Sentencia Civil Nº 545/2012, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 632/2011 de 17 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00545/2012

SENTENCIA NÚMERO 545/12

ILMO. SR. PRESIDENTE:

D. JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

D. JOSE ANTONIO MARTIN PEREZ (S)

En la ciudad de Salamanca a diecisiete de Octubre de dos mil doce.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 1.383/10 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Salamanca, Rollo de Sala nº 632/11; han sido partes en este recurso: como demandante-apelado D. Nicolas representado por el Procurador D. Angel Martín Santiago y bajo la dirección del Letrado D. Pedro Rivas Blanco y como demandada-apelante BLASCURSA, S.L. representada por la Procuradora Dª Raquel Rodríguez Mateos y bajo la dirección del Letrado D. Antonio Peix García, habiendo versado sobre Acción de resolución de contrato y reclamación de cantidad.

Antecedentes

1º.- El día 30 de Junio de 2.011 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Se estima parcialmente la demanda presentada por el procurador Sr. Martín Santiago en nombre y representación de Nicolas contra Blascursa, S.L. representado por la procuradora Sra. Rodríguez Mateos y: 1º Se declara que Blascursa S.L. ha incumplido grave y culpablemente las obligaciones dimanantes del contrato de compraventa, de fecha 12 de marzo de 2007, que tiene por objeto la compraventa de la vivienda unifamiliar pareada señala como parcela número NUM000 , vivienda NUM001 , de la finca urbana parcela NUM002 del plan parcial del Sector UBZ-7 "La Reguera" de Nuevo Naharros (Salamanca) al no haber procedido dicha sociedad mercantil a entregar a la parte actora referida vivienda dentro del plazo pactado contractualmente, habiendo transcurrido casi dos años desde la fecha de entrega fijada contractualmente. 2. Se declara resuelto el referido contrato de compraventa de fecha 12 de marzo de 2007 que une a las partes litigantes por el incumplimiento contractual grave y culpable de la demandada, "Blascursa, S.L.", incumplimiento que ha frustrado las legítimas expectativas de D. Nicolas . 3º Condenando a la entidad mercantil "Blascursa S.L." a devolver a la parte actora la cantidad de 12.840 euros, cantidad que éste ha abonado a la demandada a cuenta del precio de la vivienda. 4º Condenando a "Blascursa S.L." al pago de la indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento contractual cometido, consistente en el abono de los intereses del seis por ciento anual (6%) que se recoge en el artículo 3 de la Ley 57/1968 , calculados desde la fecha de pago a la demandada de las cantidades entregadas hasta la fecha en que por ésta se haga el pago efectivo de las mismas. 5º Se imponen a la demandada las costas procesales".

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, terminó suplicando se dicte sentencia revocando la dictada en Primera Instancia y se emita otra en la que estimando por los motivos alegados sus pretensiones se desestimen las de la parte Actora y contraria en este proceso con costas.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia desestimatoria del Recurso de Apelación formulado de contrario confirmando íntegramente la sentencia recurrida con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas, decretando lo demás que sea procedente en Derecho.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día 21 de Septiembre de 2.012 pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO .

Fundamentos

Primero.- La parte apelante fundamentó su recurso en el error en la apreciación de la prueba, a la hora de interpretar el contrato objeto de juicio, pues no tiene en cuenta la intención de la parte compradora, la especulación inmobiliaria, y asimismo el carácter no esencial del plazo de entrega, así como que las demoras administrativas no fueron previsibles, ni pueden ser imputables a la demanda.

La parte actora se opuso a dicho recurso.

Segundo.- Así las cosas, es preciso indicar inmediatamente que el presente juicio ordinario comenzó por medio de demanda donde la parte actora solicitaba que se declarase resuelto el contrato de compra-venta de vivienda celebrado con la demandada, por haber incumplido dicha demandada promotora el plazo de entrega de la vivienda, ya que han transcurrido dos años desde la fecha pactada para la entrega de la vivienda, solicitando por ello que se le devuelva la cantidad entregada, y además 6% anual sobre la base del artículo 3 de la ley 57/1968 .

La Jurisprudencia respecto a la resolución de los los contratos al maparo del artículo1124 CC viene señalando como presupuesto de su aplicación los siguientes requisitos: a) Existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron ( STS de 10 diciembre 1947 y de 9 diciembre de 1948 ); b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo ( STS de 28 septiembre 1965 y de 30 marzo 1976 ), así como su exigibilidad ( STS de 6 julio 1952 y de 1 febrero 1966 ); c) que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían ( STS de 9 diciembre 1960 y de 18 noviembre 1970 ), estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de Instancia ( STS de 17 diciembre 1976 y de 17 febrero 1977 ; d) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de éste, que de un modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable la origine, actuación que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante ( STS de 5 mayo de 1970 ); e) Que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían ( STS de 6 julio 1977 y de 29 marzo 1977 ), salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es la que motiva el derecho de resolución de su adversario, y le libera de su compromiso ( STS de 10 febrero 1925 , de 1 abril 1925 y de 24 octubre 1959 ). También la Jurisprudencia ha reiterado que el art. 1124 CC no entra en juego cuando lo incumplido son obligaciones que, aún estando incorporadas a un contrato bilateral, tienen un carácter puramente accesorio o complementario, con relación a aquellas prestaciones o contraprestaciones que, en su caso, constituyen el objeto principal del contrato.

También hay que significar, como punto de partida, que el mero retraso no es causa de resolución del contrato de forma unilateral, pues se exige para ello una causa grave que sea esencia de la obligación, y este mero retraso no lo es. Por ello, para que sea viable la resolución de un contrato por mero retraso, debe haber acuerdo entre las partes y no voluntad unilateral en el sentido expresado (1)No es posible olvidar también en esta materia que la facultad de resolución ha de interpretarse de forma restrictiva por el principio de conservación del contrato. Asimismo, la facultad resolutoria puede ejercitarse en nuestro ordenamiento no solo en vía judicial, sino también mediante declaración no sujeta a forma dirigida a la otra parte, ya que tal posibilidad se entiende implícita en todas las obligaciones recíprocas, y no lo es menos que tal decisión queda a reserva y supeditada, en todo caso, al examen de los Tribunales a los que incumbe, pues si no, quedaría vacía de contenido la previsión del art. 1256 CC EDL1889/1 , de decretarla sancionando su procedencia cuando es impugnada, si la resolución ha sido bien hecha, o rechazarla si, por no mediar incumplimiento, o no resultar oportuna la extinción del contrato, la voluntad resolutoria ha de entenderse por indebidamente utilizada.

.

Igualmente la STS, sala 1ª, de lo Civil, de 9 octubre 2007 , declara que en los contratos de compraventa la obligación del comprador de pagar el precio no puede desligarse de todas y cada una de las obligaciones asumidas por el vendedor (relación del art. 1124 con el art. 1504 CC EDL 1889/1 art.1124 EDL 1889/1 art.1504 EDL 1889/1 ). Señalando que la determinación de si ha habido incumplimiento o cumplimiento en las relaciones contractuales, presenta dos facetas: la fáctica, que atiende a la fijación de los hechos o actos realizados, u omitidos, en que se fundamenta la conclusión, y la jurídica -el incumplimiento contractual es un " concepto jurídico indeterminado "-, que atiende a la trascendencia o significación jurídica de la base fáctica para sentar la conclusión procedente (por todas, STS de 10 junio 2004 ).

Por su parte, la STS, sala 1ª, de lo Civil, de 31 julio 2007, rec. 3235/2000 , en lo referente a la a plicación de la excepción de incumplimiento contractual en virtud de las doctrinas del carácter recíproco acusado y de la equivalencia de las prestaciones, señala que esta excepción ha sido construida por la Jurisprudencia a partir del art. 1124 CC y de algunas otras normas particulares (3) SAP de Valencia, sec. 7ª, de 26 enero 2006, rec. 846/2005 EDJ2006/19928 : " Las posibilidades que pueden abrirse ante una reclamación por incumplimiento, derivada de una obligación contractual, no se circunscriben exclusivamente a un efectivo incumplimiento total, en virtud de un eventual aliud pro alio, sino que es igualmente posible la existencia de un cumplimiento defectuoso; en este sentido, "el tenor literal del art. 1124 CC EDL1889/1 permite la elección de hacer cumplir en su totalidad la obligación contractual a quien no ha cumplido, o ha venido a cumplir de forma defectuosa, sin que se pueda exigir a la contraria su prestación íntegra en tales casos; así, en el presente asunto, se justificaría la posición de la parte apelante al no haber abonado la totalidad de la cantidad presupuestada, pudiéndose acoger a la exceptio non adimpleti contractus, o a la más estricta exceptio non rite adimpleti contractus, por entender que la actora no cumplió de forma debida su prestación contractual. Sobre estas excepciones es destacable, entre otras, la STS. de 17 febrero 1998 EDJ1998/942 , con el siguiente contenido: "las obligaciones bilaterales, recíprocas o sinalagmáticas producen determinados efectos especiales: resolución por incumplimiento, que prevé el art. 1124 CC ; la compensación en caso de mora, que contempla el último pár. art. 1100 CC EDL1889/1 ; y la necesidad de cumplimiento simultáneo de las mismas, lo que se conoce como exceptio non adimpleti contractus, que se desprende de los arts. 1100 , 1124 y 1308 CC EDL 1889/1 art.1100 EDL 1889/1 art.1124 EDL 1889/1 art.1308 EDL 1889/1 , ello sin perjuicio de que la parte que cumple puede exigir el cumplimiento a la parte que no cumple". La aplicación de la mencionada excepción, ya sea en su literalidad más amplia (por falta de cumplimiento contractual), o en la más estricta (por cumplimiento defectuoso, como es el asunto de autos), trae consecuencia del principio de buena fe contractual (ex art. 7 CC EDL1889/1 ), que debe regir las relaciones bilaterales entre las partes."

. Y así, la STS de 28 abril 1999 , estableció que la exigencia del cumplimiento simultáneo de las obligaciones bilaterales y consiguiente excepción non ad impleti frente a las reclamaciones abusivas, hay que entenderla en sus justos límites. El contraste debe establecerse entre las obligaciones básicas de los contratantes, las que se denominan contraprestaciones, no pudiendo invocar, para excepcionar el incumplimiento contractual, otras obligaciones adicionales, por muy importantes que éstas puedan ser desde el punto de vista ético y jurídico. Precedentes de esta sentencia son otras muchas, como la STS de 21 marzo 1994 , de 8 junio 1996 , de 17 febrero 1998 o de 3 julio 1998 .O la STS 5 diciembre 1997 , que cita las STS de 6 noviembre 1987 y de 9 julio 1993 , según la cual el incumplimiento ha de tener un carácter esencial. Y la STS de 7 mayo 1996 , según la cual, para apreciar la procedencia de la excepción, el primer requisito es el de que las prestaciones mutuamente debidas han de ser interdependientes, de carácter recíproco acusado. No basta -añade la STS de 22 noviembre 1995 -aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que no impidan que el acreedor obtenga el fin económico del contrato. La doctrina de la interdependencia sinalagmática se destaca por la STS de 18 noviembre 1994 .

En definitiva, la aplicabilidad de la excepción de incumplimiento requiere, de acuerdo con la citada STS de 18 noviembre 1994 , que ambas obligaciones hayan de cumplirse simultáneamente. De ahí que, si el cumplimiento de una obligación (principal o secundaria) es presupuesto para el nacimiento o exigibilidad de la otra, el deudor de la primera no puede negarse a cumplir objetando que el deudor de la obligación contraria todavía no ha cumplido la suya.

Pues bien, en el presente caso el incumplimiento sobre cuya base solicita la parte actora la resolución del contrato de compra- venta de vivienda objeto de juicio se refiere al plazo de entrega de la vivienda, que no deriva de la decisión unilateral de las partes, sino del pacto o estipulación expresa convenida por ambas al efecto en el contrato escrito que celebraron que obra unido a los autos en los obreros 13 y siguientes. Contrato en el que, concretamente en su estipulación tercera, se acordó que "la fecha del certificado final de obra, expedido por la dirección de obra objeto del presente contrato, se estima que será a finales del año 2008. Seguidamente se solicitará a los correspondientes organismos oficiales la documentación necesaria para la entrega de las viviendas (licencias de primer ocupación, boletines de industria, etc.) .Proceso que se puede dilatar lo que los organismos de la administración necesiten, no siendo imputable a la vendedora".

Por consiguiente, sí que se pactó un plazo de entrega, el cual no fue cumplido por la parte demandada, puesto que la obra se terminó en septiembre de 2009, cuando el contrato preveía como fecha para dicho término finales de 2008. Asimismo la licencia de primer ocupación se interesó el 13 julio 2010, siendo concedida el 29 octubre 2010. Y en el intervalo entre la terminación y la solicitud de dicha licencia el Ayuntamiento de Pelabravo había denegado por resolución de 13 agosto 2009 la recepción de la organización del sector UBZ-7 que emprendía Blascursa SL, lo que hizo necesario un convenio con Iberdrola para establecer el suministro de energía eléctrica, llevándose a cabo el correspondiente contrato de cesión de instalación eléctrica en abril de 2010. De esta suerte, ni a la fecha de comunicación de la resolución contractual por medio de burofax de 27 octubre 2010, ni a la fecha de la demanda de 5 noviembre 2010, el vendedor había aún comunicado cuando otorgaría la escritura pública de la entrega de las llaves.

Pues bien, el inciso final del párrafo primero de la cláusula o estipulación tercera del contrato antes citado, según la cual "el proceso se puede dilatar lo que los organismos de la administración necesiten, no siendo imputable a la parte vendedora" de acuerdo con lo establecido en el artículo 1256, que impide dejar la validez y el cumplimiento de los contratos al arbitrio de uno solo de los contratantes, así como de acuerdo con lo establecido con el artículo 10 bis y la disposición 1ª, apartado 15ª de la Ley de Consumidores y Usuarios , que considera en igual sentido abusiva la cláusula en la que se consigne "fechas de entrega meramente indicativas, condicionadas a la voluntad del profesional", dicho inciso final de la estipulación tercera, decimos, de acuerdo con tales preceptos, no puede interpretarse en modo alguno en el sentido de entender que pese haberse fijado un plazo bilateralmente por las partes para llevar a cabo la entrega del objeto del contrato de compra-venta, dicho plazo puede dilatarse indefinidamente todo lo que necesiten los organismos administrativos, sin que los retrasos puedan ser nunca imputables a la parte vendedora, puesto que en tal caso estaríamos dejando el cumplimiento de una de las cláusulas de dicho contrato al arbitrio y capricho de una de las partes. De manera que con independencia de los retrasos administrativos que puedan considerarse inevitables y por ello no imputables al vendedor, lo cierto es que, como consta en autos y antes se ha indicado, la parte demandada terminó las obras casi un año después del plazo pactado, y además inició los trámites administrativos de solicitud de licencia de primera ocupación con retraso, trámites que además se dilataron no por razones administrativas no previsibles para la demandada, sino por incumplimientos por parte de la misma, que vio cómo la administración denegó la recepción de la urbanización que costruía por problemas en la red electrica, por lo que en el presente caso no cabe hablar de retrasos en los trámites administrativos ajenos y no imputables al vendedor demandado, sino precisamente derivados de sus incumplimientos como promotor constructor. Todo lo cual determinó un retraso de más de dos años con respecto al plazo pactado que desde luego debe considerarse como esencial, de ahí su reflejo en una cláusula específica y expresa del contrato, con los correspondientes perjuicios que para la otra parte compradora ello ha llevado consigo. Sin que por lo demás conste que tales perjuicios son inexistentes por el hecho de que el demandante no haya previsto vivir en la vivienda objeto de juicio, sino especular con ella en el mercado inmobiliario, lo cual para nada consta acreditado en autos, ni tampoco excluiría la gravedad del incumplimiento de una cláusula expresa y bilateralmente acordado por las partes.

Por consiguiente procede desestimar el presente recurso de apelación.

Tercero.- Por aplicación del artículo 398.1 LEC , las costas de este recurso se imponen a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Raquel Rodríguez Mateos en nombre y representación de BLASCURSA S.L. contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca con fecha 30 de Junio de 2.011 en el procedimiento de que este Rollo dimana, confirmamos íntegramente la misma, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Dese al depósito constituido el destino legalmente establecido.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-