Sentencia Civil Nº 55/2007, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 3, Rec 28/2007 de 19 de Marzo de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL CÓRDOBA

SECCION Nº 3

S E N T E N C I A Nº 55/07

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. FRANCISCO SÁNCHEZ ZAMORANO

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. FELIPE MORENO GÓMEZ

D. PEDRO VELA TORRES

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION UNICO DE

AGUILAR

ROLLO DE APELACIÓN Nº 28/2007

JUICIO ORDINARIO Nº 109/2006

En la Ciudad de CORDOBA a diecinueve de marzo de dos mil siete.

La SECCION Nº 3 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA, ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra autos de J. ORDINARIO 109/2006 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION UNICO DE AGUILAR entre el demandante Juan Luis , y el demandado Octavio representado por el Procurador Sr SANCHEZ VELASCO, Mª JOSEFA y defendido por el Letrado Sr. FERNANDEZ JIMENEZ, DIEGO, pendientes en esta Sala a virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandada contra sentencia recaída en autos, siendo Ponente del recurso el Magistrado ILTMO. SR. D. FELIPE MORENO GÓMEZ.

Aceptando los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida y,

Antecedentes

PRIMERO.- Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION UNICO DE AGUILAR cuyo fallo es como sigue: Que desestimando la excepción "non adimpleti contratus" alegada por el procurador Dº Manuel Velasco Jurado en nombre y representación de Dº Octavio , DEBO ESTIMAR Y ESTIMO INTEGRAMENTE la demanda presentada por la procuradora Dª Carmen Roldán García en nombre y representación de Dº Juan Luis CONDENANDO a Dº Octavio a presentar ante la Delegación de Córdoba de la consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía toda la documentación necesaria para acceder a las ayudas económicas así como el contrato de compraventa firmado para su visado, así como al pago de las costas procesales.-".

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de Octavio que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal previo emplazamiento de las partes y dándose traslado de los mismo al Magistrado Ponente para que dictara la resolución procedente.

TERCERO.- Que en la tramitación de las dos instancias de este juicio se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se acepta la fundamentación jurídica de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Las que genéricamente se denominan "viviendas de protección oficial", han constituido tradicionalmente el ámbito, casi único, en el que ha tenido lugar la actuación de los poderes públicos tendente a hacer realidad el derecho a la vivienda consagrado en el art. 47 C.E ., precisamente por ello, es decir por la intensa y extensa actuación de la Administración en dicho ámbito, las controversias en relación a las VPO pueden generar dos frentes: por una parte la cuestión civil y por otra, la cuestión administrativa. En este sentido, si bien la facultad de sancionar la infracción del amplio régimen legal (estatal y autonómico), de revisar la sanción y, en general, de revisar un acto administrativo es sólo de la jurisdicción contencioso-administrativa ("es necesario señalar la competencia tutelar de la Administración sobre esta clase de viviendas y su uso o aprovechamiento durante el tiempo que dure la protección, de tal forma que la comisión de cualquier infracción respecto de su estatuto puede ser sancionado por ella"; S.T.S. de 20 de octubre de 1.986 ), lo que si puede y debe hacer el orden jurisdiccional civil, es interpretar el contrato suscrito entre particulares (promotor privado y adquirente) que tenga por objeto una vivienda de dicha naturaleza, calificar el mismo y dar respuesta, a la luz de estrictas normas de derecho privado, a los puntuales conflictos que surjan sobre la proyección a la realidad del convenio en cuestión; así se infiere del art. 2 de la L.J.C.A , que declara expresamente excluidas "las cuestiones de índole civil", y de la vis atractiva del orden jurisdiccional civil.

SEGUNDO.- Establecido lo anterior, lo primero que debe de abordarse con ocasión del presente recurso de apelación es la naturaleza jurídica del convenio suscrito, en fecha 7 de enero de 2.004, entre el apelante, en cuanto parte vendedora y promotor privado de una determinada urbanización, y el apelado, en cuanto parte compradora de una determinada vivienda integrada en aquella. Convenio presentado como documento uno de la demanda (fol. 6 del pleito), que aparece bajo la rúbrica "Contrato de reserva de vivienda". Solo cuando se perfile dicho extremo y, por lo tanto, se delimite el ámbito y requisitos de lo efectivamente convenido en dicho documento y obligaciones connatural y legalmente resultantes, podrá determinarse si alguna de las partes incumplió o no lo acordado y, por ende, si la sentencia apelada incide o no en error a la hora de valorar la prueba y aplicar las pertinentes normas reguladoras de la misma.

Pues bien, si bien en el ámbito de las VPO, debido al distinto tratamiento que da la normativa a precontratos y ventas a efectos de exenciones, régimen legal y actualización de precios, buena parte de los contratos se autocalifican como promesas de venta (p.e., los contenidos en las SS T.S. 5-1-78, 28-2-83 o 26-12-84 ), ello no impide, que los Tribunales los califiquen de compraventas perfectas cuando de sus elementos y circunstancias se deriva lo contrario (p.e., SS T.S. 20-12-79, 24-5-80 y 1-12-86 ). "Lo característico del contrato preparatorio - dice la S. T.S. de 25-5-80 - es la indeterminación especifica de los requisitos esenciales", y por ello la piedra de toque, a la hora de decidir si el contrato necesita de nueva manifestación de voluntad contractual (en cuyo caso no admite ejecución específica), o no la necesita (y, por lo tanto, puede ser ejecutado judicialmente o resuelto en indemnización), la constituye que el contenido esté fijado y predeterminado o no. Y es, en definitiva, que los contratos "son lo que son y no lo que las partes digan", dice una rancia y conocidisima máxima jurídica reiteradamente sancionada por los tribunales (S. T.S. 21-5-97 , entre otras muchas). Partiendo de ello y de la amplia libertad conceptual de la que en lógica consecuencia este Tribunal puede hacer uso, se ha de señalar, una vez visto el contenido del documento en cuestión, que el mismo no merece la catalogación de pacto preliminar alguno (precontrato, promesa bilateral de compra y venta o, en su propia terminología, contrato de reserva de vivienda), sin de perfecto contrato de compraventa de cosa futura. En efecto, a pesar de que se trata de una vivienda, garaje y trastero en construcción y, por tanto, adquiridos sobre plano, meridianamente resalta en dicho documento la precisa delimitación (superficie, distribución y ubicación) de dichos objetos, y no menos clara es la fijación del precio de los mismos con un detallado fraccionamiento de pagos y final subrogación en un exacto préstamo hipotecario. Existe, por tanto, una convergente sintonía y manifiesta intención de convenir en la cosa y en el precio; confluencia de voluntades generadora de un perfecto contrato conmutativo (emptio rei esperatae), que, al margen de su ulterior elevación a documento publico, ya presupone en el vendedor la obligación esencial y constitutiva de entregar al comprador la cosa vendida, una vez que esta haya alcanzado su existencia real y física; y en el comprador la obligación esencial de pagar el precio convenido y no otro. No se opone el especial régimen de las VPO a lo antes expuesto, si bien del mismo, tal y como seguidamente expondremos, derivar obligaciones complementarias a las que antes hemos indicado sobre la base de estrictas normas civilistas (srts. 1.445, 1450, 1461 y 1500 del C.c., fundamentalmente).

En efecto, como el contrato tiene por objeto una vivienda de protección oficial en construcción (hipótesis expresamente contemplada en el art. 37 de la Orden de 8 de agosto de 2.003, por la que se desarrollan determinadas actuaciones del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2.003-2.007 ), forzoso será, que el contrato se incardine en dicho ámbito por medio de dos especificaciones sustanciales. Una objetiva, consistente en que la vivienda reúna las características de uso, destino, superficie, calidad, diseño y precio de venta administrativamente precisadas para merecer dicha catalogación. Otra subjetiva, consistente en que los adquirentes tengan los requisitos y condiciones señalados para ser destinatarios de actuaciones en materia de vivienda. Condiciones y requisitos que para el régimen de venta vienen señalados en el art. 3 y en los arts. 19 y ss. del D. 149/03 por el que se aprueba el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2.003/2.007 (ulteriormente modificado, al objeto de adaptar el vigente Plan Andaluz de Vivienda y Suelo al nuevo Plan Nacional 2.005-2.008, por Decreto 180/2.005 aprobado por el Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía ).

Centremonos en dicha especificación subjetiva por cuanto la misma es, en esencia, la que constituye el objeto del presente debate.

Es indudable, por razón de la dualidad de frentes a la que inicialmente aludimos, que al orden civil no compete analizar la precisa concurrencia de los pormenorizados requisitos que deben de reunir los adquirentes de una vivienda de protección oficial, ni tampoco si la labor, que en orden a la selección de los mismos tiene normativamente encomendada -bajo la tutela de la Administración correspondiente- el promotor, se adecua o no a los parámetros y principios normativamente establecidos; pero lo que si puede establecer esta jurisdicción civil es que del propio contrato de compraventa de vivienda de protección oficial, amen de las obligaciones reciprocas antes indicadas, derivan dos obligaciones conformes a su propia naturaleza legal (art. 1.258 del C.c . en relación al especifico régimen antes indicado), cuales son la obligación del adquirente de presentar al promotor, la documentación que acredite los requisitos personales necesarios para ser titular de una vivienda de dicha naturaleza, y la recíproca obligación del vendedor-promotor de presentar el contrato de compraventa y la documentación acreditativa de tales requisitos personales al visado de la Administración. Obligaciones recíprocas y especificas cuyo cumplimiento indiciario, al menos desde el estricto pleno formal, si corresponde examinar a la jurisdicción civil como cuestión estrictamente integrante del contrato de compraventa celebrado, cuya actuación precisamente es la que aquí se pretende.

TERCERO.- Llegados a este punto, y analizado el contenido de lo actuado en la primera instancia, se ha de señalar que el presente recurso de apelación debe de ser estimado.

En efecto, si es el caso, que el debate no radica en la mayor o menor información que se suministró al comprador, en orden a los requisitos que debía de reunir y documentos que el efecto debía de presentar, sino en el extremo de si tales documentos efectivamente fueron presentados o no por el comprador, claro es, por mor de elementales reglas de la carga de la prueba (art. 217 de la Lec .), que incumbía a dicho comprador acreditar la entrega de la documentación en cuestión, y no al promotor acreditar -tal y como la sentencia apelada erróneamente considera- que dicha entrega no se produjo.

Como dicha prueba el comprador-demandante no ha logrado articularla, pues ninguna valoración en dicho sentido merece, a la luz de las reglas de la sana crítica, la propia y beneficiosa declaración o la de su propio padre (arts. 316 y 376 de la Lec .), ni ninguna presunción puede racionalmente establecerse, sobre la base de que el comprador haya presentado con su demanda la fotocopia de la compulsa notarial -en fecha 15 de julio de 2.005- de su documento nacional de identidad, pues entre dicho extremo y la efectiva presentación de la documentación en cuestión (la que sin discusión alguna se refería -fotocopia compulsada del D.N.I., fotocopia compulsada del libro de familia, Certificado municipal de residencia, fotocopia compulsada de la declaración del impuesto de la renta de las personas físicas del año 2.003- en el documento número 8 de los presentados con la contestación a la demanda; fol. 60 del pleito) no se aprecia ningún enlace preciso y directo (art. 386 de la Lec .), la consecuencia no debe ser otra distinta a la antes apuntada, esto es, revocación de la sentencia de la primera instancia y subsiguiente desestimación de la demanda.

En suma, si el comprador, tras celebrar el contrato de compraventa en fecha 7 de enero de 2.004, no cumplió con la obligación que sobre el pesaba de acreditar documentalmente al promotor la concurrencia de los requisitos personales necesarios para poder ser adquirente de una vivienda de protección oficial, pues dicho comprador en realidad lo único que acredita, merced a la documentación presentada con su demanda, es su exclusivo propósito de pagar el segundo fraccionamiento del precio, y dicha obligación de aportación documental, ya dijimos antes, que era una obligación esencial derivada del singular objeto del contrato en cuestión y la misma, ni siquiera "prima facie", aparece mínimamente cumplida, mal puede accederse al concreto contenido de su pretensión "que se condene al demandado al cumplimiento de lo pactado en el contrato de compra y venta... y en concreto a que presente ante la Delegación en Córdoba de la Consejeria de Obras Publicas y Transportes de la Junta de Andalucía toda la documentación necesaria para acceder a las ayudas económicas, así como el contrato normalizado para su visado, y a que acepte las cantidades establecidas en el contrato como parte del precio...", pues al margen de que no puede condenarse a nadie a presentar documentación ajena, que previamente no le ha sido entregada por el interesado, mal puede exigir el cumplimiento de obligación contractual alguna quien previamente no cumple con lo que a el incumbe, y dicho incumplimiento previo es nítidamente sustancial por frustrar totalmente la integra finalidad del contrato (art. 1..124 del C.c . y jurisprudencia reiteradamente uniforme que lo interpreta).

CUARTO.- Al haber lugar a la estimación del presente recurso, no procede la expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Al conllevar lo anterior la integra desestimación de la demanda, procede imponer a la parte demandante el abono de las costas causadas en la primera instancia.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Sánchez Velasco, en representación de D. Octavio , frente a la sentencia dictada por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia de Aguilar de la Frontera, en fecha 23 de octubre de 2.006, debemos de revocar y revocamos dicha resolución. En su virtud, con desestimación de la demanda deducida por don Juan Luis frente a don Octavio , debemos de absolver y absolvemos al demandado de las pretensiones frente a el formuladas. Se impone a la parte demandante el abono de las costas causadas en la primera instancia; sin expresa imposición de las devengadas en esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.