Sentencia Civil Nº 541/2012, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 715/2011 de 30 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

A CORUÑA

SENTENCIA: 00541/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

A CORUÑA

Rollo: 715/11

Proc. Origen: Juicio Ordinario 1860/08

Juzgado de Procedencia: 1ª Instancia núm.8 de A Coruña

Deliberación el día: 23 de octubre de 2012

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:

SENTENCIA Nº 541/12

Ilmos. Sres. Magistrados:

MANUEL CONDE NÚÑEZ

JULIO TASENDE CALVO

ANA DÍAZ MARTÍNEZ

En A CORUÑA, a treinta de octubre de dos mil doce.

En el recurso de apelación civil número 715/11, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de A Coruña, en Juicio Ordinario 1860/08, sobre, subsanación de defectos o vicios de construcción en inmueble en elementos comunes y privados, siendo la cuantía del procedimiento indeterminada, seguido entre partes: Como APELANTE: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DELA C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 Y DIRECCION001 NUM002 - NUM003 DE CULLEREDO , representada por el Procurador Sr. Rodríguez Siaba; como APELADO: LARCORUÑA, S.L. , representado por la Procuradora Sra- Neira López y CARPINTERÍA DE ALUMINIO J.F.S.L., declarada en rebeldía en primera instancia.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON JULIO TASENDE CALVO.

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de A Coruña, con fecha 29 de julio de 2011, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:

"QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por Sr. Rodríguez Siaba en la representación que ostenta en autos de Comunidad de Propietarios DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 y DIRECCION001 nº NUM002 - NUM003 , asistida por la letrada Sra. Rodríguez Martínez, contra Construcciones LARCORUÑA SL, representada por el Procurador Sr. Saujo, en sustitución de la Sra. Neira López y asistido del Letrado Sr. Nieto Santamaría, y Carpintería de Aluminio J.F. SL, en rebeldía, DEBO CONDENAR Y CONDENO A LAS DEMANDADAS a ejecutar la reparación y subsanación de las deficiencias reseñadas en los fundamentos jurídicos precedentes (tercero) y referidas en el informe de fecha 1-2-2011, visado en fecha 15-2-2011 emitido por Don Patricio , siendo responsable de tales reparaciones LARCORUÑA SL, según lo señalado en el fundamento jurídico tercero, apartados b), c), e), y CARPINTERÍA DE ALUMINIO J.F. SL, según lo referido en el fundamento jurídico tercero, apartado d) , debiendo efectuarse conforme a las prescripciones contenidas en dicho dictamen, absolviendo a las demandadas de todos los restantes pedimentos de la demanda sin realizar especial pronunciamiento sobre costas procesales, una vez la estimación parcial de la demanda. "

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de Comunidad de Propietarios de la c/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 y DIRECCION001 NUM002 - NUM003 de Culleredo que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 23 de octubre de 2012, fecha en la que tuvo lugar.

TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Denuncia la comunidad de propietarios demandante, en el primer motivo de su recurso contra la sentencia que desestima la acción indemnizatoria específica de determinados gastos y perjuicios ejercitada en la demanda, en la que se hace valer, como principal, la acción dirigida a la reparación de las deficiencias constructivas existentes en el edificio de la actora que ha tenido parcial acogida siendo también este pronunciamiento objeto de impugnación en los restantes motivos del recurso, la incongruencia de la sentencia recurrida, con infracción del art. 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , argumentando que deja sin resolver la pretensión indemnizatoria, recogida en el apartado 3 del suplico de la demanda, relativa al pago de 80 euros mensuales dejado de percibir en concepto de arrendamiento desde el 14 de diciembre de 2005 por el propietario de la vivienda situada el núm. NUM003 - NUM004 NUM005 de uno de los edificios de la comunidad demandante.

El principio de congruencia de las sentencias, previsto en el art. 218.1 de la LEC , requiere para su efectividad que entre la parte dispositiva de la resolución judicial y las pretensiones deducidas por los litigantes en la fase expositiva del proceso exista la necesaria concordancia, tanto en lo que afecta a los elementos objetivos y subjetivos de la relación jurídico-procesal como en lo que atañe a la acción ejercitada, evitando que se produzca cualquier alteración o mutación sustancial del tema objeto de debate o de la causa de pedir, susceptible de dar lugar a una situación de indefensión y a una vulneración del principio contradictorio prohibidas por el art. 24 CE ( SS TC 5 mayo 1982 , 18 diciembre 1985 , 21 diciembre 1987 , 16 marzo 1989 , 30 septiembre 1991 y 4 diciembre 1997 ; y TS 7 junio 1985 , 11 julio 1988 , 16 febrero 1990 , 9 febrero 1993 , 10 julio 1995 y 28 junio 2001 ). Pero lo que no exige el principio de congruencia es una respuesta pormenorizada a todas las alegaciones de las partes, siendo suficiente que el tribunal exprese la razones jurídicas en que se apoya para adoptar su decisión, ni que la coincidencia entre lo solicitado y lo concedido sea literal, siendo suficiente que exista una conformidad sustancial ( SS TS 16 marzo 1987 , 25 mayo 1995 , 19 noviembre 1996 , 21 marzo 1998 y 13 julio 1999 ). Por ello, no hay incongruencia cuando el Juez conoce cuestiones no alegadas por las partes pero que puede apreciar de oficio ( SS TS 30 noviembre 1990 , 1 febrero 1991 , 21 marzo 2000 y 16 mayo 2002 ); o cuando se da acogida a aspectos que están implícita y sustancialmente comprendidos en el objeto del debate o en las pretensiones deducidas en la demanda, siempre que sean consecuencia lógica y legal de ellas o se refieran a extremos accesorios o complementarios que, sin alterar los pronunciamientos principales, conduzcan a la efectividad del fallo ( SS TS 6 octubre 1984 , 27 junio 1986 , 18 septiembre 1991 , 7 febrero 1994 , 5 febrero 1996 , 13 julio 1999 , 13 febrero 2001 y 6 mayo 2004 ). En definitiva, sólo cuando la resolución judicial altere de modo decisivo los términos de la contienda, sustrayendo a las partes el verdadero debate contradictorio propuesto y planteado entre ellas, y produciéndose un fallo no ajustado sustancialmente a sus recíprocas pretensiones, puede decirse que la incongruencia tiene relevancia constitucional al vulnerar materialmente el derecho de defensa (S TC 4 diciembre 1997, por todas).

En el presente caso, es manifiesta la improcedencia del vicio denunciado, habida cuenta de que las sentencias desestimatorias de la demanda y absolutorias de la parte demandada no pueden tacharse, en principio, de incongruentes, toda vez que resuelven todas las cuestiones propuestas y debatidas, con la salvedad de que esta parte se hubiera allanado total o parcialmente a la pretensión actora, se dejen de resolver peticiones oportunamente deducidas por los litigantes, se altere la "causa petendi" o el supuesto fáctico de la cuestión debatida, se produzca la absolución por haber estimado una excepción no alegada ni susceptible de apreciación de oficio, o se utilicen argumentos distintos de los alegados por las partes en el supuesto de que causen indefensión ( SS TS 26 julio 1994 , 25 enero 1995 , 24 enero 2001 , 9 junio 2004 , 23 julio 2007 , 18 junio 2008 , 13 octubre 2009 y 10 marzo 2010 ), sin que ninguno de estos supuestos concurra en el presente caso. Por ello, es claro que la sentencia apelada, al desestimar en su integridad la acción indemnizatoria ejercitada en relación con determinados gastos y perjuicios, mencionando en su fundamento jurídico cuarto, como objeto de su pronunciamiento absolutorio, los pedimentos formulados en el apartado 3 del suplico de la demanda, aunque se omite la referencia concreta al concepto indemnizatorio añadido en el inciso final de dicho apartado, y disponiendo en el fallo que se absuelve a las demandadas de todos los restantes pedimentos de la demanda que no han sido expresamente estimados, resuelve en sentido desfavorable para la parte actora todas las alegaciones y pretensiones formuladas en la demanda relativas a la acción indemnizatoria desestimada, sin que exista duda racional alguna de la inclusión del pedimento discutido en este pronunciamiento. En consecuencia, el motivo de recurso merece ser desestimado.

SEGUNDO.- De forma absolutamente improcedente e infundada, alega el segundo motivo del recurso de la parte actora, contra el pronunciamiento que estima parcialmente la acción dirigida a la reparación de determinadas deficiencias constructivas en el edificio de la comunidad demandante, la "infracción de normas o garantías procesales" por el hecho de haberse fundamentado la sentencia apelada en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que no resulta de aplicación a la presente litis, ya que la edificación fue construida entre los años 1998 y 2000. Siendo cierto este hecho, así como la imposibilidad de aplicar la citada Ley al presente supuesto, de acuerdo con su disposición transitoria primera, la vulneración normativa que de su aplicación se pudiera derivar no sería nunca constitutiva de una infracción de carácter procesal, como alega erróneamente el recurso, sino de un vicio sustantivo que podría conducir a la corrección en esta segunda instancia del derecho civil aplicado a las pretensiones deducidas en la demanda. Pero, en cualquier caso, la cuestión planteada es irrelevante para la resolución del litigio, ya que, pese a citar determinados preceptos de la LOE, es evidente que la sentencia apelada aplica en esencia la doctrina interpretadora del art. 1591 del CC , que también cita expresamente, a las cuestiones debatidas, como es la de la solidaridad o individualización de responsabilidades entre los partícipes en el proceso constructivo, en la que no existen diferencias relevantes entre uno y otra régimen legal. En este sentido, debemos recordar que es criterio jurisprudencial consolidado, ya antes de la entrada en vigor de la LOE, que la responsabilidad de los partícipes en el proceso constructivo por causa de los vicios ruinógenos de los que adolezca la obra edificada, que contempla tanto el art. 1591 del Código Civil , como el art. 17, en relación con el art. 3, de la LOE , es en principio y como regla general, individualizada, personal y mancomunada ( art. 17.2 LOE ), en armonía con la culpa propia de cada uno de ellos en el cumplimiento de la respectiva función que desarrollan en la promoción, proyección y ejecución de la obra, dada la distinción que los citados preceptos establecen entre dichos agentes de acuerdo con la respectiva delimitación de sus obligaciones y tareas profesionales, lo que no impide que, cuando los daños materiales hayan sido provocados por una acción plural, sin que pueda apreciarse la proporción en que cada uno de los factores concurrentes ha influido en la ruina o las patologías ocasionadas por una conjunción de causas, unas atribuibles a la ejecución de la obra y otras a la dirección o inspección de la misma, de modo que no es posible discernir e individualizar las consecuencias dañosas de cada incumplimiento y la responsabilidad específica del técnico o del contratista en el resultado de la obra defectuosa, así como conocer de forma precisa el factor desencadenante de los vicios constructivos, la responsabilidad alcanza a todos los que intervienen en la edificación de manera solidaria ( SS TS 20 junio 1989 , 15 julio 1991 , 29 noviembre 1993 , 3 octubre 1996 , 22 marzo 1997 , 28 diciembre 1998 , 18 diciembre 1999 , 5 noviembre 2001 , 31 marzo 2005 , 17 julio 2006 y 27 de abril de 2009 ), como así lo establece expresamente el art. 17.3 de la LOE .

Al margen de lo expuesto, conviene precisar que la acción ejercitada en la demanda no es sólo la fundada en la responsabilidad decenal del 1591 del CC, que exige la existencia de ruina en la edificación por vicios constructivos, sino también la derivada del incumplimiento del contrato de obra del art. 1101 y concordantes del CC , en la que cabe exigir la reparación de cualquier defecto que suponga un irregular o incompleto cumplimiento del contrato, habiendo declarado la jurisprudencia la compatibilidad de la acción por ruina funcional del art. 1591 del CC con las de cumplimiento o resolución contractual del art. 1124, y las de incumplimiento o cumplimiento defectuoso del art. 1101 del mismo Código , pudiendo el perjudicado optar por la acción que considere más conveniente a sus intereses, siempre que se trate de defectos en una edificación construida y entregada, ya que el art. 1591 sólo se aplica cuando, además de tratarse de defectos constructivos constitutivos de ruina, la obra se ha terminado y no cuando la misma está todavía en fase de edificación ( SS TS 15 marzo 1979 , 1 junio 1985 , 13 julio 1987 , 3 diciembre 1992 , 21 marzo 1996 , 19 mayo 1998 , 2 octubre 2003 , 11 octubre 2006 y 20 junio 2007 ).

TERCERO.- En los siguientes motivos de apelación, la comunidad de propietarios demandante impugna los pronunciamientos de la sentencia apelada que excluyen la responsabilidad de la promotora y constructora demandada por aquellos vicios existentes en su edificio que, según esta resolución, permiten apreciar la responsabilidad específica e individual de otros agentes en su producción, como es el caso de la inaccesibilidad de las plazas de garaje y la inadecuación de los vestíbulos previos, al considerar que son defectos estructurales o de distribución espacial incluidos en el proyecto de la obra, que la demandada se ha limitado a ejecutar, y que son imputables exclusivamente al arquitecto proyectista, así como de las deficiencias en la carpintería de aluminio instalada en el exterior del inmueble que provocan la entrada de agua al interior de las viviendas, por estimar que la única responsable de las mismas es la codemandada subcontratista que se encargó de ejecutar los trabajos de carpintería metálica del edificio.

No debemos olvidar que la responsabilidad del promotor de construcciones inmobiliarias, por los vicios o defectos existentes en las mismas, frente a los adquirentes de la edificación promovida o de los pisos y locales que la integran, ha sido incluida por nuestra jurisprudencia en el ámbito de la responsabilidad decenal del art. 1591 del CC , especialmente cuando las compraventas se hacen sobre plano y sin estar construido el inmueble objeto de contrato, ya que en tales casos puede decirse que el promotor-vendedor asume frente al comprador una verdadera obligación de hacer o de resultado, previa a la entrega de la cosa, característica del arrendamiento de obra y que confiere al contrato una naturaleza mixta, que también contempla como fuente de la responsabilidad del promotor inmobiliario la que resulta del incumplimiento de las obligaciones contraídas como vendedor frente a los adquirentes del inmueble construido, a tenor de los arts. 1091 , 1258 , 1445 y 1461 del CC , que puede dar lugar, ante un cumplimiento parcial o defectuoso de la obligación de entregar la cosa vendida conforme a lo pactado o proyectado, en las condiciones de aptitud e idoneidad correctas y adecuadas que hagan la edificación útil a los fines previstos de habitabilidad o servicios que le son propios, a la ejecución de la prestación debida en forma específica, de manera exacta y completa, a través de una pretensión de corrección o rectificación, con genérico apoyo legal en los arts. 1096 , 1166 y 1169 del CC , o a una acción de resarcimiento de daños y perjuicios basada en el art. 1101 del mismo Código ( SS TS 28 noviembre 1970 , 20 septiembre 1985 , 30 septiembre 1986 , 13 julio 1987 , 12 febrero 1988 , 8 octubre 1990 , 28 enero 1994 , 27 enero 1999 y 6 mayo 2004 ). Por otra parte, la naturaleza "sui generis" que reviste la compraventa de un inmueble en obra o una vez construido otorgada por su promotor, así como la similitud entre este contrato y el de obra, justifica la aplicación analógica a aquel negocio jurídico del art. 1591 del Código sustantivo, en cuyo ámbito también encuentra plena razón de ser la posición de garante que en todo caso caracteriza y es propia del promotor en sentido estricto, frente a los compradores del inmueble ( SS TS 8 mayo 2006 , 29 noviembre 2007 y 14 mayo 2008 ), como un deber añadido a los que ordinariamente dimanan de su condición de vendedor, reconociendo expresamente dicha compatibilidad el art. 17.9 de la LOE al proclamar que la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, regulada en este precepto, se entiende "sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa".

Por ello, además de la responsabilidad fundada en el citado art. 1591 del CC , la legitimación y consiguiente obligación resarcitoria de la promotora demandada deriva, con arreglo a la doctrina expuesta, de su expresada condición de vendedora que le obliga, conforme al art. 1461 del CC , a entregar las viviendas vendidas en las condiciones adecuadas de habitabilidad para servir al destino o funcionalidad pactados, y a responder del trabajo realizado u omitido por las personas que ha elegido y contratado, habiendo en este caso cumplido su prestación de modo irregular o defectuoso, como lo demuestran los vicios apreciados. Como establece la jurisprudencia, los compradores de viviendas tienen el derecho a rechazar la entrega de aquellas que no sean aptas para su habitabilidad, que ha sido el objeto contratado, y no tienen obligación de soportar la reparación de los desperfectos por lo mal ejecutado, la cual debe ser asumida por el vendedor, ni de aceptar una prestación defectuosa que hace al objeto del contrato inhábil para el fin perseguido, cual es servir de habitación ( SS TS 10 noviembre 1981 , 29 enero 1983 , 26 octubre 1987 , 26 mayo 1994 , 14 noviembre 2000 , 12 marzo 2002 y 8 mayo 2006 ).

En cuanto la responsabilidad individual en los vicios observados susceptible de ser apreciada en los técnicos y en otros partícipes del proceso constructivo, procede traer a colación una constante doctrina jurisprudencial conforme a la cual no obsta a la responsabilidad del promotor la que también pudiera ser imputable de modo concreto e individualizado a los agentes que intervienen en la obra, pues aquella nace del incumplimiento contractual, al no reunir las viviendas o locales las condiciones de aptitud para su finalidad, siendo en estos casos reiteradamente declarada su solidaridad, que surge desde el instante en que cualquiera de los otros agentes de la edificación sea declarado responsable, aunque esté perfectamente delimitada su responsabilidad y la causa de los daños sea imputable al mismo (S TS 24 mayo 2007 y 14 mayo 2008), sin perjuicio de que el promotor pueda repetir, en su caso, contra los demás eventualmente responsables, y exigir de los técnicos con quienes contrató el proyecto y la dirección de la ejecución de la obra la indemnización que corresponda en razón a la incidencia que los defectos del proyecto o de la dirección técnica puedan haber tenido en la ruina del edificio ( SS TS 10 octubre 1992 , 29 septiembre 1993 , 2 febrero 1994 , 20 junio 1995 , 12 febrero 2000 , 6 mayo 2004 ) Concurre, además, la culpa "in eligendo" que recae sobre el promotor con respecto a los demás agentes que contrató para intervenir en la construcción de la obra, de manera que el promotor viene a hacer suyos los trabajos ajenos, realizados por las personas que ha elegido y en las que ha confiado ( SS TS 29 junio 1987 , 9 marzo 1988 , 8 octubre 1990 , 8 junio 1992 , 20 diciembre 1993 , 19 noviembre 1997 , 30 diciembre 1998 , 12 marzo 1999 y 13 mayo 2002 ). Recogiendo esta interpretación, el vigente art. 17.3 de la LOE señala que "en todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción".

Por todas estas consideraciones, procede declarar la responsabilidad individual de la promotora demandada por los vicios existentes en la carpintería exterior del edificio de la comunidad apelante instalada por la subcontratista codemandada, cuya existencia se declara probada en la resolución apelada con apoyo en la prueba pericial, sin que esta apreciación haya sido impugnada en la presente instancia, así como en el garaje, en lo relativo a la inaccesibilidad de determinadas plazas, reconocida por la propia promotora demandada en el informe remitido a la comunidad actora que obra en autos y comprobada pericialmente, pero no con respecto a la inadecuación de los vestíbulos, a la que también hace particular mención el recurso, al ser un defecto que el informe del perito judicial considera inexistente, sin que su valoración haya sido desvirtuada en el recurso. En cuanto a los defectos de señalización en el garaje, que también son objeto de apelación, debemos concluir, de acuerdo con la sentencia recurrida y con base en el dictamen del perito judicial, en cuya valoración no se aprecia error alguno, que, una vez subsanada esta omisión por la demandada, los problemas que parecen existir en la actualidad obedecen más bien a una cuestión de mantenimiento y adecuación a las necesidades concretas de los usuarios que corresponde corregir a la propia comunidad demandante.

CUARTO.- Impugna también el recurso de la parte actora el pronunciamiento de la sentencia apelada que rechaza la reparación de las fisuras y grietas existentes en el inmueble, al estimar que no está acreditado que su causa derive de una deficiente construcción, sino que más bien parece obedecer a los asentamientos o movimientos experimentados por la estructura de la edificación, y que constituyen un problema estético que no afecta de manera importante al uso del inmueble. De las pruebas periciales practicadas, resulta que, si bien la causa de tales vicios sea posiblemente la señalada, con origen en los asentamientos diferenciales del edificio sobre el terreno, las fisuras y grietas presentan un carácter generalizado, afectando a paramentos tanto de las zonas comunes como de las viviendas privativas, siendo necesario proceder a su reparación, lo que resulta admitido por la promotora demandada en su mencionado informe.

Como ya señalamos en nuestras Sentencias de 27 de marzo de 2008 , 28 de mayo de 2009 , 17 de febrero de 2010 y 11 de octubre de 2011 , el concepto de ruina contenido en el art. 1591 del CC , según ha sido configurado por la jurisprudencia, comprende en un sentido amplio no sólo las obras fundamentales sino también las meramente defectuosas, no siendo preciso que el edificio quede material y físicamente arruinado o comprometida su estabilidad, pues basta con la existencia de vicios graves que afecten a elementos esenciales de la edificación, esto es, aquellos que por exceder de las imperfecciones corrientes suponen una vulneración del contrato de obra y, en concreto, hacen temer por la pérdida del inmueble o le hacen inútil o inadecuado para la finalidad que le es propia, incidiendo negativamente en su habitabilidad y dando lugar a un uso anormal e incompleto del mismo ( SS TS 20 noviembre 1959 , 7 junio 1966 , 14 mayo 1973 , 30 septiembre 1983 , 17 febrero 1984 , 20 diciembre 1985 , 17 febrero 1986 , 17 julio 1987 , 1 febrero 1988 , 4 diciembre 1989 , 21 diciembre 1990 , 21 enero 1991 , 31 diciembre 1992 , 13 octubre 1994 , 22 mayo 1995 , 21 marzo 1996 , 30 enero 1997 , 4 marzo 1998 , 18 diciembre 1999 , 28 mayo 2001 , 2 octubre 2003 , 15 noviembre 2005 y 5 junio 2008 ). Dentro de este concepto potencial y funcional de ruina, que la jurisprudencia ha extendido incluso a los meros defectos, no fundamentales, pero que atentan o dificultan de manera más o menos intensa la habitabilidad del edificio o de una parte de él, aunque no impliquen una violación del contrato en sentido estricto (S TS 10 noviembre 1994 y 18 diciembre 1999), o convierten el uso en gravemente irritante o molesto ( SS TS 24 enero 2001 y 2 octubre 2003 ), al no estar obligados sus ocupante a soportar las inquietudes y desasosiegos que proporcionan estados edificativos imperfectos ( SS TS 18 diciembre 1999 y 19 octubre 2006 ), se han incluido casuísticamente numerosas deficiencias constructivas que dan lugar a un deterioro progresivo del edificio, como son, entre otras, las grietas y fisuras, las filtraciones de agua y las humedades que afectan a diversas dependencias ( SS TS 21 abril 1981 , 20 octubre 1982 , 3 marzo 1983 , 16 junio 1984 , 20 diciembre 1985 , 15 octubre 1990 , 2 diciembre 1994 , 3 octubre 1996 , 8 mayo 1998 , 25 junio 1999 y 25 enero 2000 ).

También ha declarado la jurisprudencia que para apreciar la responsabilidad por ruina del art. 1591 del CC no es obstáculo que alguno de los vicios o defectos constructivos denunciados carezca de la gravedad precisa para ser calificado, en su individualidad, de constitutivo de ruina potencial o funcional, pues concurriendo ésta en otros defectos, dichas imperfecciones menores forman con las restantes un conjunto determinante de una apreciación unitaria y que reviste la gravedad suficiente para poder ser considerados como ruina funcional (S TS 4 noviembre 2002), por lo que carece de sentido fragmentar todo lo imputable solidariamente a los partícipes en el proceso constructivo para excluir de su responsabilidad vicios que, pese a constituir pequeños defectos o imperfecciones usuales, contribuyen a la disfuncionalidad de la edificación y son susceptibles de ser reparados (S TS 30 junio 2006), sin que el carácter antiestético del defecto permita por sí solo desvincularlo de su naturaleza como verdadero vicio constructivo (S TS 27 octubre 1987).

De acuerdo con esta doctrina, probada la realidad y alcance de los referidos vicios, consistentes en fisuras generalizadas en los paramentos de las zonas tanto comunes como privativas del edificio, debemos también apreciar, en conjunción con los demás defectos observados y que se extienden a diversos elementos y estructuras del edificio de la comunidad apelante, cono son las humedades y filtraciones igualmente generalizadas pero que ya no se discuten en apelación, su gravedad y carácter ruinógeno, a los efectos del art. 1591 del CC que sirve de fundamento legal a la acción ejercitada, dada la inadecuación funcional de la obra construida para la normal habitabilidad del inmueble afectado que todos ellos producen en una consideración global, sin que la dimensión puramente estética que se predica de tales fisuras, su carácter habitual derivado de los asentamientos, o el hecho de que, aisladamente, carezcan de la gravedad precisa para ser consideradas como constitutivas de ruina potencial o funcional, impidan atribuirle esta calificación en una valoración unitaria del conjunto de las imperfecciones concurrentes. Por consiguiente y de acuerdo con la doctrina expuesta sobre el ámbito y fundamento de la responsabilidad contractual de la vendedora promotora, procede declarar que la misma comprende la obligación de reparar estos vicios.

QUINTO.- La discrepancia que, finalmente, muestra la actora recurrente con la solución elegida por el perito de designación judicial para la reparación de la fachada medianera, a fin de evitar las humedades producidas por su defectuoso aislamiento, consistente en el revestimiento interior de los paramentos que dan a dicha fachada, se fundamenta en que la solución propuesta por el perito de esta parte, consistente en hacer la reparación del revestimiento desde el exterior, es menos gravosa para los propietarios de las viviendas.

Pese a lo alegado en el recurso, la apreciación que hace la resolución apelada de dichos informes no puede ser tachada de errónea, ya que, lejos de apartarse de las conclusiones de los peritos o de extraer de ellas deducciones ilógicas o arbitrarias, acepta razonablemente la solución planteada por el perito judicial, por considerarlo más imparcial, frente a la forma de reparación propuesta por el perito de la actora apelante. La sentencia impugnada se ajusta, pues, al criterio legal basado en las reglas de la sana crítica ( art. 348 Ley de Enjuiciamiento Civil ), las cuales no se encuentran codificadas o recogidas en precepto alguno y deben ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica ( SS TS 14 octubre 2000 , 13 noviembre 2001 y 20 febrero 2003 ), sin que se constate la presencia de un error esencial y notorio, o la aplicación de criterios claramente irracionales y contrarios a la común experiencia en la valoración de los dictámenes aportados, de manera que se tergiversen o falseen arbitraria y ostensiblemente las conclusiones periciales o se omitan datos o conceptos relevantes de dichos informes ( SS TS 7 enero 1991 , 13 octubre 1994 , 30 diciembre 1997 , 18 diciembre 2001 , 20 febrero 2003 , 30 noviembre 2004 , 8 abril 2005 y 27 febrero 2006 ). Por otra parte, cuando nos encontramos con dictámenes contradictorios o dispares entre sí, esta interpretación no está reñida con la necesidad de ponderar en su apreciación judicial una serie de circunstancias, tales como: la cualificación profesional, el método empleado e incluso la imparcialidad o vinculación con las partes de cada perito, a fin de decidir cual ha de ser el más relevante en la valoración propuesta, siendo así que, en este caso, además de la imparcialidad del perito judicial destacada en la sentencia apelada, debemos considerar los inconvenientes y dificultades, de índole técnica y objetiva, que presenta la solución de reparación de la fachada desde el exterior propugnada por la parte actora, la cual tampoco excluye totalmente la necesidad de un revestimiento interior, según expone de forma razonada el perito judicial en su informe.

En definitiva y por todas las consideraciones expuestas, procede la estimación parcial del recurso, en cuanto a las reparaciones que debe asumir la promotora demandada y que han quedado expuestas.

SEXTO.- La parcial estimación del recurso determina la no especial imposición de las costas procesales causadas en la presente instancia ( art. 398.2 LEC ).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Revocando en parte la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de A Coruña en el juicio ordinario 1860/08, debemos condenar y condenamos a la demandada LARCORUÑA, S.L. a realizar las reparaciones necesarias para subsanar las deficiencias apreciadas en el garaje, en lo relativo a la inaccesibilidad de determinadas plazas, y en la carpintería exterior, así como las grietas y fisuras en los paramentos, del edifico propiedad de la comunidad actora, de acuerdo con el dictamen emitido por el perito judicial, manteniendo en todo lo demás el fallo apelado, sin hacer especial imposición de las costas procesales causadas en la presente instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha de lo que yo el Secretario doy fe.