Sentencia Civil Nº 542/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 363/2007 de 08 de Octubre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DIECISIETE

ROLLO Nº 363/2007-C

JUICIO ORDINARIO Nº 557/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE MANRESA

S E N T E N C I A N ú m. 542/07

Ilmos. Sres.

D./Dª. JOSE FRANCISCO VALLS GOMBAU

D./Dª. AMELIA MATEO MARCO

D./Dª. MARIA DOLORS MONTOLIO SERRA

En la ciudad de Barcelona, a 8 de octubre de 2007.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Diecisiete de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 557/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Manresa, a instancia de D/Dª. Maite , contra D/Dª. Guillermo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 26 de enero de 2.007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo íntegrament la demanda interposada per la procuradora Sra. García Clavel, en representació de Maite , contra Guillermo , que ha estat representat per la procuradora Sra. Arnán Jimenez. Faig les següents declaracions: Declaro que la propietat de la meitat indivisa de l'immoble del núm. NUM000 del carrer DIRECCION000 de Navarcles, que consta inscrit al Registre de la Propietar núm. 2 de Manresa, con a finca registral núm. NUM001 al foli NUM002 , tom NUM003 , llibre NUM004 de Navarcles, pertany a l'actora Maite . Condemno a Guillermo a fer les declaracions de voluntat adients per tal d'elevar a escriptura pública la venda de la meitat indivisa esmentada, concertada en document privat de 8 d'octubre de 2004. Condemno a Guillermo a iniciar i seguir els tràmits per tal d'obtenir l'autorització judicial per vendre la meitat indivisa de la finca esmentada que pertany a Elvira , incapacitat per sentència del Jutjat de Primera Instància núm. 1 de Berga de 9 de març de 2.001 , de la que Guillermo és tutor. Una vegada obtinguda, es condemna a Guillermo a fer les declaracions de voluntat adients per tal d'elevar a escriptura pública la veenda de la meitat indivisa que pertany a Elvira . Es desestima la reconvenció presentada per la procuradora Sra. Arnán Jiménez, en representació de Guillermo , contra Maite , que ha estat representada per la procuradora Sra. García Clave. Absolc la demandada reconvencional. Les costes tant de la demanda principal com de la reconvenció s'imposen al demandat."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 20 de septiembre de 2.007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. AMELIA MATEO MARCO.

Fundamentos

Se aceptan en lo sustancial los de la sentencia apelada, completados con los que siguen.

PRIMERO.- El apelante, demandado y actor reconvencional, insiste en su escueto recurso, como primer motivo del mismo, en la existencia de un engaño concebido para "despistarle" en cuanto al precio que se podía obtener por el inmueble, y reitera además que se le dijo que estaba firmando unas arras cuando en realidad el contrato redactado por la Inmobiliaria era un contrato de compraventa.

Por lo que se refiere a ese supuesto engaño en la naturaleza del contrato no existe la más mínima prueba de que por parte de la Inmobiliaria que intermedió en la operación se informase al apelante de que se estaba firmando un contrato de arras penitenciales que le daban derecho a apartarse del negocio devolviendo por duplicado la cantidad que recibía, ni el redactado del mismo ofrece ninguna duda al respecto, por lo que carece en absoluto de fundamento. Además, el contrato se firmó el día 8 de octubre de 2004 y el propio apelante suscribió después de transcurrir un año un nuevo documento prorrogando el plazo para otorgar escritura pública de compraventa hasta el día 8 de abril de 2006, precisamente porque él no había obtenido todavía la autorización necesaria para formalizarla en cuanto a la parte del inmueble que correspondía a su hermana incapaz, de la que era tutor, lo que se contradice frontalmente con su alegación de que desconocía el verdadero alcance del contrato, y por el contrario supone una ratificación de su validez.

SEGUNDO.- En cuanto al tema del precio, tampoco existe ninguna prueba sobre la existencia de ese "engaño" que debería revestir los caracteres establecidos en el art. 1269 CC para que pudiera invalidar el consentimiento por dolo.

El art. 1269 CC establece que "hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que sin ellas, no hubiera hecho".

En el caso de autos dichas maquinaciones no habrían procedido ni siquiera de la otra parte, sino de la responsable de la agencia inmobiliaria que intermedió en la operación, lo que ocurre es que tampoco existieron, porque fue el apelante quien acudió voluntariamente a la referida agencia para vender el inmueble, y, según explicó en el acto del juicio, porque "quería sacárselo de encima por los problemas que podía darle", ya que se trataba de un inmueble en ruinas que había motivado las quejas de los vecinos en el Ayuntamiento y habría de derribarse. Tenía pues una cierta prisa por vender, pero dicha prisa desapareció ya que después de esas primeras quejas ha reconocido que el Ayuntamiento no le ha vuelto a decir nada, se demoró el tema de la autorización judicial de la venta en cuanto a la parte de la casa que pertenece a su hermana y entretanto, al parecer, recibió una oferta muy superior por la misma, estando en este hecho el verdadero origen de su negativa a otorgar la escritura pública a que viene obligado, y no a ninguna causa invalidante del consentimiento, según resulta de todo lo actuado.

El hecho de que exista una relación entre la responsable de la Inmobiliaria y la compradora no determina "per se" la connivencia para engañarle a que alude el apelante. Fue él quien necesitaba vender la finca y quien se dirigió a la Inmobiliaria. Esta fijó el precio por el que consideró que podría venderse, dados los problemas que presentaba la operación, según declaró su responsable, y después de haber tenido la casa publicitada durante algún tiempo, encontró la compradora entre las personas que conocía, porque sabía del interés de ésta, que vivía en las afueras de la misma localidad de Navarcles, en encontrar alguna casa en el interior del pueblo. Proceso en el que ninguna maquinación insidiosa se advierte, como tampoco en el hecho de que se le dijera al apelante que atendidas las circunstancias de la casa sería difícil encontrar un comprador que ofreciese un precio superior, según manifestó aquél que se le dijo (el que ofreció la compradora era inferior en medio millón de pesetas al fijado inicialmente). No existió pues dolo.

TERCERO.- Tampoco existió error que invalidase el consentimiento, en el sentido señalado por el art. 1266 CC .

El error sobre el precio, puede comprenderse dentro del concepto del error sobre las condiciones de la cosa que fuere objeto del contrato, aunque por algún sector de la doctrina se niega incluso dicha posibilidad por considerar que su tratamiento se ha desviado históricamente hacía la impugnación del contrato por la vía de la rescisión por lesión, en los supuestos determinados en que esta figura se admite, como se admite en la legislación catalana: acción de rescisión por lesión ultra dimidium, que aquí curiosamente no se ha ejercitado. La Jurisprudencia no obstante ha admitido la posibilidad de invocar el error en el precio, sin embargo este error, como ha señalado la mejor doctrina, no tendrá generalmente la consideración de excusable, puesto que la apreciación del valor de las cosas sobre las que se contrata corresponde a la diligencia normal de cualquier persona, en cuyo caso no podrá ocasionar la impugnación, y sabido es que para que invalide el consentimiento ha de ser excusable, según ha exigido reiteradamente la jurisprudencia, en el sentido de que no pueda salvarse con una diligencia normal.

En el caso de autos el actor funda su error en que desconocía que la finca valía más del precio por el que contrató, pero se trató de la compraventa de un inmueble, es decir, de un objeto perteneciente a un mercado con constantes transacciones y por tanto con posibilidad de información al alcance de cualquier persona, por lo que en modo alguno puede considerarse el error como excusable, lo que sería suficiente para desestimar la pretensión de nulidad.

A lo anterior ha de añadirse que aunque en el caso de autos incluso el dictamen pericial emitido a instancia de la actora ha otorgado a la casa un valor muy superior al precio por el que se vendió (80.225,20 euros, frente a los 36.661 euros), las circunstancias que concurrían hacían que la operación tuviese ciertas complicaciones que también limitaban el número de posibles compradores. La casa estaba en ruinas, tenía que derribarse, y el derribo conllevaba complicaciones porque se tenía que hacer manualmente, ya que el tejado, dada su antigüedad, era compartido con la casa colindante. Además, y como hecho fundamental, la mitad de la misma pertenecía a una incapaz, por lo que se requería de la correspondiente autorización judicial, que podía demorarse en el tiempo, e incluso denegarse. Por tanto, una cosa es que el valor de mercado de la finca considerado en abstracto pudiera ser uno y otra muy diferente que atendidas las circunstancias referidas, amén de la prisa que entonces tenía el apelante por vender, se encontrase un comprador que estuviera dispuesto a pagarlo y que, como la actora, se obligase además a soportar ya desde ese momento los gastos del derribo forzoso de la finca si era ordenado por las autoridades competentes. De hecho, se estableció un plazo para otorgar la escritura pública de un año, que las partes prorrogaron por otros seis meses, lo que supone una confirmación de la voluntad contractual, y no fue hasta el momento en que estaba a punto de cumplirse dicha prórroga cuando al parecer el actor recibió una oferta por un precio superior, que fue lo que motivó su incumplimiento, unido al hecho de que ya no tenía prisa por vender porque el Ayuntamiento ya no le había vuelto a decir nada sobre el derribo de la finca.

No puede pues estimarse la pretensión de nulidad del apelante.

CUARTO.- Tampoco sobre la parte correspondiente a la mitad indivisa perteneciente a la hermana incapaz del apelante puede estimarse el recurso que se interpone.

Si el negocio jurídico concertado en nombre de aquélla es o no beneficioso para sus intereses es una cuestión que deberá decidirse en el procedimiento judicial a que la sentencia de primera instancia condena al demandado a instar y seguir, sin que pueda aquí obviarse el mismo ni resolverse sobre una cuestión para la que no somos competentes, ni aun con base en el equivocado principio de economía procesal que se invoca.

QUINTO.- Por último, el pronunciamiento sobre costas debe dejarse inalterado ya que no existen en absoluto dudas de hecho o de derecho que justifiquen la no imposición (art. 394.1 LEC ).

Las costas de la alzada han de ser de cargo del apelante (art. 398.1, en relación con el 394.1 LEC.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por DON Guillermo , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Manresa en los autos de que este rollo dimana, confirmamos íntegramente dicha resolución, con imposición al apelante de las costas de la alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.