Sentencia Civil Nº 548/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 345/2011 de 19 de Octubre de 2011

Encabezamiento

Rollo nº 000345/2011

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 548

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

Dª PILAR CERDAN VILLALBA

Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a diecinueve de octubre de dos mil once.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000934/2009, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE SUECA, entre partes; de una como demandante - apelante/s Sabina , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. BEATRIZ RIBERA CASTELLO y representado por el/la Procurador/a D/Dª JOAQUIN FRANCISCO FUNES GRACIA, y de otra como demandado - apelado/s COM PROP EDIFICIO000 DE CULLERA, representado por el/la Procurador/a D/Dª MERCEDES IZQUIERDO GALBIS.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARIA IBAÑEZ SOLAZ.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE SUECA, con fecha 20 de enero de 2011, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por Dª. MARIA ISABEL GORRIS AGUILAR en representación de Dª. Sabina absolviendo a la demandada COMUNIDAD PROPIETARIOS EDIF. EDIFICIO000 , CULLERA de las pretensiones formuladas en su contra. Todo ello con expresa imposición de costas a COMUNIDAD PROPIETARIOS EDIF. EDIFICIO000 , CULLERA." Y con fecha 26 de enero de 2011 se dictó auto aclaratorio, cuya parte dispositiva dice: "Decido: Aclarar la sentencia dictada en fecha de 20 de enero de 2011 en el presente procedimiento de juicio ordinario, en el sentido de que el párrafo segundo del fallo de la menci8onada sentencia quedará redactado del modo siguiente: "Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante, Dª Sabina ".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 28 de septiembre de 2011 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la Sentencia dictada por el Juzgado, que desestima la demanda interpuesta la Sra. Sabina contra la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 de Cullera en la que la solicitaba la declaración de obligación de la demandada de cumplimiento exacto del contrato de compraventa celebrado entre ambas partes restituyendo los metros que le correspondían de la vivienda adquirida o subsidiariamente se redujese el precio, recurre la misma demandante que alega la nulidad de la sentencia por infringir el art. 1469 del CC al haber incurrido en error en la valoración probatoria; la nulidad por no resolver todas las cuestiones planteadas en la demanda incurriendo en contradicción; y la nulidad por imponerle las costas al no haber apreciado serias dudas de hecho o de derecho. A este recruso se opone la Comunidad demandada que defiende la tesis de la sentencia.

SEGUNDO.- Tras un nuevo examen de las pretensiones de las partes, en relación con la prueba practicada y vistas las alegaciones de las partes en el recruso, este Tribunal considera que el recurso no puede ser estimado, destacando que la nulidad de la sentencia, no puede solicitarse ni concederse en base a las críticas que se efectúan por la parte apelante, pues la misma solo puede darse cuando la sentencia incurra en alguno de los supuestos previstos en el art. 225 de la Lec , y estén ausentes los requisitos internos de la sentencia recogidos en los arts. 216 a 222, lo que no es el caso, pues la sentencia decide sobre las pretensiones de las partes, si bien no en sentido favorable, siendo además doctrina reiterada del TS que la modalidad de incongruencia de que se trata sólo existe - como expone la sentencia del Tribunal Constitucional 73/2.009, de 23 de marzo , en interpretación del artículo 24 de la Constitución Española - cuando, habiendo dejado el órgano judicial sin respuesta alguna de las cuestiones planteadas por las partes, no quepa interpretar razonablemente el silencio como una desestimación tácita, al poder inferirse que es así del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución, teniendo en cuenta que la satisfacción del derecho a la tutela judicial efectiva no exige una respuesta explícita y pormenorizada a todas y cada una de las alegaciones que se aducen como fundamento de la pretensión [ SENTENCIA 4 de enero de 2010 (RCEIP 10/2006 ), Ponente Excmo. Sr. D. José Ramón Ferrándiz Gabriel]

A partir de aquí resulta que efectivamente el art. 1.469 del CC establece que " la obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato " y que " si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble" . De otro lado el art. 1.471 añade que " en la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato".

En interpretación de éste último precepto el Tribunal Supremo en sentencias de fechas 26 de junio de 1956 , 4 de abril de 1979 ( EDJ1979/652) , 19 de junio de 1984 ( EDJ1984/7249( , 29 de mayo de 2000 (EDJ2000/11038 ) y específicamente en la de 21 de julio de 2000 (EDJ2000/22068) ha dicho que "cuando es vendido un inmueble, para la determinación del mismo, no es necesario que sean precisadas en el contrato las dimensiones, la medida, pudiendo tener esta indicación dos significaciones, dos valores bien distintos: primero, que las partes hayan querido obtener aquella determinada medida por aquél determinado precio, estableciendo que en tanto se convenía aquel precio en cuanto el inmueble tenía tal medida, siendo obvio que si después resulta que el inmueble tenía dimensiones distintas, también el importe del precio debe modificarse proporcionalmente, en más o en menos, hipótesis de la venta de inmuebles por unidad de medida o número prevista y disciplinada por los arts. 1469 y 1470 del Código Civil ; y segundo, que el inmueble sea vendido como cuerpo cierto , es decir, por lo que es, independientemente de sus dimensiones efectivas, hipótesis regulada por el art. 1471 del propio cuerpo legal", y la sentencia de 25 de febrero de 1997 (EDJ1997/606) afirma que " esta Sala tiene declarado, entre otras, en sentencias de 28 de noviembre de 1962 y 4 de febrero de 1979 , que para la determinación del objeto vendido no es preciso determinar sus dimensiones, y aunque así se haga, siempre que falte la indicación del precio concreto por unidad de medida, la ley supone que tal individualización no ha tenido para las partes valor esencial, y constituía tan sólo una superabundancia de datos, que es una presunción de valor absoluto".

Partiendo de la doctrina jurisprudencial transcrita, debe señalarse:

1º.- En fecha 26-7-2006 se celebró entre varias personas interesadas y en Junta de Propietarios del EDIFICIO000 , la subasta de la vivienda puerta 2 (antigua vivienda de portería) ajustándose a las siguientes condiciones " 1.- El precio mínimo de venta se establece en cuarenta y dos mil euros (42.000,00 euros) que servirá de partida para la subasta que deberá realizarse al alza. 2.- Para la realización de la subasta se convocará reunión extraordinaria de la Junta de Propietarios a celebrar el próximo dia 26 de julio a las 12 horas en el despacho del Administrador, a la que podrán asistir, además de los copropietarios, todas las personas interesadas en participar en la subasta. 3.- La subasta se realizará a viva voz, adjudicándose el apartamento a la persona que haga la oferta más elevada. 4.- El adjudicatario dispondrá de un plazo de ocho dias para formalizar la compra mediante contrato privado y entrega de una cantidad equivalente al 10% del precio resultante de la subasta. El resto del precio se hará efectivo a la firma de la escritura. 5.- Todos los gastos relativos a la venta, incluido el impuesto de plus valía y honorarios de notario, serán íntegramente por cuenta del comprador. 5.- Queda ampliamente facultado el Presidente para que en nombre y representación de todos y cada uno de los copropietarios pueda firmar los documentos tanto públicos como privados necesarios para la formalización de la venta de la vivienda de portería". Estas condiciones fueron aceptadas por todos los participantes, siendo aprobada la puja efectuada por la demandante que ofreció 67.000 euros.

2º.- En fecha 1-8-2006 se celebró contrato privado entre el vicepresidente de la Comunidad Sr. Carlos y la Sra. Sabina en el que se pactó: "PRIMERO.- Que don Augusto , en la representación que ostenta de los copropietarios de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , vende a doña Sabina , quien compra, el descrito apartamento, junto con todos sus derechos, servidumbres, participaciones en los elementos comunes e instalaciones que contiene, libre de cargas y de inquilinos, al corriente en el pago de gastos comunes y contribución urbana. SEGUNDO.- El precio de venta sesenta y siete mil euros (67.000 euros). TERCERO.- En este acto la compradora entrega en efectivo, como señal SEIS MIL SETECIENTOS EUROS , a cuenta del precio acordado (6.700 EUROS). CUARTO.- El resto del rpecio de venta será satisfecho a la firma de la Escritura Pública de compra-venta que deberá firmarse antes del 30 de diciembre del año en curso, serán SESENTA MIL TRESCIENTOS EUROS (60.300 euros) QUINTO.- La falta de pago de las cantidades acordadas o la renuncia a la consumación de la compraventa, motivará la resolución de este contrato, conpérdida para la parte compradora de las cantidades que tuvieran anteriormente entregadas, las que hará suyas la parte vendedora en concepto de indemnización de daños y perjuicios desde ahora convenidas. SEXTO.- La revocación del contrato de compraventa, por la parte vendedora, originaria la devolución a la parte compradora de las cantidades entregadas a cuenta, así como la entrega de una cantidad equivalente a aquellas en concepto de indemnización desde este momento pactada. SEPTIMO.-Completando el pago del precio según se indica expresamente en el artículo CUARTO se otorgará la correspondiente escritura pública, que se firmará antes del próximo 30 de diciembre de 2006. Los gastos que devengue la transmisión serán satisfechos íntegramente por la compradora, incluido el impuesto sobre el incremento de valora de los bienes de naturaleza urbana (Plus Valía). OCTAVO.- Las llaves del apartamento objeto del presente contrato se entregarán a la parte compradora, una vez haya satisfecho la totalidad el precio de compra estipulado en el artículo SEGUNDO. No obstante, la compradora podrá disponer de una llave para poder realizar en el vivienda las obras de reforma que estime oportunas sin que ello suponga derecho alguno de posesiónsobre la vivienda, posesión que únicamente será otorgada en el momento en que la compradora haya abonado el importe total de la compra y haya sido firmada la escritura pública de compra-venta".

3º.- En fecha 30-12-2006 se otorgó la escritura pública de la venta (de fecha 26-7-2006) otorgada por el presidente de la Comunidad Sr. Hilario a favor de la Sra. Sabina y en ella al describirse la vivienda se decía "URBANA. NUMERO CUATRO: VIVIENDA en NUM000 planta alta o piso NUM000 , con puerta de entrada señalada con el número NUM001 , con acceso por escalera y ascensor que arrancan del zaguán del edificio abierto a la CALLE000 nº NUM002 . Tiene una superficie de sesenta y tres metros, setenta y tres decímetros cuadrados, e interiormente se halla distribuída en vestíbulo, dos dormitorios, comedor, cocina, armario ropero y cuarto de aseo. Linda: por su frente, con calle número doce del plano; derecha entrando, conciso primero puerta número tres; hueco de escalera, patio de luces y piso NUM000 puerta número NUM002 ; izquierda, con solares de los señores Balbino y Eusebio ; y por espaldas, con solara de D. Justo y D Sabino . Su cuota de participación de comunidad en los servicios y elementos comunes es de dos enteros con cuarenta centesimas por ciento (2'40%) Referencia catastral. NUM003 , número fijo NUM004 , según recibo del I.B.I. cuya fotocopia se incorpora a la presente. Forma parte integrante del Edificio denominado " EDIFICIO000 ", sito en Cullera (Valencia) CALLE000 nº NUM002 ." El precio era el de 67.000 euros, de los que 26.700 se declaraban recibidos (de ellos 6.700 en fecha 1-8-2006 y 20.000 en ele cato) y el resto de 40.300 euros a pagar en un año sin devengo de intereses. También en dicho plazo debía ser la escritura ratificada por los copropietarios.

4º.- En Junta de la Comunidad celebrada en fecha 18-7-2008 se adoptó el acuerdo siguiente "Previa deliberación y atendiendo a las especiales circunstancias del caso, la Junta de Propietarios por unanimidad adopta los siguientes acuerdos: 1.- Autorizar a doña Sabina para que pueda realizar en la vivienda puerta NUM001 (antigua portería) las obras de reforma necesarias para que la misma cumpla los requisitos de habitabilidad necesarios y autorizar, asimismo, a la señora Sabina a hacer uso y habitar en dicha vivienda una vez terminadas las obras de reforma citadas, todo ello con efectos del próximo dia uno de septiembre de 2008. 2.- Ante la dificultad de poder establecer un plazo para poder terminar el proceso de ratificación de la escritura de venta por los propietarios, la Junta acuerda modificar la estipulación segunda b) de las fijadas en la escritura pública de compra venta, firmada el 30-12-06 ante el notario de Cullera D. Severino Cebolla Camarena, en el sentido de que el pago de la cantidad aplazada será satisfecha por la compradora en el momento en que todos los vendedores hayan ratificado la escritura de venta para su inscripción registral, disponiendo de un plazo de entre 30 y 45 dias para solicitar un préstamo hipotecario para financiar la presente adquisición. 3.- A partir del 1 de septiembre de 2008 la señora Llenares vendrá obligada a participar de los gastos comunes del inmueble que le correspondan al apartamento puerta 2. 4º.- Facultar ampliamente al Presidente para que en representación de la Junta de Propietarios pueda firmar cuantos documentos públicos o privados sean necesarios para formalizar los acuerdos adoptados. Por otro lado, la señora Sabina explica que dado que la vivienda es interior tiene asignado el uso del patio de luces a modo de terraza y entre las reformas a realizar ha previsto algunas en el patio de luces, y solicita autorización a la Junta para poder realizar, a su cargo las siguientes: 1.- Levantar el muro del hueco del ascensor en el patio de luces para mayor seguridad. 2.- Cambiar pavimento suelo patio de luces. 3.- Colocar un trozo de tejadillo de aluminio. La Junta por unanimidad autoriza a la señora Sabina a realizar a su ca4go en el patio de luces las obras antes detalladas, siempre y cuando no perjudiquen a los demás vecinos que tienen ventanas a ese patio"

5º.- Conforme a ello en fecha 1-9-2008 se celebró otro contrato privado entre la vicepresidenta de la Comunidad Sra. Manuela y la Sra. Sabina en que se establecía: OTORGAN: PRIMERO.- Autorizar a doña Sabina para que pueda realizar a su cuenta en la vivienda puerta 2 (antigua portería) las obras de reforma necesarias para que la misma cumpla los requisitos de habitabilidad necesarios y autorizar, asimismo, a la señora Sabina a hacer uso y habitar en dicha vivienda una vez terminadas las obras de reforma citadas, todo ello con efectos del dia uno de septiembre de 2008. SEGUNDO.- Modificar la estipulación segunda b) de las fijadas en la escritura pública de compra venta, firmada el 30-12-06 ante el notario de Cullera don Severino Cebolla Camarena, en el sentido de que el pago de la cantidad aplazada será satisfecha por la compradora en el momento en que todos los vendedores hayan ratificado la escritura de venta y se haya efectuado su inscripción en el Registro de la Propiedad, disponiendo de un plazo de entre 30 y 45 dias para solicitar un préstamo hipotecario para financiar la presente adquisición. TERCERO.- A partir del 1 de Septiembre de 2008 la señora Sabina vendrá obligada a participar de los gastos comunes del inmueble que le correspondan al apartamento puerta 2. CUARTO.- Autorizar a la señora Sabina a realizar a su cargo en el patio de luces las obras siguientes: 1.- Levantar el muro del hueco del ascensor en el patio de luces para mayor seguridad. 2.- Cambiar pavimento suelo patio de luces. 3.- Colocar un trozo de tejadillo de aluminio. La Junta por unanimidad autoriza a la señora Sabina a realizar a su ca4go en el patio de luces las obras antes detalladas, siempre y cuando no perjudiquen a los demás vecinos que tienen ventanas a ese patio"

De los anteriores datos o circunstancias se deduce de forma lógica y racional que la compraventa de la vivienda se hizo como cuerpo cierto y determinado, y no en función de los metros cuadrados de superficie de la vivienda, por lo que la posterior comprobación por parte de la compradora demandante de que la superficie es de 41,63 metros cuadrados debe ser asumida por ella, sin que pueda provocar la restitución de los metros que faltan (lo que es imposible físicamente) ni la reducción del precio o cualquier otra indemnización.

Pero además resulta que la compradora era perfectamente conocedora de las características de la vivienda que adquiría, la cual había no solo visitado en diversas ocasiones, sino incluso dispuesto de unas llaves al menos desde 1-8-2006, en que expresamente se le autoriza a realizar obras en la vivienda. Por ello cuando se celebró la escritura pública y no obstante la indicación de la superficie como de 63 metros cuadrados y 73 decímetros cuadrados, la compradora conocía su exacta superficie, distribución y ubicación. Abundando en lo anterior resulta que incluso mucho después en el contrato privado de 1-9-2008 cuando se le autoriza a usar y habitar la vivienda también se le autoriza la realización de ciertas obras que sin duda redundan en su beneficio y mayor aprovechamiento del patio de luces, patio que no ha sido incluido en la medición de 41,63 metros cuadrados que aporta.

Por ello cabe entender que la compraventa de la vivienda se realizó por un precio a tanto alzado, faltando toda indicación sobre un precio concreto por unidad de medida, lo que lleva consigo que deba entenderse, como presunción de valor absoluto, según señala la Jurisprudencia citada. La superficie de 63 metros cuadrados y 73 decímetros cuadrados (sin distinguir entre metros construidos y metros útiles) que se refleja en el contrato no tuvo para las partes valor esencial, de tal manera que lo que las partes quisieron, en esencia, es realizar la compraventa de la vivienda de la antigua portería ya existente y perfectamente conocida por la demandante. Por ello no cabe ninguna de las alternativas planteadas por la demandante, ene especial la disminución del precio

En definitiva, no existió venta por unidad de medida; pero aunque se entendiese que sí existió, habría que entender que la demandante aceptaba la menor superficie, al existir actos inequívocos de conocimiento que se produjeron con la entrega de una llave desde el inicio (1-8-2006) para la realización de obras, e incluso con la autorización expresa de obras en el propio patio de luces, añadiendo por último que ninguna prueba se ha practicado que acredite una desproporción entre la superficie de la vivienda, situada en una de las principales poblaciones costeras, y el precio pactado de la que s pueda deducir la esencialidad de la concertad superficie mencionada.

Por todo ello y sin necesidad de mayores argumentaciones debe ser desestimado el recurso, ya que la sentencia resuelve sobre la pretensión deducida, pero no en sentido favorable, no adolece de error en la aplicación del derecho, ni tampoco omite pronunciamiento alguno, ya que rechaza todas las peticiones efectuadas. Tampoco incurre en error al imponer las cotas y no apreciar la existencia de dudas de hecho y de derecho, ya que las mismas no existían ni existen.

, TERCERO.- La desestimación del recurso determina la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Sabina contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm 2 de Sueca, en los autos de juicio ordinario nº 934-09, debemos confirmar y confirmamos en todos sus extremos la referida resolución; con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Y a su tiempo, con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a diecinueve de octubre de dos mil once.