Sentencia CIVIL Nº 540/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1231/2021 de 22 de Noviembre de 2022

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0820042120208120854

Recurso de apelación 1231/2021 -P

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Sant Boi de Llobregat (UPAD)

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 428/2020

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012123121

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012123121

Parte recurrente/Solicitante: Trinidad

Procurador/a: Miguel Carreras Quirantes

Abogado/a: Jose Tio Castella

Parte recurrida: Vanesa, Jose Enrique , Virtudes, Zaira

Procurador/a: Domingo Andreu Pocurull, Manuel Nevado Valcarcel

Abogado/a: Àngela Cots Egert, Adriana Bernet Soro

SENTENCIA Nº 540/2022

Magistrados:

Jose Luis Valdivieso Polaino Federico Holgado Madruga Francisco de Paula Puig Blanes

Barcelona, 22 de noviembre de 2022

Ponente: Francisco de Paula Puig Blanes

Antecedentes

PRIMERO.-Se han recibido los autos de juicio verbal nº 428/2020, remitidos por Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Sant Boi de Llobregat a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Miquel Carreras Quirantes, en nombre y representación de Dª Trinidad contra la sentencia dictada el 25.10.2021 y en el que constan como parte apeladas Dª Virtudes, representada por la Procuradora Dª Núria Pérez Escrich; Dª Zaira, representada por el Procurador D. Manuel Nevado Valcárcel quien asimismo en estas actuaciones representa a D. Jose Enrique y a Dª Carolina.

SEGUNDO.- El contenido del fallo de la sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'FALLO: Estimando parcialmente la demanda interpuesta por Dª Trinidad, representada por el Procurador Sr. Miquel Carreras Quirantes frente a Dª Vanesa y D. Jose Enrique, declaro resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 18 de enero de 2019 suscrito entre Dª Trinidad (arrendadores) y Dª Vanesa y D. Jose Enrique (arrendatarios), relativo a la vivienda sita en CALLE000, nº NUM000, de Sant Boi de Llobregat, por falta de pago de la renta.

Declaro haber lugar al desahucio de la vivienda sita en la CALLE000, nº NUM000, de Sant Boi de Llobregat, con apercibimiento a los demandados de que si no proceden al desalojo y entrega a la actora de la finca arrendada se procederá al lanzamiento, sin necesidad de notificación.

El lanzamiento tendra lugar el dia 30 de noviembre de 2021, a las 9:30 horas de la mañana, sirviendo un testimonio de esta sentencia, con expresión de su firmeza, de mandamiento en forma a la comisión judicial de servicio de actos de comunicación que practique la diligencia de lanzamiento, a la que se faculta ampliamente para ello, incluso en el caso de ser necesario, se autoriza el descerrajamiento de la puerta de entrada, así como la adopción de medidas necesarias para la efectividad de la diligencia, penetrando en el interior y desalojando de la finca a los demandados y los bienes que en la misma se encuentren, los cuales se entenderán como abandonados, procediéndose a su traslado al depósito municipal correspondiente.

Condeno a Dª Vanesa y D. Jose Enrique, conjunta y solidariamente, a pagar a Dª Trinidad las siguientes cantidades:

a) Por el concepto de rentas y cantidades análogas vencidas y no pagadas: 13.060 euros (trece mil sesenta euros); así como al pago de 483,65 euros por los suministros de luz derivados del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, esta cantidad devengará, desde la fecha de la presente resolución, el interés legal del dinero incrementado en dos puntos.

b) Las rentas y cantidades análogas que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

No procede expresa imposición de costas a ninguna de las partes, debiendo cada una de ellas soportar las generadas a su instancia y las comunes por mitad.

Desestimando la pretensión objeto de la demanda presentada por Dª Trinidad frente a Dª Zaira y Dª Virtudes debo absolver y absuelvo a Dª Zaira y Dª Virtudes de todos los pedimentos efectuados en su contra, con imposición de las costas del procedimiento a la parte actora'

TERCERO.-El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 17.11.2022.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Francisco de Paula Puig Blanes.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de la demandante Dª Trinidad, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada parcialmente la demanda por ella presentada frente a Dª Vanesa, D. Jose Enrique, Dª Zaira y Dª Virtudes.

En la demanda se ejercita una acción de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas en relación a la vivienda sita en CALLE000, nº NUM000, de Sant Boi de Llobregat de la que en virtud de contrato de 18.01.2019 se señala que son arrendatarios Dª Vanesa y D. Jose Enrique, mientras que Dª Zaira y Dª Virtudes ostentan la condición de avalistas personales y solidarios.

En el contrato se indica que se pactó una renta mensual de 630 €, debiéndose al tiempo de interponerse la demanda una cantidad que se cifró en 3.150 €.

En base a ello se solicita que para el caso de formularse oposición se dicte sentencia por medio de la que:

- Se declare la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre la demandante como propietaria y los demandados como arrendatarios.

- Se condene a los demandados, solidariamente, Dª Vanesa, y D. Jose Enrique, titulares arrendaticios y Dª Virtudes y Dª Zaira, avalistas personales y solidarios a que dentro del plazo legal, dejen la finca libre, vacua y expedita a disposición de la demandante, y sin derecho a ninguna clase de indemnización, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verificaren dentro del plazo legal, y

- Se condene a los demandados, solidariamente, Dª Vanesa, y D. Jose Enrique, titulares arrendaticios y Dª Virtudes y Dª Zaira, avalistas personales y solidarios, al pago de las rentas y a todas aquellas rentas, gastos y cantidades asimiladas que se vayan devengando hasta el momento de la efectiva desocupación de la vivienda y que a fecha de la redacción de la demanda ascienden a 3.150 €.

La codemandada Dª Vanesa se opuso a la demanda alegando que la cantidad adeudada al tiempo de presentación de la demanda ascendía a 2.980 €. Junto a ello indicó que el impago de las rentas se produjo por hallarse la vivienda en condiciones de inhabitabilidad.

D. Jose Enrique se opuso a la demanda en los mismos términos que Dª Vanesa.

Dª Virtudes se opuso por su parte a la demanda frente a ella formulada alegando que en lo referente al aval, en ninguna de las cláusulas se establece que fuera solidario. A ello añade que la cantidad adeudada al tiempo de presentación de la demanda ascendía a 2.980 €, que no medió el previo requerimiento de pago exigible para proceder frente a los avalistas y que no se le puede exigir el pago de deudas futuras al exceder de los límites del aval.

Dª Zaira formuló su oposición en términos semejantes a los de Dª Virtudes.

Tras la celebración del juicio con el contenido inherente al mismo y la precisión por la parte actora de ser la cantidad debida al tiempo de la demanda de 2.980 € y al de la vista de 13.060 €, se dictó sentencia estimatoria parcial de la demanda.

La sentencia desestima el motivo de oposición referido a la inhabitabilidad de la vivienda al exceder de los términos de un juicio de desahucio, estima (en relación a los arrendatarios Dª Vanesa, D. Jose Enrique) la resolución del contrato y les condena al pago de 13.060 € en concepto de rentas y 483,65 € en el de suministros.

En cuanto a las avalistas Dª Zaira y Dª Virtudes, desestima la demanda frente a ellas presentada al señalar que la condición del previo requerimiento de pago al avalista infructuoso es una exigencia contenida en el art. 437.4.3º LEC y en el caso analizado el burofax que acredita dicho requerimiento, emitido el 15.06.2020, fue devuelto por desconocido, por lo que se señala no cabe esperar que las avalistas pudieran satisfacer el pago del requerimiento para evitar la reclamación judicial. Tras ello se precisa en la sentencia que el previo requerimiento al es una exigencia normativa y que sin haberlo llevado a cabo no puede plantearse válidamente la acumulación frente al avalista solidario, de ahí la desestimación de la demanda frente a los fiadores por 'indebida acumulación de acciones'.

La demandante Dª Trinidad interpone recurso de apelación en lo que se refiere al pronunciamiento desestimatorio de la sentencia referido a las avalistas, destacando que el domicilio de las mismas fue por ellas facilitado, siendo el situado en la C. DIRECCION000 nº NUM001 de Sant Boi de Llobregat. Caso de cambiar de domicilio considera que las avalistas tenían obligación de comunicar dicho cambio a la propiedad.

Es por ello que se expone en el recurso de apelación que si el acuse fue desconocido, no se le puede imputar ningún tipo de responsabilidad a la propietaria, ya que ha realizado todas los requerimientos exigidos por la ley y ha remitido el burofax de requerimiento de pago, al único domicilio que tenía conocimiento, ya que es el único que figura en el propio contrato de arrendamiento facilitado por las propias avalistas a la firma del contrato de arrendamiento suscrito.

Tras exponer que no ha existido problemática alguna de cara al emplazamiento en esta causa, solicita que en esta sede de apelación se dicte sentencia que revoque la dictada en primera instancia en relación al pronunciamiento sobre las avalistas, Dª Zaira y Dª Virtudes, condenándolas solidariamente, al pago de las rentas debidas si los titulares arrendaticios no pagan las rentas hasta la entrega de llaves, con condena en costas de primera instancia a los demandados y a las costas de esta alzada si se opusieren o impugnaren la apelación.

Dª Virtudes se opone al recurso de apelación e interesa la confirmación de la sentencia en su día dictada remitiendo en primer lugar a lo señalado en la contestación a la demanda.

De igual forma destaca no sólo el incumplimiento de los requisitos del requerimiento, sino también el hecho de hacer referencia el mismo a una vivienda ático primera, que no es la que es objeto de autos.

En cuanto al burofax pone de manifiesto que el mismo indica 'devuelto a origen por desconocido', no constando por ello haberse dejado el aviso de 'pasado a lista'. Por ello este burofax (del que se destacan los datos erróneos del mismo) no fue ni rehusado ni no retirado, no habiéndolo recibido la Sra. Virtudes.

También se destaca la exigencia de deberse hacer una interpretación restrictiva de la fianza en cuanto a las deudas futuras y la reclamación de suministros (como se indica se precisó en el acto de la vista).

Dª Zaira se opone por su parte al recurso de apelación señalando que para que el requerimiento previo de pago pueda surtir efectos, el fiador debe cuanto menos haberlo recibido, o por lo menos haber recibido el aviso de recepción de dicho requerimiento.

En este caso se precisa que del requerimiento hecho a la Sra. Zaira como fiadora no consta que se haya dejado aviso, sino que consta que 'ha resultado devuelto a origen por desconocido el 18/06/2020 a las 11,30 por el empleado 407996'. Es por ello que se destaca que la Sra. Zaira no recibió el requerimiento ni tampoco aviso del mismo.

En base a lo expuesto (y con referencia a la alegación del emplazamiento en esta causa) estima la Sra. Zaira que por su parte no puede reputarse una actitud pasiva u obstativa, por cuanto que nunca existió acto de comunicación en sí mismo considerado, ya que el requerimiento nunca llegó a su destinatario por ser éste desconocido.

SEGUNDO.-Resolución del recurso de apelación: Requerimiento a fiadores

El recurso de apelación que se ha presentado tiene por objeto (tal y como deriva de la exposición anterior del desarrollo de la causa) interesar la condena de las dos fiadoras intervinientes en el contrato de arrendamiento objeto de las presentes actuaciones y que la sentencia de instancia entendió no posible ante el carácter infructuoso del requerimiento que establece el art. 437.4.3º LEC, ya que en el caso analizado el burofax emitido al efecto el 15.06.2020, fue devuelto por desconocido.

La apelante señala frente a ello que el requerimiento se hizo llegar al domicilio que las fiadoras habían indicado de la C. DIRECCION000 nº NUM001 de Sant Boi de Llobregat, teniendo estas una obligación de comunicar todo posible cambio de domicilio a la propiedad que ha llevado a cabo (en lo referente al requerimiento previo) todo aquello que le era exigible.

Una vez expuestos los términos del debate, de cara a la resolución del recurso de apelación, debe partirse de lo previsto en el art. 437.4.3ª LEC el cual indica:

'4. No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:

... 3ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho'.

En cuanto al requerimiento a las fiadoras (es la cuestión aquí planteada) el mismo se introdujo como requisito de procedibilidad en la reforma del precepto operada por medio de la Ley 42/2015.

Su finalidad no es otra que la de proporcionar al fiador el conocimiento de la existencia del impago por el arrendatario y su importe. Todo ello con la finalidad de que pueda tomar la decisión que estime oportuna en orden al pago y la evitación del pleito, de ahí que su falta, o su formulación deficiente, por no cumplir su finalidad, determina su ineficacia.

A diferencia del requerimiento contenido en el art 22.4 LEC referente a los arrendatarios para no hacer operativa la facultad de enervar (donde se exige que sea fehaciente), el art. 437 LEC no establece la forma como debe ser llevado a cabo, si bien dado que la carga de la prueba de su realización corresponde al arrendador que desea proceder frente a los avalistas (al ser un hecho constitutivo y conforme a las normas que en materia de carga de la prueba se contienen en el art. 217 LEC pues sin su acreditación ello no será posible), debe acudirse a medios que dejen constancia de su realización (o intento acreditado de la misma).

Tampoco la norma expone cuál debe ser el contenido del requerimiento aunque dada su finalidad, el mismo además de expreso y dirigido al avalista, debe expresar la cuantía la deuda dándole la oportunidad al avalista de atender a su pago.

En este sentido se puede citar la SAP Barcelona, Sec 13ª 10.02.2022 en la que se indica:

'... el requerimiento al avalista previsto en el artículo 437.4.3ª de la LEC es una declaración de voluntad recepticia. No se exige una forma solemne ni se establece un modo concreto para su práctica, pero su finalidad es que el fiador o avalista solidario tome conocimiento de la existencia de la deuda en que ha incurrido el deudor principal con anterioridad a iniciarse el procedimiento y pueda así evitar el litigio y las consecuencias derivadas del mismo. Lo relevante es que el fiador adquiera dicho conocimiento'.

En este caso, en el contrato de arrendamiento de 18.01.2019 referido a la vivienda sita en la C. CALLE000 nº NUM000 de Sant Boi de Llobregat (en el que entre otras cuestiones se deja constancia de ser la renta de 630 €/mes y la cuenta en que se debe ingresar) aparecen como fiadoras Dª Zaira y Dª Virtudes quienes lo suscriben constando que su dirección es la C. DIRECCION000 nº NUM001 de Sant Boi de Llobregat.

En cuanto a la realización de requerimientos a las mismas antes de la interposición de la demanda que ha dado origen a las presentes actuaciones, se ha aportado por la parte demandante (documentos no impugnados) un requerimiento fechado el 15.06.2020 dirigido a las dos fiadoras cuya dirección se señala es la C. DIRECCION000 nº NUM001 de Sant Boi de Llobregat. En el mismo (firmado por un abogado) se indica:

'Por la presente y en nombre y representación de mi cliente, Dona Trinidad, propietaria del piso sito en Sant Boi de Llobregat, CALLE000. n' NUM000, y que Ud. es avalista, en virtud del documento firmado, en fecha 18 de enero de 2019, y cuyos arrendatarios son Doña Vanesa y Don Jose Enrique, y en virtud del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 8 de julio de 2.015, le comunico que, a fecha de hoy, adeuda el importe de cinco mensualidades de renta. correspondiente a los meses de diciembre de 2.019 y enero, abril, mayo y junio de 2.020, por importe cada mensualidad de seiscientos treinta euros (630,00 €).

Lo que hace un total de TRES MIL CIENTO CINCUENTA EUROS (3.150,00 €). Por lo que, ruego proceda a abonar en la cuenta donde venía ingresando el alquiler. la mentada cantidad .

Además, le recuerdo que el abono de la renta pactada se debe efectuar según el contrato, pagaderos por meses anticipados, dentro de los siete primeros días naturales de cada mes y obligándose al pago de cualquier gasto o canon que por tal gestión o en su caso devolución se establezca por la entidad bancaria.

Por este motivo y a los efectos oportunos, le hago llegar. en nombre de nuestro cliente, el presente requerimiento de pago, instándole a que de forma inmediata regularice los adeudos pendientes y que abone las cantidades debidas. Asimismo, le exhorto a que en adelante cumpla los términos del contrato de forma escrupulosa, En caso contrario, me veré obligado a instar las acciones oportunas en defensa de los derechos de mi representado'.

Junto al requerimiento antes transcrito obra en autor otro en este caso solo dirigido a Dª Virtudes en el domicilio de la C. DIRECCION000 nº NUM001 de Sant Boi de Llobregat. El mismo (enviado por una aseguradora de la arrendadora) indica (con la referencia MC003413061-RMSWR):

'Nos ponemos en contacto con usted en nombre de nuestro asegurado Trinidad, en relación a la reclamación de 2.520,00 euros, correspondientes al impago de rentas por el alquiler del inmueble sito en CALLE000 NUM000, SANT BOl DE LLOBREGAT (BARCELONA), arrendado por Vanesa y Jose Enrique.

Le requerimos a que proceda a liquidar dicho importe en su calidad de avalista de Vanesa y Jose Enrique, en un plazo máximo de 15 días a partir de la fecha de esta comunicación. En caso de no quedar satisfecho este importe en el plazo Indicado, daremos traslado de la deuda a nuestros abogados para que procedan a reclamarla judicialmente, tal y como está previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil en el articulo 438.3.

Rogamos que toda la documentación que tenga que enviarnos sea remitida al correo docsiniestros@arag.es, indicando nuestra referencia . para que sea gestionada con mayor agilidad.

Si necesita alguna aclaración, puede contactar con Nazario en el NUM002 o en el correo DIRECCION001. Por favor, no remita documentación a esta última dirección para evitar que se duplique la documentación y su gestión'

Junto al documento anterior, se aporta uno de correos referente a la certificación de imposibilidad de entrega referente al envío que se identifica con referencia MC003413061-RMSWR dirigido a Dª Virtudes en el que se deja constancia de haber sido devuelto a origen por desconocido el 18.06.2020 a las 11:30 horas, lo que supone que la persona destinataria del envío no era conocida por el cartero y además no figura en los buzones.

De los documentos antes expuestos se constata que el contenido del requerimiento sí ofrece los datos necesarios para atender a su objetivo, considerando que el error en una fecha del contrato (aparece en el primero de los requerimientos antes expuestos en el que se indica ser esta el 8.07.2015 cuando el contrato de arrendamiento es de 18.01.2019) no afecta a lo que es el mismo pues se ofrecen suficientes datos y elementos identificativos como para conocer aquello a lo que se refiere - los impagos de rentas que no se actualizaron de un contrato en el que las destinatarias del requerimiento son las personas fiadoras del mismo - de forma que si se atiende a la finalidad fijada por el art 437 LEC.

En cuanto al envío y recepción de los mismos, lo que obra en autos es lo antes expuesto, sin nada haberse manifestado más allá de lo indicado en cuanto a las circunstancias del documento de correos a que se ha hecho referencia pues no se han impugnado los restantes.

El domicilio de envío que en ellos consta es el proporcionado al constituir la fianza en el mismo contrato de arrendamiento que suscribieron las propias fiadoras sin constar que hubiere error en el mismo (C. DIRECCION000 nº NUM001 de Sant Boi de Llobregat).

Es por ello que la parte arrendadora ha llevado a cabo todo aquello que estaba en su mano de cara a verificar el requerimiento de pago (los particulares carecen a diferencia de los juzgados de la posibilidad de verificar averiguaciones domiciliarias) con lo que se considera que se han visto atendido por la arrendadora todos los requisitos que le son exigibles derivados del art 437 LEC.

En este sentido se puede citar la SAP Madrid, Sec. 10ª 24.01.2022 que en relación a un burofax devuelto con destinatario desconocido (y en lo que respecta a esta indicación) se señala:

'En el presente supuesto se remitió a la avalista el requerimiento previo de pago, mediante burofax, pero dicha comunicación fue devuelta por destinatario desconocido; si bien, hemos de tener por realizado el requerimiento, dado que el referido burofax fue remitido a la dirección de la avalista que se indicó en el contrato de arrendamiento, no pudiendo exigirse a la arrendadora que tenga conocimiento del cambio de domicilio, que no le ha sido comunicado'.

Es por ello que en base a la prueba aportada y la no impugnación de documentos no cabe sino concluir que el requerimiento sí se ha verificado con cumplimiento de las exigencias derivadas del art. 437.4.3ª LEC lo que implica que este motivo del recurso de apelación se deba ver atendido, realidad que permite el análisis de la cuestión referente a la extensión de la fianza lo que se lleva a cabo en el siguiente fundamento de derecho.

TERCERO.-Resolución del recurso de apelación: Extensión de la fianza

Una vez determinado en el fundamento de derecho anterior el cumplimiento del requisito de procedibilidad contenido en el art. 437.4.3ª LEC al haber llevado a cabo la arrendadora todo lo que se considera le era exigible de cara a dar cumplimiento a la exigencia de un requerimiento de pago previo que este precepto establece, debe analizarse la extensión de la fianza prestada.

A tal efecto Dª Virtudes indica que en lo referente a rentas futuras que se vayan devengando hasta la efectiva desocupación de la vivienda se le está reclamando más de lo convenido en el contrato, en contra de la interpretación restrictiva que debe hacerse de la fianza ( arts. 1.826 y 1.827 en relación con el 1.289 CC). En concreto se destaca que le corresponde al avalista cumplir con las obligaciones de arrendatario durante la vigencia del contrato, y no eventuales deudas futuras por la falta de disposición del arrendador de la vivienda ya que el desalojo o no de la vivienda por parte de los arrendatarios titulares es algo ajeno a la voluntad de la fiadora, por lo que no procede la reclamación de rentas futuras por este concepto tal y como reclama la actora.

En relación a la cuestión que ahora se plantea y de cara a su resolución se debe partir de los términos del contrato que en relación a la fianza indica lo siguiente:

'Como avales las Sras Virtudes y Zaira, mayores de edad con DNI ... solidariamente y no existe reserva del derecho de exclusión con dirección en la Calle DIRECCION000 nº NUM001 Sant Boi de Llobregat'

De este reflejo contractual, los elementos que se considera que son claves son las referencias a la constitución de una fianza (aval), el carácter solidario de la misma y la indicación de que no existe reserva del derecho de 'exclusión' (esta mención se considera es a la excusión conforme a la que el fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor sin hacerse antes excusión de todos los bienes del deudor - art. 1830 CC- si bien la misma no tiene lugar - entre otros casos - cuando el fiador se ha obligado solidariamente con el deudor - art 1.831 CC).

En cuanto a la concreta extensión de la fianza solidaria (que por ello permite a la acreedora a dirigirse directa e indistintamente frente a los arrendatarios o fiadoras), en este caso la parte apelante (y es a lo que se debe estar) interesa que abarque todas las rentas hasta el momento de la entrega de llaves (y sólo este concepto no el de suministros con lo que se debe estar a lo interesado dado que el proceso civil se rige por el principio dispositivo), realidad a la que se oponen las fiadoras tal y como antes se ha señalado que consideran que no deben responder de un hecho a ellas ajeno cual es el referente al momento de la entrega de llaves por la parte arrendataria tras la resolución del contrato.

De cara a dar respuesta a la cuestión planteada cabe indicar que el art. 1.827 CC establece que la fianza no se presume: debe ser expresa y no puede extenderse a más de lo contenido en ella, habiéndose fijado como doctrina legal en base a este precepto que la interpretación de la misma debe ser restrictiva. A tal efecto la STS 27.10.2005, afirma:

'La sentencia de esta Sala de 3 de julio de 1999 alude a la necesidad de interpretar restrictivamente la fianza 'excluyendo toda posibilidad de extensión de la garantía a obligaciones distintas de las comprendidas en la misma'y la de 21.05.2004 señala que: 'la fianza debe ser expresa y no debe extenderse a más de lo contenido en ella, como dice el artículo 1827 del Código Civil , de lo que se desprende que la interpretación debe ser restrictiva en beneficio del deudor'.

Ejemplo de la aplicación del carácter restrictivo con el que se debe interpretar la fianza lo es la no extensión de la misma a prórrogas voluntarias o en caso de tácita reconducción (supuesto analizado en la SAP Barcelona Sec. 13ª 1.02.2021).

En este caso, dado que el presente procedimiento es de resolución por falta de pago de rentas (y reclamación de las mismas), el contrato se extingue en base a la sentencia que acuerda la resolución de la relación arrendaticia al constatar el cumplimiento de los presupuestos para ello. En este caso ello se produjo por medio de la sentencia de 25.10.2021 momento en el que el importe de las rentas debidas era de 13.060 € tal y como indicó la parte actora al inicio de la vista (señalando que incluía la de octubre de 2021) y se fija en la sentencia (en un pronunciamiento no recurrido).

Desde ese momento las cantidades que se generan por el mantenimiento de los arrendatarios en la posesión del inmueble objeto del contrato ya no son propiamente rentas (pues el contrato de arrendamiento se ha resuelto) de ahí que tras ello cabe exigir unos montos - por un importe equivalente al de la renta - que cabe entender que son una contraprestación indemnizatoria por la persistencia en una ocupación indebida ( STS 12.02.1999 con cita de las de 18.02.1960; 28.06.1979 y 2.03.1993, que a su vez se remite a la de 27.05.1968).

Ante esta realidad de la naturaleza de las cantidades exigibles a la parte arrendataria tras la resolución del contrato, se considera que la fianza constituida sobre el mismo no se puede hacer extensiva a las estas cantidades derivadas de la continuación de la ocupación del inmueble por los arrendatarios como contraprestación a tal ocupación que ya no derivan del contrato de arrendamiento y dada la interpretación restrictiva que se debe hacer del instituto de la fianza.

A esta misma conclusión se llega en la SAP Barcelona Sec. 13ª 8.06.2020 en la que se indica:

'No se presume su extensión 'a más de lo convenido', siendo que lo convenido es el contrato y las obligaciones del arrendatario como tal, pero contrato vigente y fianza 'durante' su vigencia, no respecto de eventuales deudas 'futuras' en base a otro concepto distinto del arrendamiento, y por ello distintas a lo comprendido en los términos de la fianza (como es, en efecto, la indemnización de daños y perjuicios derivados de la falta de disposición por el arrendador o como contraprestación por el uso, tras la resolución del contrato). 4) La nueva situación, tras la resolución, no es un 'accesorio' del arrendamiento, sino 'otra' tras extinguirse la anterior ( art. 1847 CC); que al igual que 'no podía preveerse' al contratar, no se pacta expresamente. Máxime cuando, tras la resolución del contrato, el arrendatario debía desalojar (lo que es ajeno la voluntad del fiador) sin esperar al lanzamiento.'

Lo anterior motiva que el recurso se deba estimar parcialmente en el sentido de fijar la obligación solidaria de pago de las fiadoras de la cantidad de 13.060 € que es la que se corresponde a las rentas generadas hasta el momento de la resolución.

Esta estimación afecta al régimen de costas de instancia que en lo que respecta a las fiadoras (es el objeto del presente recurso de apelación) implica que asimismo se les deban imponer las mismas pues por medio de esta sentencia se procede a una estimación sustancial de las pretensiones de la parte actora ( art. 394 LEC y jurisprudencia del mismo derivada relativa a esta figura de la estimación sustancial de la que cabe citar a título de ejemplo la STS 14.12.2015), ya que se acepta que las fiadoras asimismo deban responder, habiéndose procedido a la delimitación de sus responsabilidades respecto de las de los deudores principales y en virtud del régimen inherente a la garantía por ellas asumida.

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LECLegislación citadaLEC art. 398, al verse estimado parcialmente el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con estimacióndel recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Miquel Carreras Quirantes, en nombre y representación de Dª Trinidad contra la sentencia dictada en fecha 25.10.2021 por el/la Magistrado/a-Juez/a del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 4 de Sant Boi de Llobregat en los autos de juicio verbal nº 428/2020 debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución en el sentido de que además de la condena en ella fijada, asimismo se condena en forma solidaria a Dª Zaira y Dª Virtudes a abonar solidariamente a la demandante la cantidad de 13.060 € así como las costas.

En cuanto a las costas del presente recurso no procede su condena a ninguna de las partes.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir en apelación.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los Magistrados:

Puede consultar el estado de su expediente en el área privada de seujudicial.gencat.cat

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales y que el tratamiento que pueda hacerse de los mismos, queda sometido a la legalidad vigente.

Los datos personales que las partes conozcan a través del proceso deberán ser tratados por éstas de conformidad con la normativa general de protección de datos. Esta obligación incumbe a los profesionales que representan y asisten a las partes, así como a cualquier otro que intervenga en el procedimiento.

El uso ilegítimo de los mismos, podrá dar lugar a las responsabilidades establecidas legalmente.

En relación con el tratamiento de datos con fines jurisdiccionales, los derechos de información, acceso, rectificación, supresión, oposición y limitación se tramitarán conforme a las normas que resulten de aplicación en el proceso en que los datos fueron recabados. Estos derechos deberán ejercitarse ante el órgano judicial u oficina judicial en el que se tramita el procedimiento, y las peticiones deberán resolverse por quien tenga la competencia atribuida en la normativa orgánica y procesal.

Todo ello conforme a lo previsto en el Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, en la Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales y en el Capítulo I Bis, del Título III del Libro III de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.

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