Sentencia Civil Nº 540/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 773/2011 de 17 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 773/2011 3ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 282/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 52 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 540/12

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de octubre de dos mil doce .

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 282/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 52 Barcelona, a instancia de D/Dª. Indalecio contra D/Dª. Carlos Antonio Teodoro Ángel Jesús los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por Indalecio contra la Sentencia dictada en los mismos el día 11 de mayo de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMO INTEGRAMENTE la demanda deducida por Indalecio contra Teodoro , Carlos Antonio E Ángel Jesús y, al mismo tiempo, ESTIMO INTEGRAMENTE la reconvención deducida por éstos frente a aquel. En consecuencia, ABSUELVO a los demandados de la pretensión de cumplimiento de contrato, DECLARO NULO el contrato de compraventa suscrito entre las partes el 21 de noviembre de 2008 y relativo a las fincas NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 que constan inscritas en el Registro de la Propiedad de Falset y CONDENO al Sr. Indalecio a que restituya a los Sres. Carlos Antonio Ángel Jesús Teodoro la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL EUROS (59.000 €), más los intereses legales desde las fechas de las respectivas entregas, así como dejo sin efecto ni valor por no corresponder a contraprestación válida el pagaré librado a cuenta del precio y que es objeto de ejecución en otro litigio e impongo al demandante reconvenido el pago de las costas causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 9 de octubre de 2012 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO .- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que

(1) se declare la validez y eficacia del contrato de compraventa de 21.11.2008, suscrito entre D. Indalecio y los demandados, D. Carlos Antonio , D. Teodoro y D. Ángel Jesús (los tres de nacionalidad paquistaní), condenando a los mismos, solidariamente, al cumplimiento de las obligaciones pactadas;

(2) se les condene a abonar, solidariamente, al actor la suma de 919.500 € más los intereses moratorios desde la interpelación judicial hasta el completo pago;

(3) asimismo, a comparecer ante Notario, a requerimiento del actor, para proceder al otorgamiento de la escritura de compraventa, en caso de que los demandados no requieran al actor para ello, una vez hayan hecho efectiva la totalidad del precio.

Ante dicha pretensión:

a) se opusieron los demandados, en base a que no les es exigible pagar el resto del precio convenido cuando en los terrenos adquiridos no es posible edificar, quedando como "rústicas";

b) formularon reconvención, interesando la "rescisión"(en el suplico, "resolución") de la compraventa por existencia de error invalidante del consentimiento, incumplimiento "aliud pro alio" y enriquecimiento injusto, condenando al actor a devolverles la suma abonada de 59.500 €; la declaración de nulidad del pagaré de 21.500 € librado por "BARCINO HOUSE REHABILITACION SL", respecto cuya pretensión ésta interesó la intervención adhesiva, acordada por auto de 29.9.2010 (subsidiariamente, solo la suma anterior).

A la reconvención se opuso el actor en base a que los demandados conocían la situación urbanística antes del contrato, existiendo otros dos anteriores y pudiendo examinar toda la documentación al respecto, máxime cuando se trata de profesionales de los negocios inmobiliarios, y en aquella situación urbanística les interesó adquirir las fincas, de manera que "en ningún momento aseguró a los Sres. Carlos Antonio Ángel Jesús Teodoro que se pudiera edificar en sus fincas ni se explicita en ninguno de los tres contratos suscritos...ya que ésto dependía y depende de lo que en su día determine el POUM..." (sic).

La sentencia de instancia desestima la demanda y estima íntegramente la reconvención, declarando nulo el contrato de 21.11.2008 y condenando al actor a restituir a los demandados la suma de 59.000 €, con los intereses desde las sucesivas entregas, dejando sin efecto el pagaré que es objeto de ejecución en otro litigio, con imposición al actor reconvenido de las costas causadas.

Frente a dicha resolución se alza el actor por "graves errores de apreciación de la prueba practicada", cuando de la misma se infiere la falta de los presupuestos para declarar nulo el contrato (tanto por error de los demandados, como por error de éstos inducido por el dolo del actor), pues considera acreditado:

1) que los compradores, con anterioridad a la suscripción del contrato de compraventa, sabían que adquirían 3 fincas rústicas sobre las que recaía una expectativa urbanística, (dice "no hay certeza sobre el resultado") consistente en que el POUM las reclasificase en aptas para urbanizar (es decir, supeditada a la confección y aprobación del POUM), asumiendo el riesgo (máxime cuando no "insertaron" una cláusula suspensiva del pago del precio hasta la aprobación del POUM);

2) la inexcusabilidad del error, cuando los demandados son profesionales del sector inmobiliario;

3) actos propios (hasta tres contratos, sucesivos pagos durante quince meses, incluso después que les informase el Ayuntamiento de la Alternativa F no se aprobaría) .

SEGUNDO .- El contrato debe nacer como consecuencia de la voluntad libre y consciente de quienes lo otorgan, lo que supone un consentimiento serio, espontáneo y libre, dado que en otro caso (mediando error, violencia, intimidación o dolo), será nulo, conforme al art. 1265 CC ; en principio, la voluntad se presume "iuris tantum" consciente, libre y espontáneamente manifestada, cuya presunción ha de ser destruida por quien lo alega a través de la correspondiente prueba ( SSTS. 4.12.1990 , 13.12.1992 , 30.5.1995 , 25.11.2000 ,...).

En el supuesto de error , lo declarado corresponde a lo que internamente quiere el declarante, pero esta resolución interna se ha formado por efecto de una representación que no corresponde a la realidad, de forma que la ignorancia o una falsa información han inducido al declarante a decidir algo que no es lo que realmente le hubiese interesado; a partir de la STS de 23 mayo 1935 , se ha venido considerando que el error vicio ( art. 1266 CC ) es aquel que constituye una creencia inexacta o una representación mental equivocada, que sirve de presupuesto para la realización de un contrato y determina una voluntad no formada correctamente, porque la contemplación del objeto del contrato estaba distorsionada ( STS 13.7.2012 ) y, sin duda, la pretensión reconvencional se refiere al error vicio, en cuanto recae sobre las condiciones de la cosa que principalmente hubieren dado lugar para celebrar el contrato, dado que el interés de la parte compradora fue adquirir unas parcelas con la finalidad de edificar. Para que tal error sea relevante o esencial ( art. 1266 CC ), han de concurrir los siguientes requisitos:

1) ha de ser esencialmente determinante de la voluntad declarada del contratante que lo alega (error sustancial o sobre las cualidades esenciales o verdaderamente determinantes de la voluntad, SSTS 6.7.1992 , 23.2.1993 , 14 y 18.2.1994 , 25.2.1995 , 19.2.1996 ,...).

2) Ha de existir un nexo de causalidad entre el error sufrido y la finalidad perseguida por el contratante.

3) Ha de ser un error excusable o no imputable al contratante que lo ha sufrido (por razón de las circunstancias o de la persona), lo que se deduce de los principios de autorresponsabilidad y buena fe ex art. 7 CC (el error es inexcusable cuando hubiera podido ser evitado empleando una normal diligencia, media o regular, a valorar en base a las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales de ambos contratantes, SSTS 4.1.1982 , 7.11.1986 , 17.5.1988 , 13.5.1991 , 28.9.1996 , 21.5.1997 , 6.2.1998 , 30.9.1999 , 10.2.2000 , 12.11.2004 , 17.2.2005 , 13.2.2007 , 21.5.2007 ...).

TERCERO .- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) El pleno del Ayuntamiento de Duesaigües (Tarragona), de 236 habitantes, acordó en 2.5.2005 "aprovar la proposta , presentada per Senyor Indalecio ...de qualificació d'una zona de sòl rustic de superficie 19'686 Ha . configurada per 16 finques (entre ellas, las custro que se diran), a sòl apte per urbanitzar" (f. 15), acuerdo publicado en el BO Tarragona (f. 16); asimismo el Ayuntamiento acuerda en 3.7.2007 aprobar las cláusulas para la realización del POUM, lo que se publica asimismo en el BOP.

2) Los demandados trabajan en la construcción en régimen de subcontratación para trabajos de albañilería, parte de que tiene constituida la sociedad "BARCINO HOUSE REHABILITACION", profesiones del sector inmobiliario, se interesaron en edificar, entrando en contacto con el actor propietario de las fincas NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 del Registro de la Propiedad de Falset, a través de una inmobiliaria de Sitges, de la confianza de los demandados, Sra. Isidora - conocida por Aurelia , apellido de su esposo -, que les ofertó las fincas, manifestándoles que, según el vendedor se podrían construir en dichas parcelas unas 600 viviendas, de conformidad con la previsión efectuada en el planteamiento urbanístico municipal, haciendo constar que "la propiedad ha sido recalificada por el Ayuntamiento...como apta para urbanizar, y está sujeta, con proyecto de obra realizado que se acompaña a este documento, al POUM", manifestando en su testifical que "El Sr. Teodoro firmó el contrato de compraventa por la confianza absoluta en el Sr. Indalecio de que se podría construir en dichas parcelas".

3) después, los demandados, mantuvieron diversas reuniones con el actor, en las que estuvieron el anterior alcalde y el arquitecto municipal, con objeto de recabar información sobre el número de viviendas edificables en las parcelas propiedad del actor propuestas en el avance del POUM "para ver si era viable el proyecto" (f. 367 y ss), informándoles por el Ayuntamiento que el criterio sobre la viabilidad del POUM dependía del informe favorable o no del Departament de Medi Ambient i Urbanisme de la Generalitat, sin que en ningún momento se cuestionase la posibilidad de edificar, siéndoles exhibido el referido certificado del Ayuntamiento, un acuerdo del Pleno de 22.1.2007 de iniciar el proceso de formulación del POUM, otro de 3.9.2007 aprobándo las cláusulas para la realización del POUM y la publicación en el BOP Tarragona antedicho (en relación con el "informe"/interrogatorio, f. 367 y ss).

4) D. Teodoro suscribió con el actor, en 5.2.2008, un contrato de opción de compra (f. 126 y ss), en el que, de nuevo se hace constar que "las fincas descritas han sido recalificadas por el Ayuntamiento...como aptas para urbanizar"; con anterioridad, en 9.1.2008, había suscrito el mismo D. Teodoro con la citada "Dª Aurelia " un contrato de "cesión de propiedades en gestión de venta" respecto de las 4 fincas que se dirán, en el que se parte de que "la propiedad ha sido recalificada por el Ayuntamiento...como apta para urbanizar, y está sujeta, con proyecto de obra realizado, al POUM", en base a lo cual, el comprador se obligará mediante documento privado a aceptar una deuda al vendedor de 12.000 € por unidad de vivienda que el referido PUM permita edificar (f. 124 y 125); según el referido proyecto, de febrero 2006 (f. 201 y ss), se alude a 683 viviendas.

5) Convencidos los demandados que las parcelas eran edificables, formalizaron con el actor el 21.11.2008 un contrato privado de compraventa (f. 10 y ss) de tres fincas (en realidad 4, conforme a los pactos 11 y 12 del contrato) sitas en Duesaigües (Tarragona), por el precio de 1.000.000 €, a abonar: 10.000 € a la firma del contrato, en cuyo momento se entrega pagaré por 65.000 € (con vencimiento en 30.9.2009, aunque efectivo, mes a mes a razón de 6500 €), otro de 78.000 € (con vencimiento el 30.11.2009, pero también efectivo mes a mes, a razón de 3000 €), y otro de 847.000 € "que completará la compraventa, a vencimiento, 16.11.2011 (f. 14), del que merecen destacar los siguientes extremos: a) en base a que están "las fincas ... recalificadas por el Ayuntamiento... como aptas para urbanizar" (cuando lo que se aprobó fue una "propuesta" del mismo actor para la calificación " d'una zona de sòl rustic... a sòl apte per urbanitzar" ) , haciéndose mención a que se ha publicado el inicio del proceso de formulación del POUM así como que éste incluye las referidas fincas . b) con independencia del referido precio, las partes acuerdan que "por cada vivienda que permita construir el POUM (es decir, se da por hecho que se va a permitir construir, e incluso se preve el supuesto "de que se obren edificios particulares, residencias, hotel, construcciones que no puedan ser consideradas vivienda, etc...) correspondientes a las propiedades del Sr. Indalecio , éste recibirá por cada una de ellas la cantidad de 12.000 €"; en el interrogatorio, el actor manifiesta que de haberse valorado sus parcelas como rústicas, el precio sería absurdo (es decir, el precio se fijó en función de efectiva edificabilidad), así como que "él mismo creía firmemente que en dichas parcelas se podría construir".

6) A la fecha de presentación de la demanda (19.2.2010) el POUM no había sido aprobado, ni consta confeccionado; es más, las Normas subsidiarias de planeamiento aprobadas por la Comisión de Urbanismo de Tarragona en 19.1.2000, no permiten construir en dichas parcelas, al ser rústicas.

7) Efectivamente el Ayuntamiento presentó a la Comisión Territorial de Urbanismo, el "avance" del POUM, proponiendo 6 alternativas "de creiximent del nucli urbà", entre ellas la F, es decir las fincas del actor en que se preven "683" viviendas (f. 50 y ss), y tras los informes negativos de viabilidad (f. 55 y ss), informó el Ayuntamiento a D. Teodoro - que se desplazó al mismo entre finales de septiembre/principios de octubre 2009, acompañado del arquitecto Sr. Dimas - que la propuesta del actor no iba a salir adelante, así como que, dicha circunstancia ya la conocía éste desde hacía meses (testifical Don. Dimas ). Tras dicha visita, tuvieron una reunión con el actor, quien aseguró a los demandados que podrían construirse 640 viviendas.

8) La Generalitat, Departament e Medi Ambient i Urbanisme, dictó resolución desfavorable al avance del POUM presentado, respecto de la posibilidad de edificar en las parcelas propiedad del actor (f. 48 y ss).

9) Los demandados han abonado 59.500 € a cuenta del precio.

CUATRO .- De los referidos hechos fluye la existencia del error sustancial sobre el objeto del contrato:

a) se parte reiteradamente por el actor, de que se trata de 4 parcelas urbanizables o edificables, "corroborado" por los acuerdos dell Ayuntamiento y su publicación en el BOP;

b) Se fija el precio en función de la edificación (inicialmente, en 2006, 683 viviendas) contemplada en un proyecto encargado tiempo antes por el propio vendedor, que se exhibe a los compradores; (después 640)

c) se confirma con los contratos suscritos (cesión de propiedades, opción de compra y compraventa), donde se relaciona el precio con el número de viviendas a edificar;

d) porque, el precio, de ser fincas "rústicas" es, según el mismo actor, "absurdo", por tanto lo es también respecto de una pretendida compraventa de "3 fincas rústicas sobre las que recaía una mera expectativa urbanística, sin certeza sobre el resultado (ciertamente el error sería difiilmente admisible en una operación de riesgo, casi aleatoria, como pueda ser la compra de una mera espectativa de edificar, lo que en absoluto es el caso), o que los demandados adquirieron sin que el actor les asegurara que se pudiera edificar (así lo afirma el actor al contestar a la reconvención); e) el objeto del contrato (motivo del negocio para los demandados) era, inequívocamente, la adquisición de terrenos edificablespara construir (y así se presentaron en el Ayuntamiento para "recabar información sobre el número de viviendas edificables en las parcelas", para ver si era viable el proyecto, y cuándo podrían empezar a construir, según contestación del Ayuntamiento, f. 368 y 369).En todo caso, a partir de un determinado momento el actor oculta conscientemente la inhabilidad del objeto del contrato (circunstancias urbanísticas), sin hacer parcícipe de ello al comprador.

Cierto que el adquirente tiene el deber de informarse, y así lo hacen sin que dispusieran de datos para desconfiar de su comprador, pero el mismo principio de responsabilidad negocial, le impone al enajenante el deber de informar sobre que vende lo que vende y no una mera expectativa.

Pero es que, además, concurre manifiestamente el incumplimiento resolutorio por parte del actor reconvenido, respecto del objeto absolutamente inidóneo o no apto, al tratarse de cosas distintas sobre las que los demandados quisieron contratar ( aliud pro alio ).

Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Indalecio contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante. .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.