Sentencia Civil Nº 541/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 900/2012 de 07 de Octubre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Undécima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933922

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2012/0015011

Recurso de Apelación 900/2012

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 35 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 210/2011

APELANTE:D./Dña. Matilde y D./Dña. Vidal

PROCURADOR D./Dña. CARLOS GOMEZ-VILLABOA MANDRI

APELADO:GESTESA DESARROLLOS URBANOS S.L.

PROCURADOR D./Dña. ESTEBAN CARLOS MARTINEZ ESPINAR

SENTENCIA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. CESÁREO DURO VENTURA

Dª MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

Dª MARGARITA OREJAS VALDÉS

En Madrid, a siete de octubre de dos mil trece.

La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 210/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 35 de Madrid a instancia de Doña Matilde y Don Vidal , como parte apelante contra GESTESA DESARROLLOS URBANOS S.L.,como parte apelada representada por el Procurador Don ESTEBAN CARLOS MARTINEZ ESPINAR; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 06/06/2012 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 35 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 06/06/2012 , cuyo fallo es el tenor siguiente:"Que desestimandola demanda deducida por el Procurador D. CARLOS GOMEZ-VILLABOA y MANDRI en nombre y representación de D. Vidal y Dª Matilde , contra GESTESA DESARROLLOS URBANO S.L. representada por D. ESTEBAN CARLOS MARTINEZ ESPINAR debo absolver y absuelvoa referida parte demandada de las pretensiones ejercitadas en su contra, con condena en costas a la parte actora".

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación de DON Vidal y DOÑA Matilde que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formulo oposición y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, señalándose para la correspondiente deliberación, votación y fallo del mismo el pasado 3 de octubre de 2013, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-En la tramitación del presente se han observado las prescripciones legales

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por DON Vidal y DOÑA Matilde se promovió demanda de juicio ordinario contra GESTESA DESARROLLOS URBANOS S.L. (en adelante GESTESA), tramitado en el Juzgado de 1ª Instancia número 35 de Madrid con el número de autos 210/2011, sobre resolución de contrato privado de compraventa suscrito entre las partes el 19 diciembre 2007 y reclamación de 40.059,83 € más intereses.

La sentencia desestima la demanda y contra ella interponen recurso de apelación los demandantes,refiriendo varias sentencias de esta Audiencia Provincial que entienden que la cláusula sexta del contrato de compraventa contiene una facultad de desistimiento unilateral a favor de la parte compradora, con una indemnización a favor de la vendedora del 25% de las cantidades entregadas a cuenta del precio, sobre la base de los siguientes argumentos: interpretación literal de la cláusula sexta (artículo 1281 del CC ); la demandada no ejercita los derechos que le pudiesen asistir a tenor de la cláusula octava; entender lo contrario supondría un enriquecimiento injusto para la vendedora; aun suponiendo la existencia de cláusulas dudosas (sexta y octava) la oscuridad no debe favorecer a quien creó la misma ( art. 1.288 del CC y normativa protectora de consumidores y usuarios); la demandada (aquí sería la demandante-compradora) emitió su voluntad de resolver un contrato. Solicitan en definitiva que se revoque la sentencia y se estime íntegramente su demanda.

GESTESA se opone al recurso, recalca que los apelantes omiten cualquier mención al hecho de haber incumplido su obligación de pago, y pide la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.-Se adelanta que el recurso va a prosperar.

Por los demandantes se aporta contrato de compraventa sobre plano de fecha 19 diciembre 2007, en relación a la vivienda unifamiliar aislada número 11, situada en la parcela NUM000 del polígono o sector NUM001 ' DIRECCION000 ', en Villalbilla (Madrid), identificada como CALLE000 , tipo esquina A, en fase de construcción, habiendo abonado hasta la fecha un total de 53.413,10 €.

'La cláusula sextadel contrato, bajo el título 'Entrega', dice: 'La parte vendedora entregará a la parte compradora los inmuebles objeto del presente contrato antes del 31 de mayo de 2009, siempre que la parte compradora tenga abonadas las cantidades devengadas en dicha fecha conforme a lo previsto en las estipulaciones tercera y cuarta del presente contrato, El acto de entrega se hará coincidir con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. De superarse la fecha prevista de entrega, y siempre que ello no sea debido a causas no imputables a la vendedora, la parte compradora podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo en tal caso al vendedor una prórroga, o por la resolución del contrato. En el caso de que la parte compradora opte por la resolución del contrato, se fija como cláusula penal por incumplimiento e indemnización de daños y perjuicios, la entrega a la parte compradora del 25% sobre las cantidades que ésta hubiere entregado hasta el momento de la resolución y ello, sin perjuicio del reintegro de las cantidades entregadas a cuenta. En el caso de que llegado el momento no se otorgara escritura pública de compraventa por causa imputable a la parte compradora, el presente contrato quedará automáticamente resuelto y sin efecto, quedando en poder de la parte vendedora el 25% de las cantidades entregadas a cuenta por la parte compradora en concepto de daños y perjuicios'.

Y la cláusula octava, bajo el título 'Impago de las cantidades adeudadas', dice: 'En el puesto que la parte compradora no pagase a su vencimiento la cantidad correspondiente a uno cualquiera de los plazos del precio, la parte vendedora está facultada para exigir el abono correspondiente más el interés legal del dinero, o la resolución de este contrato, que se producirá de pleno derecho, con la sola declaración en tal sentido de la parte vendedora, notificada a la parte compradora mediante el requerimiento notarial o judicial al efecto de conformidad con el artículo 1504 del C. Civil . Si optase por la resolución, la parte vendedora restituirá a la parte compradora, las cantidades entregadas a cuenta después de deducir y hacer suyo, como cláusula penal por incumplimiento, el 25% de las cantidades que debiera haber satisfecho la parte compradora al momento de la resolución'.

Se aporta asimismo con la demanda el burofax remitido el 8 octubre 2008 a la demandada GESTESA comunicándole la decisión de los compradores de resolver la compraventa por imposibilidad de pago, que fue contestado por esta última el 14 octubre 2008 exigiendo el cumplimiento del contrato. Con fecha 1 de diciembre del 2008 la demandada comunica a los compradores que podían visitar la vivienda antes de la escrituración prevista para el 15 diciembre 2008. El 16 febrero 2009 GESTESA anuncia que el 26 de dicho mes se firmaría la escritura pública, añadiendo en el último párrafo que : 'Asimismo, le informo que al no existir ningún impedimento para proceder a la escrituración de la vivienda, tras la obtención de la licencia de primera ocupación, en caso de no proceder a otorgar la oportuna escritura de compraventa, nos reservamos el derecho de dar por resuelto el contrato de compraventa... perdiendo ustedes las cantidades entregadas a cuenta en concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados...'.

La demandada GESTESA DESARROLLOS URBANOS S.L., compareció en los autos y tras reconocer el contrato en base al que la actora demanda, se opone a la resolución, siendo su voluntad la de dar cumplimiento a lo pactado. Pone de manifiesto que la cláusula octava contempla una penalización por incumplimiento que consiste en el 25% de las cantidades que debería haber satisfecho la parte compradora hasta el momento de la resolución,por tanto la base del cálculo para aplicar dicho porcentaje no es la cantidad realmente abonada sino la que debería haberse pagado hasta el 15 de mayo de 2009, esto es importe de la primera entrega de 42.730 € y el de los 17 recibos mensuales de 1.186,96 € cada uno (de los que los compradores pagaron sólo nueve). Si bien considera más adelante que de entender que los compradores tienen la facultad resolver el contrato de forma unilateral, la cuantía indemnizatoria habría de establecerse sobre el total precio de compraventa, esto es 427.304,50 euros. En los fundamentos de derecho razona que la cláusula sexta no puede interpretarse como un derecho de resolución automática para el comprador, pues ello supondría que depende exclusivamente de este el cumplimiento del contrato, lo que va en contra de lo dispuesto en el artículo 1256 del Código Civil (CC ). La vendedora no ha incumplido ninguna de las obligaciones pactadas, solicitando la desestimación íntegra de la demanda.

Como se señala por los apelantes ha tenido ocasión este mismo tribunal de resolver un supuesto muy similar, donde también la demandada era GESTESA, y se discutía la aplicación de la cláusula sexta del contrato privado de compraventa (de idéntico contenido), y confirma la estimación de la demanda promovida por los compradores, de una vivienda unifamiliar aislada también del sector NUM001 DIRECCION000 de Villalbilla, llevada a cabo por el Juzgador 'a quo', a cuyos razonamientos nos remitimos.

Se trata de la sentencia dictada por esta sección 11ª de la AP de Madrid, de fecha 20-6-2011 (RECURSO DE APELACION 16/2010 ), en la que se recoge -en relación a la interpretación de la cláusula sexta del contrato- la posición de GESTESA, según la cual vulnera lo dispuesto en el artículo 1285 del Código Civil ' en cuanto dispone que 'las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyéndose las dudosas los términos que resulten del conjunto', por lo que es preciso valorar si la voluntad de las partes recogida en las cláusulas sexta y octava del contrato e integrando su interpretación con el resto del clausulado, fue la de establecer unas arras penitenciales que permiten desistir a la parte unilateralmente del contrato, interpretación que rechaza, porque, a su juicio, la estipulación sexta al prever la pérdida del 25% de la suma entregada por los compradores por no acudir a la firma de la escritura pública en la fecha establecida, responde al perfil de unas arras penales, que no penitenciales, pues lo que se pretende no es favorecer el desistimiento sino sancionar el incumplimiento. Se resalta que las arras penitenciales en el contrato de compraventa habrían de tener reciprocidad para las partes sin que en el contrato firmado aparezca ninguna estipulación de la que pueda derivarse la facultad del vendedor de desistir unilateralmente del contrato a cambio de la devolución doblada (o agravada en un porcentaje pactado por las partes) de lo entregado, ya que solo recoge la facultad del vendedor de declarar resuelto el contrato, reteniendo el 25% de lo entregado, en el caso de incumplimiento por el comprador de la obligación de pago del precio aplazado, apreciándose claramente el carácter penal de esta cláusula dirigida a sancionar el incumplimiento del comprador; añade, que también recoge la facultad del comprador de optar por la resolución del contrato si el vendedor incumple su obligación de entregar la cosa vendida en el plazo fijado. Todo ello le lleva a concluir que no existe en el contrato la facultad del comprador de desistir unilateralmente del mismo del contrato, sin que pueda ni deba identificarse el arrepentimiento o desistimiento del contrato, regulado en el artículo 1454 del Código Civil , con el incumplimiento del mismo identificado en el artículo 1124 del mismo texto legal . Por último, mantiene la inaplicación al caso del artículo 1124 del Código Civil porque como vendedora no ha incurrido en incumplimiento alguno que permita su aplicación (...).

Concluye allí este mismo tribunal que: '...el contenido y alcance del apartado cuarto de la cláusula sexta del contrato es tan claro que excluye la posibilidad de polemizar en relación con la regla de interpretación del artículo 1.285 del Código Civil . En efecto, el mencionado apartado cuarto de la estipulación sexta del contrato, contiene un inequívoco derecho de resolución para la compradora al decir: 'En el caso de que llegado el momento no se otorgara escritura pública de compraventa por causa imputable a la parte compradora, el presente quedará automáticamente resuelto y sin efecto, quedando en poder de la parte vendedora el 25% de las cantidades entregadas a cuenta por la parte compradora en concepto de daños y perjuicios'. Ciertamente esta cláusula no configura un pacto de arras penintenciales pero de ello no puede concluirse que del conjunto de lo estipulado resulte que la intención de las partes fuera dar a la cláusula transcrita el carácter de arras penales con la finalidad de sancionar el incumplimiento. Insistimos, en que la claridad de sus términos excluye la aplicación de la regla interpretativa que nos proporciona el artículo 1285 del Código Civil ...'

En base a lo dicho procede con estimación del recurso revocar la sentencia apelada, pues se entiende que el contrato sí contiene una facultad de desistimiento unilateral de la parte compradora, que se ha ejercido, con la consecuencia inherente de la resolución del contrato y la devolución a los compradores del 75% de las cantidades entregadas, esto es 40.059,83 €.

TERCERO.-Las costas de la primera instancia se imponen a la parte demandada, GESTESA, en virtud de lo dispuesto en el artículo 394.1 de la LEC , sin que proceda hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada en aplicación del artículo 394.2 de la LEC .

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

CON ESTIMACIÓN del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Vidal y DOÑA Matilde contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Madrid, de fecha 6 de junio de 2012 , revocamos esta para en su lugar acordar lo siguiente:

'Con estimación de la demanda interpuesta por DON Vidal y DOÑA Matilde contra GESTESA DESARROLLOS URBANOS S.L., se declara la resolución del contrato de compraventa privado de 19 de diciembre de 2007 suscrito entre las partes, y se condena a la parte demandada a que pague a los demandantes la cantidad de CUARENTA MIL CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON OCHENTA Y TRES CENTIMOS (40.059,83 €), más los intereses legales, con imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada y sin hacer expresa condena de las causadas en esta alzada'.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la Oficina num. 1036 de la entidad Banesto S.A., con el número de cuenta 2578-0000-00-0900-12, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe