Sentencia Civil Nº 542/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 532/2008 de 26 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 532/2008-B

JUICIO ORDINARIO Nº 424/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 26 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 542/2010

Ilmos. Sres.

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a veintiseis de octubre de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 424/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 26 de Barcelona, a instancia de REORIENTACIÓN E INVERSIONES ESTRATÉGICAS, S.A., representada por el Procurador D. Antonio Mª de Anzizu Furest y dirigida por el Letrado D. Julian Novo Cuadrupani, contra Dª. Loreto , Dª Virginia y SEGLE TRADE, S.L., representadas por el Procurador D. Francisco Javier Manjarín Albert y dirigidas por el Letrado D. Lluís Camps Pabo; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud de los recursos de apelación interpuestos por las partes actora y la codemandada Dª. Loreto contra la Sentencia dictada en los mismos el día 7 de abril de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO:

Que debo desestimar y desestimo en su integridad la demanda formulada por el procurador señor Antonio María Anzizu i Furest, en nombre y representación de la entidad REORIENTACIONES E INVERSIONES ESTRATÉGICAS, S.A. (RIESA), contra Doña Loreto , la entidad SEGLE TRADE, S.L. y contra Doña Virginia a quienes absuelvo de la misma, con imposición de costas a la actora.

Que debo desestimar y desestimo en su integridad la reconvención formulada por el procurador señor Francisco Javier Manjarín Albert, en nombre y representación de Doña Loreto contra la entidad REORIENTACIONES E INVERSIONES ESTRATÉGICAS, S.A. (RIESA) a quien absuelvo de la misma, con imposición de costas a la señora reconviniente.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpusieron recurso de apelación las partes actora y la codemandada Dª. Loreto mediante sus escritos motivados, dándose traslado a la contraria que se opusieron respectivamente; elevándose finalmente las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 8 de octubre de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, salvo la del término para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alzan frente a los diversos pronunciamientos contenidos en la sentencia apelada tanto Reorientaciones e Inversiones Estratégicas SA (en adelante, Riesa) como Dª Loreto insistiendo en la procedencia de las pretensiones respectivamente formuladas en la demanda inicial y en la reconvención, pretensiones que rechazó el Juzgado en su integridad.

Trae causa la controversia del contrato de arrendamiento de servicios concertado en fecha 4 de noviembre de 2002 entre Riesa, por una parte, y la Sra. Loreto actuando tanto en su propio nombre como en representación de Segle Trade SL, y su hija Virginia , por otra (v. documento unido a los folios 123 a 126). Su objeto era la "gestión integral con carácter exclusivo de todos los asuntos relacionados con el patrimonio" de Loreto en la isla de Fuerteventura, patrimonio formado por los siguientes grupos de fincas por razón de su procedencia: 1/ participación indivisa en las números NUM000 , NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad número 1 de Puerto del Rosario, pertenecientes a la disuelta -y sólo parcialmente liquidada- sociedad de gananciales que regía el matrimonio de aquélla con D. Romualdo (en adelante, nos referiremos a estas fincas como " DIRECCION000 "); 2/ pleno dominio de las números NUM003 , NUM004 y NUM005 situadas en la urbanización " DIRECCION001 ", y NUM006 , sita en Coto Grande o Coto del Jable de El Roque del mismo Registro (en lo sucesivo, " DIRECCION001 "), inmuebles éstos adquiridos en su día para la propia sociedad de gananciales pero que ya habían sido adjudicados a Loreto en propiedad exclusiva en virtud del acuerdo de liquidación parcial alcanzado con su exmarido y plasmado en la escritura otorgada en fecha 28 de diciembre de 1999 y, 3/ conjunto de fincas denominadas " DIRECCION002 " ( NUM007 , NUM008 , NUM009 -resultante de la agrupación de las números NUM010 , NUM011 y NUM012 - y NUM013 del Registro de la Propiedad nº 2 de Puerto del Rosario) cuya propiedad indivisa compartía Loreto con su hermano Lucio al haberlas heredado ambos de su difunto padre.

Se pactó una duración del contrato de tres años con posibilidad de desistimiento unilateral por cualquiera de las partes previa notificación con antelación de tres meses; facultad que, en el caso de las demandadas, se condicionó a que se encontraran "al corriente de las obligaciones económicas nacidas a favor de RIESA" cuya retribución quedó fijada en el 39% del valor de los bienes "divididos, adjudicados o transmitidos" a la Sra. Loreto o por ésta a terceros.

Para el desarrollo de la gestión contratada otorgaron asimismo las partes en la propia fecha o en días inmediatos una serie de documentos complementarios. Así:

1/ En el contrato marco se previó la constitución de una sociedad cuyo capital debía estar repartido en un mínimo del 51% para Loreto (que debía aportar su cuota en la comunidad de gananciales disuelta y no liquidada, por tanto, en las DIRECCION000 ") y, en otro mínimo del 39% para Riesa que ostentaría la administración.

La sociedad se constituyó en efecto por la Sra. Loreto , como unipersonal, con el nombre de Torremar Tenerife SL, el mismo día 4 de noviembre de 2002 con un capital social de 180.000 euros divididos en 36.000 participaciones de valor nominal 5 euros cada una, aportando su participación en las DIRECCION000 ". Su objeto es "la adquisición, explotación y enajenación de todo tipo de bienes inmuebles y la realización de toda clase de obras y construcciones inmobiliarias, públicas y privadas" (v. escritura unida a los folios 138 a 159).

Conforme a lo pactado designó Loreto como administrador único a D. Mario , apoderado de Riesa y, quedando como titular de las restantes 18.360 participaciones, en consecutivas escrituras otorgadas en idéntica fecha, transmitió a la actora inicial el concertado porcentaje del 39% equivalente a 14.040 participaciones (cuyo precio aplazado -70.200 euros- hizo efectivo la adquirente el 31 de octubre de 2007, según acta notarial unida a los folios 660 a 668) y el 10% (3.600 participaciones) a su hombre de confianza D. Leandro (en la información del Registro Mercantil aportada a los folios 176 a 178 consta como administrador único de Segle Trade SL entre el 28 de enero y el 22 de diciembre de 2000).

2/ El propio día 4 de noviembre otorgaron las tres codemandadas contrato de concesión de venta en exclusiva a favor de la actora inicial en relación al patrimonio de la Sra. Virginia procedente de la herencia de su difunto padre (" DIRECCION002 ") por un plazo de nueve meses prorrogable de mutuo acuerdo. En el mismo, se pactó un precio mínimo de venta de 1.953.290 euros y una retribución a favor de la mandataria del 39% del importe neto que se obtuviera (folios 127 y 128); contrato para cuya efectividad confirieron a su vez Loreto y Virginia escritura de apoderamiento irrevocable (folios 133 a 137).

3/ También el 4 de noviembre y, con idénticas condiciones que el anterior, suscribieron Loreto y Segle Trade SL contrato de concesión de venta en exclusiva a favor de Riesa en relación a las fincas de " DIRECCION000 ", pactándose un precio mínimo de venta de 673.000 euros más el 25% del vuelo y, en defecto de éste, 1.200.000 euros (folios 160 y 161); contrato para cuya efectividad el siguiente 12 de noviembre confirió Loreto a la mandataria el correspondiente poder notarial irrevocable (folios 162 a 166).

4/ El 12 de noviembre otorgó la Sra. Loreto escritura de apoderamiento irrevocable a favor de Riesa a los fines de que en su nombre y representación pudiera administrar y disponer de las DIRECCION001 " (folios 162 bis a 166 bis).

5/ Por último, el 4 de noviembre constituyeron la actora inicial, Loreto y Leandro la sociedad civil Riesa y Asociados con la finalidad de "hacer comunes (...) los dividendos que generen las participaciones sociales de la entidad Torremar Tenerife SL, así como la representación unificada de dichas participaciones sociales y la defensa de las mismas en todos los ámbitos" (folios 275 a 292).

Cada uno de los socios aportó cierto número de las participaciones que ostentaba en la propia Torremar Tenerife SL, en concreto, 2.280 el Sr. Leandro , 4.680 Riesa y 1.440 la Sra. Loreto , siendo designado administrador único D. Mario . Como se deduce de la denominada escritura de "cesión de contrato" unida a los folios 289 a 292, quedaron, pues, fijadas la respectivas participaciones en la SC en un 52% para Riesa y el restante 48% para Loreto y su hombre de confianza.

SEGUNDO.- Pues bien, afirmando la vigencia de los contratos de concesión de venta en exclusiva de la DIRECCION002 " y de prestación de servicios general (del que los demás traen causa) al menos hasta el 4 de agosto y el 27 de octubre de 2003, respectivamente, reclama Riesa en la demanda inicial la suma de 82.038'06 euros por razón de la retribución que hubiera debido percibir tras la firma el 1 de agosto de 2003 con Propiedad y Condominio SL del contrato de opción de compra de aquel inmueble, más otros 592.608'50 euros en concepto del lucro cesante correspondiente a los beneficios que hubiera obtenido de haber llegado a buen término la propia operación.

Por su parte, reclama la Sra. Loreto en la reconvención la cantidad de 16.702'50 euros que en su versión le adeudaría Riesa por causa del precio no liquidado de la venta de determinadas fincas situadas en la DIRECCION001 ".

Como se ha anticipado, el Juzgado desestimó tanto la demanda como la reconvención. En cuanto a la primera, concluyó el juez a quo, por una parte, que las demandadas resolvieron válidamente el 2 de abril de 2003 el contrato que motiva la controversia, imputando de forma algo contradictoria al mismo tiempo a la propia Riesa la frustración de la proyectada venta de la DIRECCION002 " y, por otra parte, que en cualquier caso el pretendido crédito debería canalizarse a través de la sociedad Torremar Tenerife SL. Argumento este último que se hace extensivo en la sentencia apelada a la reclamación que formuló la Sra. Loreto por vía reconvencional.

TERCERO.- Tacha ante todo Riesa de injustificada la crítica que a su actuación dirigió el órgano jurisdiccional de primera instancia al calificar de "pura retórica" la gestión integral del patrimonio inmobiliario de la Sra. Loreto que constituía el aparente objeto del contrato marco suscrito el 4 de noviembre de 2002. Y hemos de convenir con la expresada recurrente en que vino a cuestionar el Juzgado la verdadera naturaleza del convenio cuando ninguna de las partes había impugnado su validez ni discutido su objeto.

Ni siquiera constituyó estricto tema del debate la eficacia de la gestión realizada por la actora inicial (buena prueba de lo cual es que al respecto nula actividad probatoria se practicó) pues, con independencia de algunas vagas referencias a la conducta "abusiva" de la contraparte, la tesis principal de las demandadas al contestar a la demanda (y, desde luego, en esta alzada) fue que el convenio había quedado eficazmente resuelto al concurrir "justa causa" (que se refería allí sin más a la "falta de transparencia" de Riesa) y, por tanto, que no se hallaba vigente en la fecha en que se suscribió la opción de compra con Propiedad y Condominio SL en relación a la DIRECCION002 ".

Nótese que en el acto de la audiencia previa fue precisamente la resolución del contrato el hecho controvertido que fijó el letrado de la actora inicial, habiéndose limitado el de las demandadas, con evidente impropiedad aunque influido sin duda por las consideraciones efectuadas por el juez a quo, a calificar como tales "todos" los alegados en el pleito, afirmación incierta pues es palmario que, como se verá a lo largo de esta resolución, hay hechos indiscutidos o, incluso, admitidos de forma expresa.

Por lo demás, cabría poner de manifiesto lo siguiente:

- Constituye una simplista reducción de la realidad la afirmación del juez a quo de que se limitó Riesa a realizar una actividad de intermediación inmobiliaria.

Es indiscutida en efecto la conflictividad y la situación de descontrol en que se encontraba el patrimonio que constituía el objeto de los contratos (el tenor de los documentos suscritos por las partes así como los informes y notas explicativas, el plan gestor y el denominado "cuaderno de ventas de la DIRECCION002 " aportados con la demanda como documentos números 2, 12 y 26 son suficientemente expresivos al respecto); patrimonio que se hallaba afecto al pago de ciertas deudas de Loreto y que en su mayor parte compartía esta última con su hermano Lucio y con su exmarido, con quienes las relaciones distaban de ser cordiales, situación que se remontaba a ocho años atrás (el padre murió el 25 de mayo de 1993, habiendo sido aceptada su herencia por los coherederos el siguiente 14 de octubre y la sentencia de separación matrimonial se dictó en fecha 9 de diciembre de 1994 ).

Pues bien, además de lograr la inmediata venta en condiciones admitidamente ventajosas de una parte de " DIRECCION001 " y de hacer frente al pago de deudas de Loreto , liberando los bienes por razón de las mismas embargados (v. documentos 15 y 16 de la demanda), alcanzó la actora inicial un acuerdo con Lucio que el 14 de febrero de 2003 le encomendó la gestión y venta en exclusiva de su participación en la DIRECCION002 " (v. contrato unido a los folios 327 a 334), acuerdo éste en virtud del cual el 3 de agosto concertó Riesa también con Propiedad y Condominio SL la consiguiente opción de compra (folios 453 a 457).

Carecen, pues, de eficacia las consideraciones que se efectúan en la sentencia apelada en torno al carácter "extravagante" de la retribución fijada a favor de la actora inicial, retribución que, aunque cuestionada de contrario de manera que no cabe sino calificar de formularia, fue reconocidamente pactada en atención a la "caótica situación" y "falta de control" del importante patrimonio inmobiliario de Loreto .

- Es verdad que mediante la constitución de la sociedad civil Riesa y Asociados SC se vinieron a alterar de alguna forma los porcentajes de participación en Torremar Tenerife SL previstos en el convenio marco, circunstancia que llevó al juez a quo a concluir que, por tal vía, consiguió Riesa (aunque a través de su apoderado el Sr. Mario ostentaba la administración, carecía de mayoría de capital) su propósito de "controlar" aquella sociedad.

No vemos sin embargo la trascendencia que ello pueda tener a los fines discutidos en el pleito. La SC no tuvo más actividad que acudir a la junta de accionistas de Torremar Tenerife SL celebrada el 25 de junio de 2003 (no asistió formalmente a la de 12 de enero de 2004 para evitar el denunciado problema de alteración de las mayorías, como consta en el acta unida a los folios 484 a 508) y en relación a los acuerdos allí alcanzados ninguna protesta han efectuado las demandadas (v. folios 419 a 422).

Por lo demás, la decisión de constituir la repetida sociedad fue líbremente adoptada por las partes. Todo indica que tenía como finalidad garantizar la gestión estable del patrimonio de la Sra. Loreto que, desde luego, en todo momento estuvo asesorada por abogados. Y, en cualquier caso, como aduce esta última al oponerse al recurso de contrario formulado, en realidad en virtud del inicial convenio, Riesa ya "controlaba" la gestión de Torremar Tenerife SL pues, habiendo sido designado administrador único por plazo indefinido su apoderado Sr. Mario en la escritura fundacional, para su cese era precisa la mayoría cualificada prevista en el artículo 25-2-2º de los estatutos, por tanto, el voto favorable de los socios que representaran las 2/3 partes del capital social (v. art. 29 de los estatutos obrantes a los folios 145 a 157 ).

CUARTO.- Legitimación pasiva de Dª Virginia y Segle Trade SL

Centrándonos, por tanto, en las cuestiones objeto del debate, ante todo, se ha de examinar la de la discutida legitimación pasiva de la Sra. Virginia y Segle Trade SL, firmantes ambas, esta última representada por su administradora la Sra. Loreto , del contrato marco de constante referencia. El Juzgado excluyó de la relación convencional a una y otra, concluyendo que la sociedad "está bajo su control [de Loreto ]" y que su hija "más parece una espectadora o víctima en este conflicto" o "mera acompañante de las decisiones de su madre". Decisión frente a la que, con razón, alude Riesa al confusionismo de titularidades que propiciaron las propias demandadas (cuyo interés es del todo coincidente), obviamente, por razones que sólo a ellas beneficiaban. Debe por lo demás ponerse de manifiesto, en respuesta a la alegación de contrario formulada, la irrelevancia de la falta de invocación en la demanda de la doctrina jurisprudencial del "levantamiento del velo". Porque han sido precisamente la Sra. Loreto , su hija y Segle Trade SL quienes han desvelado en el pleito los entresijos de sus relaciones a los fines de eludir la responsabilidad exigida a las dos últimas, reconociendo que la primera es la propietaria "real" de la totalidad de las fincas objeto de los diversos contratos concertados con Riesa y la única dueña de Segle Trade SL, sociedad que admite haber "manejado" siempre.

En cualquier caso, al respecto se han de efectuar las siguientes consideraciones:

1/ Admitiendo haber ostentado antes su propiedad (adquirida de otra de las sociedades instrumentales de su madre, Torremar Canarias SL, mediante la escritura de compraventa otorgada el 15 de febrero de 1995 unida a los folios 616 a 627), opuso Virginia al contestar a la demanda que en fecha 11 de noviembre de 1999 y, vía aumento de capital social, había aportado a Segle Trade SL la mitad indivisa de las fincas NUM007 y NUM009 (integradas en la denominada " DIRECCION002 " y, por tanto, objeto del contrato de opción de compra del que Riesa hace derivar su pretensión indemnizatoria) (v. escritura originaria y rectificatoria del siguiente 28 de febrero de 2006 unidas a los folios 146 a 175), no obstante lo cual continuó siendo titular registral hasta el 12 de julio y el 15 de septiembre de 2006 (la demanda se interpuso el 12 de mayo de 2006), condición ésta en la que, según dice y sin asumir obligación alguna, suscribió los contratos que aquí nos ocupan.

Es verdad que en el expositivo 1a/ del contrato marco donde se mencionaba el patrimonio inmobiliario de Loreto consistente en la participación indivisa de los bienes adquiridos por herencia de su padre, se decía que parte de los mismos "fueron transmitidos fiduciariamente a su hija Dña. Virginia , actual titular registral, quien a su vez, otorgó una escritura de aportación de los mismos a la sociedad Segle Trade SL, que no llegó a acceder al Registro Mercantil, reconociendo ambas comparecientes que la titularidad real de dichos bienes corresponde a Dña. Loreto (...)". De manera que Virginia "comparece y firma el presente contrato a la luz de estos antecedentes". Sin embargo:

-Ya en una primera aproximación, se ha de calificar de necesaria la llamada de la expresada demandada al pleito pues en él se discute la vigencia de contratos que suscribió en nombre propio relativos a inmuebles de los que era titular registral. Y, aunque sostiene que después vendió a su madre las participaciones de Segle Trade SL (de la que, en virtud de la aportación antes mencionada, se había convertido en accionista mayoritaria), no se acredita en forma alguna semejante transmisión (ni siquiera se ha aportado el libro de socios alegando que ha "desaparecido").

-Afirmativa ha de ser asimismo la respuesta a la cuestión de si se obligó personalmente Virginia frente a Riesa, en concreto y, por lo que aquí nos interesa, al pago de la retribución pactada por la concesión de la venta en exclusiva de la DIRECCION002 " según documento fechado el propio 4 de noviembre. Porque firmó aquélla dicho contrato en nombre propio encomendando, junto con su madre, los servicios en cuestión a la contraparte y sin hacer (a diferencia de lo que ocurrió en el contrato marco) salvedad alguna.

2/ No otra conclusión cabe alcanzar respecto a Segle Trade SL. Nótese que firmó su representante el discutido convenio marco en su condición de titular (aunque no registral por entonces, sí ahora) de la mitad indivisa de dos de las cuatro fincas integradas en la denominada " DIRECCION002 " y, por tanto, objeto de la opción de compra del que hace derivar su pretensión indemnizatoria Riesa (las repetidas NUM007 y NUM009 ), sin la salvedad prevista para Virginia , salvedad que, por supuesto, tampoco se contiene en el contrato de concesión de venta en exclusiva.

Al contestar a la demanda, adujo Segle Trade SL que resulta ajena al contrato de opción del compra suscrito por la actora inicial cuya nulidad, por falta de consentimiento, afirma, al no haber otorgado el correspondiente poder notarial. En su versión, carecía por tanto aquélla de facultad para transmitir los inmuebles de cuya mitad indivisa era propietaria. El argumento carece de consistencia. Es verdad que, seguramente por simple olvido, no otorgó la Sra. Loreto el poder para vender " DIRECCION002 " a nombre de la sociedad demandada. Pero no lo es menos que sí firmó Loreto en nombre de Segle Trade SL el contrato de concesión de venta en exclusiva de los propios inmuebles en el que se preveía el otorgamiento de dicho poder. La denunciada omisión, por tanto, de ninguna manera privaba a Riesa de las facultades que contractualmente le habían sido encomendadas por la administradora de la repetida sociedad.

QUINTO.- Vigencia del contrato de gestión suscrito por las partes el 4 de noviembre de 2002

Se ha de dilucidar a continuación si el contrato marco quedó eficazmente resuelto en virtud de la comunicación que en fecha 2 de abril de 2003 dirigieron Loreto y su hija a Riesa (documento unido a los folios 410 y 411) o si, como mantiene esta última, estuvo vigente al menos hasta el siguiente 27 de octubre (fecha de la carta aportada a los folios 481 a 483) . De la respuesta que se dé a tal cuestión depende la procedencia tanto de la postulada retribución pactada (39%) por razón del precio de la opción de compra (210.354 euros) concertada por la actora inicial en representación de Loreto y Virginia con Propiedad y Condominio SL el posterior 1 de agosto del propio año 2003 (elevado a público en la misma fecha) en relación a la DIRECCION002 " (82.038 euros), como de la también reclamada indemnización en concepto de lucro cesante por razón de la falta de ratificación de aquel contrato por las demandadas tras ser requeridas al efecto (en total 592.608'50 euros).

Recordemos que el 2 de abril de 2003 enviaron Loreto y Virginia carta mediante la que, argumentando que "no nos consideramos debidamente protegidos por su gestión, ni salvaguardado el patrimonio cuya gestión se le ha encomendado", intimaban a Riesa a fin de que tuviera "por rescindidos los contratos suscritos entre nosotros salvaguardando las condiciones fijadas para ello, debiendo liquidarnos las cantidades pendientes hasta la fecha que obran en su poder", requiriendo asimismo a la destinataria a fin de que se abstuviera "de hacer uso de los poderes conferidos por cualquiera de nosotros o por varios indistintamente, dando por revocados tales poderes, haciendo entrega inmediata de sus originales".

Califica ante todo Riesa la pretendida resolución como desistimiento unilateral, calificación que es la que mejor se ajusta al inconcreto tenor de la comunicación en la que, propiamente, no se alegaba incumplimiento contractual alguno. Conforme a lo pactado y, en el mejor de los casos para las demandadas, tan sólo produciría efectos transcurridos tres meses desde la fecha de la notificación (v. cláusula 3ª, apartado 2º del convenio marco), por tanto, a partir del 2 de julio de 2003.

Niega la actora inicial la eficacia del pretendido desistimiento en base a dos argumentos: 1/ que no se encontraba la contraparte al corriente de las obligaciones económicas contraídas, en concreto, que no se le había hecho efectiva la retribución (39%) por razón de las ventas (por un importe conjunto de 390.657'86 euros) de dos de las fincas sitas en la DIRECCION001 " (números NUM003 y NUM005 del Registro de la Propiedad nº 1 de Puerto del Rosario), según escrituras otorgadas en fechas 20 y 29 de noviembre de 2002 (documentos unidos a los folios 186 a 314); ventas por las que tenía derecho a percibir 152.356 euros de los que sólo había cobrado 23.490 euros (v. comunicación unida a los folios 412 y 413) y, 2/ que en cualquier caso las propias demandadas vinieron a dejar sin efecto la anunciada resolución. Analizaremos cada uno de dichos argumentos:

1/ De forma bastante evasiva niegan las demandadas mantener "en aquel momento" la pretendida deuda frente a Riesa. El Juzgado consideró que antes de producirse el conflicto habían acordado las partes "canalizar toda la cuestión económica por la sociedad Torremar Tenerife" como demostraría la rendición de cuentas aportada con la propia demanda como documento nº 18a/, de la que se deduciría que derivó la actora inicial la suma de 100.000 euros el 9 de diciembre de 2002 a dicha entidad y que a través de esta última se efectuaron pagos a Loreto y Virginia o a terceros.

En realidad, el argumento aducido en la sentencia apelada para rechazar esta objeción a la válida resolución del contrato no había sido esgrimido por Loreto (tampoco por las codemandadas) en su escrito de contestación. Se limitó aquélla argumentar allí (v. hecho sexto) que el precio de las ventas había sido íntegramente percibido por Riesa y que, deducidos los conceptos que después detallaremos, resultaba un saldo a su favor de 16.702'50 euros que era objeto de reclamación en la reconvención. En el mismo sentido se expresa la propia Loreto en su recurso donde, calificando de "equivocado" el argumento del juez a quo, negó que la contraparte canalizara los ingresos obtenidos por las ventas de las DIRECCION001 " a través de la sociedad Torremar Tenerife SL, haciendo hincapié en que figura Riesa como acreedora de dicha sociedad con un crédito de 92.242'33 euros (en realidad, de las cuentas societarias correspondientes al ejercicio 2002 aprobadas en junta celebrada el 25 de junio de 2003 -v. folios 335 bis a 409- resultaban 116.796'24 euros, reducidos a 92.242'33 euros en la contabilidad correspondiente al ejercicio 2003 -v. folios 293 y 294-, cuentas estas últimas que no fueron sin embargo aprobadas en la junta celebrada el 12 de enero de 2004, no habiendo efectuado nueva convocatoria la Sra. Loreto , designada allí administradora mancomunada, a pesar del compromiso asumido por los socios); crédito que en parte es objeto de reclamación en el proceso ordinario que, bajo el número 1025/06, se tramita ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Barcelona, en concreto los 69.936'56 euros que, en la comunicación fechada el 10 de mayo de 2005, admitió adeudar el administrador de la sociedad D. Mario (folios 457 a 595 del tomo II).

La cuestión es en cualquier caso irrelevante. Porque, como a continuación se verá, la anunciada resolución del contrato fue inmediatamente dejada sin efecto por las propias demandadas.

2/ Consideró el juez a quo que la decisión de Riesa de condicionar a la expresa ratificación de Loreto (y Virginia ) la eficacia del contrato de opción de compra sería la prueba palpable de que nunca dejaron sin efecto la comunicación dirigida el 2 de abril de 2003, argumento que de ninguna manera podemos compartir visto el contundente resultado de las pruebas practicadas. En efecto:

-El confuso tenor de la propia comunicación abona la tesis de Riesa. Nótese que en su antepenúltimo párrafo se hacía la siguiente salvedad: "No obstante lo dicho, estamos dispuestos a sostener una reunión para reorientar la gestión de una manera que consideremos más satisfactoria, o bien poner fin a ella", añadiendo que "En breve les anunciaré el nombre de mi persona de confianza con quien a partir de la fecha podrá contactar y que me representará en el futuro". Dicha persona resultó ser el letrado D. Nazario (lo fue de Loreto y Virginia hasta el verano de 2003) que, habiendo redactado aquella comunicación, reconoció en el acto del juicio tanto la falta de una auténtica voluntad de resolver el discutido contrato como que con posterioridad se produjeron diversas reuniones entre las partes que "siguieron trabajando" "durante varios meses".

-El 27 de mayo de 2003 dirigió Loreto al Sr. Mario el fax unido al folio 417 del que se desprende con meridiana claridad la continuidad de la relación. En el mismo ratificaba aquélla la designación del Sr. Nazario como su abogado en Barcelona y "la persona que en lo sucesivo servirá de interlocutor entre RIESA y la que suscribe", añadiendo "le ruego que atienda cualquier cuestión que proceda del mismo, así como que le remita a él cuanto quiera plantearme a mí". Y, en efecto, el expresado letrado en dicha condición recibió en junio de 2003 información acerca de las fincas de " DIRECCION000 " y de las gestiones que para su venta estaba realizando la actora inicial (v. folios 425 a 429), a quien remitió a finales del siguiente mes de julio documentación relativa a determinada deuda particular de Loreto para que realizara las pertinentes gestiones (folios 433 a 451). Y, aunque no terminó de aclarar la cuestión, acogiéndose al secreto profesional, parece evidente que no fue ajeno el repetido Sr. Nazario al aquí impugnado contrato de opción de la DIRECCION002 " pues reconoció en su declaración testifical haber comunicado a su clienta que la eficacia del mismo se hallaba condicionada a su expresa ratificación.

-El 23 de junio de 2003 Riesa y la Sra. Loreto suscribieron el documento de encargo profesional al letrado D. Jorge unido a los folios 423 y 424 cuyos términos ratifican la tesis que mantenemos. Se le encomendó allí el "estudio y asesoramiento sobre la documentación necesaria para llevar a efecto la gestión de venta del patrimonio situado en la isla de Fuerteventura a que se refiere el contrato de prestación de servicios de 4 de noviembre de 2002 y los restantes acuerdos complementarios y de desarrollo de ese contrato, por los que se encarga a Riesa aquella gestión", "el asesoramiento mercantil a la sociedad Torremar Tenerife SL" y "el asesoramiento y la defensa jurídica en los procedimientos abiertos o que se abran en el futuro en los que sea parte Dña. Loreto o la sociedad Torremar Tenerife SL y, en general, en los que afecten al patrimonio inmobiliario a que se refieren los acuerdos alcanzados entre las partes". En el documento se preveía que los honorarios ya devengados y que se devengaran a favor del letrado serían asumidos por Riesa de acuerdo con los pactos del 4 de noviembre de 2002 y, significativamente, se añadía que "En caso de que por cualquier circunstancia quedase extinguida la relación contractual entre Riesa y Dña. Loreto (...) que justifica el presente encargo profesional, el pago de los honorarios profesionales devengados por el Letrado (...) desde el mes de noviembre de 2002 será de cargo de la sociedad Torremar Tenerife SL".

-En fecha 25 de junio de 2003 se celebró junta universal de socios de Torremar Tenerife SL (v. acta unida a los folios 419 a 422), junta en la que por unanimidad se aprobó la gestión del administrador único de la entidad (recordemos, el Sr. Mario ), así como las cuentas correspondientes al ejercicio 2002 y la aplicación de los resultados, ratificando el antedicho encargo profesional al letrado Sr. Jorge .

No cabe por tanto sino concluir que el 1 de agosto de 2003, fecha en que suscribió Riesa en nombre y representación de las demandadas Loreto y Virginia con Propiedad y Condominio SL la opción de compra de " DIRECCION002 ", se encontraba en vigor el contrato de prestación de servicios suscrito por las partes el 4 de noviembre de 2002, careciendo de relevancia, vistas las acciones ejercitadas en el pleito, si dicha vigencia se prolongó hasta el 27 de octubre de 2003 o si quedó resuelto el convenio tras negarse Loreto y su hija a ratificar aquella operación mediante la comunicación dirigida a la optante el anterior 28 de agosto (folio 462).

SEXTO.- Pero es que en cualquier caso, como argumenta Riesa, en la fecha en que se otorgó el contrato de opción de constante referencia se encontraban al menos vigentes el mandato y el poder de contrario conferidos el 4 de noviembre de 2002 para la venta de la DIRECCION002 " (documentos números 4 y 6 de la demanda), vigencia que en realidad ya se reconocía expresamente en la comunicación de 2 de abril, donde se decía que "En cuanto a los contratos de concesión de venta en exclusiva de las DIRECCION002 y DIRECCION000 (...) transcurridos los meses fijados en el contrato, le anunciamos que EL MANDATO NO QUEDARÁ PRORROGADO TÁCITAMENTE, denunciando con ello su finalización".

En efecto, aunque el mandato se suscribió desde luego en el marco del convenio de prestación de servicios concertado en la misma fecha según consta en el expositivo IV del propio documento, se confirió (al igual el poder notarial otorgado por Loreto para llevarlo a cabo) con carácter irrevocable por un específico plazo (nueve meses prorrogables por acuerdo de las partes). Por tanto, debían las mandantes respetar dicho plazo, que no vencía hasta el 4 de agosto de 2003.

Nótese que en el pacto tercero, apartado 3º, del contrato marco se preveía que, no obstante la posibilidad de desistimiento antes de transcurrir el término pactado, "los contratos que las partes pudieran otorgar para el desarrollo del acuerdo recogido en el presente documento (sean contratos societarios, de concesión de venta o de cualquier otra naturaleza) se ajustarán en cuanto a su régimen de vigencia y extinción a lo especialmente pactado (...) en ellos y, en defecto de pacto, al régimen legal que resulte supletoriamente aplicable a los mismos, de acuerdo a la legislación por la que deban regirse", remachando que "la vigencia de esos contratos no quedará supeditada ni condicionada por la del presente acuerdo".

Todo ello se ha de entender, claro está, con la salvedad de que hubiera incurrido la mandataria en causa de incumplimiento por razón de este específico encargo. Pero de ninguna manera se ha justificado en los autos incumplimiento alguno por parte de Riesa. Adviértase que

en los escritos de contestación se limitaron las demandadas a referir su descontento con la gestión de la actora inicial a un pretendido abuso de confianza al alcanzar el antes mencionado convenio con Lucio cuando su intención era "partir" las fincas que tenían en común y después venderlas o urbanizarlas, intención de la que ningún rastro hay en los autos, mientras que en el acto del juicio mencionó Loreto otras cuestiones que no pueden ni siquiera tomarse en consideración, entre otras cosas, porque no se hallaban recogidas en ninguno de los documentos suscritos por las partes (inconcreta falta de contratación o pago de comisiones a su hijo).

No parece por lo demás relevante a tales efectos la circunstancia de que el plazo concedido a Propiedad y Condominio SL para la opción concluyera el 28 de febrero de 2004, por tanto fuera del propio de la concesión de la venta en exclusiva, cuestión a la que ya no se hace ninguna referencia en esta alzada. Porque en definitiva, el ejercicio o no del derecho de opción dependía ya en exclusiva de la voluntad de la optante, no siendo precisa ulterior expresión de consentimiento por las concedentes.

En definitiva, el 1 de agosto de 2003, fecha en que suscribió Riesa en nombre y representación de Loreto y Virginia con Propiedad y Condominio SL la opción de compra de " DIRECCION002 ", se encontraba debidamente facultada al efecto por hallarse en vigor el contrato de concesión de venta en exclusiva de aquella finca (y el consiguiente poder) suscritos el 4 de noviembre de 2002.

SÉPTIMO.- Daño emergente

Como se ha anticipado, reclama la actora inicial en tal concepto la retribución pactada (39%) por razón de la prima de la opción de compra concertada, en representación de Loreto y su hija (la falta de mención de Segle Trade SL se debe sin duda a que registralmente no constaba como titular de ninguna de las fincas pues seguía siéndolo Virginia de la mitad indivisa de las números NUM007 y NUM009 ), con Propiedad y Condominio SL, prima ascendente a 210.354 euros (por tanto, 82.038 euros).

Ya hemos rebatido en el anterior fundamento de derecho el primer argumento que llevó al Juzgado a rechazar esta pretensión. Imputó no obstante el juez a quo a la propia Riesa la frustración de la proyectada venta, considerando que, en cualquier caso, el pretendido crédito debía canalizarse a través de la sociedad Torremar Tenerife SL. Tampoco podemos compartir ninguna de tales conclusiones. Así:

-Considera la sentencia apelada que si la operación no llegó a buen término fue porque la propia Riesa exigió a Loreto (y Virginia ) una ratificación (antes del 31 de agosto) que en realidad no precisaba para la eficacia de la opción de venta, innecesariedad que viene a afirmarse también por aquéllas al oponerse al recurso de contrario formulado haciendo hincapié en que, partiendo de tal base, no puede calificarse de incumplimiento contractual generador de la obligación de resarcir los reclamados daños y perjuicios su decisión de no otorgarla. El argumento es inasumible. Si las demandadas estaban vinculadas por la operación, como lo estaban, en virtud del mandato conferido a Riesa, no podían negar la expresa confirmación que se les pedía. Y, con independencia del origen de la iniciativa (según Riesa, fue el Sr. Nazario quien hizo la sugerencia), es evidente que la prudente medida de pedir aquella ratificación no constituye infracción contractual alguna sino quizá un exceso de celo que a la postre se reveló plenamente justificado y que evitó mayores problemas con la optante vista la actitud de las demandadas que sí incurrieron, en cambio, en un positivo incumplimiento al oponerse a una venta que la actora inicial había concertado en estricto cumplimiento de los pactos alcanzados. Nótese que no han explicado aquéllas en el pleito con una mínima convicción cuáles fueron los verdaderos motivos para oponerse a una transacción que no parece les perjudicara en ningún sentido (en el acto del juicio, tras manifestar que no estaba informada al respecto, se limitó a aducir Loreto que la operación vulneraba sus intereses con el inconsistente argumento de que Virginia ya no era propietaria de las fincas). Desde luego, cubría el precio mínimo de venta pactado, ascendente a 1.953.290 euros, pues el convenido fue de 2.043.440 euros más los 210.000 euros que constituían la prima de la opción (en total, por tanto, 2.253.440 euros), prima que, además, hacía suya la concedente si no ejercitaba la optante el derecho conferido, cuyo plazo finía en una fecha que no cabe sino calificar de razonable (el siguiente 28 de febrero de 2004). Cobra, pues, verosimilitud la tesis de la actora inicial según la cual el único propósito de las demandadas era ahorrarse el pago de su retribución.

-No es cierto que el crédito ahora analizado debiera canalizarse a través de la sociedad Torremar Tenerife SL como se mantiene en la sentencia apelada. Recordemos que el grupo de DIRECCION002 " no fue aportado a aquella sociedad y, en el pacto cuarto del contrato de prestación de servicios se preveía, como excepción a la regla general respecto al pago de la retribución de Riesa, que "las operaciones realizadas con los activos aportados a la misma [la sociedad Torremar Tenerife SL], que, como parte del patrimonio social [por tanto, las DIRECCION000 "], seguirán el régimen de reparto de dividendos y liquidación aplicable a la sociedad".

Consecuentemente con ello, fueron Loreto , en nombre propio y de Segle Trade SL, y Virginia quienes se obligaron al pago de la retribución pactada en el correspondiente contrato de concesión de venta en exclusiva, buena prueba de lo cual es que, en sus respectivos escritos de contestación, ninguna de ellas adujo el motivo acogido por el Juzgado. Es más, Loreto alegó allí que la gestión de Torremar Tenerife SL no podía "mezclarse" con la DIRECCION002 ", reprochando a Riesa haber imputado a dicha entidad gastos improcedentes por tal concepto.

Es claro, pues, que ha de prosperar la pretensión de la actora inicial por el antedicho importe de 82.038 euros, importe que habría debido percibir aun cuando la optante hubiera decidido no adquirir las fincas pues, como se ha dicho, la prima pagada quedaba en cualquier caso en beneficio de las concedentes.

OCTAVO.- Lucro cesante derivado de la frustración de los contratos de opción de compra de la DIRECCION002 " suscritos por Riesa, en representación de Loreto y Virginia , por una parte, y de Lucio, por otra con Propiedad y Condominio SL

Por razón del beneficio dejado de obtener a consecuencia de la negativa de las demandadas a ratificar el repetido contrato de opción de compra tras ser requeridas al efecto, reclama asimismo Riesa la suma total de 592.608'50 euros, cantidad que se desglosa de la siguiente forma:

1/ 398.470'80 euros corresponden al 50% de la suma dejada de percibir en concepto de retribución pactada (que habría ascendido a 796.941'60 euros) por razón de la opción concertada en nombre de Loreto y Virginia , esto es, el 39% del precio -excluido el de la propia opción- de la futura compraventa (2.043.440 euros).

2/ 42.070'80 euros es el mínimo que hubiera obtenido Riesa en el caso de que la optante no hubiera ejercido su derecho a adquirir la parte de las fincas propiedad del hermano de Loreto , suma equivalente al 20% pactado en concepto de comisión en el contrato suscrito el 14 de febrero de 2003 (folios 327 a 334) sobre el precio de la opción (210.000 euros) concertada también con Propiedad y Condominio SL el siguiente 3 de agosto.

3/ Los restantes 152.066'90 euros corresponden al 50% de la suma dejada de percibir, en el caso de que la optante hubiera ejercido su derecho, en concepto de retribución pactada con Lucio (304.133'80 euros), esto es, el 20% del resto del precio pendiente de la compraventa (2.389.646 euros sobre el total de 2.600.000 euros y deducidos los 210.000 euros mencionados en el anterior apartado), según los cálculos que se contienen en el apartado VI-2º del epígrafe "Fondo del asunto" de los fundamentos de derecho de la demanda.

Hace hincapié Riesa en que, aunque esta última pretensión (en realidad, también la anterior) deriva de una relación contractual ajena a la que nos ocupa, reconocidamente uno de los principales objetivos de Loreto era liquidar con su hermano el proindiviso que mantenían sobre las DIRECCION002 " procedentes de la herencia de su padre, objetivo en cumplimiento del cual suscribió con Lucio el antedicho contrato.

NOVENO.- Ante todo, se ha de poner de manifiesto que nunca antes de la presente demanda reclamó Riesa ninguna de las indemnizaciones a las que ahora nos referimos. El requerimiento formulado el 30 de septiembre de 2003, aunque utilizando la expresión "al menos", se limitó a los 82.038 euros objeto de análisis en el precedente fundamento de derecho séptimo (v. folios 471 a 476).

Pues bien, como de contrario se argumenta, se pretenden aquí, con fundamento en el artículo 1.106 CC , unos beneficios (ganancia dejada de obtener) que no cabe sino calificar de eventuales y faltos de la certeza precisa que viene exigiendo la jurisprudencia para reconocer al acreedor indemnización por los perjuicios que no respondan a un daño directamente derivado del incumplimiento o cumplimiento defectuoso de la otra parte (SS de 16 de marzo y 16 de diciembre de 2.009 , entre otras). En efecto:

1/ el derecho de Riesa a percibir la retribución sobre el total precio pactado por razón de la opción de compra concertada en nombre de las demandadas dependía no sólo de la solicitada ratificación de Loreto y Virginia (que, desde luego, estaban obligadas a prestar), sino sobre todo de que Propiedad y Condominio SL ejercitara aquel derecho en el plazo conferido;

2/ el devengo de la comisión sobre la prima de la opción convenida por Riesa en representación de Lucio exigía la ratificación de este último antes del 30 de septiembre de 2003, ratificación expresamente prevista, en forma de condición suspensiva, tanto en el propio contrato como en el precedente de concesión de la venta en exclusiva pues el precio pactado con Propiedad y Condominio SL (2.810.354 euros) era inferior al contemplado en el primer tramo de los relacionados en este último documento (3.000.000 euros) y,

3/ la retribución estipulada por la actora inicial y Lucio para el supuesto de que se consumara la venta de la participación en " DIRECCION002 " del segundo dependía no sólo de la confirmación del propio Lucio sino también, lógicamente, de que Propiedad y Condominio SL ejercitara la opción de compra.

Pues bien, nada sabemos de las intenciones del Sr. Ovidio , cuestión que constituye por tanto una absoluta incógnita. Y, aunque es verdad que en el acto del juicio el legal representante de Propiedad y Condominio SL expresó su voluntad de ejercitar las dos opciones de compra concedidas haciendo referencia a un proyecto urbanístico, no lo es menos que su interés era adquirir la totalidad de las fincas y no una participación indivisa en ellas. Buena prueba de ello, es que la eficacia del contrato suscrito por Riesa en representación de Lucio se supeditó de forma expresa no solamente a la confirmación por el concedente antes del día 30 de septiembre, sino también a que deviniera firme la opción de compra del resto de la cuota de propiedad de las fincas, por tanto, a la ratificación del concertado en nombre de Loreto y Virginia . Por tanto, es más que seguro que si, haciendo uso de la facultad que tenía reconocida, el Sr. Mario no hubiera aceptado la operación realizada en su nombre, tampoco habría ejercitado la optante el derecho conferido en relación a la participación de las aquí demandadas.

En definitiva, los relatados condicionantes impiden conferir el preciso grado de certeza a los beneficios que estamos analizando. Se trata, en expresión de la STS de 18 de junio de 2010 de "ganancias hipotéticas o imaginarias, meramente posibles, dudosas o contingentes" que, como tales, no pueden ser reconocidas (v. en el mismo sentido SS de 27 de junio, 26 de septiembre y 31 de octubre de 2007, 5 de junio y 21 de octubre de 2008, 5 de mayo y 16 de diciembre de 2.009 y 30 de abril de 2010 ).

Se rechazará, por tanto, la pretensión formulada por Riesa en concepto de lucro cesante.

DÉCIMO.- Sin ofrecer concretos argumentos, se postulaba en la demanda inicial la condena de las demandadas con carácter solidario al pago de la suma reclamada. Ocurre que, no apareciendo pactado tal carácter en los contratos suscritos por las partes, habrá que estar a la regla general de la mancomunidad contenida en el artículo 1137 del CC .

UNDÉCIMO.- Pretensión ejercitada por Loreto por vía reconvencional.

Reclamaba Dª Loreto la suma de 16.702'50 euros por razón de la falta de pago por Riesa de parte del total precio obtenido (390.657'86 euros) a raíz de las ventas de dos de las fincas situadas en la DIRECCION001 " efectuadas en su nombre y representación mediante el poder conferido, en el marco del contrato de servicios de gestión general, el 12 de noviembre de 2002 (folios 162 a 166), en concreto, las números NUM003 y NUM005 del Registro de la Propiedad nº 1 de Puerto del Rosario, ventas formalizadas mediante escrituras otorgadas en fechas 20 y 29 de noviembre de 2002 (documentos unidos a los folios 186 a 314).

Pretende imputar Riesa al pago de este crédito diversas transferencias efectuadas entre el 7 y el 16 de enero de 2003 desde la cuenta de la sociedad Torremar Tenerife SL a favor del Sr. Leandro o de Loreto por un total de 32.166'50 euros, según relación y extracto bancario unidos a los folios 335 y 399, imputación frente a la que de contrario se alega que aquellos ingresos constan contabilizados como "préstamos" en las cuentas societarias. Niega por lo demás la Sra. Mario que el precio obtenido por estas ventas (en realidad, el sobrante tras los pagos que más adelante mencionaremos) se hubiera de canalizar a través de Torremar Tenerife SL como decidió el Juzgado, argumento que hemos de compartir.

En efecto, puesto que tampoco se incorporó la DIRECCION001 " al patrimonio de Torremar Tenerife SL (era de la exclusiva propiedad de la actora reconvencional), no cabe sino dar aquí por reproducidos los razonamientos expuestos en el fundamento de derecho séptimo de esta resolución en relación a la retribución reclamada por Riesa por razón de la opción de venta de " DIRECCION002 ". Sin perjuicio de las liquidaciones que procedan entre los partícipes en el seno de la entidad, es evidente pues que no podemos tomar en consideración las transferencias de efectivo realizadas desde Torremar Tenerife SL.

DUODÉCIMO.- Sentado lo anterior, es indiscutido que del total precio obtenido por Riesa por las ventas en cuestión (los antedichos 390.657'86 euros), 179.557'60 euros se destinaron a pagar el 22 de noviembre de 2002 la deuda tributaria que mantenía Loreto (v. justificantes de ingreso en Hacienda aportados con la demanda como documentos números 15b/ y 15c/).

Admite asimismo la actora reconvencional: 1/ haber percibido por esta operación los 42.050'60 euros que, desde su cuenta, le transfirió Riesa los días 11 de noviembre y 12 y 23 de diciembre de 2002 según relación unida al folio 335 y justificantes bancarios aportados a los folios 384, 390 y 391 y, 2/ que tiene derecho la contraparte a deducir su comisión, ascendente a 152.356'56 euros (39% del precio de venta). Con tales deducciones, resultaría un saldo a favor de la Sra. Loreto de 16.693'10 euros (no los reclamados 16.702'50 euros).

Según Riesa, se deben aplicar también a reducir el antedicho saldo los siguientes pagos:

1/ 3.000 euros entregados al Sr. Leandro el 3 de diciembre. Dicha cantidad salió en efecto de la cuenta de Riesa (v. extracto bancario y justificante de transferencia unidos a los folios 382 y 386, Tomo II). Sin embargo, su destinataria no fue Loreto , que niega haber percibido esta suma directa o indirectamente. No puede por tanto aplicarse al crédito analizado.

2/ 11.700 euros transferidos a Cohispania desde la cuenta de la actora inicial el 11 de diciembre de 2002, según justificante bancario unido al folio 389, Tomo II. Corresponde a los trabajos de investigación, análisis, tasación y gestión urbanística realizados por aquella sociedad en relación a la DIRECCION002 " y para documentar el recurso contencioso-administrativo que tramitaban los abogados de Loreto (v. documentos unidos a los folios 396 a 398 Tomo II). Es evidente, pues, que se efectuó este pago por Riesa por cuenta y en exclusivo interés de la Sra. Mario , de cuyo crédito debe por tanto deducirse.

Visto lo hasta aquí razonado, se acogerá también parcialmente el recurso formulado por la Dª Loreto , condenando a Riesa a que le abone la suma de 4.993'10 euros. Teniendo en cuenta no obstante que, como consecuencia de la parcial estimación de la demanda inicial, se ha reconocido a favor de la segunda un crédito de 82.038 euros, crédito del que, en cuanto a una tercera parte (por tanto, 27.346 euros), debe responder la primera, procede acordar aquí la correspondiente compensación judicial, quedando fijada en 22.352'90 euros la suma final que acredita Riesa frente a la repetida Sra. Loreto .

DECIMOTERCERO.- Intereses

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 1100, 1101 y 1108 CC , reclamaba la actora inicial intereses legales desde la fecha de la reclamación extrajudicial previa recibida de contrario el 8 de octubre de 2003 (folios 471 a 476), reclamación que, respecto a la pretensión reconvencional, refirió Dª Loreto al 2 de abril de 2003. No acogeremos ninguna de tales peticiones. Desde luego, esta última fecha no puede ser tomada en consideración. Porque es la de la comunicación en la que pretendieron las demandadas dar por resuelto el contrato concertado con Riesa y en la misma se limitaban las remitentes a exigir la liquidación de "las cantidades pendientes hasta la fecha que obran en su poder" sin más especificación. No cabe olvidar por lo demás que en realidad las partes son recíprocamente acreedoras y deudoras, circunstancia que al menos diluye la responsabilidad por mora en el cumplimiento de las respectivas obligaciones.

Se reconocerán por tanto a Riesa (única acreedora final por el saldo resultante de la compensación) tan sólo los intereses previstos en el artículo 576 LEC desde la fecha de esta sentencia hasta la de su completo pago.

DECIMOCUARTO.- Conforme al artículo 394-2 LEC , dado que tanto la demanda inicial como la reconvención han sido parcialmente estimadas, no se realizará expresa imposición de las costas causadas en primera instancia, sin que quepa tampoco efectuar especial pronunciamiento sobre las devengadas en esta alzada (art. 398-2 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que con parcial estimación de los recursos de apelación interpuestos por REORIENTACIONES E INVERSIONES ESTRATÉGICAS SA y por Dª Loreto , respectivamente, revocamos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 26 de Barcelona. En consecuencia:

1/ Estimando parcialmente la demanda origen de las presentes actuaciones interpuesta por REORIENTACIONES E INVERSIONES ESTRATÉGICAS SA contra Dª Loreto , Dª Virginia y SEGLE TRADE SL, declaramos que el 1 de agosto de 2003 se hallaban en vigor tanto el contrato de prestación de servicios como el de concesión de venta en exclusiva de la DIRECCION002 " (y el consiguiente poder notarial) suscritos por las partes el 4 de noviembre de 2002, por lo que se encontraba debidamente facultada REORIENTACIONES E INVERSIONES ESTRATÉGICAS SA al concertar en aquella fecha, en representación de las demandadas, la opción de compra de la mencionada finca con Propiedad y Condominio SL.

2/ Condenamos a Dª Loreto ,Dª Virginia y SEGLE TRADE SL a que de forma mancomunada abonen a la actora la suma de 82.038 euros, suma que devengará los intereses previstos en el artículo 576 LEC desde la fecha de esta sentencia hasta la de su completo pago.

3/ Estimando en parte la reconvención formulada por Dª Loreto contra REORIENTACIONES E INVERSIONES ESTRATÉGICAS SA, condenamos a esta última a que abone a la actora la suma de 4.993'10 euros, suma que queda compensada en su totalidad con la reconocida a favor de REORIENTACIONES E INVERSIONES ESTRATÉGICAS SA en el anterior apartado con cargo a dicha codemandada (27.346 euros) por lo que el crédito de la actora inicial frente a Dª Loreto queda definitivamente fijado en 22.352'90 euros.

4/ No se efectúa especial pronunciamiento sobre las costas causadas en ninguna de las instancias.

Contra la presente sentencia cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, que deberá ser preparado ante esta Sección en el plazo de los cinco días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FÉ..