Sentencia Civil Nº 546/2007, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 5, Rec 386/2007 de 09 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

Sección Quinta

S E N T E N C I A nº 546/2007

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

Carlos Ercilla Labarta

MAGISTRADOS:

Angel Sanabria Parejo

Rosa Fernández Núñez

Rollo de Apelación nº 386/07

Juzgado de Primera Instancia nº Dos

San Fernando

Procedimiento Civil nº 660/06

En Cádiz, a 9 de noviembre de 2007.

Visto por la Sección Quinta de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en autos de juicio verbal, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia referenciado, cuyo recurso fue interpuesto por DOÑA Frida y DON Roberto , siendo parte recurrida DOÑA Marcelina .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Nº Dos de los de San Fernando se dictó sentencia con fecha 20 de marzo de 2007 cuya parte dispositiva dice:

,FALLO: 1º.- La estimación total de la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. MARIA DOLORES SANCHEZ ZAMBRANO, en representación de Dª. Marcelina contra D. Roberto y Dª. Frida condenando a ésta al pago de la cantidad de 2410 euros. 2º.- La condena a D. Roberto y Dª. Frida al pago del interés legal de la cantidad adeudada a la Sra. Marcelina . 3º.- La condena al pago de las costas a D. Roberto y Dª. Frida por la estimación total de las pretensiones de la actora".

SEGUNDO.- Frente a dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por DOÑA Frida y DON Roberto y admitido que fue en ambos efectos, y conferidos los preceptivos traslados, se elevaron los autos a esta Audiencia. Y formado el Rollo, se señaló el asunto para votación y fallo, quedando el recurso pendiente del dictado de nueva resolución.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Ha sido ponente la Magistrada Rosa Fernández Núñez, que expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- El Juzgado de Instancia aprecia la existencia de un encargo de compra por parte de los demandados ahora disidentes, DON Roberto y DOÑA Frida , efectuado a la demandante DOÑA Marcelina , Administradora de Fincas; y dando por cierto su buen fin, concretado en la adquisición de la vivienda sita en San Fernando, Plaza de la DIRECCION000 NUM000 , NUM001 , condena a los Sres. Roberto Frida al pago del premio o comisión que se dice pactado por dichos servicios, 2.410,46 euros (1,5% sobre el precio de la transmisión más el IVA, calculado al 16%), con sus intereses e imposición de las costas procesales.

Y alzándose los compradores demandados contra la sentencia

al entender que las pruebas practicadas no ofrecen base directa ni indiciaria del encargo de mediación que se les atribuye y cuyas onerosas consecuencias se ponen a su costa, el atento y detenido examen de las actuaciones inclina la estimación del recurso y absolución de los demandados.

SEGUNDO.- Ciertamente, con carácter general la jurisprudencia exige (Vid, Sentencia de la A.P. de Salamanca de 7 de septiembre de 2000 ) acreditar la existencia del contrato, a través de la pertinente documentación, relativa, sobre todo, a la realidad del encargo, duración, exclusividad, retribución, así como la prueba de la utilidad de la gestión. No se trata, como es sabido, de un contrato formal y su existencia puede acreditarse por cualquiera de los medios admitidos en derecho, pues no requiere forma o solemnidad alguna, siendo aplicable la doctrina espiritualista que emana de los artículos 1278 y 1254 del Código Civil (entre otras muchas, sentencia de la A.P. de Barcelona de 19 de mayo de 2003 ), bien que, en la práctica, suele suscribirse una nota de encargo que facilita extraordinariamente la prueba de la relación jurídica y su contenido, que -desde luego- puede acreditarse directamente por otros medios, e inferirse de datos o aportaciones indiciarias presentes en las actuaciones.

Pues bien, en el caso de autos, descartada la existencia de nota de encargo u otro otorgamiento escrito semejante, el conjunto de aportaciones efectuadas no ofrece base para establecer no ya de manera directa, sino indiciariamente el vínculo negocial esgrimido en la demanda, determinante de la secuela económica que se hace valer frente a los compradores demandados.

TERCERO.- En tal sentido, es claro e incontestable que los demandados Don Roberto y Doña Frida , y la actora Doña Marcelina , Administradora de Fincas, como tal ejerciente en San Fernando, entran en contacto a primeros de abril de 2006, al venir en conocimiento de aquellos que la segunda tenía encomendada la enajenación de una vivienda en dicha ciudad. E interesados en la adquisición, visitan en dos ocasiones, al menos una de ellas acompañados por persona del entorno de Doña Marcelina , la finca a que nos hemos referido con anterioridad, que efectivamente se hallaba en venta, con un cartel indicativo, en que rezaba el teléfono de la Sra. Marcelina . Y consta, asimismo sin discusión, que el 6 de abril de 2006 Doña Frida entrega a Doña Marcelina la cantidad de 4.800,00 euros en concepto de arras y parte del precio de la finca, documentandose la entrega (Vid, documento nº 2 de la demanda) haciendo constar que la primera actuaba en nombre propio, concurriendo la segunda ,en representación" de Doña Carmela , dueña a la sazón del piso y vecina de Logro_o, que unos días más tarde, el 11 de abril, comparece en la notaría de San Fernando y otorga, en calidad de vendedora, escritura de compraventa del piso a favor de la Sra. Frida y Don Roberto , que la adquieren por mitades indivisas, sin que en el acto estuviera presente la repetida Doña Marcelina ni acudiera la misma a la oficina notarial. Y, en fin, en junio de 2006, los adquirentes del inmueble Don Roberto y Doña Frida , se dirigen por escrito a la vendedora, Doña Carmela , enviandole comunicación a sus señas de Logro_o -C/ DIRECCION001 , Blq. NUM002 - DIRECCION002 , 25006- interesando la cancelación de cargas del inmueble de conformidad con el otorgamiento público, contestando a los meritados compradores la Sra. Marcelina , para poner en conocimiento de los mismos que su ,cliente" la vendedora Sra. Carmela había cancelado la hipoteca que pesaba sobre la finca transmitida, aprovenchando la mismiva para ,recordarles" el pago de los honorarios profesionales por importe de 2.410,46 euros (Vid, documentos número 3 y 4 de la demanda, folios 18 y 19 de los autos).

Sentadas tales premisas, puede establecerse sin dificultad que Doña Marcelina tenía encomendada la venta del piso litigioso en virtud del oportuno encargo de la propietaria ausente, que al parecer le ha satisfecho los honorarios correspondientes; más al margen de las propias e interesadas manifestaciones de la actora, impropias para avalar directamente la relación discutida, en nuestro criterio los acontecimientos reseñados no constituyen acervo suficiente para inferir la vinculación obligatoria con los compradores, que a tenor de lo dispuesto en el artículo 386.1 de la Ley Procesal Civil , exige que entre el hecho admitido o probado y el presunto obtenido a efectos del proceso, exista ,un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano" (Sic).

Y decimos que no es posible establecer ese juicio de inferencia, porque la naturaleza y parquedad de los actos o intervenciones que se atribuyen a la mediadora respecto de los interesados compradores, al procurarles una visita de la finca puesta a la venta y recibir de Doña Frida en representación de la vendedora la señal acordada, se enmarcan sin dificultad en la mediación o gestión de venta cofiada por la propietaria vendedora, en términos que dudosamente pueden ser esgrimidos como exponente inequívoco de vinculación con los adquirentes.

Pero es que además, el resto de los datos periféricos obrantes, resultan disuasorios de la invocada relación, comenzando por la profesión de la demandante Sra. Marcelina , en tanto administradora de fincas, cuyas variadas funciones principalmente en el ámbito de la defensa y gestión de intereses patrimoniales en relación con fincas rústicas y urbanas, principalmente las sujetas al régimen de propiedad horizontal, no abarcan de suyo la mediación o corretaje inmobiliario, sin perjuicio, naturalmente, de que pueda desempeñarlo como cualquier otra persona, más allá de la ventaja que puedan representar sus conocimientos y relaciones en el sector. Y si el oficio o cualificación profesional de la actora no favorecen de suyo la reclamación actuada, los actos posteriores a la exhibición del piso y recogida de la señal, a que antes nos hemos referido, se decantan sucesivamente en ausencia de la demandante, que no concurre al despacho notarial en ocasión de la escritura, ni es destinataria de las reclamaciones ulteriores de los adquirentes, que no se dirigen a Doña Marcelina sino a la propietaria vendedora para que provea a la purga y cancelación de las cargas que pesaban sobre la finca vendida, en términos que impiden asentar con el rigor y coherencia necesarios la realidad negocial que se esgrime en la demanda, cuyas exigencias económicas deben, necesariamente claudicar, con imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora (artículo 394.1 de la L.E.C .) y sin efectuar especial pronunciamiento en cuanto a las procias de esta alzada (artículo 398.2 de dicho Texto Legal).

Vistos los preceptos legales y doctrina jurisprudencial citada y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. el Rey,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por DOÑA Frida y DON Roberto , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Dos de los de San Fernando, en fecha 20 de marzo de 2007 , DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución y en su virtud, con desestimación de la demanda formulada por DOÑA Marcelina contra los referidos Sres. Frida Roberto , en reclamación de la cantidad de 2.410,46 euros por servicios inmobiliarios prestados, debemos declarar y declaramos no haber lugar a dicha pretensión, absolviendo de la misma a los demandados, con imposición de las costas de la primera instancia a la demandante y sin efectuar especial pronuncimiento en cuanto a las causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y con testimonio de la misma remítanse los autos al Juzgado de procedencia.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.