Sentencia Civil Nº 541/2010, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 4372/2010 de 15 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

Rollo nº 4372/2010

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S E N T E N C I A

Ilmos. Sres.:

Don Juan Márquez Romero

Don Conrado Gallardo Correa

Don Fernando Sanz Talayero

En la ciudad de Sevilla a 15 de diciembre de 2.010.

Vistos por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Sevilla los autos de juicio ordinario nº 545/2009 sobre resolución de contrato de compraventa cuyo precio pactado era 213.359 €, y devolución de la señal entregada por importe de 24.040 €, indemnización de las obras llevadas a cabo por el comprador por importe de 76.813,30 €, pidiendo además por lucro cesante y daño emergente la cantidad de 51.121 €, que procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Dos Hermanas, penden en grado de apelación ante este Tribunal, promovidos por Don Juan y Doña Evangelina , con DNI, respectivamente, NUM000 y NUM001 , mayores de edad y vecinos de Dos Hermanas (Sevilla), representados por la Procuradora Doña María Dolores Rivera Jiménez y defendidos por el Abogado Don José Jiménez Sánchez, contra Don Rubén y Doña Patricia , con DNI respectivamente NUM002 y NUM003 , ambos mayores de edad y vecinos de Dos Hermanas (Sevilla), representados por la Procuradora Doña Cristina Navas Ávila y defendidos por el Abogado Don Alejandro J. Jurado Mejías. Habiendo venido los autos originales a este Tribunal en méritos del recurso de apelación interpuesto por la primera de las mencionadas partes contra la sentencia proferida por el expresado Juzgado en fecha 22 de enero de 2.010 , resultan los siguientes antecedentes de hecho y fundamentos de derecho.

Antecedentes

Primero .- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada, cuya parte dispositiva dice literalmente: "QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por DON Juan y DOÑA Evangelina contra DON Rubén y DOÑA Patricia , con imposición de costas a la actora".

Segundo .- Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora, y admitido el mismo, tras formular escrito de oposición la parte demandada, se elevaron seguidamente los autos originales a este tribunal, e iniciada la alzada y seguidos todos los trámites se señaló el día 15 de diciembre de 2.010 para la deliberación y fallo.

Vistos , siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Conrado Gallardo Correa.

Fundamentos

Primero .- La parte actora recurre la sentencia que declara improcedente la resolución del contrato por incumplimiento del contrato de compraventa del vendedor, alegando, en esencia, que uno de los compromisos contraídos en el citado contrato por el vendedor era legalizar la situación urbanística del inmueble para la obtención de la licencia de ocupación, habitabilidad, así como los respectivos suministros básicos, dentro de los plazos convenidos, lo que no ha hecho dicho vendedor como ha quedado acreditado documentalmente en los autos debido a los defectos graves que presenta en la estructura el inmueble, estando el mismo incurso en un expediente de protección de la legalidad urbanística por parte del Ayuntamiento que impide su uso. Por todo ello reclama la resolución del contrato por incumplimiento del vendedor, devolución de la señal entregada por importe de 24.040 €, indemnización de las obras llevadas a cabo por el comprador por importe de 76.813,30 €, así como por lucro cesante y daño emergente (51.121 € o, subsidiariamente 15.021 €); subsidiariamente solicita la devolución de la señal y del importe de las obras.

Segundo .- Las partes firmaron originariamente un contrato el día 19 de junio de 2.006, en el cual se estipulaba que en el plazo de 18 meses desde su firma, es decir antes de que finalizase diciembre de 2.007, la parte demandada debía haber inscrito la finca en el Registro de la Propiedad. En caso de no hacerlo la parte compradora podía optar entre resolver el contrato, con recuperación de la señal, o prorrogar el plazo. Llegado el vencimiento surge un desacuerdo entre las partes por cuanto que mientras que la vendedora propone una prórroga de 18 meses, la parte compradora quiere introducir, además de esa prórroga, otras modificaciones que no son aceptadas. Por tanto se redactan dos documentos que no llegan a ser firmados por todas las partes. Así las cosas, la parte actora remite por fax el día 8 de febrero de 2.008 carta fechada el día 5 de ese mes en la cual comunica su intención de resolver el contrato con devolución de la señal y reintegro de las cantidades gastadas en obras en la vivienda. Lo cierto es que debió cambiar de opinión porque a tal documento no se hace mención en la demanda, en la que por el contrario se afirma la prórroga del contrato por otros 18 meses, es decir hasta el día 20 de junio de 2.009. Por tanto, a pesar de las contradicciones en que incurre en este punto la parte actora, a la vista de los hechos de la demanda, debe entenderse acreditado que hubo acuerdo en conceder esa segunda prórroga.

Está igualmente acreditado que la parte demandada obtuvo licencia de ocupación el día 4 de junio de 2.008 e inscribió la vivienda en el Registro de la Propiedad el día 4 de agosto de 2.008, lo que comunicaron los demandados a los actores por carta fechada el día 5 de noviembre de 2.008 y remitida el siguiente día 7. Finalmente consta que con fecha 3 de diciembre de 2.008 se incoó por el Ayuntamiento de Dos Hermanas expediente para la protección de la legalidad urbanística, resuelto el 3 de marzo de 2.009 exigiendo a los demandados la realización de determinadas obras y actuaciones para legalizar el inmueble. Previamente se dictó orden el día 14 de enero de 2.009 de suspensión del uso de la vivienda hasta la resolución del expediente para la protección de la legalidad urbanística. Estas resoluciones administrativas se encuentran pendientes de recurso contencioso administrativo interpuesto por la parte demandada.

Tercero .- A la vista de lo anterior, es cierto que la parte demandada consiguió licencia de ocupación e inscribió la finca antes del transcurso de la segunda prórroga que, conforme a lo razonado, debe entenderse concedida, pero no es menos cierto que tal licencia de ocupación se encuentra suspendida a la espera de unas actuaciones que debe realizar la parte demandada para la legalización de la finca lo que, en la práctica, hace a la misma inutilizable como vivienda a la fecha de hoy, es decir, sobradamente transcurrido el segundo de los plazos concedidos para legalizar la situación de la finca. Por tanto, aunque la situación es reversible, bien porque el demandado, en su condición de promotor, realice las actuaciones que se le exigen, bien porque gane el recurso y vuelva a tener plena validez la licencia de ocupación, lo cierto es que ello, en todo caso, se produciría sobradamente transcurrido el plazo contractualmente previsto, lo que faculta al comprador, según lo pactado a resolver el contrato con devolución de la señal.

Cuarto .- Debe desestimarse la alegación que realiza la parte demandada de que los demandantes actuaron de mala fe al pedir informes al Ayuntamiento una vez que se había conseguido la licencia de primera ocupación. En primer lugar, cuando los actores piden información al Ayuntamiento sobre la posibilidad de obtener licencia de ocupación el día 10 de julio de 2.008 no consta que supiesen que se hubiese obtenido la misma porque, como ya se ha dicho, no hay información de los demandados al respecto por escrito hasta el mes de noviembre de ese año. En segundo lugar, y en todo caso, no es contrario a la buena fe el recabar información sobre la legalidad de la obra ejecutada por la parte vendedora, siendo por el contrario un derecho de quien compra una vivienda el informarse de la situación legal exacta de la misma, más aún cuando detecta irregularidades. En todo caso no le es imputable el que se iniciara por el Ayuntamiento un expediente en defensa de la legalidad urbanística, por cuanto que el se limitó a aportar datos objetivos y veraces, correspondiendo la decisión exclusivamente al Ayuntamiento.

Ello nos lleva a afirmar que cuando realizó las obras cuyo precio reclama, entre junio y octubre de 2.006 según la factura, actuó de buena fe porque no se ha probado que en ese momento conociese o pudiese conocer empleando la diligencia exigible que la obtención de la licencia de primera ocupación se iba a hacer presentando una documentación que no se ajustaba a la realidad, o que la obra no se ajustaba a la legalidad urbanística, siendo tal cuestión responsabilidad exclusiva del vendedor, tal y como se deduce del contrato de compraventa. Por tanto, siendo procedente la resolución del contrato con devolución del inmueble, los demandados deberán abonar el importe de dichas obras según consta en la factura dado que indudablemente las mismas suponen mejoras útiles de la vivienda, no de mero lujo o recreo, por lo que de no abonarse se produciría un enriquecimiento injusto del vendedor que no ha cumplido su parte del contrato.

No procede por el contrario estimar la pretensión de lucro cesante o daño emergente, dado que la vivienda se adquirió sabiendo el comprador que su legalización estaba pendiente y asumiendo la eventualidad de que no se consiguiera, pactándose para este caso únicamente la devolución de la señal, sin que se estableciese indemnización alguna por daños y perjuicios. Como la causa de resolución del contrato está expresamente prevista en el mismo, sus consecuencias solamente pueden ser las previstas, excepción hecha, por las razones expuestas, de la obligación del vendedor de abonar las mejoras útiles realizadas por el comprador de buena fe.

Quinto .- Las cantidades a que se condena devengarán los intereses prevenidos en los artículos 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil desde la fecha del emplazamiento, tal y como se solicita en la demanda, aplicándose los del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de esta sentencia.

Lo anterior supone la estimación parcial de la demanda por lo que conforme a lo dispuesto en el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer especial imposición de las costas procesales de la primera instancia.

Sexto .- Debe estimarse pues parcialmente el recurso, sin hacer especial imposición de las costas procesales de esta alzada, por así establecerlo el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el caso de que la apelación prospere en todo o en parte.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando en parte el recurso interpuesto por la Procuradora Doña María Dolores Rivera Jiménez, en nombre y representación de Don Juan y de Doña Evangelina , contra la sentencia dictada el día 22 de enero de 2.010 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Dos Hermanas , debemos revocar y revocamos dicha resolución y, en su lugar, dictamos otra por la que estimando parcialmente la demanda interpuesta por los apelantes contra Don Rubén y Doña Patricia , debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes el día 19 de junio de 2.006 debiendo devolver los demandados a la parte actora la señal entregada en su día por importe de VEINTICUATRO MIL CUARENTA EUROS (24.040 €), así como abonar la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS TRECE EUROS CON TREINTA CENTS (76.813,30 €) por las obras y mejoras realizadas en la vivienda, cantidades que devengarán el interés legal del dinero desde la fecha del emplazamiento de la parte demandada, el cual se incrementará en dos puntos desde la fecha de esta sentencia, sin hacer especial imposición de las costas procesales de ninguna de las dos instancias.

Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casación que deberá prepararse ante este tribunal en el plazo de cinco días desde su notificación, previa constitución del depósito legalmente exigible.

Una vez firme la sentencia, devuélvanse a su tiempo las actuaciones originales al Juzgado de donde proceden, con certificación literal de la misma y despacho para su cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado que ha sido ponente en estos autos estando celebrando audiencia pública ordinaria la Sección Quinta de esta Audiencia en el día siguiente hábil al de su fecha.

DILIGENCIA .- Seguidamente se contrae certificación de la anterior sentencia y publicación en su rollo, doy fe.