Sentencia CIVIL Nº 543/2019, Audiencia Provincial de Avila, Sección 1, Rec 431/2019 de 20 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

SENTENCIA: 00543/2019

Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, ha pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A N Ú M: 543/2019

SEÑORES DEL TRIBUNAL

ILUSTRÍSIMOS SRES.

PRESIDENTE:

DON JAVIER GARCÍA ENCINAR

MAGISTRADOS:

DON ANTONIO DUEÑAS CAMPO

DON MIGUEL ÁNGEL CALLEJO SÁNCHEZ

En la ciudad de Ávila, a veinte de noviembre de dos mil diecinueve.

Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO Nº 656/2018, seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE ÁVILA, RECURSO DE APELACIÓN Nº 431/2019, entre partes, de una como recurrente la mercantil ADECUACIÓN DE ALTERNATIVAS S.L., representada por la Procuradora Dª. ANA MARÍA MONTERO TRULLÉN, dirigida por la Letrado Dª. JANA ÁLVAREZ TREVÍN, y de otra, como recurrido D. Jose Ramón, representado por la Procuradora Dª. MARÍA TERESA JIMÉNEZ HERRERO y defendido por la Letrado Dª. MARÍA SONSOLES JIMÉNEZ HERRERO.

Actúa como Ponente, el Iltmo. Sr. DON JAVIER GARCÍA ENCINAR.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE ÁVILA, se dictó sentencia de fecha 22 de marzo de 2019, cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: Que, estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sra. Jiménez Herrero, en nombre y representación de D. Jose Ramón frente a la entidad ADECUACION DE ALTERNATIVAS SL que actuó representada por el Procurador Sra. Montero Trullen, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes y en consecuencia haber lugar al desahucio solicitado por la actora con relación al inmueble sito en la CALLE000 NUM000 de la Localidad de Ávila. Igualmente debo condenar y condeno a la parte demandada que abone a la actora la cantidad novecientos dieciocho euros (918,00 euros) por las rentas debidas, junto con los intereses legales correspondientes en los términos recogidos en el fundamento jurídico primero de la presente resolución. Así como las cantidades que se devenguen en aplicación de lo dispuesto en el artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Con imposición de las costas procesales a la parte demandada'.

SEGUNDO.-Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada recurso de apelación, que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para deliberación, votación y fallo.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.-Por parte de D. Jose Ramón se presentó demanda contra Adecuación de Alternativas S.L. ejercitando, en forma acumulada, acción de resolución de contrato de arrendamiento para uso distinto de la vivienda concertado con la demandada en fecha 26 de febrero de 2.018, en relación con la nave sita en Ávila, C/ CALLE000, nº NUM000, por falta de pago de la renta correspondiente al mes de noviembre de 2.018, y acción personal en reclamación de la suma de las rentas/gastos adeudados y de los que se fuesen devengando.

La demandada se opuso, partiendo de alegar que el día 8 de noviembre de 2.018, ante la imposibilidad de utilizar la nave arrendada por deficiente funcionamiento de alguna de sus instalaciones, procedió a notificar de forma fehaciente extrajudicial, esto es, por vía notarial, al propietario-arrendador la decisión de resolver el contrato por incumplimiento, el desalojo de la nave y la puesta a su disposición de la posesión de la misma, consignando notarialmente las llaves de la nave objeto de la litis a su disposición. A mayor abundamiento, en fecha 12 de diciembre de 2.018, antes de ser emplazada en el presente procedimiento (1 de febrero de 2.019) y sin tener conocimiento de la demanda de desahucio que ha dado lugar a los presentes autos, presentó demanda de juicio ordinario interesando la ratificación judicial de la resolución contractual extrajudicial por incumplimiento del arrendador, así como la petición de restitución de la fianza e indemnización de daños y perjuicios, que ha dado lugar a los autos de Procedimiento Ordinario nº 942/2.018, del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Ávila invocando, entre otros motivos, que a la fecha de presentación de la demanda de desahucio no existía posesión por la hoy recurrente en cuanto que la relación locaticia había sido resuelta a su instancia por incumplimiento del arrendador.

La sentencia de instancia estimó la demanda.

El actor se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia, condenando a la demandada al pago de las costas de segunda instancia, denunciando, en primer lugar, la inadmisibilidad de aquel por cuanto la recurrente no ha consignado, a su juicio, el importe de las rentas adeudadas que, como requisito de procedibilidad, exige el Art. 449.1 Lec.

SEGUNDO.-Antes de entrar en el estudio del recurso y de su admisión a trámite, es necesario traer a colación una cuestión de orden público que ha pasado totalmente desapercibida.

El Art.43 Lec dispone lo siguiente: 'Cuando para resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto tribunal civil, si no fuere posible la acumulación de autos, el tribunal, a petición de ambas partes o de una de ellas, oída la contraria, podrá mediante auto decretar la suspensión del curso de las actuaciones, en el estado en que se hallen, hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial'.

El sentido de la prejudicialidad civil no radica en la identidad de los procesos, y hacemos nuestros los argumentos contenidos en el AAP Ciudad Real, sección 1ª, de 25 de septiembre de 2.007, en un caso similar de ejercicio de acción de desahucio por falta de pago de la renta y en reclamación de rentas impagadas, donde surgió la cuestión del ejercicio por el arrendatario de la opción de compra, y además, se distingue la prejudicialidad de la litispendencia:

'CUARTO.- Pues bien, en el caso presente la litispendencia no puede ser apreciada.

Entre el juicio de desahucio, que conlleva la resolución del arrendamiento, y aquel otro en que se ejercita un derecho de adquisición del arrendatario sobre la cosa arrendada, existirá identidad subjetiva, pero no objetiva, en lo que se refiere a la causa de uno y otro. En el primero la causa petendi es la pervivencia del arrendamiento y la concurrencia de la causa de resolución, que llevará consigo, de estimarse la pretensión, la pérdida de la posesión por el arrendatario. En el segundo, la causa está en la concesión o reconocimiento de otro derecho, por el que el arrendatario tiene la facultad, unilateral, de adquirir el inmueble, bajo las condiciones que la Ley o el pacto, según los casos, hayan establecido, y de triunfar la pretensión se producirá no sólo la adquisición de la posesión, que puede o no tener en ese momento el adquirente, sino la de la de propiedad.

Así se ha reconocido, de manera unánime, por la jurisprudencia provincial, ya sea en los casos de adquisición preferente de origen legal ( Sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara de 10 de noviembre del 2.005), ya en los casos de ejercicio del derecho de opción de compra que, junto con el arrendamiento, se haya concedido al arrendatario ( Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 15 de junio del 2.007 y 24 de octubre del 2.006, y de la Audiencia de Barcelona de 21 de marzo del 2.007).

QUINTO.- Señalado lo anterior, procede ahora determinar si, no existiendo litispendencia, existe, en cambio prejudicialidad (...) Es de reseñar que la prejudicialidad se caracteriza por ser ineludible su resolución previa a la de la cuestión principal, de manera que, si no se considerase alegada, en todo caso el Juez que conoce del pleito en que se plantea habría de resolver, aunque fuera a efectos prejudiciales, aquella otra cuestión.

Por otro lado, los dos procesos en liza -aquel en que se postula la eficacia de la opción y el presente en que se insta el desahucio- no son acumulables (...)

SEXTO.- Entre los dos procesos que ahora consideramos existe relación de prejudicialidad.

En efecto, si bien el objeto no es idéntico, la decisión que en el proceso ordinario en que se discute sobre el ejercicio de la opción de compra afecta de manera evidente a la posibilidad de desahucio. Si la opción de compra despliega sus efectos desde que se ejercita conforme al título -contractual o legal- que la reconoce, de forma que el proceso en que se ventila su eficacia se limita a reconocer o declarar si estuvo bien o mal ejercitada, y en el primer caso, impone coactivamente al demandado la realización de los actos precisos para la consumación o agotamiento de la adquisición, la sentencia que lo reconoce, por su carácter declarativo, produciría efectos ex tunc, esto es, declarando que, desde el momento de su ejercicio correcto, el optante tenía el derecho a adquirir el inmueble. Ello incide en la propia legitimación para demandar en concepto de arrendador y de arrendatario, cuando tales cualidades se han mutado, en virtud de la opción, por las de vendedor y comprador. Y, más aún, ocurre lo expresado en los casos en que el precio de la compra a que se opta se forma por las rentas ya pagadas, de manera que, si se ejercitó la acción regularmente, la renta se convierte en precio de la venta. En definitiva, la opción, al ejercitarse, produce la novación del contrato, conforme a lo previsto en el mismo, novación que se extiende al contenido obligacional y a la posición que, respecto al mismo, corresponde a los contratantes.

Así lo entendió también la ya citada Sentencia de la Sección: 21ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 24 de octubre del 2.006, que en referencia la prejudicialidad civil, afirma que 'esta institución es el medio para dar respuesta a los supuestos como el que aquí se plantea, es decir cuando se han ejercitado acciones que están interrelacionadas y no son acumulables, porque no lo son la acción de desahucio y la acción de declaración de caducidad de la opción de compra, según lo dispuesto en los artículos 250 y 73 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por tanto ésas dos acciones no se podían acumular, pero es cierto que pudiera ser relevante a la hora de resolver, a fin de evitar disonancias en la práctica, y lograr cierta unidad de actuación en el tiempo y espacio, porque si se hubiera ejercitado la opción en forma, la demandada sería dueña y al margen de su obligación de pago de precio, etc., no estarían legitimadas las actoras para accionar por desahucio'.

(...)

OCTAVO.- Consecuencia de lo expuesto es el acogimiento de la petición subsidiaria del recurso, de manera que, en lugar de la decisión adoptada por el Juez de Primera Instancia, se decretará la suspensión de este proceso hasta que esté terminado, por sentencia firme el proceso seguido bajo el número 246/2004 del Juzgado nº 2 de Alcázar de San Juan.

Coherentemente con la suspensión que procede, no se hará, de momento, pronunciamiento de las costas de primera instancia, sin perjuicio de la decisión que haya de adoptarse en la sentencia que haya de dictarse cuando se levante la suspensión.'

TERCERO.-Lo que interesa ahora resolver es si la cuestión deducida en el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Ávila puede condicionar la sentencia que se dicte en la contienda que nos ocupa. A estos efectos, el Art. 43 Lec regula la prejudicialidad civil como un mecanismo subsidiario a la acumulación de procesos cuando ésta no sea posible. La cuestión en este caso, contrariamente a como ha sido planteada por la parte recurrente, no es evaluar si el arrendatario había dejado de ser poseedor como consecuencia de la resolución contractual efectuada a su instancia, sino determinar si el derecho a reclamar rentas se había extinguido ya o no, pues fundamentándose la pretensión de la demanda en el impago de las rentas, el arrendador carecería de acción si la resolución contractual instada por el arrendatario hubiese sido correctamente ejercitada con anterioridad al devengo de las referidas mensualidades de renta, circunstancia esta que condiciona tanto la condena al pago pretendida como la recuperación posesoria, cuyo fundamento está precisamente en el impago de la renta.

En nuestro caso, la demandada alega haber resuelto el contrato con anterioridad al procedimiento instado por el demandante. Y, asimismo, este Tribunal advierte la incidencia que tiene en este procedimiento lo que haya de resolverse con carácter firme en el procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Ávila en relación con la resolución contractual, puesto que se pone en tela de juicio la legitimación de la parte actora -y la pasiva de la demandada- en el procedimiento de desahucio por falta de pago y en reclamación de las rentas en que, precisamente, se funda la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento (en igual sentido STS 10 de octubre de 2.007, AP La Coruña 9 de noviembre de 2.005, AP Baleares 29 de abril de 2.014).

En consecuencia, procede acordar la suspensión de este proceso hasta que esté terminado, por sentencia firme, el proceso seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Ávila (Ordinario 942/2.018), sin pronunciamiento alguno en cuanto a las costas de primera instancia, en tanto no sea dictada la sentencia correspondiente tras el levantamiento de la suspensión, lo cual conlleva dejar sin efecto la sentencia dictada y que ha sido objeto de recurso.

CUARTO.-Por imperativo del Art.398 Lec, dada la estimación del recurso, no procede un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas derivadas del mismo.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Con estimación del recurso de apelación interpuesto por Adecuación de Alternativas S.L. contra la sentencia dictada en fecha 22 de marzo de 2.019 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Ávila, SE REVOCA la referida resolución, y, en su virtud, decretamos la suspensión del presente procedimiento, en virtud de la prejudicialidad civil, hasta que esté terminado, por sentencia firme, el proceso seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Ávila (Ordinario 942/2.018).

No se hace, por ahora, declaración de las costas causadas en primera instancia, sin perjuicio de lo que al respecto se acuerde en la decisión que se adopte tras el levantamiento de la suspensión decretada.

No hacemos imposición expresa de las costas de esta segunda instancia.

Contra la presente sentencia caben los recursos previstos en la Lec.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.