Sentencia Civil Nº 55/2012, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 279/2011 de 07 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00055/2012

SENTENCIA NÚMERO 55/12

ILMO. SR. PRESIDENTE:

D. JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. ILDEFONSO GARCIA DEL POZO

D. JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

En la ciudad de Salamanca a siete de Febrero de dos mil doce.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 1.828/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Salamanca, Rollo de Sala nº 279/11; han sido partes en este recurso: como demandante-apelada la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE VIVIENDAS SITO EN LA PLAZA000 NUM. NUM000 - NUM001 DE SALAMANCA representada por la Procuradora Dª Nuria Martín Rivas y bajo la dirección del Letrado D. José Mª Fernández Martín y como demandado-apelante D. Víctor representado por la Procuradora Dª Mª Teresa González Santos y bajo la dirección del Letrado D. Francisco Aguilar Cañedo, habiendo versado sobre Reclamación de cantidad.

Antecedentes

1º.- El día 17 de Enero de 2.011 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda presentada por la Procuradora D./ña. NURIA MARTIN RIVAS, en representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE VIVIENDAS SITO EN LA PLAZA000 Nº NUM000 - NUM001 DE SALAMANCA, contra D./ña. Víctor , representado por la Procuradora D./ña. MARIA TERESA GONZALEZ SANTOS, debo condenar y condeno al demandado a que abone a la actora la suma de 8.050,35 euros, intereses legales y las costas del pleito".

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, terminó suplicando se dicte sentencia en la que, estimando el recurso, se revoque la Sentencia recurrida y se desestime la demanda formulada por la Comunidad de Propietarios de la PLAZA000 nº NUM000 - NUM001 de Salamanca contra su mandante, con expresa imposición de costas a la parte actora. Subsidiariamente, y de confirmase la sentencia en cuanto al fondo, se revoque en cuanto al pronunciamiento de la imposición de las costas al demandado.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se confirme la Sentencia en todos sus pronunciamientos imponiendo las costas del recurso a la parte apelante-demandada.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día 3 de Febrero de 2.012 pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO .

Fundamentos

Primero. -La parte apelante fundamentó su recurso en el error de derecho, por cuanto entiende que no existe legitimación pasiva por su parte, ya que no es el propio y verdadero titular dominical de las plazas de garaje por cuya causa se han devengado los gastos comunes reclamados en el presente juicio, considerando además que dichos gastos son excesivos habida cuenta de que las plazas de garaje recibidas no lo han sido en las condiciones pactadas , ni en el número establecido en el contrato de permuta.

La parte demandante se opuso a dicho recurso.

Segundo. -Así las cosas, es preciso indicar inmediatamente que el artículo 9.1, letra e) LPH es contundente cuando declara que es obligación de cada propietario "contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Es más, a continuación dicho precepto refuerza la eficacia y trascendencia dicha obligación-imprescindible para la supervivencia, inevitablemente difícil, de toda comunidad de propietarios- hasta el punto de otorgar al crédito a favor de la comunidad durante el límite temporal establecido derivado de esa obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales a la categoría de crédito preferente por encima de los enumerados en los apartados tercero, cuarto y quinto del artículo 1923 del Código Civil , por debajo sólo de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el estatuto de los trabajadores.

Y en el mismo sentido, y, por tanto, con la misma razón y finalidad, el apartado siguiente del mismo precepto señala que "el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el registro de la propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anulidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afectó al cumplimiento de esta obligación.".

Por consiguiente nuestro legislador atribuye a cada propietario la obligación de contribuir al pago de los gastos comunes con arreglo a la cuota de participación, hasta el punto de que, al menos en esa parte de cuotas que se consideran precedentes, se habla en la doctrina de que nos encontramos ante una verdadera obligación " propter rem" . De ahí que el citado precepto establezca, como hemos visto, que "el piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación". Y ello sin que importe a este precepto las discusiones o vicisitudes que pueda haber en el título de propiedad, las cuales podrán afectar a las relaciones que mantengan el propietario actual y el anterior, fruto del título o contrato por virtud del cual se produjo esa transmisión. Ya que lo importante, a los efectos del precepto de la Ley de Propiedad Horizontal que nos ocupa, el artículo 9.1 letra e ), lo importante, decimos, es que nos hallemos ante el propietario del piso o local, sin que afecten para nada a la comunidad, insistimos, los problemas que pueda haber entre dicho propietario y el anterior, los cuales afectan a las relaciones internas entre los mismos, pero nunca a terceros. No en vano el artículo 1257 del Código Civil declara que los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos.

La comunidad de propietarios aquí demandante no ha sido parte en ese contrato de transmisión, ni, por tanto, puede verse afectada por los defectos que él mismo pueda contener. Sin que obste a lo dicho la jurisprudencia citada por la parte apelante, puesto de ellas se refiere a conflictos o juicios entre las partes del contrato transmisivo, pero no, como es el caso, entre una parte de ese contrato y un tercero ajeno al mismo.

Dicho lo anterior, lo único que importa en este juicio es determinar si la parte demandada es o no propietaria a los efectos del artículo 9 de la LPH para que pueda exigírsele el pago de los gastos comunes. Titularidad dominical que desde luego, como con total acierto se ha dicho y razonado en la sentencia impugnada, concurre en el presente caso sobre la base de la teoría del título y el modo de recogida en el artículo 609 de nuestro CC . Toda vez que la demandada cuenta a su favor con un título apto para transmitir el dominio, un contrato privado de permuta de solar por viviendas y locales de garaje en construcción; y asimismo ha concurrido en el presente caso el modo adecuado para que se produzca la entrega de la oposición ,y por consiguiente la transmisión de la propiedad, como ha sido en el presente caso la entrega de las llaves, que según el artículo 1462 y 1463 CC constituye un modo válido de poner al comprador en poder y posesión de la cosa. Posesión que ,además, la parte demandada en modo alguno niega, puesto que en sus alegaciones manifiesta que se considera tan solo poseedor de la cosa, olvidando que se trata de un poseedor que además cuenta con un título apto para la transmisión del dominio, como es el citado contrato de permuta.

Si el vendedor por su parte no ha entregado al comprador la cosa en forma útil, y este último tiene a su favor las acciones de evicción, de resolución o nulidad etc. serán cuestiones ajenas al presente juicio, que afectarán a las relaciones entre ambos vendedor y comprador, pero nunca a un tercero, la comunidad de propietarios, entidad a la que Ley reconoce personalidad jurídica propia, independientemente de la participación que en dicha comunidad tenga referido vendedor.

Por lo demás tampoco pueden acogerse las alegaciones de la parte apelante relativas al carácter excesivo de los gastos, por cuanto las mismas vuelven a fundamentarse en el mayor o menor, y en el más o menos correcto cumplimiento del contrato de compra-venta por parte de los vendedores, cuestiones que, se insiste, afectan tan sólo a las relaciones entre ambas partes vendedor y comprador, pero no a una tercera parte ajena a dicho contrato, como es la comunidad de propietarios aquí demandante.

El presente recurso debe, pues, ser desestimado, confirmándose íntegramente la sentencia impugnada, en la que ninguna infracción del artículo 209, ni 218 LEC se ha cometido, ya que en la misma se resuelve la cuestión fundamental y única que, en realidad de verdad, se ha planteado por la parte demandada, cuál es que la misma no tiene obligación de pagar los gastos comunes puesto que el vendedor no ha cumplido correctamente con ella su obligación de entregar de la cosa ventura vendida o permutada.

Tercero. -Por aplicación del artículo 398.1 LEC , las costas de este recurso se imponen a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª María Teresa Gonzalez Santos en nombre y representación de D. Víctor contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia Nº 6 de Salamanca con fecha 17 de Enero de 2.011 en el procedimiento de que este Rollo dimana, confirmamos la misma en su integridad, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Dese al depósito constituido el destino legalmente establecido.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-