Sentencia Civil Nº 547/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 250/2012 de 26 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 547/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

DON JOAQUIN DELGADO BAENA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

DON JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

DON ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº10 DE MALAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 250/2012

JUICIO Nº 336/2009

En la Ciudad de Málaga a veintiseis de noviembre de dos mil catorce.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el juicio de Procedimiento Ordinario sobre nº 336/09 procedente del Juzgado de Primera Instancia referenciado, Interpone recursoHEXA PROMOCIONES E INVERSIONES BAJO DENOMINACION P que en la instancia han litigado como parte demandada y comparece en esta alzada representados por el Procurador D RAFAEL ROSA CAÑADAS. Es parte recurrida Carolina , y D Ezequias , que en la instancia ha litigado como parte demandante y comparece en esta alzada representado por el Procuradora D PEDRO BALLENILLA ROS.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 20 de mayo de 2011, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: 'Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador Don Pedro Ballenilla Ros DON Ezequias y de DOÑA Carolina contra la entidad HEXA PROMOCIONES E NVERSIONES S.L.U. CONDENOa la demandada a abonar a los actores la suma de 58.000EUROS( CINCUENTA Y OCHO MIL EUROS )así como intereses devengados desde la interposición de la demanda , con expresa condena en costas'.

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 9 de Octubre de 2014 quedando visto para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

En el presente se ejercita por la parte actora, don Ezequias y doña Carolina , una acción personal, dirigida frente a la demandada, entidad mercantil HEXA PROMOCIONES E INVERSIONES, S.L., en reclamación de la cantidad de 58.000 euros, entregada por los demandantes a la demandada en concepto de señal por la reserva de la compra de una vivienda integrada en una urbanización inmobiliaria promovida por la referida mercantil, ello después de no haberse llegado a formalizar el contrato de compraventa.

La sentencia de primera instanciaha estimado la demanda. La ratio decidendide la resolución judicial radica en las siguientes consideraciones:

El hecho controvertido se limita a determinar los efectos jurídicos y consecuencias de la misma y en definitiva, si la parte actora resulta facultada para reclamar la devolución de dicha suma.

Aplicando al presente caso la doctrina jurisprudencial sobre la materia, puede concluirse que no concurren los requisitos necesarios para actuar el efecto de resolución propio de las arras penitenciales ya que el mismo requiere tanto la existencia de un contrato válido como una expresión clara y patente de la voluntad de las partes de apartarse del contrato aplicándose dicha pena. Ni uno ni otro requisito concurren en el presente caso, en primer lugar, y a pesar de existir una mención expresa al art. 1.454 del Código Civil en los distintos recibos emitidos, al no constar expresa referencia a la posibilidad de desistimiento con pérdida de lo entregado. Debemos recordar que mientras que la demanda es mercantil profesional en el ramo los compradores son particulares, consumidores finales, a los cuales no se les puede exigir el conocimiento de la legislación y practica comercial aplicables, no pudiendo presumirse que conocieran el alcance y significado de la referencia al artículo 1454 del Código civil . Por otro lado, de conformidad con los art. 1254 , 1258 , 1261, la perfección de un contrato exige la existencia de consentimiento precio cierto y objeto, y si bien el artículo 1278 del Código Civil admite la existencia de contratos verbales, ello no excluye la necesidad de concurrencia de tales requisitos. En el presente caso no existe contrato de venta formalizado por escrito ni siquiera existe constancia alguna de entrega a los actores de la documentación necesaria para el conocimiento por parte de los compradores de la condiciones y caracteristicas de la futura venta.

La Promotora demandada, a pesar de ser experta y profesional en el ramo omitió formalizar dicha operación comercial aceptando la entrega de casi 60.000 euros sin firmar ni dejar constancia alguna de las condiciones de la futura venta (precio, plazos, calidades, memoria...). No existe formalización alguna de las condiciones de la futura venta, sin que por ello resulte acreditada la existencia de consentimiento sobre el precio y demás condiciones objeto de la venta. Asimismo, y en cualquier caso, no consta que ninguna de las partes hubiese intimado a la otra para el otorgamiento de escritura pública o firma del contrato privado de compraventa en las fechas fijadas en los recibos emitidos. En dichos documentos solo se hace constar dicho compromiso, fijándose una fecha de formalización en algunos de ellos, sin que conste que por parte de la demandada haya requerido o solicitado de modo alguno a la actora la firma del mismo, por lo que se produce una inactividad o pasividad por la parte demandada que no es merecedora de la aplicación de la pena y consiguiente una apropiación de la señal entregada.

Contra la referida resolución se alza la parte demandada mediante el presente recurso de apelación, basado en un motivo:Errónea valoración de la prueba e incorrecta interpretación de la naturaleza jurídica de la relación habida entre las partes litigantes.

SEGUNDO.- Decisión del recurso.

La parte apelante basa el recurso en una equivocada interpretación jurídica por parte de la Juzgadora a quoacerca de la naturaleza de la relación habida entre las partes litigantes, y en una errónea valoración probatoria sobre los hechos constitutivos de la pretensión actora. De una parte, la apelante mantiene que la relación negocial mantenida por las partes litigantes consistió en un verdadero contrato de compraventa de vivienda en construcción, así como que las entregas de cantidades por los compradores a la vendedora se hicieron en concepto de arras penitenciales. De otra parte, la apelante mantiene que, contrariamente a lo concluido por la Juzgadora, ha quedado probado que los demandantes tenían conocimiento del precio cierto de la compraventa, que ascendía a 378.100 euros. El recurso es resuelto en los siguientes términos:

1.-Inicialmente, han de tenerse en cuenta las consideraciones jurídicas que a continuación se expresan.

Para la labor de fijación del contenido de un negocio jurídico ha de acudirse a las reglas que sobre interpretación de los contratosvienen establecidas en el Código Civil; cuyas reglas fijan como primer criterio hermenéutico el de la literalidad de las cláusulas del contrato, cuando sus términos son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes ( art. 1.281.1º CC ), estableciéndose a continuación que si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquellas ( art. 1.281.2º CC ), fijándose como regla complementaria que para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato ( art. 1.282 CC ), así como que la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad ( art. 1.288 CC ). Siendo doctrina del Tribunal Supremo que las normas de interpretación establecidas en los artículos 1.281 y siguientes tienen carácter de subsidiariedad en su aplicación, a modo de relación jerarquizada entre sí, de forma que cuando la literalidad de las cláusulas de un contrato es clara, no se debe acudir a otros diferentes al sentido gramatical ( STS 18 octubre 1991 ).

Conforme a la doctrina científica y la Jurisprudencia, las arraspueden desempeñar una triple función, lo que hace distinguir tres tipos de arras: a) confirmatorias, que operan como una prueba o señal de la celebración del contrato; en caso de incumplimiento, su existencia nada prejuzga sobre la cuantía de la indemnización; b) penales, que funcionan como garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras entregadas o la devolución doblada por quien las ha recibido, según al que sea imputable el incumplimiento de la obligación; suponen una indemnización de daños y perjuicios, pero no impiden la exigibilidad de la obligación ni el cumplimiento forzoso en forma específica; la jurisprudencia ha señalado la equivalente función de estas arras a la cláusula penal ( SSTS 5 junio 1945 , 15 junio 1945 y 5 julio 1956 , entre otras), lo que permite la aplicación analógica de los artículos 1.152 y siguientes del Cogido Civil; y c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desligarse las partes del contrato, mediante la pérdida de las arras por quien las entregó, si es el que se arrepiente, o la restitución doblada por quien las recibió, si es éste quien desiste del cumplimiento; siendo éstas las contempladas en el art. 1.454 CC .

Esdoctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1.454 CC , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido ( SSTS 12 diciembre 1991 , 11 diciembre 1993 , 15 marzo y 23 noviembre 1994 , y 25 marzo 1995 , entre otras); debiendo de constar de manera clara y evidente que se les quiso dar tal carácter y efectos. El momento de prestación de las arras debe situarse entre la perfección y la consumación del contrato, debiendo excluirse de dicho instituto jurídico la entrega efectuada en el momento de los tratos preliminares, que caen fuera del supuesto de las arras.

2.-Tras nuevo examen de las actuaciones, esta Sala comparte las conclusiones extraídas por la Juzgadora a quoacerca de las cuestiones controvertidas en el proceso, por corresponderse con una correcta interpretación jurídica de los hechos y una adecuada valoración de las pruebas practicadas. Efectivamente:

Los términos de los documentos suscritos por las partes litigantes, en los que se documentan sucesivas entregas dinerarias por los demandantes a la demandada, no autorizan la interpretación mantenida por la parte demandada, y sí la que sostiene la parte demandante, que ha sido la acogida en la sentencia apelada, con base en unas consideraciones que son plenamente compartidas por esta Sala, dándose aquí por reproducidas, quedando complementadas con las que siguen.

La propia literalidad de los documentos (... la cantidad entregada se entiende como reserva de la vivienda NUM000 , Tipo NUM001 Ž sita en URBANIZACIÓN000 , 1ª Fase, SUP.T-10, siendo vinculante entre las partes y comprometiéndose a firmar contrato de compraventa con fecha 31 de Mayo de 2008 ...) expresa la intención de las partes en orden a la suscripción futura de un contrato de compraventa sobre la vivienda que en aquellos se concreta; siendo manifiesta en los referidos documentos, los únicos suscritos por las partes, la falta de concreción de uno de los elementos objetivos esenciales del contrato de compraventa, cual el precio cierto ( art. 1.445 CC ), cuya ausencia determina la inexistencia del contrato ( art.1.261 CC ).

La parte apelante ha pretendido suplir la constatada insuficiencia documental mediante la prueba de que el precio cierto de la compraventa era perfectamente conocido por los demandantes, prueba que se afirma alcanzada a través de la prueba de testigos, prestada por don Carlos Ramón y doña Ana María , a la sazón empleados de la Agencia Inmobiliaria Prosimo, que medió en la venta de las viviendas promovidas por la mercantil demandada, así como a través de la prueba de presunciones, aduciendo como hecho base de la presunción el encargo por los demandantes de determinadas obras de reforma de la vivienda objeto del contrato. Sin embargo, los referidos medios probatorios se muestran ineficaces para conseguir la finalidad pretendida por la parte apelante. Deducido el conocimiento por los actores del precio cierto de la compraventa a través de la documentación que se dice haberles sido entregada por los empleados de la Inmobiliaria, es lo cierto que no se ha aportado copia de cuál fuese dicha documentación normalmente facilitada a los compradores en cumplimiento de la normativa sobre protección de consumidores y usuarios (específicamente el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas), siendo así en la presentada en el proceso bajo la mención memoria de calidades y carpeta publicitariano figura el dato del precio de la vivienda de litis, dato que sólo figura en los documentos denominados hipoteca prevista por vivienda, cuadro de precios y superficies viviendas, y forma de pago tipo, los cuales, por su generalidad, justifican excluir como destinatarios de los mismos a los concretos compradores de cada una de las viviendas de la promoción. Sin que tampoco pueda aceptarse como hecho indiciario del conocimiento del precio cierto de la compraventa por los actores el que se les autorizase para la ejecución de diversos obras de reforma en la vivienda por ellos reservada, cuyo importe, por demás, es insignificante en atención al precio de la vivienda.

Excluida la existencia de un verdadero contrato de compraventa, también ha de concluirse lo propio respecto de la figura de la promesa bilateral de venta, a que se refiere el art. 1.451 CC , definida como aquélla por la que ambas partes, puestas de acuerdo sobre la cosa y el precio y no queriendo aun concertar la compraventa, adquieren el compromiso reciproco de que cualquiera de ellas podrá exigir de la contraria, dentro del plazo pactado, el cumplimiento del contrato. Conclusión que se infiere del hecho, ya evidenciado, de la ausencia de concurso de voluntades sobre los elementos esenciales de la venta, a la vista de la predicada ausencia de la constatación del precio cierto de la compraventa.

En todo caso, siendo una exigencia natural de las arras penitenciales el que, dada su trascendencia, consten de una manera expresa, es lo cierto que la facultad de rescisión del contrato no aparece explicitada en ningún momento en el negocio jurídico celebrado entre los litigantes, el cual se limita a expresar la aplicación del art. 1.454 CC , mención que, en atención a tratarse de una relación jurídica entre un empresario y unos consumidores, resulta de todo punto insuficiente para extraer de la misma las consecuencias económicas que pretende la mercantil demandada, tras la no formalización del contrato de compraventa, y a la vista del precedente contractual habido entre las mismas partes, en que los actores desistieron de la compra de una vivienda con devolución por la demandada de la cantidad por ellos entregada como reserva.

Es más, esta Sala considera que los términos literales de los documentos suscritos por las partes litigantes no reflejan claramente la realidad de un verdadero pacto de arras penitenciales, pese a la invocación del art. 1.454 CC , habida cuenta que su finalidad no es la de otorgar a las partes contratantes la posibilidad de rescindir el contrato abonando el duplo de lo recibido la vendedora, o perdiendo lo entregado la parte compradora, característica esencial de las arras que contempla el citado precepto, siendo así que lo que se establece en aquel contrato es más propiamente una garantía del cumplimiento del mismo ( En caso de incumplimiento de las obligaciones contraídas en el presente documento....), estableciendo las consecuencias que su incumplimiento depararía a la parte incumplidora. Estaríamos así ante la función propia de unas arras penales, no penitenciales. Teniéndose en cuenta que cualquier oscuridad del contrato sobre la cuestión controvertida no podría beneficiar en ningún caso a la demandada, por haber sido ésta la autora de la redacción del contrato.

No pudiendo por menos de expresarse la falta de rigor que ha concurrido en la actuación de la mercantil HEXA PROMOCIONES E INVERSIONES, S.L. encaminada a la venta de las viviendas por ella promovidas, desarrollada a través de su mediadora inmobiliaria, al no plasmar por escrito en el caso enjuiciado todos los elementos y circunstancias de la operación, omitiendo la expresa y clara mención de un datos esencial, el ya repetido precio cierto de la compraventa, aspecto sobre el que no puede haber dudas de la existencia del imprscindible consentimiento contractual, manifestado por el concurso de la oferta y aceptación de las partes.

TERCERO.- Conclusión.

Por todo lo que procede la desestimación del recurso de apelación, y la consiguiente confirmación de la sentencia recurrida. Lo que comporta la condena de la parte apelante al pago de las costas de la segunda instancia, por aplicación del art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Conforme establece el punto 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2009 , cuando el órgano jurisdiccional confirme la resolución recurrida, el recurrente perderá el depósito, al que se dará el destino legalmente previsto.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación. En atención a lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la demandada, entidad mercantil HEXA PROMOCIONES E INVERSIONES, S.L., contra la sentencia de fecha 20 de mayo de 2011 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez adscrita al Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Málaga en los autos de Juicio Ordinario nº 336/2009, de los que dimana el presente rollo, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución. Ello con expresa condena de la parte apelante al pago de las costas del recurso y con pérdida del deposito prestado por dicha parte para recurrir en apelación.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.

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