Sentencia Civil Nº 541/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 22/2014 de 20 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
C/ Ferraz, 41 - 28008
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0000298
Recurso de Apelación 22/2014
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Alcobendas
Autos de Procedimiento Ordinario 47/2012
DEMANDANTE/APELADA: Dña. Adriana (No comparece)
DEMANDADO/APELANTE: D. Luis
PROCURADOR : Dña. ANA DELIA VILLALONGA VICENS
PONENTE: ILMA. SRA. Dª MARÍA JOSÉ ROMERO SUÁREZ
SENTENCIA Nº 541
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN
D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA
Dña. MARÍA JOSÉ ROMERO SUÁREZ
En Madrid, a veinte de noviembre de dos mil catorce.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que
al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos de Procedimiento Ordinario
nº 47/12 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcobendas a instancia de Dña. Adriana
como demandante-apelada que no ha comparecido en esta instancia contra D. Luis como demandado-
apelante, representado por la Procuradora Dña. Ana Delia Villalonga Vicens, sobre reclamación de cantidad
y declaración de resolución de contrato de compromiso de compraventa, siendo Magistrado Ponente la Ilma.
Sra. Dña. MARÍA JOSÉ ROMERO SUÁREZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcobendas, se dictó sentencia con fecha 25 de Octubre de 2013 , cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: Que estimando la demanda formulada por el Procurador Sr. LÓPEZ GOPNZÁLEZ MARTÍN, debo declarar resuelto el contrato de compromiso de compraventa suscrito entre las partes en fecha 6 de septiembre de 2006 y se condene a Dº Luis a abonar a la parte demandante la cantidad de 61.600 euros más los intereses legales y costas. Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada.' Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal del demandado se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte que se opuso y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde ha comparecido sólo el paleante, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 19 de Noviembre, en que ha tenido lugar lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la Sentencia estimatoria de las pretensiones deducidas por DÑA. Adriana contra D. Luis , por la que se declaraba la resolución del contrato de arras suscrito entre las partes con fecha 6 de septiembre de 2.007, y condenaba al demandado a devolver las arras duplicadas, se presenta por éste recurso de apelación invocando, en apoyo de sus pretensiones: 1º.- La excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, al no haber sido llamado a juicio la empresa constructora de la vivienda objeto del contrato.

2º.- Que el incumplimiento del contrato de arras, por falta de entrega en plazo de la vivienda no le es imputable.

La parte apelada se opone al recurso y solicita la integra confirmación de la sentencia.



SEGUNDO .- A la vista de lo actuado en el procedimiento, del examen de las pruebas aportadas y practicadas, la excepción invocada no puede prosperar porque no se dan los requisitos previstos en el artículo 12.2 LEC . La tutela jurisdiccional solicitada por la demandante se ampara en el incumplimiento del contrato de arras, cuyos pactos vinculaban exclusivamente a ambos litigantes, sin que la empresa constructora fuese parte integrante de dicha relación contractual. Por tanto resultaba totalmente innecesario llamar al procedimiento, como demandada, a la citada empresa, para hacer efectiva la resolución contractual y la condena a devolver las arras abonadas por la demandante.



TERCERO .- En relación al segundo de los motivos invocados, se ha de partir de que la cláusula hecha valer por la apelada es una cláusula penal, por la que en caso de incumplimiento por parte de la compradora, ésta las perdía, y en caso de incumplimiento de la vendedora, ésta debía devolverlas duplicadas.

Declarada la resolución del contrato de arras, por falta de cumplimiento por parte del vendedor de la obligación de entrega de la vivienda en plazo, dicho pronunciamiento debe confirmarse puesto que el plazo de entrega, si bien no se hizo constar expresamente en el contrato, se refiere expresamente a la Escritura de cesión del solar con la constructora, en cuyo documento se establece un plazo de 24 meses desde el 28 de septiembre de 2.006.

Sobre el particular, la jurisprudencia más reciente ( SSTS de 14 de junio de 2011, RC núm. 369/2008 y 21 de marzo de 2012, RC núm. 931/2009 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 Código Civil ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de 9 de julio de 2007 , 18 de noviembre de 1983 , 31 de mayo de 1985 , 13 de noviembre de 1985 , 18 de marzo de 1991 , 18 de octubre de 1993 , 25 de enero de 1996 , 7 de mayo de 2003 , 11 de diciembre de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 , 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006 ), lo que ocurre cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato». Entre las lógicas expectativas del comprador se encuentra la de recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado en el contrato ( artículo 1468 Código Civil ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza.

En este caso, el incumplimiento resulta evidente puesto que la entrega de una vivienda en plazo constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor, conforme al artículo 1461 CC en relación con el artículo 1445 CC - STS 25 de octubre de 2.013 -. En este caso, consta en autos, que a fecha 25 de noviembre de 2.011, transcurridos tres años desde la fecha prevista contractualmente, la vivienda no contaba con licencia de primera ocupación, sin que se hubiere acreditado la causa o el motivo de la denegación de la misma por parte del Ayuntamiento de El Molar (al folio31), lo que le hubiere competido al apelante. Por tanto, la falta de cumplimiento del contrato en modo alguno puede imputarse a la compradora, que cumplió con las obligaciones asumidas.



CUARTO .- Desde la premisa ya expuesta de que la cláusula 'Segundo' del contrato de arras o señal, es una clausula penal, y no penitencial (a cuyo concepto responde el art. 1454 del código civil ), se debe reseñar que la 'cláusula penal' se estipula como indemnización de daños y perjuicios para el caso de incumplimiento contractual. Sin embargo, en este caso y atendiendo a las circunstancias del caso y a lo dispuesto en los artículos 1.100 y siguientes, en relación a los artículos 1.124 y 1.152 Código Civil , no consideramos que el incumplimiento del vendedor se hubiere debido a dolo, negligencia o morosidad que le fuera imputable, sino debido a un hecho ajeno, independiente de su voluntad.

Se ha acreditado en autos que no ha sido la conducta del vendedor la causante del retraso, sino el retraso en la entrega de las viviendas terminadas por parte de la constructora, habiendo obtenido el vendedor Sentencia favorable en el procedimiento ordinario 478/10, en fecha 18 de febrero de 2.011, seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Alcobendas, contra dicha constructora por la demora en el cumplimiento de dicha obligación, condenando a la constructora a la entrega de la posesión de las mismas, con las correspondientes licencias, y al pago de la penalización prevista para tal suceso. Sentencia que devino firme.

Las viviendas, entre ellas la que fue objeto del contrato, se encontraban en obras, incluso en octubre de 2.011, según consta en la diligencia de lanzamiento (al folio 117), en ejecución de la anterior sentencia, sin cédulas de habitabilidad, ni de instalaciones.

Por tanto, esta Sala considera que no ha existido incumplimiento imputable a la conducta del vendedor, por lo que en consecuencia, no puede nacer la cláusula penal que reclamaba la apelada, no procediendo la devolución de las arras duplicadas, sino exclusivamente, por efecto de la resolución del contrato, la devolución de las arras o señal entregada en su día, a cuenta, como confirmación de la compraventa futura. Lo que implica la parcial estimación del recurso, y con ello, la parcial estimación de la demanda, debiendo reducir el importe a devolver por el apelante a la apelada a la cantidad de 30.800 Euros.



QUINTO .- A tenor de lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas devengadas en ambas instancias no se imponen a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos y razonamientos citados, en nombre S.M. el Rey.

Fallo

DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Luis contra la Sentencia dictada con fecha 25 de octubre de 2.013, por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcobendas , en los autos de juicio ordinario 47/12, y en su consecuencia, REVOCAMOS PARCIALMENTE la citada resolución, que se deja sin efecto, y en su lugar, estimamos parcialmente la demanda presentada por DÑA. Adriana contra D. Luis , y declaramos resuelto el contrato de arras o señal suscrito entre las partes el 6 de septiembre de 2.007, debiendo condenar y condenamos al demandado a que abone a la parte actora el importe de 30.800 Euros, en concepto de devolución de la señal, más los intereses legales.

Todo ello sin imposición de las costas devengadas en ambas instancias a ninguna de las partes.

A esta resolución le será de aplicación el interés previsto en el artículo 576 de la LEC .

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Notifíquese esta resolución de conformidad con lo establecido en el artículo 248.4 de la L.O.P.J , advirtiendo contra las partes cabe interponer recurso de casación, y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la LEC el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 del expresado Texto Legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2579-0000-00- 0022-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Líbrese testimonio de la presente el cual se llevará a los autos de su razón quedando el original en el presente libro y remítase otro al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta sentencia lo mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe