,02 euros más IVA. A la fecha de la firma se entregaron 1.502,80 euros y 105,20 euros de IVA "en concepto de arras o señal, descontándose el precio total cuando se perfecciones el contrato privado de compraventa".

SEGUNDO.- Posteriormente firmaron contrato privado de compraventa incluyendo además del piso anterior una parcela de garaje identificada como S2-P59, elevándose entonces el precio pactado a 378.638 euros más IVA, pagándose 18.030 euros y 1.262 más de IVA. El resto del precio se abonaría al otorgar escritura pública. Atendiendo el plan de pagos convenido se ingresaron otros 18.000 euros el 28 de diciembre de 2006, 18.000 euros el 28 de diciembre de 2007 y 9.000 euros el 26 de junio de 2008, es decir, un total de 65.900 euros. En el contrato la cláusula 6ª disponía que "la sociedad vendedora se compromete, por su parte, a recibir el total pago y a formalizar la correspondiente escritura pública en el momento en que sea requerida para ellos por los compradores, una vez transcurridos 3 meses del plazo máximo de terminación del inmueble, que se estima el 30 de abril 2008. El incumplimiento de este requerimiento, siempre que fuese achacable a la vendedora, dará derecho a los compradores a la devolución de la cantidad entregada hasta ese momento con el interés legal aumentado en dos puntos. El plazo final de entregas señalado en el párrafo anterior, lo es con carácter estimativo y el mismo quedará ampliado si por circunstancias ahora imponderables la obra no hubiere podido concluir para tal fecha y ser entrega si las causa del retraso no fueran directamente imputables a la parte vendedora. Para la emisión del juicio de valor de ampliación del plazo de entrega, las partes se someten al dictamen del Arquitecto Director de las obras..."

TERCERO.- Llegado el 30 de abril de 2008 la obra no estaba terminada, razón por las que el 18 de septiembre de 2008 los demandantes requirieron a la vendedora para la entrega de los inmuebles, solicitando se señalara día y notaría para verificarlo, sin que se respondiera al requerimiento.

CUARTO.- El 16 de octubre de 2008 se remitió requerimiento resolutorio del contrato, reclamando la devolución de la cantidad entregada y su interés, que no tuvo respuesta.

QUINTO.- El 15 de octubre de 2008 ADREILU S.L. remite una carta a los compradores en la que anuncian estar en disposición de firmar las escrituras en la primera quincena del mes de enero, advirtiendo de que en comunicación posterior se designará día, hora y notaría para verificarlo.

SEXTO.- El 13 de marzo de 2009 se declaró a ADREILU S.L. en situación de concurso voluntario, suspendiendo sus facultades de administración y disposición, que se otorgaron a la administración concursal designada en el auto en que se declaraba tal situación.

SEPTIMO.- La obra sigue sin terminarse a día de hoy.

Fundamentos

PRIMERO.- Fundamento de los hechos probados

El art. 217 de la ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC ), aplicable por la previsión de la Disposición Final 5ª de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal (LC ), que establece que la norma adjetiva tendrá carácter de derecho procesal supletorio respecto de la regulación concursal, dispone las reglas sobre la carga de la prueba. A la conclusión de hechos probados se ha llegado, conforme a los arts. 209.3 y 218 de la LEC , tras analizar conjuntamente el resultado de la prueba practicada.

El primer hecho que se declara probado se deriva del contrato inicialmente suscrito entre las partes, aportado como doc. nº 1 de la demanda, folios 21 a 26, el justificante de pago realizado presentado como doc. nº 2, folio 27, y la factura emitida por la vendedora acompañada como doc. nº 3, folio 28, habiéndose reconocido por la administración concursal en su contestación a la demanda.

El segundo hecho probado se constata del segundo contrato firmado, sin fecha ni lugar de otorgamiento, que se aporta como doc. nº 4 de la demanda, folios 29 a 36, que describe el objeto y recoge la cláusula citada. La entrega del importe se constata con el doc. nº 5 de la demanda, folio 37, la factura doc. nº 6 de la demanda, folio 38, el abono que evidencia el doc. nº 7 de la demanda, folio 39 y la consiguiente factura como doc. nº 8, folio 40, el nuevo ingreso que consta en doc. nº 9, folio 41 y factura doc. nº 10, folio 41, y la transferencia de la BBK que recoge el doc. nº 11, folio 42, junto con la factura doc. nº 12, folio 43. En todo caso tanto contrato como ingresos han sido reconocidos por la administración concursal.

El tercer hecho probado se acredita con el doc. nº 13 de la demanda, folios 45 a 49, que es un burofax donde consta la intimación al cumplimiento, reclamando se señale notaría, fecha y hora para el cumplimiento de la parte del contrato que resta por verificar.

El cuarto hecho probado lo evidencia el requerimiento resolutorio presentado como doc. nº 14 de la demanda, folios 50 a 56 de los autos, que se admite como remitido y recibido en la contestación a la demanda.

El quinto hecho probado se acredita con la copia de la comunicación dirigida a todos los compradores, que se acompaña como doc. nº 15 de la demanda, folio 57.

El sexto hecho probado lo evidencia el auto de declaración del concurso (folios 127 a 129 de los autos) y es admitido por las partes.

El séptimo hecho probado ha sido convenido por los litigantes en la audiencia previa, en la que se ha reconocido que el día en que se celebró, ocho de julio de 2009 , la obra aún no estaba terminada.

Lo demás se deduce del resto de la prueba practicada, valorada conjunta y críticamente.

SEGUNDO.- El incumplimiento como causa resolutoria

Los demandantes pretenden la resolución del contrato de compraventa al no atender las obligaciones que ADREILU S.L., hoy declarada en concurso, había adquirido en el contrato de compraventa. Lo fundamentan en el incumplimiento del vendedor de la convenida obligación de entrega de la cosa objeto del contrato de compraventa, prevista como causa de resolución en el propio contrato en la cláusula 6ª (folio 34 de los autos), en aplicación de la genérica previsión del art. 1.124 del Código Civil (CCv ).

El hecho de que no se haya entregado la vivienda objeto del contrato no es discutido por las partes. Estas admiten que ni el 30 de abril de 2008, fecha orientativa fijada en la cláusula 6ª, ni el 18 de septiembre de 2008 cuando se intima por los compradores para que se señale notaría, fecha y hora para elevar a escritura pública el contrato de compraventa y entregar la vivienda, ni el 16 de octubre de 2008 cuando se remite requerimiento resolutorio, ni el 11 de febrero de 2009 cuando se presenta la demanda, ni, finalmente, el 8 de julio pasado, cuando se celebró la audiencia previa, se habían finalizado las obras. Por lo tanto el vendedor no puede cumplir lo convenido por su parte, la entrega del objeto de la compraventa, puesto que no ha finalizado su construcción.

La lógica consecuencia es que, en aplicación de la previsión de la cláusula 6ª del contrato y el art. 1.124 CCv , procede la resolución del contrato y la devolución del precio con el interés convenido en el contrato. Sin embargo la administración concursal, que interviene en tanto que la concursada está suspendida de sus facultades de administración y disposición por auto de 13 de marzo de 2009 , en que es declarada en concurso, sostiene que no es procedente la resolución por diversas razones que es preciso analizar pormenorizadamente.

TERCERO.- Sobre los avatares de la obra

La administración concursal recuerda la jurisprudencia que recoge la STS de 27 de noviembre 1992, RJ 19929447 , sobre la resolución contractual que exige reciprocidad de las obligaciones, exigibilidad de las mismas por no estar sometidas a condición o término, el exacto cumplimiento del reclamante de cuanto le incumbe, la manifiesta existencia de voluntad rebelde del acusado no incumplidos -no siendo suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío-, que el incumplimiento recaiga sobre los elementos esenciales del contrato de tal forma que frustre la finalidad contractual y la afirmación de que las causas del incumplimiento corresponde al que las alega, debiendo interpretarse restrictivamente esta causa resolutoria en aras al mantenimiento del vínculo contractual.

Centra su argumentación el demandado en que no había pacto de entrega en fecha determinada y que no hubo voluntad deliberadamente rebelde de incumplimiento, en tanto que numerosas circunstancias justifican el retraso. En cuanto a lo primero, ciertamente no se dispuso una fecha cerrada, sino orientativa, de terminación de la obra. Recordemos que la cláusula 6ª del contrato comienza diciendo: "La sociedad vendedora se compromete, por su parte, a recibir el total pago y a formalizar la correspondiente escritura pública en el momento en que sea requerida para ello por los compradores, una vez transcurridos 3 meses del plazo máximo de terminación del inmueble, que se estima el 30 de abril 2008".

En primer lugar hay que resaltar que esa previsión incumple lo dispuesto en el art. 60.2.c) del vigente RDL 1/2007, de 16 de noviembre , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, cuya vigencia opera después de que se firme el contrato pero que recoge previsiones semejantes de la normas legales que refunde.

Por otro lado el plazo orientativo de "terminación del inmueble" era el 30 de abril de 2008 y han transcurrido, desde entonces hasta la audiencia previa, 15 meses. La señal se firma en enero de 2006 , por lo que hasta la fecha de la terminación orientativa restaban dos años y tres meses, plazo más que razonable para que la obra se llevara a término. Desde la fecha de la entrega de la señal que se denomina "reserva para compraventa" hasta la audiencia previa han transcurrido tres años y medio, plazo en el que parece prudente concluir que debiera haberse finalizado el edificio. En el contrato ni siquiera se dispone una sanción por el cumplimiento tardío, sino que se disciplina la posibilidad de apartarse de la compraventa con devolución de las cantidades entregadas más su interés.

Semejante pacto casa mal con el justo equilibrio de las prestaciones propio de todo contrato, puesto que si el incumplimiento hubiera sido originado por el comprador la cláusula 5ª dispone una sanción civil mucho más exigente (el cumplimiento íntegro y daños y perjuicios o la resolución del contrato con pérdida del 30 % del precio total). Si el comprador que incumple pierde tal cantidad y el vendedor que no cumple sólo tiene que reintegrar el precio y sus intereses, pero no indemniza por los perjuicios que tal incumplimiento genera, nos encontramos ante una cláusula abusiva de las descritas en el art. 8.4.c) del citado RDL 1/2007, de 16 de noviembre , y de las leyes que refunde, vigentes al signarse el contrato.

Lo concluyente es que se dispuso un plazo de entrega orientativo, dicho plazo se incumplió con creces, se remitió el requerimiento previsto en la propia cláusula, frente a lo que nada se opuso, y cuando se insta la resolución se remite una circular a los compradores explicando las razones de un retraso que, a fecha actual, sigue manteniéndose, pues pese a las protestas del demandado en el sentido de que va a finalizarse, la obra aún no ha terminado.

La cuestión enlaza con la otra defensa del demandado, que relata las vicisitudes que padece la obra y que justifican, a su juicio, el retraso padecido y la necesidad de someter la cuestión a un tercero, el arquitecto de la obra, como previene la citada cláusula 6ª del contrato de compraventa. De nuevo ha de resaltarse que no ha habido retraso, sino a día de hoy, incumplimiento. La obra no se ha terminado 3 años y 6 meses después de que se firmara la "reserva para la compraventa" y 1 año y 3 meses después del plazo comprometido de modo orientativo para entregarla.

En todo caso las razones planteadas carecen de fundamento. No hubo un requerimiento erróneo par la entrega de la vivienda en septiembre de 2008, porque los compradores no han interpretado incorrectamente el plazo orientativo. La cláusula 6ª es clara cuando dispone que "la sociedad vendedora se compromete, por su parte, a recibir el total pago y a formalizar la correspondiente escritura pública en el momento en que sea requerida para ellos por los compradores, una vez transcurridos 3 meses del plazo máximo de terminación del inmueble, que se estima el 30 de abril 2008". Los compradores atienden esa previsión, pues llega la fecha, aguardan tres meses y realizan el requerimiento, como se pactó, para que se otorgue escritura pública. Hay que recordar, además, que no hubo respuesta a ese requerimiento por parte de la vendedora.

También se argumenta que el posterior requerimiento para la resolución del contrato, ante la falta de fijación de notaría, fecha y hora para el otorgamiento de la escritura pública, no puede tener eficacia porque el retraso se debió a las múltiples causas que relata el arquitecto director de la obra, recogidas en el doc. nº 16 de la demanda (folios 58 y ss), que se denominan "imponderables". Se habla así de un retraso de 4 meses por la intención del ayuntamiento de realizar un parking público junto a la promoción, otros 3 meses y 2 días por la paralización de obra para apreciar el acomodamiento de ésta a la licencia concedida, 5 días por vientos y galernas, 16 días por la huelga de transporte, 3 meses y 3 días por paralización del ayuntamiento por la ejecución de obra subterránea al garaje, dos meses y dos semanas por un incendio en la obra, 10 días por refuerza de estructuras por exigirlo Iberdrola para instalar un centro de transformación eléctrica, o 15 días más por inundación debida a un corte de suministro eléctrico. A ello se añade que en el contrato se previno que fuera el arquitecto director quien analizara la concurrencia de los avatares e imponderables de la obra.

No se comprende como realizar una obra de tal forma que suscite la intervención municipal para constatar que no se está excediendo de la licencia concedida, no sea responsabilidad de quien la lleva a cabo. Tampoco parece admisible que nada tenga que ver el dueño de la obra con la ejecución subterránea del garaje que también motivó la paralización municipal. Una inundación que sólo sufre la obra no parece tampoco un acontecimiento que escape de la esfera del dueño de la obra. Por lo tanto no puede acogerse que ninguna responsabilidad se haya tenido en la falta de terminación de la obra.

En cualquier caso y aún si no fueran tales retrasos imputables al vendedor, que no se ha acreditado, éstos supondrían 12 meses, es decir, que en abril de 2009 habría de haberse terminado la obra. En julio de 2009, sin embargo, sigue sin terminar la obra. Se excusa entonces sociedad fue declarada en concurso precisamente en marzo de este año, situación que, sin embargo, no afecta a los contratos en vigor conforme a los arts. 61 y ss de la Ley 22/2003, de 9 de abril, Concursal (LC ). No hay norma alguna en tal ley que justifique que la eficacia de un contrato quede suspendida por obtener la declaración de concurso, por lo que aunque se admitiera, lo que no es posible por las razones dadas, que nada tenga que ver el vendedor con la paralización de la obra, tendría que haberse entregado la vivienda en abril pasado. No hay, por lo tanto, retraso justificado o falta de voluntad deliberadamente de incumplimiento. Hay un incumplimiento completo, que además se puede imputar al vendedor que es responsable de realizar la obra en el plazo orientativo marcado, y no lo ha verificado por causas que, en parte, le son directamente achacables.

CUARTO.- El interés del concurso

Finalmente opone la administración concursal que no debe resolverse el contrato en interés del concurso, puesto que si se hiciera, no sólo éste sino otros compradores podrían abandonar sus compromisos y perjudicarían a la masa de acreedores. Se señala así los intereses de los trabajadores, compradores y acreedores, que se verían privados de los ingresos que tales resoluciones ocasionarían. Entregar el precio percibido con sus intereses y dejar de percibir el precio pendiente es un perjuicio cierto y además extensible a otros casos, que no se compensa con la titularidad de vivienda y garaje por la crisis que padece el sector.

Efectivamente el art. 62.3 LC dispone que "aunque exista causa de resolución, el juez, atendiendo al interés del concurso, podrá acordar el cumplimiento del contrato, siendo a cargo de la masa las prestaciones debidas o que deba realizar el concursado". Esta última previsión revela que la norma no parece estar representándose esta situación de la compraventa en la que el comprador ha cumplido con todas las obligaciones y el vendedor no ha satisfecho, ni está en condiciones actualmente de hacerlo, con las suyas. Más bien parece que la norma se remite a otros casos en que los suministros o necesidades de la concursada puedan quedar comprometidos como consecuencia de incumplimientos posteriores (art. 62.1 LC ) a la declaración del concurso, como el impago de suministro eléctrico (SAP Barcelona 13 septiembre 2006, AC 2008104351, SAP Murcia 22 octubre 2007, AC 2008261 ).

El incumplimiento de la vendedora ha sido anterior a tal declaración, pues aproximadamente en abril de 2008 debió entregar vivienda y garaje y el concurso no es declarado hasta un año después. Por otro lado el "interés del concurso" no justifica el incumplimiento de las prestaciones debidas, un incumplimiento que a día de hoy sigue manteniéndose. Si la deudora estuviera en condiciones de cumplir podrían ponderarse los derechos en conflicto. Pero no lo está, porque no ha acabado la obra. Se dice que es inminente que suceda, pero lo cierto es que tras el incumplimiento inicial, la intimación para el cumplimiento, el requerimiento resolutorio, la presentación de la demanda, su reclamación por el juzgado del concurso al juzgado de 1ª instancia, la contestación a la demanda por la administración concursal y la audiencia previa del pasado 8 de julio , sigue sin terminarse la obra.

No es posible, en consecuencia, acoger la pretensión de la demandada tampoco por esta razón. Al resolverse el contrato por el incumplimiento del vendedor operan las consecuencias de la cláusula 6ª del contrato, que obliga, como pide el demandante, a reintegrar las cantidades entregadas y su interés incrementado en dos puntos.

QUINTO.- El tratamiento concursal del crédito del demandante

Al haberse atraído la competencia de este y otros procedimientos haciendo uso de la facultad del art. 51.1 LC se ha resuelto sobre lo reclamado estimando la pretensión del actor, lo que determina el nacimiento de un crédito contra la concursada. Si el art. 53.1 LC ha dispuesto que corresponde al Juez del concurso dar a los créditos reconocidos en las sentencias y laudos firmes dictadas antes o después de la declaración de concurso por otros juzgados el tratamiento concursal que corresponda, parece lógico verificar otro tanto, aunque esta resolución no sea firme, en un supuesto en el que se ha acordado acumular la pretensión al procedimiento concursal por la trascendencia sustancial que tiene para la formación del inventario o la lista de acreedores.

Nos encontramos ante un supuesto que debe subsumirse en las previsiones del art. 84.2.6º LC , pues la indemnización fijada deriva de la resolución por incumplimiento del concursado, que se declara tras el concurso. La compraventa suscrita entre las partes era un contrato con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento que continuaba en vigor tras la declaración de concurso. Aunque la demanda resolutoria que aquí se ha resuelto se hubiera presentado antes de tal declaración, la resolución no se ha producido hasta esta sentencia. Siendo, como es, consecuencia del incumplimiento del concursado, que sigue sin poder hacer entrega del objeto de la compraventa en estos momentos, debe concluirse conforme a la norma citada de la Ley Concursal que nos encontramos ante un crédito contra la masa, que se considerará devengado a fecha de hoy.

SEXTO.- Costas

Conforme a los arts. 196 de la LC y 394 LEC las costas han de imponerse a la parte demandada, que las satisfará con cargo a la masa activa del concurso.

Fallo

1.- ESTIMAR la demanda de la Procuradora de los Tribunales Dª PAULA BASTERRECHE ARCOCHA, en nombre y representación de Dª Raquel y D. Matías , frente a ADREILU S.L.

2.- DECLARAR resuelto el contrato de compraventa concertado entre los demandantes y ADREILU S.L. respecto de la vivienda y parcela de garaje en Santurtzi en los números 45 y 47 de la calle Santa Eulalia de dicha localidad el día 24 de enero de 2006. Dicho contrato recaía sobre la vivienda Tipo B, planta 2ª del bloque A.

3.- CONDENAR a ADREILU S.L. a devolver a los demandantes la cantidad de 65.900 euros, como crédito contra la masa devengado con esta fecha.

4.- CONDENAR a ADREILU S.L. a devolver a los demandantes interés legal elevado en dos puntos de la cantidad de 1.608 euros desde el 24 de enero de 2006 hasta hoy, de 19.292 euros desde el 3 de abril de 2006 hasta hoy, de 18.000 euros desde el 28de diciembre de 2006 hasta hoy, de otros 18.000 euros desde el 31 de diciembre de 2007 hasta hoy, y de 9.000 euros desde el 27 de junio de 2008 hasta hoy, como crédito contra la masa devengado con esta fecha. El total que resulte de todo ello, junto con el principal señalado en el anterior número tres, devengará, a su vez, interés legal elevado en dos puntos desde hoy hasta la completa satisfacción de los demandantes, con la consideración de crédito contra la masa.

5.- CONDENAR a ADREILU S.L. al pago de las costas de este procedimiento, con cargo a la masa de la concursada.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas y administración concursal a fin de que en su momento se de cumplimiento a lo previsto en el art. 96.4 de la LC .

MODO DE IMPUGNACIÓN: No cabe recurso (Art. 197.3 LC ), pero las partes podrán reproducir la cuestión en la apelación más próxima siempre que hubieren formulado protesta en el plazo de cinco días desde la notificación de la presente sentencia (art. 197.3 LC )

Así por ésta mi sentencia, que se notificará las partes en legal forma, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- La sentencia transcrita fue leída y publicada por SSª en audiencia de hoy. Doy fe.