Sentencia Civil Nº 543/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 563/2006 de 24 de Octubre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN DECIMOCUARTA

ROLLO Nº 563/06

JUICIO ORDINARIO 245/05

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 58 BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 543/2007

Ilmos. Sres.

D. FCO JAVIER PEREDA GAMEZ

Dª MARTA FONT MARQUINA

Dª ROSA AGULLO BERENGUER

En la ciudad de Barcelona, a veinticuatro de octubre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimocuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario , número 245/05 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 58 de Barcelona , a instancia de D. Juan Ramón , contra EXPOFINQUES SL y otros ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y por EXPOFINQUES SL contra la Sentencia dictada en los mismos el día 16 de febrero de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando sustancialmente la demanda interpuesta por D. Juan Ramón representado por el Procurador D. ANDREU OLIVA BASTE contra EXPOFINQUES SL representada por la Procuradora Dª JOANA Mª MIQUEL FAGEDA, debo de condenar a dicha demandada a satisfacer al actor la suma de siete mil doscientos euros más el interés legal devengado de la suma de 6.000 euros, desde la fecha de 27-12-2004, así como el interés legal incrementado en dos puntos, devengado de la total cantidad, desde la fecha de la presente resolución, así como las costas causadas.

Asimismo se absuelve a los demandados D. Esteban , representado por el Procurador D. JORDI RIBO CLADELLA, Dª Camila , Dª Leticia y Dª Victoria representadas por la Procuradora Dª Mª FRANCESCA BORDELL SARRO de los pedimentos contenidos en el escrito de demanda, sin efectuar expresa imposición de las costas causadas ".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora y EXPOFINQUES SL mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 12 de julio de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ROSA AGULLO BERENGUER.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora, Juan Ramón , ejercita acción de resarcimiento de daños derivados del incumplimiento de contrato de compraventa con arras penitenciales por parte de los vendedores demandados, es decir, Sonia , Camila , Leticia , Esteban que las representaba y quien actuó como vendedor frente al actor, por causa del desistimiento voluntario e injustificado del contrato por los vendedores quienes procedieron a vender a un tercero de la vivienda objeto del mismo, sita en la calle DIRECCION000 , nº NUM000 , semi-sótano NUM001 de Barcelona, después de firmado el contrato con el actor. También se demanda a la agencia inmobiliaria EXPOFINQUES S.L. porque retuvo la cantidad que el actor le entregó en concepto de arras (6.000 euros) y por ello pide que se le condene a su devolución solidariamente o mancomunadamente con los vendedores, más los intereses desde la fecha en que se le hizo la entrega del dinero (el 27 de diciembre de 2005), más 120 euros por gastos de devolución del cheque y 1.500 euros por daño moral, fundando la acción en culpa extracontractual; y, contra el resto de los demandados solicita que se les condene al pago de 12.000 euros en concepto de arras duplicadas por virtud de lo pactado al amparo del artículo 1454 del Código Civil .

SEGUNDO.- La sentencia de primera instancia acepta la excepción de falta de legitimación pasiva de las hermanas Camila y Leticia y Sonia ; el demandado Esteban niega la realidad del encargo y de la compraventa con arras y alega que no tenía mandato para firmar en nombre de las vendedoras. Por lo que absuelve a estos demandados y condena a EXPOFINQUES al pago de la cantidad retenida, gastos y parte del daño moral, en suma le condena al pago de siete mil euros.

TERCERO.- Contra la sentencia apelan la parte actora, que solicita la condena del resto de los demandados al pago de las arras duplicadas, tal y como se pide en la demanda; y EXPOFINQUES que solicita su absolución del pago de intereses desde la recepción de las arras puesto que no las devolvió porque el actor se llevó el cheque del establecimiento sin autorización; también pide la absolución de la condena al pago de cantidad alguna por daño moral, puesto que su intervención en la mediación fue correcta ya que la autorización de venta del Sr, Esteban por parte de las familiares se reconoce en juicio y éste celebró el contrato en representación de ellas. Por otra parte la condición impuesta para la venta por los vendedores de obtener la cedula de habitabilidad, considera que no es obstáculo para la celebración de la compraventa y dicha demandada se ofreció a tramitarla, luego, si no se celebró el contrato no se debió a su falta de diligencia, sino a la voluntad contraria de los vendedores.

CUARTO.- Comenzando por el recurso de la parte actora que se basa en el error del Juzgado de primer grado al valorar la prueba y en la infracción de la ley (art. 1454 CC), debemos señalar que efectivamente las hermanas habían apoderado verbalmente a Esteban para que gestionara la venta de la casa (así lo reconocen en juicio), como de hecho hizo a través de otra agencia inmobiliaria con terceras personas. En este sentido, consta acreditado por los documentos 3 y 5 de la contestación de la agencia codemandada que el encargo de venta de las demandadas a EXPOFINCAS tiene lugar el 14 de noviembre de 2004 en exclusiva y con duración hasta el 31 de enero de 2005(doc. 3), prorrogado hasta el 15 de febrero de 2005 en la nota manuscrita al margen del (doc, 5). Estos documentos, aunque el Sr. Esteban no los reconoce, en ellos no solamente se constata su nombre y DNI sino que a simple vista la firma que obra debajo coincide o es muy similar a la que está al pie del documento que él acompaña con su contestación como número 1 consistente en un encargo de venta en exclusiva a otra agencia inmobiliaria el 11 de enero de 2005, solapándose de esta manera los dos encargos de venta.

El hecho de que no se obtuviera la cédula de habitabilidad era una condición que desconocía el actor y además, no estimamos que fuera esencial para la venta ni tampoco que las vendedoras o su hermano mandatario realizaran gestión alguna para obtenerla ni que solicitaran su tramitación a través de la agencia inmobiliaria codemandada. Por ello, entendemos clara su intención de desistir del contrato de compraventa lo que les obliga a cumplir con la cláusula penal pactada al amparo del artículo 1454 CC y consiguientemente, a devolver al actor las arras duplicadas, más el interés legal devengado desde la fecha de la interposición de la demanda (art. 1100 y 1108 CC ). Sin perjuicio, si cupiera, de las acciones que pudieran corresponder a las mandantes frente a su hermano mandatario, en caso de haberse excedido del mandato verbal que le confirieron para la venta de la vivienda.

QUINTO.- También recurre la sentencia EXPOFINQUES solicitando su absolución porque cumplió el encargo de forma correcta, es decir, sin incurrir en ningún tipo de negligencia. Si bien no apreciamos una conducta negligente o culpable en la agencia por el hecho de que no se llegara a la celebración de la compraventa, pues hemos señalado que se debió al desistimiento de los vendedores al encontrar un comprador que ofrecía mayor precio, es lo cierto que la aquí demandada ocultó al actor la existencia de la condición pactada con los vendedores sobre la obtención de la cédula de habitabilidad. Este hecho, sin embargo, no entendemos que sea de suficiente entidad para apreciar en la activacion de la agencia inmobiliaria mala fe, dolo o culpa en su actuación ni para justificar la condena a indemnizar un daño moral, que no ha sido acreditado por la parte actora. La cuestión es simple, ha habido un desistimiento de contrato de compraventa con arras penitenciales y el API que las recibió a cuenta del total precio, las retuvo en lugar de entregarlas a una u otra parte pero no se ha acreditado, más allá de los intereses de la cantidad retenida, que se han de abonar al actor por su falta de disponibilidad, ningún otro tipo de daño material o moral. Por ello, la condena de este demandado se limitará a la de devolver la cantidad (6.000 euros) con los intereses desde la fecha que la recibió, más los gastos de devolución del cheque, pues los ha costeado el actor sin causa justificada, cualquiera que fuera su conducta en las oficinas de la inmobiliaria puesto que ésta no consta que intentara devolverle el dinero de otra forma con posterioridad y, desde luego, la intermediaria no tenía derecho al cobro de cantidad alguna del actor.

SEXTO.- Al estimarse ambos recursos en parte, y la demanda en parte, no procederá especial declaración sobre las costas de ninguna de las dos instancias, de acuerdo con los artículos 394 y 398 LEC .

Fallo

ESTIMAMOS los recursos de apelación que respectivamente interponen el actor Juan Ramón , y EXPOFINQUES SL contra la sentencia de fecha 16 de febrero de 2006, dictada por el Juzgado de Primera Instancia 58 de Barcelona, en autos Juicio Ordinario 245/05 , la cual revocamos en parte, y ESTIMAMOS EN PARTE la demanda presentada por Juan Ramón , contra EXPOFINQUES SL, Esteban , Camila , Leticia y Victoria . En consecuencia, CONDENAMOS a EXPOFINQUES solidariamente con el resto de los demandados a que pague a la parte actora la cantidad de 6.000 euros más los intereses legales devengados, para EXPOFINQUES desde el 27 de diciembre de 2005, intereses que para los demás demandados contarán desde la interposición de la demanda. Así mismo, condenamos a Expofinques a que pague al actor la cantidad de 120 euros más intereses desde la interposición de la demanda y a Esteban , Camila , Leticia y Sonia a que además de la anterior condena, paguen al demandante 6.000 euros más intereses desde la demanda.

Todos los intereses se incrementarán dos puntos desde la fecha de esta sentencia.

No procede especial declaración sobre las costas de ninguna de las dos instancias.

Y firme que sea esta sentencia, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.