Sentencia Civil Nº 55/2012, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 16/2012 de 21 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TOLEDO 00055/2012

Rollo Núm. .................... 16/2.012.-

Juzg. 1ª Inst. Núm. 3 de Talavera.-

J. Ordinario Núm........ 457/2.010.-

SENTENCIA NÚM. 55

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EMILIO BUCETA MILLER

D. URBANO SUAREZ SANCHEZ

Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE

En la Ciudad de Toledo, a veintiuno de febrero de dos mil doce.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 16 de 2.012, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Talavera de la Reina, en el juicio ordinario núm. 457/10 , en el que han actuado, como apelantes D. Victorio y Dª Berta , representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. Costa Pérez y defendidos por el Letrado Sr. Villegas Martínez; y como apelados TALMOGAR S.L. y CONTRUCCIONES TALMORA S.L., representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. Martínez Gutiérrez y defendidos por el Letrado Sr. Muñoz de Luna Moreno.

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. EMILIO BUCETA MILLER, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Talavera de la Reina, con fecha 13 de junio de 2.011, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: "Desestimar la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Costa Pérez, en nombre y representación de D. Victorio y Dª Berta contra TALMOGAR, SL y CONTRUCCIONES TALMORA, SL y, en su virtud, debo absolver y absuelvo a los referidos demandados de los pedimentos efectuados en su contra.

Estimar totalmente la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Sra. Martínez Gutiérrez, en nombre y representación de TALMOGAR, SL y CONSTRUCCIONES TALMORA, SL contra D. Victorio y Dª Berta y, en su virtud, debo condenar y condeno solidariamente a los demandados a estar y pasar por los siguientes pronunciamientos:

1.- La perfección del contrato de compraventa otorgado pro la mercantil TALMOGAR, SL y CONSTRUCCIONES TALMORA, SL, a favor de D. Victorio y Dª Berta , con fecha 20 de septiembre de 2006.

2.- Al otorgamiento de la escritura pública de compraventa a su favor, en el plazo de un mes a partir de la fecha de al firmeza de la sentencia, así como a satisfacer a las actoras, en cumplimiento simultáneo a tal otorgamiento del pago del resto del precio de la compraventa, es decir, 168.862,63 euros más IVA que restan del precio de la vivienda, y otros 13.200 euros que restan del precio de la plaza de garaje, con el apercibimiento de que de no realizarlo el día y h ora que al efecto se señale, quedará resuelto el contrato por incumplimiento de los compradores, con pérdida por parte de los demandados reconvencionales de las cantidades entregadas, que quedarán en beneficio de las vendedoras, como indemnización pro daños y perjuicios y pena por el incumplimiento contractual.

Todo ello con imposición a los demandantes-reconvenidos de las costas generadas en esta instancia por demanda y reconvención".

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por D. Victorio y Dª Berta , dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE CONFIRMAN Y RATIFICAN los antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto se entienden ajustados a derecho, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Se interpone recurso de apelación frente a la sentencia de instancia que desestimó una demanda de resolución de contrato de compraventa de bienes inmuebles instada por la parte compradora por incumplimiento del vendedor de los plazos pactados de entrega de la vivienda, pretensión rechazada por la sentencia recurrida por considerar que existía previo incumplimiento por la compradora de su obligación de pago de precio y que el retraso de existir no fue un incumplimiento esencial como para justificar la resolución del contrato, por lo que desestimó la demanda y estimó la reconvención instada de contrario, que pretendía la condena de la actora a otorgar la escritura de compraventa y abono del resto del precio pendiente.

Parte la recurrente de afirmar que la vendedora se obligó a entregar la vivienda objeto del contrato según la cláusula 2º E) antes del segundo semestre de 2008, cuando la realidad es que dicha cláusula lo que dice es que la escritura de compraventa se otorgará una vez que se haya obtenido el certificado final de obra y la licencia de primera ocupación "inicialmente previsto para el segundo semestre de 2008". Por tanto no es exacto que se pactara el plazo para antes de ese semestre sino para durante el mismo, y aún así se dice que es lo inicialmente previsto, lo que claramente demuestra que se está refiriendo a un plazo meramente indicativo o aproximado, carente por completo de toda connotación de elemento esencial del contrato.

Como señalábamos en nuestra reciente sentencia de 17 de enero de 2012 citando las de 4 de abril de 2011 y 26 de mayo de 2009 , "constituye una causa de extinción de las obligaciones reconocida por la doctrina y la jurisprudencia aun cuando no se halle expresamente contemplada en la enumeración comprendida en el artículo 1156 del Código Civil . A este respecto la sentencia de esta Sala de 26 de septiembre de 2008 , remitiéndose a la de 5 abril 1979 , afirma que «a ese negocio jurídico consensual y extintivo se puede llegar no sólo por medio de declaraciones expresas, sino también mediante declaraciones tácitas o actos concluyentes, esto es, con palabras, signos o actos que no sirven para exteriorizar directamente la voluntad extintiva de quienes los emplean o ejecutan, pero de los que la misma se infiere o deduce inequívocamente»".

Añadíamos más adelante que "el mero retraso, cuando aun fuera posible el cumplimiento, no supondría falta de cumplimiento por la parte vendedora. Así se ha pronunciado esta Sala entre otras en sentencia 61/2011 de 21 de febrero en la que decíamos "señaló la reciente STS de 17 diciembre 2008 que no todo incumplimiento conlleva ni la resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización, resultando necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato, pues se trata de supuestos en que lo acordado aun puede ser todavía realizado, siendo posible la prestación en un momento posterior al pactado, concluyendo dicha sentencia con cita de otras como las SSTS de 10-10-2005 , 4-4-2006 , 20-7-2006 , 31-10-2006 , 22-12-2006 y 20-7-2007 , que "el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho europeo de contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código Civil." y se citaban antecedentes de esta misma Sala como la sentencia 214/2010 de 13 de octubre en la que se indica "la Sala considera y así lo viene declarando en diversas resoluciones como las de 27 de enero y 15 de junio de 2010, que el mero retraso en la entrega de la vivienda en un contrato de compraventa de inmuebles con ejecución de obra por el constructor, no tiene por regla general carácter resolutorio, pues "lo verdaderamente determinante es si el incumplimiento o los incumplimientos que el adquirente relata en su demanda, son de carácter esencial y permiten por tanto la resolución del contrato, pues como es sabido, no todo incumplimiento permite la resolución del contrato, sino que como decíamos en nuestra sentencia de 29 junio 2006 , accionada la resolución del vínculo contractual a través del art. 1.124, CC , lo que importa esencialmente ( STS. 20.6.80 , 10.10.82 , 18.11.83 , 31.5.85 , 28.2.86 , etc .), es la valoración de las conductas refractarias a la ejecución del negocio, estimándose que se patentiza ese incumplir cuando se frustra la legítima expectativa de la parte cumplidora, señalando la STS de 27 septiembre 2007 que es doctrina reiterada actualmente que el incumplimiento que da lugar a la resolución es la frustración del fin del contrato -sentido objetivo- tal como recuerdan las sentencias recientes de 13 de mayo de 2004 y 5 de abril de 2006 , entre otras muchísimas anteriores. En concreto, en relación al retraso en el cumplimiento de la obligación de entregar una vivienda, señala la STS de 5 diciembre 2002 , que tanto para los supuestos del ejercicio de la acción resolutoria de la compraventa contemplada en el artículo 1504 del Código Civil , en el supuesto de venta de bienes inmuebles, como el con carácter genérico otorga el artículo 1124 del Código Civil , en el caso de obligaciones recíprocas, para que la resolución pueda ser acogida no es bastante un simple retraso en el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes, sino que ha de patentizarse la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido, que por su trascendental importancia pueda justificar su resolución ( Sentencia de 20 de noviembre de 1984 ). En un supuesto prácticamente idéntico al que no ocupa, señaló la STS Sala 1ª de 17 diciembre 2008 , que no todo incumplimiento conlleva ni la resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización, resultando necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato, pues hallamos ante supuestos en que lo acordado aun puede ser realizado, debiendo determinarse si, aun siendo posible la prestación en un momento posterior al pactado, resulta idónea para el cumplimiento de la obligación acordada y la satisfacción de los intereses del acreedor, es decir, si el plazo establecido era esencial y, por tanto, el incumplimiento es definitivo, o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada."

En el caso que nos ocupa, se pacta sin carácter de elemento esencial sino como dato meramente aproximativo, que la firma de la escritura pública de compraventa se otorgará al obtenerse la licencia de primera ocupación, lo que se prevé que ocurra en el segundo semestre de 2008, concediéndose por el ayuntamiento la licencia de primera ocupación con fecha 18 de marzo de 2009, apenas transcurridos tres peses desde el final del segundo semestre de 2008, convocándose a los compradores para el otorgamiento de la escritura de venta para el 15 de abril de 2009, en que estos no accedieron a la firma por el retraso y otros incumplimientos que alegaban. Es evidente que el retraso en la entrega no constituye ni mucho menos según la doctrina más atrás citada un incumplimiento de carácter esencial como para justificar un efecto tan drástico como la resolución de un contrato de arrendamiento de inmueble, constituyendo una mera excusa de quien por las razones que sean ha perdido interés en consumar la compraventa pactada.

SEGUNDO: Los restantes incumplimientos que se denuncian y que constituirían al decir de la recurrente cláusulas abusivas, tampoco implicarían en ningún caso la resolución del contrato de compraventa, porque el efecto de la cláusula abusiva no es la nulidad del contrato sino el tener por no puesta dicha cláusula, de modo que la supresión de las mismas en nada absolutamente afectaría a la pretensión resolutoria pues se refieren a una cláusula penal a cargo del comprador consistente en la pérdida de lo entregado que la vendedora no está ejecutando, a la fecha de entrega meramente orientativa a la que ya nos hemos referido, al aval por las cantidades entregadas que carece actualmente de sentido pues la obra está concluida y pendiente de entregar al comprador que se niega a recibirla, a la subrogación en el préstamo hipotecario que no es obligatoria según el inciso final de la estipulación segunda E) y a la documentación relativa a la licencia de obra y de primera ocupación etc que tiene a su disposición incorporada como documental en el procedimiento.

En definitiva, no existe ningún incumplimiento por la vendedora determinante de la resolución del contrato por lo que la demanda y el recurso han de ser rechazados.

TERCERO: Las costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil .-

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de D. Victorio y Dª Berta , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Talavera de la Reina, con fecha 13 de junio de 2.011, en el procedimiento núm. 457/10 , de que dimana este rollo, imponiendo las costas procesales causadas en el presente recurso a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. EMILIO BUCETA MILLER, en audiencia pública. Doy fe.-