Sentencia Civil Nº 545/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 118/2009 de 15 de Octubre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO Nº 118/2009

JUICIO ORDINARIO Nº 947/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 545/2009

Ilmos. Sres.

D. JOSÉ ANTONIO BALLESTER LLOPIS

Dª. MYRIAM SAMBOLA CABRER

Dª. MARÍA SANAHUJA BUENAVENTURA

En la ciudad de Barcelona, a quince de octubre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 947/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Barcelona, a instancia de D. Ángel Daniel , representado por el Procurador de los Tribunales D. JAUME CASTELL NADAL, contra CORPORACIÓN INMOBILIARIA INTERCONT-PROMO BARNA, S.A., representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. ELENA LLEAL BARRIGA; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 20 de Octubre de 2.008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO:

Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda principal formulada por Don. Ángel Daniel , representado por el Procurador Sr. Castell Nadal, contra Corporación Inmobiliaria Intercont Promo Barna, S.A., representada por la Procuradora Sra. Lleal Barriga, al propio tiempo que debo desestimar y desestimo la reconvención deducida de contrario, declarando resulto el contrato privado de compraventa que vinculaba a las partes y absolviéndolas del resto de pedimentos respectivamente contenidos en dichas demandas; sin expresa condena en costas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 23 de Septiembre de 2.009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARÍA SANAHUJA BUENAVENTURA.

Fundamentos

PRIMERO.- D. Ángel Daniel planteó demanda frente a CORPORACIÓN INMOBILIARIA INTERCONT-PROMO BARNA, S.A. (CIPSA), solicitando:

1.- Fuera declarada la resolución del contrato de compraventa otorgado por las partes el 19-12-2005, así como del documento modificatorio de 2-3-2006, y del documento de reserva.

2.- La condena a la devolución del precio abonado, de 38.520.- ?.

3.- El resarcimiento de los daños y perjuicios, consistentes en el interés legal del dinero devengado por la cantidad entregada, desde la fecha del requerimiento (dto. nº 4), hasta su efectivo pago.

4.- El resarcimiento de daños morales en 7.704.- ?.

Sostiene el actor que en la fecha convenida para la entrega de los inmuebles y otorgamiento de la escritura pública, el 30-4-2007, CIPSA incumplió su obligación. Y que asimismo se produjeron otros problemas adicionales atribuibles a la vendedora como el incumplimiento normativo de la escalera que une las dos plantas del apartamento adquirido, y la imposibilidad de subrogarse en el pago de la hipoteca que grava la finca por problemas de tasación.

Se opuso CIPSA afirmando el cumplimiento por su parte de las obligaciones contraídas, y en concreto aportando el certificado final de obra y habitabilidad, expedido por la dirección facultativa de la obra el 9-3-2007, y la escritura de complemento de obra nueva, acta de finalización de obra de 29-6-2007, y escritura de división en régimen de propiedad horizontal, otorgada ante notario el 11-7-2007. Afirma que el actor fue quien no cumplió tras no obtener la financiación del total del importe de la compraventa, pues nunca requirió a la demandada para el otorgamiento de la escritura, conforme a lo estipulado en el pacto sexto del contrato.

Formuló CIPSA demanda reconvencional solicitando la condena de D. Ángel Daniel a:

1.- Estar y cumplir con el contrato de compraventa de 19-12-2005, modificado el 2-3-2006.

2.- Satisfacer la cantidad de 347.500.- ?, más 24.325.- ? de IVA, en el momento de la formalización notarial de la compraventa, más los intereses y costas.

Se opuso D. Ángel Daniel reiterando que es CIPSA quien ha incumplido sus obligaciones, y que en cualquier caso es improcedente la demanda de cumplimiento contractual pues las partes excluyeron la posibilidad de pedirlo en el supuesto de que alguna de ellas lo incumpliera, y únicamente se contempla la posibilidad de pedir su resolución con las consecuencias correspondientes, conforme establece el pacto séptimo del contrato.

La sentencia de instancia declara acreditado que en 29-6-07 , fecha límite pactada en el contrato privado de compraventa para la entrega de la plena propiedad y posesión de las fincas, éstas se hallaban terminadas y expedidos los certificados técnicos; también, que la escritura de división en régimen de propiedad horizontal se otorgó 12 días después de la finalización del plazo contractual, y que la inscripción registral se demoró tres meses por determinadas omisiones observadas por el Registrador. Considera que esas últimas circunstancias no son de entidad suficiente para entender que la vendedora no estaba en disposición de atender a su obligación principal, de entrega de la cosa vendida, y que el mero retraso no autoriza sin más a resolver la obligación contractual, sin que tampoco se haya acreditado que se hubieran malogrado las legítimas aspiraciones de la parte. Declara acreditado que el motivo de la resolución contractual perseguida por el actor no guarda relación con un retraso, sino con el hecho de no poder financiar la totalidad de la operación, sin que se haya acreditado que la demandada se comprometiera a que el actor pudiera obtener esa total financiación. Declara resuelto el contrato, y desestima el resto de pretensiones de la demanda por no apreciar un incumplimiento significativo de las obligaciones asumidas por la vendedora. Desestima también la reconvención en la interpretación que hace de las cláusulas contractuales analizadas en la sentencia.

SEGUNDO.- Recurre la representación de D. Ángel Daniel centrando el recurso en múltiples alegaciones que pretenden llegar a la conclusión de que fue CIPSA quien incumplió el contrato, o quien como mínimo, primero incumplió:

1.- Sostiene que la vendedora incumplió el pacto sexto del contrato, pues ni el 30-4-2007, ni en los sesenta días posteriores entregó los inmuebles a la recurrente, ni se comunicó de ningún modo con ésta poniendo en su conocimiento los documentos posteriormente acompañados a la contestación a la demanda como era la licencia de obras y la finalización de las mismas.

2.- Indica que la notificación del Sr. Ángel Daniel a CIPSA para el otorgamiento de la escritura pública era subsidiaria a la necesaria y previa notificación de la vendedora de que la construcción estaba finalizada, poniendo a su disposición toda la información.

3.- Con cita de la jurisprudencia que afirma que es "suficiente, para la resolución del contrato, que el incumplimiento frustre el fin del mismo, sin precisarse una tenaz y persistente obstativa al cumplimiento", sostiene el recurrente que el incumplimiento de CIPSA frustró el fin del contrato y sus expectativas, sin concretar más, y afirmando a continuación que además la vendedora no quiso cumplirlo.

4.- Afirma que el Sr. Ángel Daniel ha cumplido con su principal obligación, de pago de las cantidades a abonar con carácter previo al otorgamiento de la escritura, por lo que el incumplimiento previo de la otra parte le da la facultad de resolver. Afirma que todo proviene de problemas de tasación de los inmuebles, pues por dos veces, antes del requerimiento escrito del recurrente, CIPSA le había comunicado la imposibilidad de tramitar el préstamo hipotecario por falta de tasación del inmueble.

5.- Finalmente, planteando un hipotético incumplimiento de ambas partes, sostiene que el incumplimiento de contrario provocó el incumplimiento del recurrente, por lo que procede la reposición de las cosas al momento inmediatamente anterior al contrato.

TERCERO.- No puede estimarse el recurso, aceptando los extensos razonamientos de la sentencia recurrida. Como en la misma se expone ha quedado acreditado que la razón por la que no se otorgó la escritura de compraventa fue por las dificultades del Sr. Ángel Daniel para obtener la financiación de la totalidad del importe de venta de los inmuebles. El Sr. Ángel Daniel tuvo cumplida cuenta de que las obras habían finalizado, visitando la obra ya acabada y acudiendo la segunda semana de junio a las dependencias de Banca March, en la calle Tuset de Barcelona, para realizar las gestiones necesarias para hacer frente al pago. Así lo expuso la persona de la entidad que le atendió, el Sr. Melchor , y fue reconocido por él mismo.

De las declaraciones de ambos, se aprecia que cuando el Sr. Melchor comunicó al Sr. Ángel Daniel que únicamente podían financiarle el 70% del valor de tasación, el recurrente la consideró insuficiente, manifestando en la vista: "em van dir que la taxació estava molt per sota del preu convingut", "em va donar una impressió fosca i vaig pensar no tirar endevant", añadiendo que el comercial de CIPSA le dijo en su momento que le financiarían todo.

El propio recurrente afirma en su recurso que "todo proviene de problemas de tasación de los inmuebles". Pero no se ha acreditado ni que la finca no estuviera tasada, sino todo lo contrario, ni imposibilidad de tramitar una hipoteca por causa imputable a la vendedora. La única lectura que puede hacerse de lo manifestado por el Sr. Ángel Daniel y el Sr. Melchor es que al no obtener una total financiación del precio pactado, quizá sobredimensionado dos años antes de finalizar la obra, y no poder hacer frente al pago del mismo, el Sr. Ángel Daniel no pudo cumplir su parte de la obligación. Y posteriormente, con la finalidad de recuperar las cantidades abonadas a cuenta, magnifica lo que son pequeños incumplimientos por parte de CIPSA, que, como bien dice la sentencia recurrida no pueden justificar la resolución del contrato, pues la parte vendedora estaba en disposición de cumplir.

Así, la reiterada por el recurrente falta de entrega de documentación, como dice el juzgador de instancia, era una obligación que contractualmente las partes pactaron que debía cumplimentarse en la fecha de otorgamiento de la escritura pública, entregando en ese momento llaves, cédula de habitabilidad, estatutos de la comunidad, planos, descripción de materiales, lista de técnicos, documentos referidos al préstamo hipotecario, lista de compañías suministradoras de servicios (pacto sexto del contrato).

No resulta tampoco de aplicación la jurisprudencia invocada de que es suficiente para la resolución del contrato que se frustre el fin del mismo, puesto que éste hubiera podido concluirse, y el recurrente no concreta cuáles fueran "sus expectativas", que ya de ningún modo pudieran alcanzarse. Y tampoco que los mínimos retrasos por la demandada justificaran su decisión de no otorgar escritura pública. Por ello, se estima acertada la decisión recurrida, y apreciando incumplimiento por la parte compradora, y en aplicación de la cláusula séptima del contrato en relación con la cuarta y quinta , no procede la devolución de las cantidades entregadas por la parte compradora.

CUARTO.- Por todo lo anterior, debe ser desestimado el recurso planteado, confirmada la resolución recurrida, con condena en costas del recurso al recurrente (art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil)

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso planteado por la representación de D. Ángel Daniel , CONFIRMAMOS la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Barcelona, el 20 de Octubre de 2.008. En cuanto a las costas del recurso se imponen al recurrente.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.