Sentencia Civil Nº 55/2013, Audiencia Provincial de Leon, Sección 1, Rec 480/2012 de 12 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LEON

SENTENCIA: 00055/2013

Rollo Civil nº. 480/12.

Procedimiento: Juicio Ordinario Nº.696/2011.

Juzgado de 1ª. Instancia nº 4 de Ponferrada.

S E N T E N C I A Nº 55/2013

Iltmos. Sres.

Dª. ANA DEL SER LOPEZ.- Presidenta en funciones.

Dª. SONIA GONZÁLEZ PÉREZ.- Magistrada.

Dº. AGUSTIN PRIETO MORERA.- Magistrado suplente.

En la ciudad de León, a de doce de Febrero del año 2013.

VISTOante el Tribunal de la Sección Primera de la Audiencia Provincial el recurso de apelación civil Nº. 480/12, correspondiente al Juicio Ordinario nº. 696/11 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Ponferrada, en el que han sido apelantes D. Luis Andrés Y Dª Rocío representados por la Procuradora Sra. Mónica Alonso Aparicio y siendo parte apelada D Anibal Y Dª María Purificación representada por la Procuradora Sra. María Del Mar Martínez Barrientos, actuando como Ponente para este trámite el Ilmo. Sr. Dº. AGUSTIN PRIETO MORERA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Ponferrada, se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 23 de julio de 2012 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Se estima íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª Susana López Gavela Escobar, en nombre y representación de DOÑA María Purificación y DON Anibal contra DOÑA Rocío y DON Luis Andrés Y en consecuencia:

1º.- Se declara resuelto el contrato de fecha 02/02/2011 suscrito entre las partes.

2º.- Se condena solidariamente a DOÑA Rocío Y DON Luis Andrés a abonar a DOÑA María Purificación Y DON Anibal por la cantidad de DOCE MIL EUROS-12.000 euros- entregada como arras, intereses desde la interpelación judicial y costas.'

SEGUNDO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación de DOÑA Rocío Y DON Luis Andrés recurso de apelación en ambos efectos, y seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, señalándose para su deliberación el día 29 de enero de 2013.

TERCERO.-En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

Se acepta la fundamentación jurídica de la sentencia apelada.

PRIMERO.-Se alega por el recurrente error en la valoración de los hechos y error de Derecho, al considerar únicamente responsables del incumplimiento del contrato de arras confirmatorias de fecha 2 de febrero de 2011, suscrito entre las partes, a los actores-apelados D Anibal y Dª María Purificación , conocedores anteriormente de la carga que tenía el inmueble objeto de venta, (un derecho de uso favor de Dª DOÑA Rocío Y SUS TRES HIJOS MENORES D Victorino , DOÑA María Rosa Y DOÑA Ángeles .) y que alegaron los actores-apelados como causa de la rescisión del contrato. Para los recurrentes al no escriturarse el contrato de compraventa del inmueble en el plazo señalado en el contrato de arras (2 de marzo de 2011), decidieron unilateralmente su rescisión, enviando los demandados- apelados, Dª Rocío y D. Luis Andrés , un burofax en fecha 24 de marzo de 2011 a los actores, D. Anibal y Dª María Purificación , donde les comunicaban la rescisión del contrato y pérdida de la señal del contrato de arras. Por ello, consideran ante el incumplimiento de D. Anibal y María Purificación , es aplicable el artículo 1454 del CC en cuanto a arras penitenciales las cuales deberían perder los compradores que incumplieron con su obligación asumida.

SEGUNDO.-Se trata de determinar en el caso a cuál de los litigantes resulta imputable el incumplimientodel contrato concertado en 2 de febrero de 2011, en virtud del cual la parte demandada apelante se obligaba a vender y la parte actora a comprar la finca urbana descrita en el expositivo primero, debiendo otorgarse la escritura de venta antes del 2 de marzo del año 2011, por un precio también fijado en el contrato. Estipulándose también expresamente que por concepto de ' arras confirmatorias' la parte compradora entregaba en el acto la cantidad de 12.000 €, que en caso de acto definitivo de venta quedaría como un anticipo del precio, y para el supuesto de no llevarse a cabo, si la adquirente desistiese del contrato, ésta perdería la cantidad entregada. Mientras que si fuese la vendedora quién desistiese, el adquirente podría optar por exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Lo que constituye la causa de pedir de la demanda, formulada por los entonces futuros adquirentes de la vivienda, solicitando la resolución del contrato de arras con resarcimiento de daños (abono de arras arrendadas y pago de intereses).

TERCERO.-Conviene recodar que el 'pacto de arras' como mantiene la jurisprudencia del TS, entre otras la S. de 30-12-95 con cita de la de 21-6-94 , viene admitiendo la existencia de las siguientes clases: a) penitencialesque son las que parece contemplar el art. 1454 C. Civil concebidas a la manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio del contrato; b) confirmatoriasque son índice o expresión de un contrato con firmeza vinculante no facultando, por tanto para resolver la obligación contraída y normalmente se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio, de lo que es ejemplo el supuesto previsto en el art. 343 C. Comercio. Las arras confirmatoriasactúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta por tanto para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta (S. 25-3-95); en tanto las arraspenitenciales contempladas en el art. 1454 del C. Civil autorizan a las partes por mediar concierto libremente convenido conforme a la libertad consagrada en el art. 1255 C. Civil a desistir del negocio a su arbitrio pero cumpliendo con la sanción pecuniaria que el precepto autoriza.

La doctrina emanada del TS viene igualmente declarando que el empleo de la palabra señal no cabe entender que exprese siempre y necesariamente la facultad de separarse del contrato por lo que puede ser estimada, en los casos en que así proceda, como anticipo y parte del precio ( SS 24-12-92 , 11-4-94 , 15-3-95 , 28-3-96 ); sin embargo si tiene proyección de conformar efectivas arraspenitenciales, dado que el art. 1454 no tiene carácter imperativo, siempre y cuando la voluntad negocial de las partes establezca de forma precisa y rotundamente expresada la condición de arrasde tal clase y la forma que los anticipos entregados tengan esa finalidad, que debe resultar bien constatada en el documento que refleje el contrato ( SS 16-3-92 , 31-7- 93 , 28-9-92 , 28-3-93 , 11-12-93 , 4-3-96 , 28-3-96 y 18-X-96 ).

La interpretación del art. 1454 C. Civil en razón de su excepcionalidad y exigente interpretación restrictiva del clausulado contractual, viene a sentar que no se trata de una norma de derecho necesario. Para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes, se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados SS 4- 11-91, 3-X-92 , 11-12-93 , 21-6-94 y 25-3-95 ) pues en otro caso cualquier entrega díneraria llevada a cabo por el comprador, respetando la reglamentación del contrato, ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo que sirve para confirmar el negocio celebrado (S. 28-3-96). De otro lado, las dudas que se presenten en cada supuesto sobre la calificación correspondiente a la cantidad que el comprador entrega anticipadamente han de resolverse utilizando las normas legales que disciplinan la interpretación de los contratos en la procura de determinar cual fue la voluntad indubitada de las partes respecto del alcance y eficacia de las arrasque se discuten. En este sentido la interpretación de la literalidad de los contratos conforme al art. 1281 C. Civil se impone y resulta prioritaria en cuanto pone de manifiesto la intención y voluntad de sus otorgantes, de tal manera que no cabe la posibilidad de entrar en juego las demás reglas de hermeneútica contenidas en los arts siguientes que vienen a funcionar con carácter subsidiario ( SS 10-5-91 , 30-3-92 , 1-3-93 . y 29-3-94 ).

En el supuesto enjuiciado consta la literalidad del contrato de ' arras confirmatorias',lo que se repite en el estipulación octava, y se dispone en caso de 'desistimiento' unilateral de adquirente la pérdida de las arras, pudiéndose exigirse el resarcimiento de dañosy abono de intereses, es decir una responsabilidad por los daños causados por el incumplimiento contractual y en caso de desistimiento del vendedor, el comprador podrá optar por exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo. No se observa en ninguna parte que la función penitencial de las arras y por ello ninguna de las partes podría separarse unilateralmente del negocio, sea perdiendo la arras o devolviéndolas. Tampoco se deduce tal intención de los actos posteriores de las partes, pues la separación de los demandados puede reputarse -si concurren los presupuestos- como de incumplimientocontractual de los actores-apelados (por no concertar la escritura en la fecha) y no manifestación de la facultad de desistimientoque autorizan unas arraspenitenciales (pese ha emplear el término desestimiento en la estipulación octava del contrato). Y esta mutua acusación de incumplimiento (no formalizar la escritura en plazo versus ocultar la carga de la finca) es lo que revela más que nunca que se trata de unas arras confirmatorias, debiéndose ejercitar la facultad resolutoria del artículo 1124, artículo que expresamente alude la mencionada estipulación octava del contrato, resolución que, aunque puede tener lugar extrajudicialmente, si la parte incumplidora no se allana a ella, los Tribunales han de examinar su pertinencia o no. En este sentido la resolución judicial no produce la resolución contractual sino que proclama la procedencia de la ya hecha ( SS 19-11-84 y 14-6-88 ) y establecer si la resolución llevada a cabo extrajudicialmente estaba bien o mal hecha y quienes en definitiva deben discernir sus consecuencias. Sabido es además el carácter grave del incumplimiento que ha establecido la jurisprudencia para operar la facultad de rescisión del artículo 1124 del CC . En definitiva siendo las arras confirmatorias, no penales, hay que determinar que parte es la que incumplió el contrato de arras, para poder determinar la resolución y sus efectos.

CUARTO.-En cuanto a la cuestión relativa a cuál de los litigantes es imputable el incumplimientode dicho contrato, que constituye la esencia del debate, la valoración probatoria efectuada por el juzgador 'a quo' se estima acertada, pues aun cuando no se hubiese pactado expresamente la obligación de los vendedoresdemandados de cancelar las cargas del inmueble previamente en el Registrode la Propiedad, ni tampoco que quedase condicionada dicha compra-venta a la obtención de un crédito hipotecario. La actora, futura adquirente, alegó que tal requisito se convirtió en indispensable para la perfección de la futura compra; alegando que para obtener el dinero preciso había que gravar la propia vivienda objeto del contrato, tal como confirmó la Notaria Ana María Gómez García, que declaró que una semana antes del requerimiento que los actores enviaron a los demandados el 25 de marzo. Según su declaración los actores acudieron a la Notaría para preparar el contrato de compraventa y el préstamo hipotecario. La entidad Caja Madrid con quién habían entablado conversaciones para el préstamo hipotecario, envió un email a la Notaría en la cual adjuntaba una nota simple del Registro de la vivienda objeto de Venta. Dos problemas se plantearon a la vista del nota registral de la finca para entidad bancaria: el embargo de la entidad Alquimotor por 8.480 € y el derecho de uso a favor de los hijos menores del matrimonio (fols 24 y 25), no teniendo claro la entidad si el derecho de uso podía afectar a la disponibilidad del inmueble, por lo que al final no se suscribió el préstamo hipotecario. Sin embargo, aun cuando no se estimase probado tal aserto mediante tal testimonio y aun cuando también se estimase que no resultaba un aspecto relevante del contrato por no convenirse expresamente, lo cierto es, que el demandado también incumplió un aspecto del contrato que devino en esencial, pues titulándose como 'propietarios' pro-indiviso del inmueble en cuestión, manifestaron que el inmueble se hallaba libre de cargas según la estipulación séptima, aunque textualmente se añadió: '(a excepción de la ya conocida por el comprador, que se liquidará en el momento de la firma)'. No sabemos si se refería al embargo o al derecho de uso, pero en todo caso no ha quedado acreditado que se refiriese al derecho de uso, como le correspondía acreditar a los demandados ( artículo 217.3 LEC ), siendo más probable que se tratase del embargo (se dice se 'liquidará' no se 'cancelará'). A pesar de ello, la contratación del préstamo hipotecario era esencial para 'liquidar' el embargo y la hipoteca que pesaba sobre la vivienda. Si bien el Auto de Autorización de Enajenación del inmueble sobre el que tenía el derecho de uso la hija menor de edad Ángeles (fols55-58) era de 26 de abril de 2010, lo cierto es que no se canceló debidamente provocando la no suscripción del préstamo hipotecario por Caja Madrid. No siendo justificado como declaró la demandada Dª María Purificación , que no lo inscribieron porque pensaron que no era necesario, pues a los demandados les correspondía iniciar el expediente de cancelación de cargas, acomodando su situación registral al contrato de arras (libre de cargas) para efectuar el compraventa del inmueble en legal forma (escritura e inscripción registral) además de ser fundamental para la suscripción del préstamo hipotecario tanto para la liquidación de la hipoteca como para el embargo que tenía la vivienda. Siendo casi una máxima de la experiencia que habitualmente se pagan los inmuebles con préstamos hipotecarios, que muchas veces liquidan las hipotecas y cargas subsistentes.

Pero lo que resulta fundamental a los efectos de la presente litis, como ha reconocido la propia demandada Dª Rocío , es que cuando la actora Dª María Purificación le reclama las arras ante la imposibilidad del suscribir el préstamo hipotecario es cuando los demandados envían por burofax el 24 de marzo de 2011 por el que rescinden unilateralmente el contrato por incumplimiento del plazo para el otorgamiento de la escritura (el 2 de febrero de 2011), ante la posibilidad que la pidieran las arras dobladas como indemnización. Aparte que del tenor literal del contrato, se desprende claramente que dichas arras son confirmatorias que no penitenciales y por tanto sin una facultad unilateral de rescisión, lo cierto es que los entonces futuros adquirente remitieron un requerimiento notarial a los demandados al día siguiente el 25 de marzo de 2011 (documento obrante a los folios 16-22) por el cual se les requería a los demandados para que en el plazo de siete días procedieran a restituir los 12.000 euros entregados en concepto de arras por haber ocultado la verdadera situación posesoria o en su defecto otorgaran escritura pública de compraventa siempre que se acreditará la eliminación registral de la carga de uso a favor de la demandada Dª Rocío y sus tres hijos. Previsión totalmente razonable toda vez que efectivamente dicha carga del inmueble había impedido el otorgamiento del préstamo hipotecario además de ser necesario para la efectiva transmisión del inmueble. A cuya comunicación los demandados no contestaron pese al inminente transcurso del plazo, adoptando una pasividad poco compatible con su voluntad de cumplir el contrato que conduce a estimar que la falta de perfeccionamiento le es imputable, con la consiguiente aplicación de la cláusula de arras confirmatorias convenida. En aras de la buena fe, para el cumplimiento del contrato, tenía que contestar al requerimiento que le fue dirigido, desplegando la actividad precisa para el otorgamiento de la escritura notarial, incluso iniciando el expediente de cancelación de cargas, aportando en el Registro los documentos justificativos de su dominio sobre la vivienda objeto del contrato y los datos identificativos de la misma, que sólo estaban a su disposición.

Igualmente debe significarse que el primer efecto de la resolución es desvincular a las partes de la relación obligatoria y el segundo el de constituir a cada una de las partes en el deber de reintegrar o restituir a la otra de las prestaciones surgiendo específicos deberes de liquidación o restitución. Pidiendo la actora que se dé por resuelto el contrato y la resolución unilateral efectuada por la contraparte, además de la imposibilidad de cumplimiento del contrato, por la adquisición posterior de una vivienda por los actores en que no hubo ningún problema de financiación por otra entidad crediticia, y siendo una de las consecuencias de la resolución, como se expresó, el deber de restitución, se estima procedente dar por resuelto el contrato conforme a lo pedido y la restitución de las arrasentregadas como parte del precio y calificadas de confirmatorias, que en definitiva tienen que devolverse. Consideraciones, que junto con las demás contenidas en la sentencia apelada, conducen a su íntegra confirmación, En consecuencia, se desestima el recurso y se confirma la sentencia de instancia.

QUINTO.-Con relación a las costas causadas en esta Segunda Instancia, las mismas han de ser impuestas a la parte recurrente, en aplicación de los artículos 398-1 y 394-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , puesto que ha de ser íntegramente desestimado el recurso de apelación formulado.

VISTOSlos preceptos legales indicados, sus concordantes y demás de aplicación.

Fallo

Se desestimael recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Luis Andrés y Rocío contra la sentencia dictada el 23 de julio de 2012 por el Juzgado de 1ª Instancia nº4 de Ponferrada en autos de Juicio Ordinario 696/11 -rollo de apelación 480/11, cuya resolución se confirma, con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir al que se dará el destino legal. Notifíquese a las partes personadas y remítase al SCOP para que continúe la tramitación.

MODO DE IMPUGNACIÓN: contra esta resolución cabe interponer recurso de casación ante este tribunal, únicamente por la vía del interés casacional, y, en su caso y en el mismo escrito, recurso extraordinario por infracción procesal, a presentar en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.