Sentencia Civil Nº 544, Audiencia Provincial de Ourense, Rec 156 de 23 de Septiembre de 1999

Fundamentos

(APELACION CIVIL)

La Audiencia Provincial de Orense, constituida por los Señores, don Jesús-Francisco Cristín Pérez, Presidente, doña Angela Domínguez-Viguera Fernández y don José-Ramón Godoy Méndez, magistrados, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente

S E N T E N C I A  NUM 544

En la ciudad de Ourense a veintitrés de septiembre de mil novecientos noventa y nueve.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de juicio de menor cuantía procedentes del Jdo. mixto Núm. 3 de Ourense seguidos con el nº 0410/98, rollo de apelación nº 0156/99, entre partes, como apelantes  EDF.y D. JORGE Y OTROS, representado por el Procurador Don María Gloria SANCHEZ IZQUIERDO y LOURDES LORENZO RIBAGORDA bajo la dirección del Letrado Don Juan Luis DIAZ PULIDO y Gumersindo FORNOS VIEITEZ. Es Ponente el Iltmo. Sr. Don Jesús-Francisco Cristín Pérez.

I - ANTECEDENTES DE HECHO

Primero.- Por el Jdo. mixto Núm. 3 de Ourense, se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 11 de febrero de 1999, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, con desestimación de la demanda formulada por la Procuradora doña MARIA-GLORIA SANCHEZ IZQUIERDO, en nombre y representación de la EDF., de OURENSE, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO de la misma a los demandados don JORGE  y a su esposa doña BLASINDA  y a don BALBINO  y a su esposa doña AVELINA . No se hace pronunciamiento sobre costas.".

Segundo.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación de COMUNIDAD PROPIETARIOS EDF.  DE OURENSE y D. JORGE  Y OTROS recurso de apelación en ambos efectos, y admitido a trámite, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial donde se personaron la parte apelante y apelada, con las aludidas representaciones, y cumplidos los oportunos traslados, se señaló para la vista del recurso el pasado día veintiuno a la que concurrieron las representaciones de las partes que solicitaron lo que en su derecho convino.

Tercero.- En la tramitación de este recurso, se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

II - FUNDAMENTOS DE DERECHO

No se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, y

PRIMERO.- En el escrito de demanda se dice que se formula demanda a nombre de "La Comunidad de Propietarios de la C/. --- de Ourense, para que se declare que el contrato de compraventa otorgado por los demandados respecto del trastero A-3 del edificio comunitario es nulo de pleno derecho. Los demandados, vendedores y compradores, se oponen en cuanto al fondo y formulan, además, las excepciones de falta de personalidad e inadecuación del juicio de menor cuantía. La sentencia recaida en la primera instancia, apelada por la demandante, en cuanto al fondo y por los demandados respecto del pronunciamiento sobre costas, desestima las excepciones procesales y, en cuanto al fondo, rechaza la demanda sin imposición de costas. En cualquier caso, y de ser procedente la admisión de alguna de las excepciones dilatorias (la falta de legitimatio ad procesum es la encuadrada en el supuesto de falta de personalidad a que se refiere el artículo 533.2º de la Ley de Enjuiciamiento civil), la resolución sería más beneficiosa, aunque supondría la desestimación de la demanda, para la actora, razón por la cual procede examinar en la alzada esas cuestiones.

 SEGUNDO.- La demanda se formula a nombre de la Comunidad de Propietarios, que carece en sí misma de personalidad jurídica, y por ello la legitimación corresponde en todo caso, conforme a lo que previene la Ley de Propiedad Horizontal, a su Presidente o Presidente, que ha de ser propietario de alguno de los locales o viviendas; también corresponde la legitimación procesal a cualquiera de los propietarios siempre que demanda en beneficio de la Comunidad. No se acredita por la parte demandante si quien otorga poder apud-acta es realmente la Presidenta, como tampoco si es propietaria de alguna vivienda, ya que se limita a comparecer ella, otorgar poder a favor de Procuradora y aporta, firmada por ella y a su nombre, certificación del acuerdo en el que se faculta por Junta de Propietarios para interponer la correspondiente demanda. Sin embargo los demandados, que formulan la excepción por falta de la necesaria legitimación procesal reconocen, o al menos uno de ellos, en diligencias penales, esa personalidad y aportan ellos mismos, con la contestación a la demanda, no meras fotocopias, sino testimonio de las diligencias instruidas al respecto por el Juzgado de Instrucción. Por consiguiente, al tener reconocida la personalidad de la Presidente los demandados, no procede estimar la excepción, ya que nadie puede ir contra sus propios actos sin contradecirse; ésto con independencia de que lo correcto sería que con la demanda se acompañase escritura de compraventa de vivienda por parte de la Presidenta y del acuerdo, certificado por el Secretario o por quien deba sustituir a la Presidenta, relativo a su nombramiento.

SEGUNDO.- Por lo que respecta a la inadecuación del proceso seguido, planteada la cuestión en la contestación a la demanda, debió resolverse en la comparecencia celebrada al amparo de lo dispuesto en el artículo 691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como se pidió en el acto, sin que nada se acordase al respecto, pese a que debió acogerse la excepción ya que el valor o precio de la cosa vendida, cien mil pesetas, es materia propia de los juicios de cognición. Sin embargo, al reunir mayores garantías procesales el juicio seguido, de menor cuantía y, por ello, al no haberse producido indefensión a las partes, no se declara la nulidad de actuaciones ya que eso produciría (por los gastos y retrasos) perjuicios a las partes no justificables.

TERCERO.- En la escritura pública de división material y constitución en régimen de propiedad horizontal del edificio ------, de Ourense, otorgada por los promotores el 9 de enero de 1978 se incluye, como finca vigésimo-segunda "el derecho de vuelo para elevar o construir una planta más sobre el edificio actual. Este derecho de vuelo se concreta en ese momento en el desván del edificio, que tiene una superficie aproximada de setenta metros cuadrados y carece de valor comercial alguno", siendo "su porcentaje de valoración un entero (uno por ciento), finca "que no participará en los gastos de ascensor, luz y limpieza de portal y caja de escaleras, siempre que la misma no se convierta en viviendas", y "el propietario podrá subdividir la finca en trasteros para asignarlos libremente a las viviendas que estime conveniente, distribuyendo entre dichos trasteros el valor o porcentaje de valoración que se deja atribuido a la misma" (uno por ciento); para proceder en esa forma, se añade, no se necesitará "obtener el consentimiento de los demás copropietarios del inmueble general". De esta cláusula, a la vista de su tenor literal, de su interpretación sistemática e, incluso, de los principios informadores de la Ley de Propiedad Horizontal, hay que deducir las siguientes consecuencias:

a) Que el propietario de la finca -originariamente los promotores- podían proceder a subdividirla en trasteros, con renuncia a edificar sobre el edificio, división que efectivamente se realizó;

b) Que esos trasteros tenían que ser asignados

necesariamente a viviendas;

c) Que la atribución originaria a alguna o algunas de las viviendas se haría (por el titular único) de forma absolutamente libre, y

d) Que el porcentaje de participación en los gastos comunes, excluidos los de limpieza de portal y caja de escaleras, así como los derivados de la utilización del ascensor y los de luz, sería el de uno por ciento, repartido equitativamente entre todos los trasteros. Los demandados Don Balbino  y Doña Avelina  eran propietarios del piso ---- del citado edificio la calle-----, y del trastero A-3 de la misma edificación; en fecha 4 de noviembre de 1985 vendieron la vivienda a Don Rogelio , que no adquirió el trastero por entender que era excesivo el precio que se le pedía, de forma separada, de cien mil pesetas, ya que estaba dispuesto a abonar, a lo sumo, cincuenta mil pesetas (prueba testifical de los demandados); el referido trastero fue vendido como entidad independiente a los codemandados Don Jorge  y Doña Blasinda  por medio de documento privado firmado el 24 de enero de 1998, por cien mil pesetas, con lo cual se convirtió en anexo, según la escritura de constitución de la propiedad horizontal y, en base a ella, y en virtud de posteriores modificaciones, respecto de la planta bajo cubierta, según lo originariamente autorizado; sin embargo, sin la pertinente autorización, se transformó en una entidad autónoma e independiente, para lo que no estaban habilitados los vendedores, que con su proceder alteraron el régimen de la propiedad, que para eso precisaban del consentimiento de la Junta de Propietarios, razón por la cual el contrato es absolutamente nulo como contrario a la Ley (artículo 3 a), in fine, 7 y 8 de la Ley 49/1960, de 21 de julio en la redacción vigente en la fecha del contrato).

CUARTO. - Por todo lo razonado, se acoge el recurso de la actora y se desestima el formulado por los demandados, se revoca la sentencia apelada, se estima íntegramente la demanda y se imponen las costas de la primera instancia a los demandados, y no se hace especial pronunciamiento de las del recurso (artículos 523 y 710 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Esto resuelve la cuestión que plantean las personas contra las que se demanda.

Por lo expuesto la Audiencia pronuncia el siguiente

FALLO: Se acoge el recurso de apelación interpuesto por la representación de la Comunidad de Propietarios del Edificio Núm.---- de la Calle ------de Ourense, y se rechaza el formulado por los demandados D. Jorge  y otros, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Núm. 3 de Ourense. Y con estimación de la demanda interpuesta por la expresa Comunidad se declara nulo el contrato de compraventa otorgado por D. Balbino  y Doña Avelina, Doña Blasinda  y Don Jorge el 24 de enero de 1998, respecto del trastero A-3 de la casa Núm. -- de la calle ----, de Ourense. Se imponen las costas de la primera instancia a los demandados, y no se hace especial pronunciamiento de las del recurso.

Al notificarse esta resolución a las partes, háganse las indicaciones a que se refiere el art. 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión de los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.