Sentencia Civil Nº 55/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 917/2007 de 03 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimocuarta

ROLLO Nº 917/2007

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 170/2006

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 42 BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 55/2009

Ilmos. Sres.

D. FRANCISCO JAVIER PEREDA GÁMEZ

Dª. MARTA FONT MARQUINA

Dª. ROSA Mª AGULLÓ BERENGUER

En la ciudad de Barcelona, a tres de febrero de dos mil nueve

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimocuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 170/2006 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 42 Barcelona, a instancia de CDAD.PROP. C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 , contra Dª. María Inmaculada ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 11 de junio de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMANDO la demanda interpuesta por la COMUNIDAD DE PROPIETARIO C/ DIRECCION000 , NUM000 - NUM001 DE BARCELONA contra María Inmaculada , declaro que las obras efectuadas por la demandada en la vivienda de su propiedad, consistentes en la rebaja del suelo del interior, la construcción de un altillo, y la sustitución de las ventanas existentes por un ventanal, son ilegales al haberse realizado sobre elementos comunes sin el consentimiento de la Comunidad de Propietarios y condeno a la demandada a ejecutar a su costa las obras necesarias para reponer la vivienda a su estado anterior Se imponen las costas de este procedimiento a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 24 de julio de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ROSA Mª AGULLÓ BERENGUER.

Fundamentos

PRIMERO.- La cuestión litigiosa se circunscribe a valorar la legitimidad o no de la totalidad o de parte de la reforma que la demandada ha realizado en la vivienda bajos de su propiedad sin autorización de la comunidad de propietarios demandante. Para ello, exponemos a continuación de manera resumida lo acontecido.

En la vivienda sita en la DIRECCION000 NUM000 - NUM001 patio nº NUM002 de Barcelona, la Sra. María Inmaculada ha procedido a transformar la distribución interior de la misma, convirtiendo lo que era una casa con distintas habitaciones, en un espacio abierto sin tabiques de separación (loft).

Al suprimir los tabiques de separación de cada habitación, ha construido un forjado auxiliar intermedio a fin de que actúe como un elemento horizontal de estabilización de las medianeras (medio altillo), tal como recoge en su informe el perito judicial. Ahora bien, para llevar a cabo este altillo, de forma que fuera practicable y que las alturas resultantes en el interior de la vivienda se acercaran a las exigencias de la normativa urbanística sobre habitabilidad entre niveles en relación a la superficie; así como con la finalidad de sustituir el forjado del suelo, que estaba altamente dañado por humedad, se procedió a extraer la base de arena y tierras de relleno que había debajo de la antigua cerámica que cubría el suelo y que estaba encima de la solera del edificio y a equilibrar toda la superficie. Tras ello, se colocó el nuevo pavimento directamente sobre el forjado o solera, en lugar de hacerlo en la misma forma que estaba con anterioridad, con lo que se ha rebajado el suelo unos 27 cm., y con ello se ha ganado un espacio volumétrico del que la vivienda carecía previamente.

Otro de los aspectos de la reforma que se impugna es el relativo a la retirada del tejadillo de Uralita que tapaba la salida a la terracilla interior de la vivienda que es de uso privativo pero de propiedad comunitaria, y a la sustitución de dos ventanas y una puerta (tres huecos) por una amplia puerta de cristal (un solo hueco) en la pared de sustento y fachada posterior del edificio por la que se accedía a aquélla.

La sentencia de primera instancia, en síntesis, tras reconocer, que las obras están bien hechas técnicamente hablando y no suponen peligro para la seguridad del edificio, como así lo indican todas las periciales, estima la demanda porque considera que, al haberse alterado elementos estructurales de la finca, la demandada debe reponerla a su estado originario, respetando en la reforma el diseño original de la estructura en relación al cerramiento exterior, al rebaje del piso, así como en la supresión del altillo, pues afectan a elementos comunitarios y exigían autorización previa de la Comunidad, de la que prescindió la demandada.

Contra la sentencia apela la parte demandada insiste en la probidad de su obra, alegando que no perjudica a la comunidad ni altera el aspecto exterior de la finca, ni perjudica o altera elementos comunitarios. En tal sentido, reitera la argumentación de su contestación a la demanda, referida, en síntesis, a que los locales bajos (locales de negocio), que están al mismo nivel que la vivienda y en iguales circunstancias, en los Estatutos de la comunidad tienen libertad para adecuar sus locales a sus necesidades aunque con ello alteren la estructura de elementos comunes, con lo que, a entender de la parte demandada, la reforma realizada por ella, aunque sea una vivienda, no debería merecer un peor trato. También se insiste en que la fachada en la que se han sustituido las tres aberturas por una única, es privativa y en que, cualquier caso, la reforma efectuada no se puede ver desde el exterior por lo que no altera la configuración del edificio ni tampoco su seguridad; asimismo en refuerzo de esta aseveración, se indica que no existe uniformidad en el aspecto exterior de todos los locales y pisos bajos, por lo que considera que la reforma introducida por la actora no altera el estado general del edificio.

En cuanto al suelo, estima que no se ha alterado la estructura al sustituir un tipo de pavimentación por otra aunque con ello se haya rebajado unos centímetros el nivel del suelo original, ya que en nada afecta al edificio ni por ende, a la comunidad de propietarios pues la reforma se circunscribe al interior de la vivienda.

Finalmente, se reproduce la excepción de abuso de derecho de la comunidad actora.

Subsidiariamente, para el supuesto de que no se acogiera ninguno de los anteriores argumentos y se confirmara la sentencia, pide que no se realice especial declaración sobre las costas de ninguna de las dos instancias. En este último punto considera que la estimación de la demanda por la Juzgadora de primer grado no debió ser total ya que la sentencia reconoce todos los hechos en igual forma que se expusieron en el escrito de demanda, en la cual se exageró sobremanera el alcance de la reforma, como por ejemplo en relación al rebaje del suelo, en la demanda se habla de un metro cuando ha sido de 27 centímetros. En cualquier caso, como fundamento para no efectuar la imposición de costas por vencimiento objetivo, de conformidad con lo establecido en el artículo 394 LEC , estima que este caso presente suficientes dudas de hecho y de derecho pues en esta materia la jurisprudencia no es unánime.

SEGUNDO.- Planteada así la apelación como una reproducción de los hechos, pruebas y argumentaciones jurídicas de primera instancia, procedemos, en la misma línea de la sentencia de primera instancia, a analizar cada parte de la obra que se estima como ilegal a los efectos de la Ley de Propiedad Horizontal, por haberse efectuado sin autorización de la comunidad de propietarios y afectar a la estructura del edificio, no a su seguridad, puesto que este extremo quedó rechazado en primera instancia por unanimidad de los peritos, descartando en la sentencia y consentido por la parte actora a quien podría perjudicar.

TERCERO.- Comenzaremos por la parte de la obra que afecta al suelo de la vivienda. Señala la sentencia que es elemento común porque así lo dice expresamente el artículo 396 C.C ., y la jurisprudencia ha declarado de forma reiterada que tanto el suelo como el subsuelo pertenecen a la comunidad.

No compartimos en su integridad la interpretación que hace la sentencia de primer grado de los hechos debatidos en cuanto a la calificación de elementos estructurales o no de alguna de las partes de la obra impugnadas.

Comenzando por el rebaje del suelo, si bien es cierto que se ha producido en 27 cm. respecto al nivel que tenía la antigua pavimentación (este es un hecho reconocido por la parte demandada y constatada pericialmente) y también que la parte demandada no ha probado que la solución constructiva adoptada fuera la única ni la mejor para la estabilidad del edificio, no obstante, la técnica empleada (pavimento sobre solera), tampoco puede considerarse que altere la configuración del edificio, ya que se ha respetado la estructura o forjado originales y sólo se ha reemplazado la pavimentación del suelo. En este sentido, la nueva se ha colocado sobre la solera, en la cual también descansan las paredes y pilares de sustentación del edificio, sin que se haya rebajado más el suelo originario, en contra de lo afirmado en la demanda. En el presente caso se ha optado por colocar el pavimento sobre dicha solera en lugar de hacerlo sobre una base de arena y tierras de sustentación, como estaba antes de la reforma, solución ésta que también es correcta pero menos interesante para el aprovechamiento del espacio para la titular de la vivienda e igual de eficaz que la adoptada, para los intereses de la comunidad de propietarios demandante. Esta diferencia de acabado, es técnicamente correcta y no ha alterado para nada la estructura del edificio, según opinión de todos los técnicos que han intervenido en el proceso, puesto que la base estructural sigue siendo la misma, es decir, la solera del edificio permanece inalterada. Por ello, si la parte demandada ha ganado volumen en el interior de su vivienda sin alterar este elemento comunitario (salvo en su acabado estético) puesto que permanece el forjado originario intacto, no puede considerarse una obra que precisara de la previa autorización de la comunidad de propietarios.

CUARTO.- En segundo lugar, el altillo construido que, al propio tiempo refuerza la solidez del techo y del edificio y sustituye eficazmente, según opinión de los técnicos, las antiguas paredes divisorias que tenía la vivienda, tampoco estimamos que altere la configuración del edificio porque se trata de una obra hecha en el interior de la propiedad exclusiva y para cuya realización se ha adoptado una eficaz solución constructiva de sostén del forjado superior, mediante la construcción del susodicho forjado auxiliar intermedio para actuar como un elemento horizontal de estabilización de las medianeras, como expresa el perito judicial Ricardo , sin perjuicio de la opinión personal que al mismo merezca tanto esta medida como la anterior del rebaje del suelo mediante la colocación del pavimento sobre la solera, (intención de crear un altillo a la vivienda intentando darle, aunque sin lograrlo, la altitud que precisan las Ordenanzas de Urbanismo, cuestión ajena al presente debate porque es una cuestión administrativa y constata que la obra ha obtenido el visado correspondiente. Por lo expuesto, ya que no se debate el hecho de la supresión de las paredes interiores del local, no es objeto de debate y nada se solicita en el suplico de la demanda al respecto, estimamos que la construcción del medio altillo que no puede estimarse ilegal por falta de consentimiento de la comunidad de propietarios actora, ya que no requería de tal permiso, habida cuenta que no se altera la estructura del edificio en sí, sino el interior del departamento perteneciente a la parte demandada y sin perjuicio alguno para la comunidad, ni de carácter estructural, ni de seguridad, ni estético.

QUINTO.- Por último, resta analizar la obra relativa a la sustitución de las aberturas de la fachada del patio interior de la vivienda.

Esta obra, a diferencia de las anteriores, sí que afecta a la estructura del edificio, y ello aunque haya supuesto una mejoría en el aspecto y habitabilidad de la vivienda de la demandada, proporcionándole mayor luminosidad, al sustituir dos pequeñas ventanas y una puerta por una gran ventanal y aunque tal reforma no sea perceptible desde el exterior al estar tapada con un muro que es el que delimita la finca de la vecina. Ello es así porque en este caso sí que es evidente que el muro es del edificio aunque después del pequeño patio se alzara un muro perimetral de la finca, para deslindarla de la contigua o para preservar la privacidad.

Así pues, esta pared debe volver a su estado estético previo que es el que constata el perito judicial en el folio 4 de su informe y 220 de las actuaciones. Aquí sí entró en juego la obligación del artículo 7, 11 y 16,1 de la LPH.

Esta modificación no queda autorizada tácitamente como pretende el demandado por el hecho de que en otras terrazas los cerramientos sean de distintos colores y con o sin tejadillos o toldos no uniformes ni por el hecho de que a los locales comerciales o de negocio se permita en los Estatutos realizar sin permiso de la comunidad de propietarios obras para adaptarlos a sus necesidades particulares, pues esta es una norma estatutaria excepcional al régimen general que rige en materia de propiedad horizontal y debe interpretarse de manera restrictiva. Lo que es evidente y la jurisprudencia es unánime, es que se considera elementos común la fachada de los edificios, se vea o no desde el exterior.

SEXTO.- Al estimarse en parte el recurso, no resulta necesario entrar a valorar el motivo de apelación subsidiario relativo a las costas procesales, ya que el resultado de la estimación parcial de la apelación es la estimación parcial de la demanda, lo que implica que no se impongan costas en ninguna de las dos instancias, de acuerdo con los artículo 394 y 398 LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

ESTIMAMOS en parte el recurso de apelación interpuesto por Dª. María Inmaculada contra la sentencia dictada en fecha 11 de junio de 2007, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Barcelona , y con REVOCACIÓN PARCIAL de la misma y ESTIMACIÓN PARCIAL DE LA DEMANDA presentada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 - NUM001 de Barcelona, CONDENAMOS a la demandada apelante a que restituya a su costa la pared que integra la fachada del edificio y que da al patio interior de la vivienda de uso privativo de la demandada, al estado estructural al anterior con dos ventanas y una puerta con dimensiones y ubicación igual a la de los restantes pisos bajo de la finca; DESESTIMAMOS los demás pedimentos, a efectuar en el plazo que el Juzgado de Primera Instancia señale prudencialmente. No imponemos costas en primera instancia.

No procede efectuar especial declaración sobre las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.