Sentencia Civil Nº 546/2005, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 392/2005 de 04 de Julio de 2005

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº UNO DE VÉLEZ-MÁLAGA

JUICIO ORDINARIO Nº 308/04

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL Nº 392/05

S E N T E N C I A Nº 5 4 6 / 0 5.

Ilmos. Sres.

Presidente

D. Antonio Alcalá Navarro.

Magistrados

D. José Javier Díez Núñez

Dª Inmaculada Suárez Bárcena Florencio

En Málaga, a cuatro de julio de dos mil cinco.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio Ordinario nº 308/04 procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vélez-Málaga, sobre retracto rústico, seguidos a instancia de Don Miguel, representado en el recurso por el Procurador Don Juan García Sánchez-Biezma y defendido por el Letrado Don Salvador Domínguez Ruiz, contra Don Simón, representado por la Procuradora Doña Purificación López Millet y defendido por el Letrado Don Ignacio Romero Boldt, pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por el actor contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vélez-Málaga dictó sentencia de fecha 8 de febrero de 2.005 en el juicio ordinario nº 308/04 del que este rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: "FALLO.- DESESTIMO LA DEMANDA formulada por Miguel frente a Simón y, en consecuencia, acuerdo: 1º. Absolver al demandando de la pretensión de retracto arrendaticio rústico formulada frente a él por el actor. 3º. Imponer al actor el abono de las costas causadas en la instancia." (sic)

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación el actor el cual fue admitido a trámite y su fundamentación impugnada de contrario, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial, donde, al no haberse propuesto prueba ni estimarse necesaria la celebración de vista, previa deliberación de la Sala, que tuvo lugar el día 29 de junio de 2.005, quedaron las actuaciones conclusas para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª Inmaculada Suárez Bárcena Florencio.

Fundamentos

PRIMERO.- A los efectos de dar solución a las cuestiones sometidas a deliberación de esta Sala, conviene establecer como premisas fácticas acreditadas las siguientes:

es una cuestión no controvertida por las partes que el día 1 de septiembre de 2.001 se celebró un contrato de arrendamiento de una finca rústica entre Dª Carina, representada por D. Tomás, como arrendadora, y D. Miguel y D. Juan Carlos como arrendatarios. En la cláusula séptima del citado contrato (documento nº 1 de la demanda) se dice textualmente: "El arrendatario se compromete a destinar la finca objeto de este contrato de arrendamiento a uso particular, pudiendo variar dicha actividad o dedicar el inmueble a uso o fin distinto del enunciado, previa comunicación por escrito a la parte arrendadora". En la cláusula quinta, al fijar la renta, se dice que parte de ella será satisfecha mediante obras de mejora en la finca que se compromete a realizar la parte arrendataria;

también es una cuestión incontrovertida por las partes que, mediante escritura pública otorgada el día 23 de octubre de 2.002, Dª Carina, D. Bernardo y D. Ernesto vendieron a D. Simón, hoy demandado, una serie de fincas, entre las que se encuentra la finca objeto de este litigio, que el actor pretende retraer al amparo de los artículos 86 y siguientes de la L.A.R. de 31 de diciembre de 1.980, aplicable al supuesto de autos, en virtud del derecho transitorio de la vigente L.A.R., que entró en vigor con posterioridad al inicio del presente pleito. Antecedentes éstos en base a los cuales el actor ejercita una acción de retracto arrendaticio rústico, sobre la finca descrita en el hecho primero de la demanda, al amparo de los artículos 86 y siguientes de la L.A.R. de 31 de diciembre de 1.980, pretensión que le fue desestimada, al considerar el juzgador a quo que el contrato en base al cual se ejercita la acción está excluido del ámbito de aplicación de la ley especial, estando sujeto al Código Civil y, por tanto, no tiene derecho de retracto el actor, ya que en la normativa del Código Civil sólo se contempla el retracto de comuneros y el de colindantes, no el de arrendatarios y tampoco puede ser analizada la cláusula de opción de compra recogida en la disposición decimoquinta del contrato de arrendamiento, pues no cabe reclamar sobre la misma al hoy demandado que no intervino en dicho contrato y, por tanto, no puede incumplir su contenido. Contra este Fallo desestimatorio se alza la representación procesal del actor, mostrando su disconformidad con el mismo ya que, al ostentar el arrendador la condición de profesional de la agricultura o al menos de cultivador personal, el contrato de arrendamiento celebrado estaría sujeto en su regulación al ámbito de aplicación de la L.A.R. de 31 de diciembre de 1.980 y, por tanto, al tener derecho de retracto, conforme a los artículos 86 y siguientes de dicho cuerpo legal, y haber cumplido con los requisitos legales, la acción deducida en la demanda ha de ser desestimada en su integridad, solicitando, en consecuencia, la revocación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.- Planteado el debate en los términos expresados en el anterior fundamento de derecho, la primera cuestión que ha de ser analizada, pues de ello dependerá la necesidad de analizar el resto de las alegaciones de las partes, es la relativa a si el contrato de arrendamiento del que trae causa la presente litis entra o no dentro del ámbito de la normativa de la L.A.R. de 31 de diciembre de 1.980 ó si, por el contrario, está excluido de su ámbito de aplicación y, por tanto, al regularse por el Código Civil, no tendría el arrendatario derecho de retracto alguno. Para ello procede partir de la base de que, conforme a lo establecido en los artículos 1 y 3.1, ambos de la L.A.R. de 1.980. tendrán la consideración de arrendamientos de dicha naturaleza y por tanto sujetos a los preceptos de la misma los contratos mediante los cuales se cedan temporalmente una o varias fincas para su aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal, a cambio de un precio o renta, sin que pierdan su naturaleza por el hecho de que simultáneamente sea susceptible de diversos arrendamientos cuando cada uno de ellos tenga como objeto distintos aprovechamientos compatibles y principales. Por otra parte, el artículo 14.1 de la citada ley dispone que sólo pueden ser arrendatarios los profesionales de la agricultura, entendiéndose por tal a los efectos de la ley, según dispone el artículo 15 de la misma, las personas mayores de edad o emancipadas que se dediquen o vayan a dedicarse a actividades de carácter agrario y se ocupen de manera efectiva y directa de la explotación, como agricultura profesional, de acuerdo con lo establecido en el apartado 5 del artículo 2 de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias, que dispone: "se entiende por agricultor profesional la persona física que, siendo titular de una explotación agraria, al menos el 50 por ciento de su renta total la obtenga de actividades agrarias a otras actividades complementarias, siempre y cuando la parte de renta procedente directamente de la actividad agraria realizada en su explotación no sea inferior al 25 por 100 de su renta total y el tiempo de trabajo dedicado a actividades agrarias o complementarias sea superior a la mitad de su tiempo de trabajo total". Por otra parte, el artículo 16 de la L.A.R. de 1.980 considera al cultivador personal, a los efectos de esta ley, como profesional de la agricultura, entendiendo como cultivador personal a "quien lleve la explotación por sí, o con la ayuda de familiares que con él convivan, sin utilizar asalariados más que circunstancialmente, por exigencias estacionales de la explotación agraria ..." . Conforme a lo expuesto y analizando la prueba obrante en autos, ya del propio contrato de arrendamiento aportado por la actora, se puede colegir de la interpretación literal de su cláusula séptima (artículo 1.281 del Código Civil) que el contrato suscrito por el Señor Miguel, hoy actor, no es un contrato de arrendamiento rústico en los términos del artículo 1 de la L.A.R. de 1.980, sino que la finca arrendada lo era para su recreo y uso particular como se desprende de la citada cláusula ya que, si bien la misma permitía al arrendatario variar el destino de la finca arrendada del mero uso particular a otra actividad, para ello era requisito sine qua non comunicación escrita a la arrendadora, que no consta en autos se haya verificado, lo que excluiría dicho contrato del ámbito de aplicación de la L.A.R. y lo reconduce, en cuanto a su regulación, a la normativa del Código Civil. Esta intención de los contratantes de alquilar la finca para el mero solaz de la parte arrendataria, aparece corroborada por las propias manifestaciones del arrendatario, hoy actor, Señor Miguel, en la prueba de interrogatorio de parte, el cual, entre otras cosas, reconoce que, aunque ha tenido otras fincas en alquiler en las que hacía cultivos biológicos, nunca ha estado dado de alta como agricultor y que es un cultivador "autárquico" y lo hace para "propio consumo", no habiendo tenido nunca "actividad comercial o industrial" sino sólo "una producción autárquica, es decir, para propio consumo", lo que demuestra, según sus propias manifestaciones, que, aunque en la finca arrendada cultive higueras, 18 olivos, 70 colmenas y un huerto, lo hace para su propio consumo, solaz y recreo y que para tal finalidad se arrendó, tal y como con claridad se expresó en el contrato, y no para explotación agrícola, entendiendo por tal la producción agraria, pecuaria o forestal, como medio de vida, como se evidencia además del hecho de que no haya acreditado, ni lo haya intentado siquiera, algún dato del que se pudiera evidenciar que los productos que produce los vende, obteniendo a cambio de ello remuneración que constituya su medio de vida, sino que, por el contrario, reconoce que lo que cultiva es para su consumo. Ello viene además corroborado por la testifical de D. Juan Alberto que manifiesta en la prueba correspondiente que no sabe qué hace el actor con los productos que cultiva y textualmente el citado testigo, de forma espontánea, manifestó "él, siempre para su casa", siendo este testigo colindante de la finca arrendada por el Señor Miguel. De todo lo expuesto, resulta claro que la finca se cedió en arrendamiento, no para su aprovechamiento agrícola en los términos de la L.A.R. de 1.980, sino para que el cultivo agrícola que en ella pudiera llevarse a cabo y al que es aficionado el Señor Miguel lo fuera para su propio consumo. Tampoco del hecho de que permita pastar en sus pastos a ganado de algún vecino permite hablar de explotación agrícola en los términos de la L.A.R., en virtud de la exclusión prevista en el artículo 6.7º d) de la L.A.R. de 1.980.

Por otro lado, tampoco concurre en el Señor Miguel la condición de profesional de la agricultura y cultivador personal que ha de tener el arrendatario para que el contrato de arrendamiento esté sometido a la normativa de la L.A.R. pues, con independencia de que sea o no obligatorio estar dado de alta como tal en la seguridad social, lo cierto es que su actividad en la finca arrendada no encaja en las previsiones de los artículos 15 y 16 de la L.A.R., en relación con el apartado 5 del artículo 2 de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias, pues del hecho de que en la finca arrendada cultive higueras, 18 olivos, 70 colmenas y un huerto, no se puede deducir su condición formal de profesional de la agricultura, al no ser de entidad relevante dichos cultivos y no haber acreditado el actor que los productos cultivados los venda y producto de ello obtenga al menos el 50 por 100 de su renta, siendo así que, por el contrario, y como ya se expuso con anterioridad, en la prueba de interrogatorio de parte, habla de autoconsumo y, aún admitiendo que hubiera resultado acreditado, que no es el caso, que el Señor Miguel efectuara pequeñas ventas de dichos productos, ello no lo convierte ni en profesional de la agricultura, ni en cultivador personal de una explotación agraria, todo lo cual justifica plenamente la exclusión de la naturaleza rústica del contrato de fecha 1 de septiembre de 2.001, y como tal su exclusión del ámbito de aplicación de la L.A.R. de 1.980 y la sumisión del mismo a la normativa del Código Civil, la cual no contempla derecho a retraer del arrendatario y, por ello, la acción de retracto ejercitada en la demanda, al amparo del artículo 86 y siguientes de la L.A.R., no puede prosperar, por carecer el actor de dicho derecho, ante la venta de la finca en cuestión por parte de los arrendadores, haciendo ello innecesario el análisis del resto de las cuestiones planteadas, incluido el examen de la opción de compra establecida en el contrato de arrendamiento, toda vez que el hoy demandado es ajeno a dicho contrato y, por tanto, no puede incumplir su contenido, por lo que, en definitiva, procede desestimar el recurso y confirmar íntegramente la resolución recurrida.

TERCERO.- Conforme a los artículos 398.1 y 394.1, ambos de la L.E.C., las costas de esta alzada han de ser impuestas a la parte apelante.

VISTOS los preceptos citados y los demás de legal y oportuna aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Miguel, frente a la sentencia dictada por el Sr. Juez de Primera Instancia nº Uno de Vélez-Málaga en los autos de Juicio Ordinario nº 308/04, y, en su virtud, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta sentencia, al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.