Sentencia Civil Nº 55/2011, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 626/2010 de 15 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00055/2011

Rollo de Apelación nº 626/10

SENTENCIA NUM.55

ILMOS SRS.

PRESIDENTE:

D. Carlos Gómez Martínez.

MAGISTRADOS:

Dña. María Rosa Rigo Rosselló.

D. Guillermo Rosselló Llaneras.

Palma de Mallorca, a quince de Febrero de dos mil once.

VISTOS por la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, juicio ordinario, seguidos

por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Inca, bajo el nº 743/08, Rollo de Sala nº 626/10 , entre partes, de una como

demandada - apelante don Enrique y don Julio , representada por la procuradora doña Nuria Chamorro Palacios, y de otra, como actora - apelada EXCLUSIVAS XISCA, S. L., representada por el

procurador don Antonio J. Ramón Roig, asistidas ambas de sus respectivos letrados don José Manuel González Llamazares y don Rafael Mora Luzón.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Magistrado D. Guillermo Rosselló Llaneras.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez Sustituto del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Inca, en fecha 12 de febrero de 2010, se dictó sentencia , cuyo fallo dice: "Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales doña María Costas Ribas, en nombre y representación de Exclusivas Xisca S.L., contra don Enrique y contra don Julio , representados por la Procuradora de los Tribunales doña Catalina Amengual Pons, y debo condenar y condeno a don Enrique y a don Julio , a que mancomunadamente paguen a Exclusivas Xica S.L., la cantidad de sesenta y siete mil novecientos setenta y cuatro euros con cuarenta y seis céntimos de euro (67.974'46 euros), más los intereses legales desde la presentación de la demanda, haciendo expresa imposición de las costas causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandada, que fue admitido, y seguido el recurso por sus trámites, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 10 de febrero del presente año; quedando el presente recurso concluso para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Por la mercantil Exclusivas Xisca, S. L. se dedujo demanda sobre reclamación del importe de la comisión pactada en el contrato de mediación o corretaje suscrito con los demandados por la venta de dos inmuebles sitos en Pollensa a la entidad Investplus Palma, S. L. mediante escritura pública de fecha27 de octubre de 2005.

Los demandados se opusieron a las pretensiones articuladas en su contra alegando que la actora no realizó gestión alguna para la venta de los inmuebles, al llevarse a cabo directamente y como resultado de su propia publicidad mediante la colocación de letreros que la anunciaban y con los números de teléfono de todos los copropietarios, y, además, el contrato de mediación suscrito por los demandados pendía de la firma de los otro dos copropietarios para desplegar su eficacia.

La sentencia de la instancia sienta como hechos no controvertidos y probados los siguientes:

a) Que don Enrique , doña Salvadora , don Julio y don Anselmo era copropietarios en pleno dominio de las fincas registrales números NUM000 y NUM001 del Registro de la Propiedad de Pollensa.

b) Que el día 23 de marzo de 2005 los demandados don Enrique y don Julio suscribieron con la entidad demandante un contrato de mediación, encargándole la venta de las indicadas fincas y pactando una comisión del 5% sobre el precio real de venta, más el correspondiente 16% del IVA.

c) Que el día 22 de julio de 2005 todos los copropietarios de los inmuebles Sres. Salvadora Enrique y Anselmo Julio concedieron opción de compra de las indicadas fincas a los Sres. Leon y Sergio , designando posteriormente como parte optante la mercantil Investplus Palma, S. L., contrato que fue suscrito por el Sr. Sergio como administrador de la cita mercantil optante.

d) Que por escritura pública otorgada en fecha 27 de octubre de 2005 los propietarios de las antedichas fincas las vendieron a la entidad Investplus Palma por el precio de 1.171.973,60 euros.

Seguidamente argumenta el juzgador de instancia que el contrato de mediación que liga a los demandados con la agencia no se hallaba sometido a condición suspensiva alguna y desplegó toda su eficacia entre las partes contratantes al ser válido, eficaz y de obligado cumplimiento para las partes ex artículo 1.278 del Código Civil ; y a continuación considera probado por la testifical del Sr. Leon que la celebración del contrato de compraventa de los inmuebles fue posible merced a la actividad que durante su vigencia desarrolló la parte actora hasta lograr la perfección de la compraventa, por lo que decidió estimar íntegramente la demanda condenando a los demandados a que mancomunadamente paguen a la entidad actora la cantidad de 67.974,46 euros, intereses legales y costas.

Dicha resolución constituye el objeto del presente recurso al haber sido apelada por la parte demandada alegando, como motivos de impugnación y en síntesis, en primer lugar, la ineficacia del contrato de mediación en el que se sustentan las pretensiones de la mercantil demandante al estar sometido a condición suspensiva, y, en segundo término, que la celebración del contrato de compraventa de los inmuebles fuera posible merced a la actividad desarrollada por la parte actora.

SEGUNDO.- Sobre la validez y eficacia del contrato de mediación.

Al razonar el motivo sostiene la parte demandada recurrente que la ineficacia del contrato de mediación dimana del incumplimiento de la condición suspensiva consistente en la concurrencia del consentimiento de los demás copropietarios de los inmuebles objeto del mismo, que, a su entender, la existencia de la condición queda acreditada por el documento que posteriormente la actora entregó para la firma de todos los copropietarios, no sin reconocer al final de su larga exposición que dicha cuestión no fue expresamente alegada al contestar la demanda pero sí deducible del relato histórico de la misma.

El motivo no puede ser atendido por infundado. El efecto, resulta indiscutido que los demandados don Enrique y don Julio suscribieron en fecha 23 de marzo de 2005 contrato encargo de mediación con la mercantil Exclusivas Xisca, S. L., experto inmobiliario, para la operación de venta de la finca urbana sita en Pollensa por el precio de 1.202.024 euros, sin que en el mismo se hiciera depender su eficacia de la firma de los restantes copropietarios del inmueble, que son terceros no demandados respecto del mismo y a los que no afecta en presente procedimiento dada la naturaleza del contrato de mediación que tiene como finalidad esencial la de realizar el agente las gestiones precisas para poner en contacto el futuro comprador con el vendedor que le ha realizado el encargo, siendo acreedor de la comisión si la compraventa llega a perfeccionarse frente a los comitentes, y sin que el documento de la misma fecha remitido por la agencia a los propietarios comitentes a fin de que suscribieran el contrato todos los copropietarios suponga la existencia de una condición suspensiva ya que su finalidad fue la de asegurarse la agencia del consentimiento de todos los copropietarios sobre la existencia de un inquilino en el inmueble cuyo contrato se prolonga hasta febrero de 2008, y al propio tiempo la del cobro de la comisión pactada con la firma del contrato por todos los copropietarios vendedores para el caso de tener éxito la mediación. En este sentido el artículo 1091 del Código Civil dispone que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos, artículo que tiene su complemento en el artículo 1257.1 del mismo Código , al decir que los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos, lo que se conoce como la relatividad y límite personal de los contratos, por más que en ocasiones estos contratos produzcan una cierta eficacia indirecta o refleja en relación a terceros, de la que pudiera derivarse a favor de éste consecuencias distintas a las que aquí se contemplan. ( S.T.S. de 6 de octubre de 2005 ). Por su parte la S.T.S. de 19 de junio de 2006 dice "el artículo 1257 del Código civil establece el principio general de acuerdo con el que los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan, de modo que "en general no puede afectar lo estipulado en todo contrato a quien no intervino en su otorgamiento" ( sentencia de 23 julio 1999 , así como la de 9 septiembre 1996 ). Por ello, "si el contrato es considerado como una manifestación de la autonomía privada en orden a la reglamentación de los propios intereses, resulta claro que dicha reglamentación ha de afectar, en línea de principio tan sólo a la esfera jurídica de sus autores, porque sólo respecto de ellos por hipótesis la autonomía existe".

TERCERO.- Sobre la intervención de la inmobiliaria en la perfección de la compraventa.

Para la adecuada resolución de la cuestión que plantea el motivo se hace preciso completar los hechos que declara probados la sentencia de la instancia con los siguientes:

* Que el contrato de mediación que liga a las partes litigantes no contiene pacto de exclusividad para la venta de los inmuebles y al propio tiempo los copropietarios estaban gestionando su venta directamente, recibiendo varias ofertas de compra de los inmuebles por parte de las entidades Explotacions Turstiques de les Illes, S. L. y Red Star Investiment, S. L..

* Fruto de dichas gestiones el 24 de junio de 2005 don Enrique a petición de don Leon le remitió vía fax la documentación necesaria acerca de la posible compra de los inmuebles.

* La mercantil Investplus Palma, S. L. fue constituida mediante escritura pública de fecha 28 de septiembre de 2005 e inscrita en el Registro Mercantil el 5 de octubre siguiente, por las entidades siguientes: "Caladrogue, S. L.", representada don Sergio , la cual suscribió 550 participaciones; "Gestión Plus Balear, S. L.", representada por su administrador solidario don Genaro , la cual suscribió 100 participaciones; "Pete & Cala, S. L., representada por su apoderado don Leon , que suscribió 200 participaciones; y "Ejecución Balear de Contratas, S. L.", representada por su administrador único doña Caridad , la cual suscribió 150 participaciones; y fijando su domicilio social en la calle Bartolomé Ferrá, nº 3,4º,1ª de Palma y nombrando administrador único por plazo indefinido a don Sergio .

* Don Leon figura inscrito en el listado de asociados pertenecientes a la Asociación Balear de Asesores Inmobiliarios, "ABAI", con domicilio en la calle Extremadura nº 27 de Palma, en cuyo domicilio se llevó a cabo el requerimiento instado por la entidad demandante frente a la mercantil compradora "Investplus, S. L. para acreditar su intervención en la venta, siendo contestadas las preguntas por el propio Sr. Leon , atribuyéndose la cualidad de socio de la requerida y declinando la advertencia del notario de que no tenía obligación de contestar y de que en todo caso cualquier representante o apoderado de la sociedad requerida tenía un plazo de dos días hábiles para realizarlo, el cual mantenía una relación de compañerismo con la administradora única de Exclusivas Xisca doña Sabina .

* La inmobiliaria Exclusivas Xisca, S. L. no llevó a cabo publicidad alguna para la captación de posibles compradores de los inmuebles ni acredita haberlos visitados ni estar en posesión de las llaves de acceso a las edificaciones que los integran, ni que negociara a través de su abogado la resolución del contrato de arrendamiento de un local arrendado en los inmuebles objeto de venta.

CUARTO.- Completados los hechos probados, procede ahora analizar si queda acreditada la actividad mediadora de la agencia poniendo en relación a la mercantil compradora con los demandados vendedores, fruto de la cual se perfeccionó la compraventa.

Se afirma por la mercantil Exclusivas Xisca, S. L. en su relato histórico de la demanda que "la entidad Invest Plus, S.L., a través de su representante legal don Leon , - rectificado en la audiencia previa como copropietario y mandatario de la misma-, se puso en contacto con la entidad actora interesándose por la adquisición de la finca descrita, visitando la misma en diversas ocasiones y poniéndose en contacto con los aquí demandados gracias a la intervención mediadora de la entidad actora". La sentencia apelada considera acreditada la actividad mediadora por la testifical del Sr. Leon que afirmó rotundamente que gracias a la intermediación de la actora contactó con los demandados y junto con sus socios pudieron adquirir las fincas objeto del encargo de mediación; sin embargo, la administradora de la agencia demandante se contradice en su interrogatorio con la versión dada en la demanda en la que sostiene que fue la mercantil Invest Plus la que se puso en contacto con ella interesándose por la compra de la finca, girando varias visitas a la misma y poniéndose en contacto con los vendedores, mientras que en el acto del juicio afirma que fue ella la que llamó al Sr. Leon ante la evidencia de la inexistencia de la mercantil compradora en el momento de llevar a cabo la gestión de la venta, lo que cuanto menos genera una sombra de duda sobre la mediación, puesto que el contrato de opción de compra fue suscrito el 22 de julio de 2005, sin referencia alguna a la agencia inmobiliaria, entre todos los copropietarios y los Srs. Sergio y Leon como optantes, sin que existiera la mercantil que adquirió los inmuebles en octubre de 2005, por lo que mal pudo ponerse en contacto el Sr. Leon en nombre de Invest Plus con la inmobiliaria interesándose por la compra de los inmuebles cuando aquélla no había sido constituida. Por otra parte, resulta altamente sospechoso que para acreditar la mediación se acuda exclusivamente al testimonio del Sr. Leon señalando su domicilio particular como el de la sociedad compradora Invest Plus en el acto de requerimiento notarial, el cual contestó afirmativamente a todas las preguntas de la requeriente atribuyéndose la calidad de socio que no ostentaba y pese ser advertido por el notario que no tendía obligación de contestar y que el representante de la sociedad requerida tenía un plazo de dos días para realizarlo, lo que evidencia un innegable interés mutuo de la actora y el testigo en la existencia de la mediación casi dos años después de la consumación de la compraventa, sobre la que el testigo guardó silencio al suscribir el contrato de opción, lo que pone en duda la veracidad de dicho testimonio en el que se fundamenta la estimación de la demanda.

En definitiva, resulta dudoso que la perfección de la compraventa fuera consecuencia de la actividad mediadora de la agencia contratada por los demandados poniendo en relación a las partes vendedora y compradora, sin la más mínima prueba sobre las visitas que afirman haber realizado al inmueble y la reconocida falta de cualquier publicidad por parte de la agencia, hechos todos ellos constitutivos de la pretensión actuada en el presente proceso y cuya prueba incumbía a la mercantil demandante ex artículo 217 de la LEC , la cual debe pechar con las negativas consecuencias de su falta. Se estima el motivo.

Por todo lo expuesto procede estimar el recurso y revocar la sentencia apelada en todos sus extremos.

QUINTO.- Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 394 de la L.E.C. procede imponer las costas de la primera instancia a la parte actora al rechazarse totalmente sus pretensiones, sin que, con respecto a las de esta alzada, proceda hacer especial pronunciamiento en virtud de lo establecido en el artículo 398 del mismo texto legal, al estimarse el recurso.

Fallo

1) ESTIMANDO el RECURSO DE APELACION interpuesto por la procuradora doña Nuria Chamorro Palacios, en nombre y representación de don Enrique y don Julio , contra la sentencia de fecha 12 de febrero de 2010, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez Sustituto del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Inca , en los autos Juicio ordinario, de los que trae causa el presente Rollo , DEBEMOS REVOCARLA y la REVOCAMOS en todos sus extremos, y en su lugar

2 ) DESESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el procurador don Antonio J. Ramón Roig, en nombre y representación de EXCLUSIVAS XISCA, S. L., contra don Enrique y don Julio , DEBEMOS ABSOLVER Y ABSOLVEMOS a estos últimos de todos sus pedimentos, con imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora.

No se hace especial pronunciamiento sobre costas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevar certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada que ha sido en audiencia pública la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado D. Guillermo Rosselló Llaneras, Ponente que ha sido en este trámite, en el mismo día de su fecha, de que certifico.