Sentencia Civil Nº 542/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 999/2016 de 10 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Décima

C/ Ferraz, 41 , Planta 2 - 28008

Tfno.: 914933917

37007740

N.I.G.:28.079.42.2-2013/0176145

Recurso de Apelación 999/2016

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1367/2013

APELANTE::NUEVO BALMORAL S.L.

PROCURADOR D. /Dña. ANA BELEN GOMEZ MURILLO

APELADO::ESB Y CIA S.R.L.

PROCURADOR D. /Dña. MARIA LYDIA LEIVA CAVERO

MAGISTRADA:ILMA. SRA. Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA Nº 542/2016

ILMOS SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Dña. MARÍA BEGOÑA PÉREZ SANZ

En Madrid, a diez de noviembre de dos mil dieciséis.

La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1367/2013 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid a instancia de NUEVO BALMORAL S.L. apelante - demandante, representado por el/la Procurador D. /Dña. ANA BELEN GOMEZ MURILLO y defendido por Letrado, contra ESB Y CIA S.R.L. apelado - demandado, representado por el/la Procurador D. /Dña. MARIA LYDIA LEIVA CAVERO y defendido por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 30/05/2016 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 30/05/2016 , cuyo fallo es el tenor siguiente:

'Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª ANA BELEN GÓMEZ MURILLO en nombre de NUEVO BALMORAL S.L contra ESB Y CIA S.R.L:

1.- Debo absolver y ABSUELVO a esta demandada de las pretensiones contra ella formuladas en la referida demanda.

2.- Todo ello con imposición a la parte demandante de las costas causadas en este procedimiento.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de fecha 2 de noviembre de 2016, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 8 de noviembre de 2016.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-En fecha 4 de septiembre de 2009 se celebró contrato de arrendamiento entre 'ESB y Cía. S.R.L.', como arrendador, y 'Nuevo Balmoral, S.L.', como arrendataria; teniendo por objeto el local comercial sito en Madrid, en la calle Bárbara de Braganza nº 2.

En la estipulación quinta del referido contrato se estableció una renta mensual de 5.300 € sin impuestos para el primer año; fijándose en 6.300 € a partir del 1 de septiembre de 2010, 7.000 € para desde el 1 de septiembre del año 2011 y 8.000 € a partir de septiembre de 2011; para el quinto año de vigencia del contrato, 'a partir del 1 de septiembre de 2013, la renta se actualizará conforme a precios de mercado. Para la determinación de la renta, se tendrá en cuenta la valoración media de tres APIS: CBR Richard Ellis, o quien lo sustituya legalmente, uno aportado por el arrendador y otro aportado por el arrendatario'.

En base a dicha estipulación, se realizan tres informes: uno de ellos por 'CBR Richard Ellis', del que resulta una renta mensual de 7.259 €; otro elaborado por un API designado por la arrendadora, que fija la renta mensual en 8.500 € y el realizado a instancia de la arrendataria, que considera que la renta correcta es de 4.080 € al mes. En base a dichos informes y aplicando el contenido de la cláusula quinta, se obtiene una renta media de 6.613 €.

La parte arrendataria muestra su desacuerdo con el dictamen de 'CBR Richard Ellis' y con el realizado por la arrendadora, al partir ambos de una superficie total del local de 236,05 m2, cuando en el contrato de arrendamiento se especifica que tiene 'una superficie construida, según escritura, de aproximadamente noventa y seis metros ochenta decímetros cuadrados y en planta semisótano anexo al uso comercial, que se comunica con la planta superior mediante una escalera perteneciente a esta finca, con una superficie, según escritura, aproximada de ciento veinte metros cuadrados. Totaliza la superficie construida aproximada de este local doscientos dieciséis metros ochenta decímetros cuadrados'.

Ante dichas circunstancias, 'Nuevo Balmoral, S.L.' formula la demanda iniciadora del presente procedimiento, interesando que se fije en 5.499,35 € la renta mensual y que se condena a la demandada a la devolución de las cantidades abonadas en exceso durante los meses de septiembre y octubre de 2013, así como el exceso de las rentas satisfechas durante la tramitación del procedimiento y al pago de los intereses que se devenguen. La sentencia dictada por el Juzgador 'a quo' desestimó la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.-La estipulación quinta del contrato, cuyo contenido ha quedado reflejado en el fundamento precedente, responde al principio de autonomía de la voluntad contractual consagrado en nuestro Código Civil y recogido en el artículo 1.255, que dispone: 'los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público', principio referido en múltiples sentencias, entre las más recientes la dictada en fecha 16 de marzo de 2.010 por la Sección 13ª de esta Audiencia Provincial, que se expresa en los siguientes términos: 'uno de los principios básicos en el que se apoya todo el derecho de contratación es el de autonomía de la voluntad, que se manifiesta en la libertad que debe presidir todo contrato para que sus sujetos puedan o no concertarlo y fijar su contenido', remitiéndose a la sentencia de 4 de julio de 2.007 dictada por el Tribunal Supremo , que señala: 'la circunstancia de que las cláusulas de un contrato hayan sido redactadas sólo por una de las partes no hace desaparecer el carácter y naturaleza contractual del negocio convenido libremente, pues lo relevante es si se alcanzó con total libertad de obrar y de decidir'. En términos similares se han pronunciado otras Secciones de esta Audiencia Provincial, como las Salas 14ª y 12ª en sentencias de 23 y 26 de abril de 2.010 respectivamente y la Audiencia Provincial de Valencia, especificando esta última que lo convenido 'se encuentra amparado jurídicamente por los principios básicos del derecho de obligaciones, ( artículos 1.089 , 1.091 y 1.255 del Código Civil ), de libertad de pactos y contratación y fuerza legal de los mismos, entre las partes contratantes, que derivan de lo dispuesto en el artículo 1.281 del C.Civil '. En definitiva, atendiendo a la doctrina citada, la estipulación cuarta del contrato ha de ser respetada por ambas partes, las cuales han de observar su cumplimiento, al haber sido pactada libremente y ser totalmente clara, sin que ofrezca dudas interpretativas, como apunta el Alto Tribunal en sentencias de 10 y 21 de febrero y 18 de mayo de 1.995 , al precisar que las partes deben atenerse a lo pactado en el contrato de compraventa, siempre que el pacto sea claro y unívoco. Con posterioridad, se ha reiterado dicha línea jurisprudencial, en sentencia de 17 de mayo de 1.997 , aplicándose el párrafo primero del artículo 1.281 C.Civil , subrayando 'la prevalencia de la interpretación literal cuando el texto sea claro, teniendo en cuenta que las cláusulas del contrato eran claras y no dejaban dudas sobre la intención de los contratantes', añadiendo que 'La interpretación del contrato -o de las cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado del objeto, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281: si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas', abundando en dicha cuestión precisa que 'Las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambas inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal'. En la actualidad se mantiene la misma orientación jurisprudencial.

En definitiva, hemos de respetar lo acordado contractualmente por las partes, que resulta claro, procediendo a la determinación de la renta a partir del 1 de septiembre de 2013, tras obtener la media del importe de los tres informes referidos en la estipulación quinta.

TERCERO.-La parte apelante combate el contenido de los informes de 'CRB Richard Ellis' y el de 'Trima' que fue elaborado a instancia de la arrendadora, debido a que parten de que el local tiene una superficie que no coincide con la que se indica en el contrato de arrendamiento.

En el primer exponendo del contrato se indica que la superficie construida aproximada del local es de 216,80 m2; sin embargo, los dictámenes de la arrendadora y de 'CRB' parten de una superficie de 236,05 m2, tras haber realizado las mediciones correspondientes 'in situ'. Sin duda, el hecho de que se hayan contabilizado 19,25 m2 más de los que se reflejaban en el contrato de arrendamiento no alteran el resultado de los informes realizados, debido a que la superficie reflejada en el contrato es 'aproximada', habiéndose llevado a cabo la medición por los peritos, que revela una superficie mayor.

Entiende esta Sala que la superficie exacta del local no era un elemento esencial a tener en cuenta para proceder a su arrendamiento, puesto que si hubiese sido así no se indicaría su superficie 'aproximada' sino que se hubiese llevado a cabo una medición exhaustiva, con carácter previo a su arrendamiento . Nos encontramos ante una arrendamiento del local como 'cuerpo cierto'; procediendo la remisión, por analogía, a los preceptos que regulan la compraventa, concretamente al artículo 1.469 C.Civil , según el cual 'Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero, si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble'; ahora bien, si la venta, en este caso el arrendamiento, se hubiera realizado por precio alzado, hemos de acudir al artículo 1.471 C.Civil que establece lo siguiente: 'En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato', precepto al que se remite el Tribunal Supremo reiteradamente, en sentencias de 18 de febrero y 24 de abril de 1.997 , 25 de julio de 1.998 , 18 de junio de 1.999 , 21 de julio y 5 de diciembre de 2.000 , 31 de enero de 2.001 y 21 de abril de 2.006 , concretamente esta última se pronuncia en los siguientes términos: 'Resulta probado con claridad meridiana que el comprador (demandado recurrente) Sr. Damaso conocía perfectamente las condiciones de la finca al tiempo de perfeccionar el contrato de compraventa y prestó el consentimiento plenamente consciente de sus características, incluida la cabida, por lo que nos hallamos ante un supuesto de 'cuerpo cierto' regulado en el artículo 1.471 C.C .', añadiendo que 'Por consiguiente la diferencia de cabida del objeto comprado resulta irrelevante, por lo que ninguna trascendencia económica derivada de ello puede tener para el vendedor en el presente proceso'.

Partiendo de los referidos preceptos y teniendo en cuenta que la superficie referida en el contrato de arrendamiento no es exacta sino simplemente 'aproximada', se llega a la conclusión de que el hecho de haber incluido 19,25 m2 más no desvirtúa el resultado de los dos informes citados, máxime cuando se ha realizado la medición 'in situ'; habiéndose llevado a cabo el arrendamiento del local como 'cuerpo cierto' y en ningún caso por su cabida o superficie concreta.

CUARTO.-Aún en el supuesto de que se llevase a cabo la reducción de los metros cuadrados de superficie en los informes de 'Trima' y de 'CRB', la media de renta resultante no sería de 5.499,35 €, como pretende la parte apelante.

Concretamente, el informe de 'Trima' aplica 36 €/m2 para determinar la renta mensual; por tanto, si la superficie a tener en cuenta es de 216,80 m2, resulta una renta de 7.804,80 €. El informe de 'CRB' indica que el metro cuadrado de la planta baja es de 43,39 € mensuales y el de la planta sótano es de 21,695 €, si se aplica a 96,80 m2 de la planta superior y a 120 m2 de la planta inferior (superficie indicada en el contrato de arrendamiento), obtenemos una renta mensual de 6.803,55 €. El informe realizado a instancia de la arrendataria determina una renta mensual de 4.080 €. La valoración media de los tres informes, si partiéramos de los metros indicados en el contrato, sería de 6.229,45 €, en ningún caso podría quedar reducida la renta mensual al importe de 5.499,35 €, pretensión que se ejercita en la demanda iniciadora del presente procedimiento.

QUINTO.-En virtud de lo preceptuado en los arts. 394 y 398 L.E.Civ ., se impondrán a la parte apelante las costas procesales causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, desestimando el recurso de apelación, interpuesto por la Procuradora Doña Ana Belén Gómez Murillo, en representación de 'Nuevo Balmoral, S.L.', contra la sentencia dictada en fecha 30 de mayo de 2016 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid , en autos de procedimiento ordinario nº 1367/2013; acuerda confirmar dicha resolución en todos sus pronunciamientos.

Con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta instancia.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2577-0000-00-0999-16, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 999/2016, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe