Sentencia Civil Nº 55/2012, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 7, Rec 171/2011 de 01 de Febrero de 2012

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Cádiz.

Sección de Algeciras.

Ilmos. Sres. Magistrados:

Presidente: Don Manuel Gutierrez Luna

Don Juan Carlos Hernandez Oliveros

Don Jesús Manuel Madroñal navarro

Rollo de Apelación nº 171/11

Procedimiento Civil nº 562/09 del Juzgado de Primera Instancia nº Dos de San Roque.

SENTENCIA NÚMERO 55/2012

En la ciudad de Algeciras, a primero de Febrero de dos mil doce.

Visto por esta Sección de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Algeciras, integrada por los Magistrados antes citados, el rollo de apelación de referencia, dimanante del Procedimiento igualmente referenciado; y pendiendo en esta Sala recurso de apelación formulado por la entidad "Promaga S.A.U.", representado por la Procuradora Sra. Calleja López, contra la sentencia de fecha 6 de Mayo de 2.010 del Juzgado de Primera Instancia antes referenciado; siendo parte recurrida D. Iván , representado por la Procuradora Sra. Torres Saavedra; y habiendo sido designado ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Manuel Gutierrez Luna, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y dan por reproducidos los de la sentencia impugnada.

SEGUNDO.- El indicado Juzgado de Primera Instancia, en el procedimiento anteriormente circunstanciado, dictó sentencia en la fecha antes citada, cuyo fallo dice lo siguiente:

"Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Maria José Ramos Zarallo, en nombre y representación de Iván frente a Promaga SAU, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compra venta celebrado entre las partes de fecha 24 de Marzo de 2004 por la adquisición de la vivienda nº NUM000 , Agrupación NUM001 , Nivel NUM002 de la parcela Condominio DIRECCION000 (Urbanización DIRECCION001 ), y en consecuencia debo condenar y condeno a la demandada a entregar al actor la suma de 243.037,12 euros, más los intereses legales devengados desde la fecha de interposición de la demanda, todo con expresa condena en costas a la parte demandada".

TERCERO.- Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la entidad Promaga S.A.U; admitido a trámite el recurso, y conferidos los preceptivos traslados, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial. Formado el rollo y designado ponente, se fijó fecha para deliberación y quedó el recurso visto para la votación y fallo, y redacción y publicación de la sentencia.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Que, la sentencia del Juzgado de instancia declara resuelto el contrato de compra venta celebrado entre las partes, declarando nula la cláusula añadida con posterioridad a la celebración del contrato, -dos años después-, por la que, se dejaba sin efecto el plazo de finalización de las obras, y se estipulaba que, se entregaría en el momento en que, se emitiera el certificado final de obras, sin tener nada que reclamar el actor, y ello por ser contraria a la Ley de consumidores y Usuarios, y no hallarse concluida en la fecha de la presentación de la demanda en 15 de julio de 2009; de otro lado, considera incumplido el contrato, por cuanto la vivienda en cuestión fue vendida a un tercero por parte de Promaga, a quien se condena a la evolución de las cantidades entregadas a cuenta y el coste de una piscina que se hizo por cuenta del actor.

Que, por la representación de la entidad recurrente, se impugna la sentencia de instancia, en lo relativo a la nulidad de la cláusula que amplia el plazo de construcción de la vivienda, al tratarse de un contrato efectuado entre dos Letrados -actuando una Letrado en representación del SR. Iván -, y de otra, el no haberse acreditado haberse efectuado el pago de la piscina por cuenta del comprador.

SEGUNDO.- Que, en cuanto a la cláusula declarada por el juzgador de instancia como no puesta, al contemplar obligaciones para el comprador, mediante la celebración de un nuevo contrato dos años después del inicial, y por el que, se deja sin efecto el plazo de entrega de la vivienda construida, sin contraprestación alguna para el comprador, estas cláusulas son expresivas de un objetivo desequilibrio entre las partes dentro del contrato que son demostrativas, primero, de la falta de negociación particularizada y, segundo, de un trazado contractual derivado del carácter adhesivo que el contrato tuvo para el consumidor, en este caso, el demandante, que simplemente aceptó las condiciones que se le planteaban, debido a la situación económica delicada por la que pasaba en esos momentos.

Desde un punto de vista estrictamente material o sustantivo, la cláusula en cuestión conculca lo prevenido en el artículo 10 de la Ley 26/1984, de 19 de julio , General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ya que en las mismas se produce desde luego la fractura del principio de buena fe y del equilibrio en la relación sinalagmática propia del contrato de la naturaleza descrita, dado que solo contempla obligaciones para una de las partes -el vendedor-, y no se hace lo mismo para el mismo supuesto de incumplimiento por parte del comprador.

Es de tener en cuenta que, la acción resolutoria viene configurada como una medida (desvincularse o poner fin a la relación) que la ley concede a las partes de la relación obligatoria (que ha cumplido) como protección de su interés, como consecuencia del incumplimiento en que incide la otra parte, con la posibilidad (a manera de sanción al incumplidor) del resarcimiento de los daños. Dicha facultad (más que "condición") se entiende implícita (tácita o sobreentendida) en las obligaciones recíprocas, con fundamento en la equidad contractual y entronque con el deber de fidelidad y acatamiento a la palabra dada (pacta sunt servanda).

Son sus presupuestos ( SSTS. 21.3.1986 , 28.2.1989 , 27.11.1992 , 21.3.1994 , 17.11.1995 , 16.5.1996 , 16.11.1998 ):

1.- La existencia de una relación obligatoria sinalagmática (obligaciones recíprocas, excluyéndose en las obligaciones incorporadas a un contrato unilateral), en la que el cumplimiento ha de ir referido a la obligación principal u objeto principal (no a los deberes accesorios o complementarios, así. STS 4.10.1983 , 23.1.1996 , 6.10.1997 ).

2.- La exigibilidad de las obligaciones puestas en juego, al no estar sujetas a condición o término.

3.- Ha de existir un incumplimiento "resolutorio": grave, sustancial, sobre los elementos esenciales del contrato; inicialmente identificado como una "voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido".

4.- La legitimación para ejercitar la facultad resolutoria, corresponde en exclusiva a la parte perjudicada por el incumplimiento, que ha cumplido aquello que le incumbía, a no ser que el incumplimiento del "incumplidor" sea consecuencia del incumplimiento anterior de la otra parte ( SSTS. 5.6.1981 , 22.10.1985 , 3.2.1989 , 20.6.1990 , 20.11.1991 , 3.12.1992 , 15.11.1993 , 9.5.1994 , 27.12.1995 , 26.1.1996 , 15.7.1999 ).

5.- En la venta de inmuebles tales requisitos han de completarse con el requerimiento fehaciente de resolución (no de pago), ex art. 1504 CC .

En presente caso que estamos examinando, ha existido incumplimiento por parte de la entidad vendedora, en cuanto habido pactado la entrega en fecha determinada -Diciembre de 2005-, posteriormente se amplia en 2006 , sine die, y a la fecha de la presentación de la demanda, Julio de 2.009, no se había finalizado la construcción de la vivienda. Pero aún más, el contrato nunca se pensó cumplir por parte de la entidad demandada, por cuanto consta acreditado que, se produjo en ese interregno su venta a un tercero.

Por lo que, procede la resolución del contrato, tal como viene contemplado en la sentencia de instancia y desestimar este primer motivo del recurso.

Que, se trata de poner en duda una cuestión, y que se aduce como segundo motivo del recurso, relativo al pago de las cantidades que se reclaman, así como al pago de la construcción de una piscina por parte del actor, en lo que iba a ser su vivienda.

Que, dichas cuestiones no fueron en absoluto discutidas por la representación de la demandada en el acto de la audiencia previa, ante el Juzgado de instancia. Que, tanto la cantidades reclamadas como pago efectuado a la demandada constan documentadas, así como el pago de la piscina -folio 32-por importe de 22.750 euros.

Por todo lo expuesto, procede la desestimación del recurso interpuesto y la confirmación de la sentencia impugnada.

TERCERO.- Dada la íntegra desestimación del recurso de apelación, procede la condena de la apelante al pago de las costas de esta alzada, conforme al art. 398 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad "Promaga S.A.U." contra la sentencia de que dimana este rollo, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la misma, imponiendo al apelante las costas procesales de esta alzada.

Devuélvanse a su debido tiempo los autos originales al Juzgado de su procedencia, con un testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y únase otro testimonio al rollo de la Sala.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por su ponente, el Ilmo. Sr. Manuel Gutierrez Luna, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que doy fe.