Sentencia Civil Nº 55/2003, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 480/2002 de 11 de Junio de 2003

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:55/2003
Número de Recurso:480/2002
Procedimiento:Recurso de apelación

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 480/2002

Ilmos. Sres. Magistrados:

FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

JESUS GAVILAN LOPEZ

JOSE MARIA SALCEDO GENER

En MADRID , a once de junio de dos mil tres.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de MENOR CUANTIA 29/2001 del JDO. 1ª.INST.E INSTRUCCION N. 3 de MAJADAHONDA seguido entre partes, de una como apelados COMUNIDAD DE PROPIETARIOS URBANIZACIÓN000 y Dº Alfredo , representado por la Procuradora Sra. Villanueva Camuñas,y de otra, como apelado Sergio ,representado por la el Procurador Sr. Gómez Villaboa Mandri, sobre Reclamación de Cuotas.

FUNDAMENTO DE HECHO

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida. Y:

PRIMERO.- Dª. ANA Mª. CASAS MUÑOZ, Procuradora de D. Sergio , en su escrito formalizando el recurso de apelación frente a la sentencia de instancia, presenta como alegaciones las que, a modo de síntesis, se reproducen; en primer lugar estima que la sentencia no entra a valorar el hecho determinante del objeto de la presente litis, esto es si la Comunidad de Propietarios demandante ha sido válidamente constituida y por tanto si la misma es válida y eficaz al igual que sus pretendidos Estatutos y, consecuentemente, si ésta tiene derecho para reclamar el pago de cuotas a su representado; reitera de esta forma las argumentos presentados en el escrito de contestación de la demanda en la que resalta que su mandante adquirió la finca por donación, no existiendo ni adquiriendo participación alguna de elementos comunes. La Junta General constitutiva de la Comunidad de Propietarios no consiguió la unanimidad, contraviniendo de esta forma el requisito exigido por nuestro Tribunal Supremo; los Estatutos de la Comunidad de Propietarios son asimismo inválidos, sin que su representado se haya sometido a los mismos, que nunca se han unido a los títulos de propiedad del Sr. Sergio , ni figuran inscritos en el Registro de la Propiedad; los únicos Estatutos que pueden ser considerados válidos son los Estatutos de la Junta de Compensación, pues los Estatutos de la Comunidad de Propietarios tampoco han sido aprobados por las autoridades administrativas correspondientes. Como segundo motivo de la apelación y sobre la base de la aceptación de los anteriores supuestos, debían prosperar las excepciones dilatorias planteadas en su escrito de contestación de la demanda (arbitraje, falta de personalidad del actor, falta de personalidad en el Procurador del actor y falta de personalidad por no tener el carácter o representación por el que se reclama). En tercer lugar la apelante ignora la prueba que se presentó en los distintos procedimientos seguidos por la Comunidad de Propietarios demandante contra otros copropietarios, cuyas sentencias han sido traídas a estos autos. También y como alegación cuarta considera la valoración errónea por el Juzgador de la prueba presentada por la contraparte, consistente en unos recibos cuyos conceptos impugna y a los que imputa inexactitud y falta de veracidad, siendo la suma reclamada incorrecta, ya que la suma comprensiva de todos los recibos reclamadas asciende a 25.074.405 ptas., mientras que se reclama la cantidad 25.276.748 ptas. Por último y en apoyo de su pretensión se refiere a las sentencias del Tribunal Supremo adjuntadas a su escrito de conclusiones en las que se pone de relieve que los acuerdos de la Junta de Compensación de Monte Alina han sido declarados ilegales. Por todo lo cual solicita la revocación de la sentencia de instancia con la desestimación de la demanda rectora de las presentes actuaciones.

La representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS URBANIZACIÓN000 impugna el recurso de apelación formulado de contrario y solicita la confirmación de la sentencia de instancia por sus propios y acertados fundamentos.

SEGUNDO.- Esta Audiencia ya ha tenido ocasión de pronunciarse en asuntos similares al que nos ocupa, concretamente Sentencias de 8 de junio de 1999, 6 de julio de 1999 y 18 de febrero de 2002, entre otras, todas ellas de la Sección 14ª y aquí mantendrá el criterio allí sentado por obvias razones de congruencia. No obstante examinará todos los argumentos presentados en el recurso de apelación, que reproducen a su vez íntegramente la contestación a la demanda rectora de estas actuaciones, por si hubiera algún elemento que aconsejara modificar las citadas resoluciones.

TERCERO.- Como antecedente necesario es preciso hacer una breve relación de las incidencias surgidas con respecto al Plan de Ordenación del Polígono Monte Alina. La Comisión de Planeamiento y Coordinación del Área Metropolitana de Madrid (COPLACO) aprobó el 27 de marzo de 1968 el Plan Parcial del Polígono Monte Alina, en ejecución del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid y los Estatutos de la Junta de Compensación de dicho Polígono se aprobaron por la misma entidad administrativa con fecha 20 de octubre de 1976. Con fecha 17 de diciembre de 1987 se modificó el Plan Parcial de Ordenación de Monte Alina donde se preveía la creación de la Entidad Urbanística de Colaboración y Conservación de Monte Alina; y por resoluciones de la Consejería de Política Territorial de la Comunidad de Madrid de fecha 4 de enero de 1989 y 11 de octubre de 1989 se modificaron el Estatuto y bases de actuación de la Junta de Compensación Monte Alina y se aprobó el Proyecto de Compensación del Polígono elabora por la Junta de Compensación; este acuerdo y las resoluciones expresadas fueron recurridas ante el T.S.J. de Madrid que declaró por sentencias de 4 de julio de 1991, 29 de abril de 1992 y 14 de marzo de 1994, la nulidad de todos los actos al no haberse tenido en cuenta que habían sido vendidas, tras su segregación, diversas parcelas y que los nuevos compradores debían haber formado parte de la citada Junta de Compensación, siendo posteriormente revocadas por el Tribunal Supremo mediante sentencia de 5 de junio de 1996 las citadas resoluciones del T.S.J. en cuanto afecta a la modificación del Plan Parcial de Ordenación Monte Alina acordado por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid el 17 de diciembre de 1987, que se considera válido. Entiende la parte apelante que sólo existe una Junta de Compensación regulada por la correspondiente normativa administrativa sin que tenga cabida por tanto la pretendida Comunidad de Propietarios, hasta que se disuelva la Junta tras el cumplimiento de los fines que le tiene asignado la legislación del suelo, sin que pueda hablarse de elementos ni servicios comunes hasta que se finalice la actuación urbanística, ya que los mismos actualmente son propiedad de la Junta de Compensación y en el futuro bienes de dominio de público de cesión obligatoria al Ayuntamiento.

CUARTO.- Sin embargo el sistema de compensación utilizado en este caso para la ejecución del Plan representa la gestión privada del mismo por sus propietarios, que venían obligados a abonar las cuotas correspondientes tal y como regula el Art. 69 del Reglamento de Gestión Urbanística aprobado por R.D. 32/88 1978 de 25 de agosto que dispone que "la participación de los propietarios de la obligación de conservación y mantenimiento de las obras de urbanización, dotaciones e instalaciones de los servicios públicos, cuando no está a cargo de la Administración actuante se determinará en función de la participación que tuviesen fijada en la Junta de Compensación, en el proyecto de reparcelación o, en su caso, en el que se hubiere fijado en la entidad de conservación".

Ante estas circunstancias y dada la inactividad absoluta de la Junta de Compensación para afrontar el mantenimiento y conservación de los elementos comunes, agravada por los problemas que han dificultado el desarrollo del plan, no nos resulta difícil aceptar que, impuesto por las circunstancias, coexisten en la urbanización la Junta de Compensación para la ejecución del Plan de Ordenación y la Comunidad de Propietarios que se ocupa del mantenimiento y conservación de los bienes comunes, incluso de aquellos que en su momento deberán ser cedidos al Ayuntamiento si así lo fijase el referido Plan, situación de coexistencia que incluso está prevista en el párrafo segundo del citado Art. 69 del Reglamento de Gestión Urbanística, que dispone que "si sobre las parcelas se hubiesen constituido regímenes de propiedad horizontal, la contribución de los propietarios en la referida obligación de conservación y mantenimiento se determinará por la cuota de participación en relación al total del valor del inmueble que tenga asignada en cada Comunidad" y que ha sido admitida por el Tribunal Supremo en Sentencias de 28 de mayo de 1986 y 18 de abril de 1988.

QUINTO.- No podemos pues negar legitimación en abstracto a la Comunidad de Propietarios para hacer frente a estos gastos, ni en concreto a la que hoy actúa en este procedimiento, pues fue constituida al amparo de unos Estatutos a los que se sometió tácitamente la hoy apelante mediante el abono de los recibos expedidos por la misma hasta el año 1990, aceptando por tanto su existencia y aunque entendamos que estos Estatutos, dado que están enmarcados dentro del ámbito de la actuación urbanística que, como hemos visto ha sufrido diversos obstáculos para su desarrollo no han podido ser aprobadas por la autoridad administrativa, y porque la Ley de Propiedad Horizontal es la vía idónea marcada por la jurisprudencia en defecto de estipulación o pacto específico, para solucionar las diversas incidencias que puedan surgir en la existencia de un condominio de características muy especiales como el que resulta de la urbanizaciones privadas, donde al margen de los bienes de propiedad particular existen unos elementos y servicios comunes que están destinados fundamentalmente a servir a la propiedad particular de los distintos integrantes de la urbanización (STS 18-4-88, 13-3-89 y 23-9-91); y tal criterio ha sido acogido por la Ley de 6 de abril de 1999 de Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. No puede, por otra parte, dejarse al arbitrio de una minoría exigua de copropietarios la eficacia de unos Estatutos, impidiendo el nacimiento de una Comunidad de Propietarios absolutamente imprescindible para el funcionamiento comunitario, al cual no hacía frente la Junta de Compensación.

Es cierto que en el Registro de la Propiedad no hay inscripción que ampare los Estatutos de la Comunidad actora, pero no deja de ser menos cierto que esa falta no constituye un obstáculo insalvable. Frente a terceros la protección del Registro será integral. En las relaciones interna de los comuneros entre si y de estos con la Comunidad no pueden desconocerse los pactos que expresa o tácitamente se asumieron, ni las obligaciones que de ellos se derivan.

Como sienta la sentencia de la Sección 14ª de fecha 6 de julio de 1999, como argumento de cierre se podría utilizar además el de que, puesto que no consta que un tercero ajeno a la actora haya gestionado los intereses de la Comunidad, la figura de la gestión de negocios ajenos, unida a la legitimación por gestión de intereses difusos, nos llevaría a proclamar la legitimación de la actora y la obligación de pago del demandado.

SEXTO.- En cuanto al sistema de fijación de cuotas el Art. 10 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios las asigna en función de la extensión superficial de las parcelas, o lo que es lo mismo con criterios de estricta objetividad. Los Estatutos clasifican las parcelas en cinco categorías dependientes de su extensión superficial, para cada clase fija un mínimo y un máximo de forma que el máximo de la parcela de menor extensión es el mínimo de la siguiente categoría y así sucesivamente. El que estas cuotas fijadas en los Estatutos difieran de las que figuran en los de la Junta de Compensación en nada afecta a su exigibilidad, sobre todo porque como hemos indicado se han fijado objetivamente.

SÉPTIMO.- Se objeta, asimismo, la cuantificación de los recibos pasados al cobro, en concreto de los que contienen reclamación de gastos judiciales. No se ve motivo por el que no haya que comprender entre los gastos de la Comunidad los que hayan sido precisos, incluidos los honorarios de Letrado y derechos de Procurador, para reclamar cuotas a distintos copropietarios, incluiso al demandado. Si se tratase de recibos repetidos, o que ya se han puesto al cobro, corresponde la carga de la prueba de esta afirmación a la parte demandada, que fácilmente podría acreditar su pago mediante la exhibición o bien de los recibos o bien de los documentos que contengan la duplicidad de las cantidades reclamadas. Lo mismo cabe decir en cuanto a la inexactitud o falta de veracidad de los mismos. Por último el que la suma reclamada sea incorrecta en nada afecta al fondo de la cuestión y la pequeña diferencia que aprecia el demandado no es tampoco la correcta. Esta diferencia de 119.900 ptas., como afirma la Comunidad de Propietarios apelada, deberá subsanarse en ejecución de sentencia.

OCTAVO.- Al volver a plantear la parte apelante la procedencia de las excepciones dilatorias planteadas en su día, procede pronunciarse nuevamente sobre las mismas, confirmando íntegramente los pronunciamientos de la sentencia de instancia.

La interpretación realizada por el Juez a quo sobre la cláusula que en los Estatutos comunitarios establece que las discrepancias entre comuneros deberán resolverse mediante arbitraje, es totalmente correcta puesto que en este caso el debate se plantea entre Comunidad y Comunero (que por otra parte no reconoce validez a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios).

Respecto a la excepción de falta de personalidad del actor hay que precisar que el derecho sustantivo y el procesal reconocen como sujetos de derecho a entes sin personalidad jurídica, que crean derechos y asumes obligaciones en nombre propio o de colectividades más o menos amplias. La Comunidad ordinaria de Bienes o la Comunidad de Propiedad Horizontal son ejemplos claros de entes sin personalidad jurídica, que gestionan intereses propios de sus integrantes y como tales sujetos de derechos y obligaciones y con plena legitimación activa y pasiva en la esfera procesal, por lo que cabe rechazar las otras dos excepciones alegadas de falta de personalidad en el Procurador del actor y falta de personalidad por no tener el carácter o representación con que se reclama.

Por todo lo cual procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la resolución recurrida.

NOVENO.- Las costas de esta alzada deben ser impuestas al apelante que ha visto totalmente desestimadas sus pretensiones en esta instancia (Art. 398.1 LEC en relación con el Art. 394.1)

Vistos los preceptos alegados y los demás de general y pertinente aplicación

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1ª.INST.E INSTRUCCION N. 3 de MAJADAHONDA, por el mismo se dictó sentencia con fecha doce de marzo de dos mil dos, cuya parte dispositiva dice: Que ESTIMO íntegramente la demanda iterpuesta por el Procurador de los tribunales D. Marcelino Bartolomé Garretas, en nombre y representación de D. Alfredo , quien actúa en su doble condición de Presidente y Comunero de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA URBANIZACIÓN000 ", contra D. Sergio , representado por la Proucradora de los Tribunales Dª Ana María Casas Muñoz y, en consecuencia, CONDENO al demandado a que pague a la comunidad de propietarios actora la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y UN MIL NOVECIENTOS DIECISÉIS EUROS CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (151.916,32 euros), correspondientes a los recibos reclamados por conducto notarial según actas que figuran en los autos de este procedimiento, por razón de su contribución a los gastos generales de la Comunidad de Propietarios correspondientes a los ejercicios que se han detalllado en este pleito.

También le condeno al demandado al pago de los intereses legales devengados sobre la cantidad que figura en cada uno de los requerimientos notariales que se han traído a este pleito y que se corresponden con la suma de varios recibos acumulados, calculados desde la fecha de cada notificaicón notarial e igualmente le condeno al pago del interés legal incrementado en dos puntos que se aplicará sobre la cantidad total adeudada, es decir, 151.916,32 euros, desde la fecha de ésta sentencia, para el supuesto de que incurra en mora procesal. Del mismo modo, le condeno al pago de los gastos ocasionados por las actuaciones encaminadas a hacer efectivas las cantidades pendientes de pago, tales como requerimientos notariales o gastos de correo, sumas que se liquidarán, en su caso, en ejecución de sentencia.

Asimismo, DESESTIMO íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por D. Sergio contra la COMUNIDAD DE PROPETARIOS DE LA URBANIZACIÓN000 " y, en consecuencia, ABSUELVO a ésta de los pedimentos contenidos en la demanda de reconvención.

Todo ello con expresa condena en costas, tanto de la demanda como de la reconvención, al demandado D. Sergio . Notificada dicha resolución a las partes, por Sergio se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que lo impugnó. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día cuatro de junio de dos mil tres, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D.JOSE MARIA SALCEDO GENER.

FALLO

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Sergio , contra la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Majadahonda, de fecha 12 de marzo de 2002, autos de juicio civil 29/01, de que dimana el presente rollo de apelación, la cual confirmamos íntegramente; las costas de esta alzada serán a cargo del apelante.

Esta resolución es firme y contra la misma no cabe recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.