Sentencia Civil Nº 547/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 104/2012 de 05 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 104/12

Procedente del procedimiento ordinario nº 562/10

Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sant Feliu de Llobregat

S E N T E N C I A Nº 547

Barcelona, a cinco de diciembre de dos mil trece.

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Doña Mª Dolors PORTELLA LLUCH, Don Antonio RECIO CÓRDOVA y Don Ramón VIDAL CAROU,actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 104/12, interpuesto contra la sentencia dictada el día 19 de junio de 2011 en el procedimiento nº 562/10, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sant Feliu de Llobregat en el que es recurrente INMOBEL ECONOMARKET, S.L.y apelada Doña Esmeralda y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'ESTIMAR la demanda interpuesta por la representación procesal de Dña. Esmeralda contra INMOBEL ECONOMARKET SL,

Y CONDENAR a INMOBEL ECONOMARKET SL a abonar a Dña Esmeralda la cuantía de 45.000 euros más intereses legales desde la fecha de interpelación judicial y más costas causadas.'

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente Don Antonio RECIO CÓRDOVA.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda formulada por Dª Esmeralda frente a la mercantil INMOBEL ECONOMARKET, SL , condenando a la entidad demandada a pagar la cantidad de 45.000 euros en concepto de devolución de las arras pactadas en el contrato celebrado por los litigantes en fecha 4 de junio de 2008, que tenía por objeto la adquisición de la finca sita en la localidad de Lloret de mar, calle Les Gavilanes núm.1, Urbanización La Montgoda, y ello en base a la siguiente argumentación. 'Como correlato, siendo que obra acreditado que el contrato de compraventa proyectado no llegó a celebrarse, pero que pese a la entrega de 45.000 euros en concepto de arras, no consta acreditado que ello fuera con ocasión del desistimiento por una u otra parte, no ha lugar a hacer efectivo el pacto arral a favor de ninguna de las partes (por no concurrir el supuesto de hecho para ello; a saber, desvincularse voluntariamente) sin perjuicio de los cual procede que Dña. Esmeralda recupere la cuantía que entregó, pues otra cosa sería, como se dijo, amparar el enriquecimiento injusto de la parte demandada'.

Frente a tal resolución se alza la mercantil demandada por lo siguientes motivos:

1º La compradora incumplió el contrato dado que en la fecha pactada para el otorgamiento de escritura no contaba con el dinero preciso para pagar el precio: 'El plazo máximo de vencimiento para la firma de la escritura pública estaba fijado para el día 19 de julio de 2008 y la imposibilidad de dar cumplimento a dicho plazo por falta de financiación necesaria sólo a la demandante es imputable...siendo también dable aplicar las consecuencias de las arras penitenciales en los casos de incumplimiento si la conducta incumplidora equivale al desistimiento en el contrato, es decir, se acepta tanto un desistimiento expreso como tácito, deducido éste de los actos incumplidores...Por todo lo expuesto mi mandante llegó a la conclusión de que existía un incumplimiento-desistimiento del contrato de fecha 4 de junio de 2008 imputable a la compradora Sra. Esmeralda , por no disponer del dinero para pagar el precio pendiente objeto de la compraventa; actitud incumplidora de suficiente entidad como para equipararla al desistimiento voluntario, por lo que en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil , podía hacer suya la señal entregada de conformidad con lo establecido contractualmente...'

2º No existió pacto de prorroga: 'Contrariamente a lo expuesto en la Sentencia basta la lectura de los burofaxes remitidos entre ambas parte para concluir que no existió acuerdo de prórroga en ningún momento, pudiendo concluir únicamente en el resto de actitudes de mi mandante que su único objetivo era vender la vivienda sin olvidar que desde finales de julio el contrato de compraventa estaba resuelto por parte de mi mandante al no haber abonado la demandante el precio fijado'.

3º Improcedente imposición de costas: 'La sentencia, incurriendo como ya se ha alegado anteriormente en una clara incongruencia, viene a condenar a mi mandante por otro motivo no contenido en la demanda, adoptando como se ha dicho una solución puramente salomónica. De este modo, al no estimarse las premisas que fundamentan la petición subsidiaria (desistimiento de mi mandante y cumplimento de la actora) no puede concluirse de ningún modo que se haya estimado la petición subsidiaria de la demanda, ni que exista una estimación sustancial de la misma, y por lo tanto no procedería la condena en costas de mi mandante'.

SEGUNDO.- Planteado el debate en esta segunda instancia en los términos indicados en el numeral anterior, es claro que el mismo se centra en analizar si procede la devolución de las arras, como postula la actora y se accede en la demanda, o más bien ésta debe soportar la pérdida de las mismas al haber desistido del contrato de compraventa (o si se prefiere incumplido dicho contrato sin justificación), como sostiene la demandada-recurrente.

Conviene comenzar por recordar las precisiones que efectúa 'ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 )'.

Por tanto, las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta; en cambio las arras penitenciales, contempladas en el art. 1454 CC , autorizan a las partes, por mediar concierto libremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el art. 1255, a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria.

Se ha de insistir en que el Tribunal Supremo viene señalando que la interpretación del artículo 1454 CC , en razón a su excepcionalidad y exigente interpretación restrictiva del clausurado contractual, viene a sentar que no se trata de norma de derecho necesario, afirmándose que para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, que debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados ( STS 4 noviembre 1991 , 3 octubre 1992 , 11 diciembre 1993 , 21 junio 1994 y 25 marzo 1995 ), pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador -respetando el contenido del contrato-, ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado.

TERCERO.- Aplicando tal doctrina al caso de autos es de observar que en el contrato suscrito por los ahora litigantes en fecha 4 de junio de 2007 titulado CONTRATO DE ARRAS (doc.nº1 de la demanda) se pacta de forma expresa lo siguiente:

'QUINTO: La COMPRADORA, podrá desistir de la compra si se aviene a perder la cantidad entregada, es decir, la cantidad de Cuarenta y Cinco Mil Euros (45.000 €). El vendedor también podrá desistir de la venta si devuelve el doble de la cantidad recibida es decir, la cantidad de Noventa Mil Euros (90.000 €)'

Así las cosas, compartimos el criterio de la instancia, no discutido en esta alzada por ninguna de las partes, de que nos encontramos ante unas arras penitenciales; y como quiera que ya en la instancia se descartó que alguna de las partes desistiera del contrato de compraventa (obviamente la compradora insiste en esta alzada en que no desistió), la cuestión se reconduce a analizar si existió un incumplimiento contractual por parte de la compradora-demandante al no haber otorgado la escritura de compraventa en el plazo pactado (antes del 19 de julio de 2008) y las consecuencias que ello pudiera tener en la relación contractual habida entre los ahora litigantes.

Obsérvese que ya en esta alzada no cabe analizar si se ha producido un desistimiento del contrato por parte de la vendedora-demandada por cuanto en la instancia se rechaza tal posibilidad y la actora no ha recurrido dicho pronunciamiento.

CUARTO.- Partiendo de lo referido en el numeral anterior, debemos analizar la actuación de la compradora-demandante para establecer si su actuación incumplidora le hace acreedora de la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras.

Veamos, de lo actuado resultan los siguientes extremos:

1º En el titulado Contrato de Arras se fija como fecha límite para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa el 19 de julio de 2008 (doc.nº1 de la demanda).

2º Llegada dicha fecha, y habiendo comparecido ambas partes en la Notaria de Blanes, la compradora no pudo otorgar la escritura al carecer de la financiación necesaria por haberle sido denegado el préstamo hipotecario por el Banco Popular (así lo reconocieron los litigantes en el acto el juicio).

3º En fecha 22 de julio de 2008 la vendedora remitió burofax notificando que procedía a la resolución contractual y a hacer suya la cantidad entregada en concepto de arras en atención que la compradora había manifestado que no iba a proceder a la compra del inmueble (doc.nº3 de la demanda).

4º En fecha 29 de julio de 2008 la compradora, contestando a esa comunicación, procedió a remitir burofax interesando una ampliación del plazo para elevar a público el contrato por un periodo de 60 días ante la demora del banco en conceder la hipoteca (doc.nº4 de la demanda).

5º En fecha 31 de julio de 2008 la vendedora contestó a dicho burofax insistiendo en que el contrato estaba resuelto, si bien precisaba que tal resolución contractual derivaba 'del incumplimiento de aquella(la compradora) de sus obligaciones contractuales'(doc.nº5 de la demanda).

6º En fecha 6 de agosto de 2008 la compradora contestó a dicho burofax notificando su intención de cumplir el contrato de compraventa y convocando al otorgamiento de escritura pública en la Notaria que indicaban para el día 2 de septiembre de 2008 (doc.nº6 de la demanda).

7º En fecha 28 de agosto de 2008 'la Caixa' aprobó la financiación solicitada por la compradora, concediéndole hipoteca por importe de 300.000 euros (doc.nº7 de la demanda).

8º En fecha 2 de septiembre de 2008 se personaron ambas partes en la Notaria, si bien no llegó a otorgarse la escritura imputándose las partes la responsabilidad al respecto.

9º En fecha 8 de septiembre de 2008 la vendedora procedió a otorgar escritura de venta de la finca de autos a favor de un tercero, D. Aquilino (doc.nº9 de la demanda).

QUINTO.- Partiendo de los anteriores extremos bien cabe afirmar que si no se otorgó escritura pública de compraventa en la fecha prevista en el contrato de arras (19 de julio de 2008), fue por la imposibilidad de la compradora de obtener financiación, siendo por tanto evidente que fue ella quien desistió del contrato de compraventa, con la pactada consecuencia de la pérdida del importe entregado en concepto de arras penitenciales.

Consciente de tal circunstancia, sostenía la actora en su demanda que, en realidad, los ahora litigantes en fecha 18 de julio de 2008, y ya en la Notaria de Blanes, 'acordaron prorrogar el plazo para elevar a público el contrato hasta después del verano, si bien, acordaron del mismo modo, que la demandada, podría seguir enseñado la vivienda mientras tanto'.

Sin embargo, tal acuerdo tendente a prorrogar el plazo para el otorgamiento de escritura no sólo no resulta acreditado sino que más bien de lo actuado resulta lo contrario, y es que sólo en el sentido de que no existió acuerdo alguno al respecto en aquel momento puede entenderse el tenor de la comunicación remitida por el letrado de la compradora, dando respuesta a la notificación de la resolución contractual efectuada por el vendedor, por cuanto en dicho burofax solicitaba una prorroga de 60 días para el otorgamiento de escritura (doc.nº4 de la demanda), lo que se compadece mal con un pretendido acuerdo previo al respecto.

A partir de aquí, la compradora viene a crear una apariencia orientada a demostrar que mantiene el interés en la compra del inmueble, efectuando una serie de actuaciones para justificar que en la fecha en que convocó a la vendedora al otorgamiento de escritura (2 de septiembre de 2008) estaba en condiciones de consumar la venta; sin embargo, un detenido análisis de lo acontecido a lo largo del mes de agosto de 2008 más bien muestra que la compradora había perdido el interés en adquirir el inmueble y tan sólo pretendía recuperar la cantidad entregada en concepto de arras.

SEXTO.- En efecto, sostiene la compradora que obtuvo financiación para la compra del inmueble a finales de julio de 2008, y en este sentido su letrado remitió a la vendedora una comunicación de fecha 6 de agosto de 2008 indicando su voluntad de adquirir el inmueble y convocándole a la Notaria para otorgar la escritura en fecha 2 de septiembre de 2008; pero lo cierto es que tal comunicación no se corresponde con la voluntad real de la compradora como de muestran los siguientes extremos:

1º En la indicada fecha de 6 de agosto de 2008 la compradora no sólo no había conseguido la necesaria financiación para la adquisición del inmueble sino que ni siquiera la había solicitado: el certificado de 'la Caixa' aportado a las actuaciones (doc.nº7 de la demanda) expresamente indica que ' Doña. Esmeralda (NIF NUM000 ), en data 14 d'agost de 2008 va demanar Hipoteca per la compra de la vivenda ...'; y el director de la oficina bancaria confirmó tal extremo en el acto del juicio (min.41:40 VÍDEO).

2º En fecha 2 de septiembre de 2008 no compareció en la notaría el representante de 'la Caixa', y si bien el mismo reconoció en el acto de juicio que estaba preparado para acudir cuando le llamaran dado que la hipoteca había sido concedida por un importe de 300.000 euros, lo cierto es que no consta que se transmitiera a la notaria la minuta para redactar la hipoteca ni que tuviera preparado el cheque bancario con el precio pendiente que no iba a ser financiado (155.000 euros).

3º No obra en autos prueba alguna que permita afirmar que en la fecha señalada para el otorgamiento de la escritura (2 de septiembre de 2008) hubiera preparado en la Notaria documento alguno a tal efecto, y prueba de ello es la contestación dada por el Notario contestando al oficio que le fue remitido en periodo probatorio donde indica que, aparte de las actas de manifestaciones efectuadas por ambas partes imputando a la contraria su falta de voluntad de otorgar la escritura, no existe en la Notaría 'ningún otro dato o antecedente en relación a las mismas'.

En definitiva, estamos ante un supuesto de desistimiento por parte de la compradora derivado de su falta de interés en consumar la venta, lo que supone que debe aplicarse lo previsto en el Pacto Quinto del Contrato, y por tanto, ha de perder la cantidad entregada en concepto de arras.

Es cierto que la compradora no ha desistido de forma expresa de la compraventa, pero también resulta claro que esa era su voluntad, intentando en todo momento ocultar la misma con la única intención de recuperar la suma entregada a cuenta; lo que determina que estamos ante un incumplimiento contractual cuya consecuencia no puede ser distinta de la pactada por las partes para el caso de desistimiento voluntario so pena de tutelar una actuación contraria a la buena fe dado que no resulta admisible hacer de mejor condición el incumplimiento del desistimiento cuando se ha llegado a éste a través de aquel.

SÉPTIMO.- Antes de concluir la presente sentencia se han de efectuar dos consideraciones tendentes a dar respuesta a todas las cuestiones planteadas por las partes:

1ª La estimación de la demanda efectuada en la instancia atiende, en realidad, a la petición subsidiaria contenida en aquel escrito inicial, esto es, a la interesada condena a devolver los 45.000 euros entregados en concepto de arras 'para evitar así el enriquecimiento injusto de la demandada'; y en este sentido la sentencia de instancia expresamente justifica la decisión adoptada en que 'otra cosa sería, como se dijo, amparar el enriquecimiento injusto de la parte demandada'.

Conviene recordar como la jurisprudencia exige para aplicar la doctrina del 'enriquecimiento injusto' que exista un aumento del patrimonio o una ausencia de procedente disminución del mismo, en relación al demandado; un empobrecimiento del actor representado por un daño positivo o por un lucro frustrado; y la inexistencia de una justa causa, entendiéndose como causa justa, aquella situación jurídica que autoriza al beneficiario de un bien a recibirlo, sea porque existe una expresa disposición legal en ese sentido, o sea porque se ha dado un negocio jurídico válido y eficaz que así lo determina ( STS, Sala 1ª, 12 diciembre 2012 ).

Pues bien, difícilmente podemos admitir que estemos ante un supuesto enriquecimiento injusto cuando en el contrato expresamente se pacta como consecuencia del desistimiento de la compradora la pérdida de la cantidad entregada a cuenta; y como venimos diciendo, de lo actuado se infiere que tal desistimiento es precisamente lo acontecido en el caso de autos, bien que se ha intentado ocultar con una falsa intención de consumar la venta.

2º Ciertamente, como apunta la parte actora en su escrito de oposición a la apelación, para que procediera la resolución del contrato de compraventa por falta de pago del comprador resultaba necesario, conforme al art.1504 CC , que los vendedores hubieran efectuado requerimiento de pago asegurándose de su recepción, de modo que, producido el incumplimiento y practicado el requerimiento resolutorio, 'éste produce efectos resolutivos ipso iure, por lo que sólo habrá de acudirse a la vía judicial cuando el incumplidor lo desatiende y no se allana al mismo'( STS, Sala 1ª, 19 noviembre 2009 ).

Sin embargo no estamos ante un supuesto en el que resulte de aplicación la previsión contenida en el art.1504 CC sino más bien ante un caso de desistimiento por parte de la compradora ante su falta de interés en consumar la venta, debiendo aplicarse por tanto la previsión contractual pactada a tal efecto.

OCTAVO.- En atención a todo lo expuesto, se ha estimar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada; y revocando la sentencia de instancia, procede desestimar la demanda rectora de autos, absolviendo a la demandada de los pedimentos contra ellos deducidos, con expresa imposición de las costas causadas en la instancia a la demandante al haberse rechazado totalmente sus pretensiones ( art.394.1 LEC ).

No ha lugar a hacer imposición de la costas causadas en esta alzada al haberse estimado el recurso ( art.398.2 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de INMOBEL ECONOMARKET, SL contra la sentencia de 19 de junio de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº4 de Sant Feliu de Llobregat , y revocando la misma, desestimamos la demanda rectora de autos, absolviendo a la demandada de los pedimentos contra ella deducidos, con expresa imposición de las costas causadas en la instancia a la demandante.

No ha lugar a hacer imposición de la costas causadas en esta alzada

Procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), que se interpondrá ante este Tribunal en un plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.-En Barcelona, a ....................., en este día, y una vez firmado por todos los Magistrados que lo han dictado, se da a la anterior Sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.