Sentencia Civil Nº 55/2014, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 3, Rec 21/2012 de 31 de Marzo de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA55/14
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ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Dª. TÁRSILA MARTÍNEZ RUIZ
MAGISTRADOS:
D. JESÚS MARTÍNEZ ABAD
Dª. SOLEDAD JIMÉNEZ DE CISNEROS CID
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En la Ciudad de Almería a Treinta y uno de Marzo de dos mil catorce.
La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial , ha visto y oído en grado de apelación, rollo
número 21/2012 , los autos de Juicio Ordinario nº 820/2009 procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº
2 de Berja, entre partes, de una como demandante-apelante, la entidad mercantil 'Expectativas 2000, S.L.',
representada por la Procuradora Dª. María Dolores López Campra y dirigida por el Letrado D. Manuel Enrique
Sánchez y, de otra, como demandados-apelados, D. Ángel y Dª. Belinda , representados por el Procurador
D. Juan García Torres y dirigidos por el Letrado D. José Miguel Gutiérrez Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.



SEGUNDO .- Por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Berja, en los referidos autos se dictó sentencia con fecha 27 de mayo de 2011 que, desestimando íntegramente la demanda, absuelve a los demandados de todas las pretensiones deducidas en su contra, imponiendo a la actora las costas del proceso.



TERCERO .- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte demandante se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, mediante escrito en el que se solicitó se dicte nueva sentencia que estime en su integridad las pretensiones de la demanda con expresa condena en costas a los demandados.



CUARTO.- El recurso deducido fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte apelada, quien solicitó la confirmación de la mencionada resolución con imposición a la parte recurrente de las costas de la alzada.



QUINTO.- A continuación, se elevaron las actuaciones a este Tribunal donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó de ponencia y, no habiéndose solicitado prueba en esta segunda instancia, ni habiéndose estimado necesaria la celebración de vista, se señaló el pasado día 17 de marzo para deliberación, votación y fallo.



SEXTO.- En la tramitación de esta alzada se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JESÚS MARTÍNEZ ABAD.

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la Sentencia de instancia que desestima la acción de rescisión y, subsidiariamente, resolutoria del contrato de compraventa suscrito por las partes en escritura pública de 5 de julio de 2007 sobre la finca registral nº NUM000 de la localidad de El Ejido(Almería), interpone la parte actora recurso de apelación a fin de que se revoque dicha resolución y, en su lugar, se acojan en su totalidad los pedimentos de la demanda condenando asimismo a los demandados al pago de la suma de 901.836'56 euros más intereses legales y a las de costas del procedimiento.

La parte apelada, en trámite de oposición al recurso, solicitó la confirmación de la resolución apelada.



SEGUNDO.- Alega el recurrente, como primer motivo de su apelación, la infracción de los art. 19.2 y 3 del Real Decreto Legislativo 2/2008 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo así como la infracción de los art. 1290 y 1291.5º del Código Civil , en que a su juicio ha incurrido la sentencia de instancia al desestimar la acción resolutoria del contrato de compraventa litigioso mediante la aplicación de una doctrina jurisprudencial contraria a la literalidad de las normas legales reguladoras de la cuestión, que son de orden público, conforme al principio de legalidad proclamado en el art. 9 de la Constitución y art. 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ ), cuya vulneración se denuncia en el segundo motivo del recurso, mientras que en el tercer motivo se alega la infracción de las fuentes del Derecho previstas en el art. 1.6 del Código Civil y en el cuarto, la transgresión de los art. 1124 y 1461 del Código Civil por la errónea apreciación de la prueba respecto de los hechos concretos de este caso, motivos todos ellos que por su estrecha interrelación, serán objeto de examen conjunto.

La sentencia recurrida se hace eco del criterio innovador que representa la jurisprudencia del Tribunal Supremo que cita con respecto a la doctrina seguida con anterioridad por este mismo Tribunal. Lo novedoso de la doctrina radica en la interpretación del art. 62 de la Ley del Suelo de 1976 cuyo contenido se ha mantenido, en lo sustancial, en las leyes posteriores sobre la materia ( Ley del Suelo de 1992, Texto Refundido aprobado por Real Decreto 1/1992 - art. 35-, Ley 6/1998 sobre Régimen del Suelo y Valoraciones Urbanísticas - art.

21-, Ley 8/2007 de 28 de mayo - art. 18-, y el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008 -art. 19 -), precepto que obliga al enajenante de 'terrenos no susceptibles de edificación' a hacer constar las calificaciones urbanísticas, facultando al adquirente, en caso de incumplimiento de tal deber, a resolver o rescindir el contrato y a exigir la indemnización correspondiente.

En efecto, la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de noviembre de 2007 señala que resulta inaplicable el artículo 62 del RD 1346/1976 (sustancialmente coincidente con el art. 18.2 de la Ley 8/2007 , bajo cuya vigencia se celebró el contrato) en un supuesto en el que un comportamiento en buena fe, en cuanto supone un actuar diligente, hubiera permitido obtener con facilidad la información sobre la condición urbanística de las fincas que decía ignorar la entidad compradora cuando, además, se le vendían como rústicas y a precio de rústicas, sin que hubiera especiales circunstancias que alteraran la situación y fueran conocidas por los compradores; esta tesis, ha llevado a la doctrina a mantener que el Tribunal Supremo inicia una nueva línea jurisprudencial que se distancia de un anterior entendimiento del precepto al que venimos refiriéndonos, más apegado a su tenor literal, que venía a premiar al adquirente que omite deberes de diligencia impuestos por la buena fe con la facultad resolutoria y la apriorística concesión de la acción de daños.

En definitiva y de acuerdo con esta nueva tesis jurisprudencial, se acota o restringe el ámbito del deber de información impuesto al vendedor por la legislación urbanística en consideración a la responsabilidad negocial del comprador, en la medida que el TS entiende que la norma en cuestión no puede ser aplicada cuando, a pesar del incumplimiento de la obligación legal de hacer constar la información urbanística en el título de transmisión, la falta de información puede ser suplida mediante un actuar diligente por parte del adquirente que tiene acceso a los organismos públicos y oficiales que suministran aquella información.

Es cierto que el art. 18.2 de la Ley del Suelo de 2007 aplicable al caso de autos, establecía que 'En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título: a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.

b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 14.

Por su parte el art. 18.3 dispone que ' La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil'.

Como se ha dicho la jurisprudencia más moderna ha venido sentando al respecto, en síntesis, que, a salvo de circunstancias especiales concurrentes en cada caso que demuestren conducta insidiosa por parte de los vendedores, que no acontecen en el supuesto enjuiciado y ni tan siquiera se han alegado por la actora, teniendo en cuenta que la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público del planeamiento, no puede decirse que la buena fe que impone deberes de comportamiento honesto y leal en los tratos, y que ha de exigirse en el ejercicio de toda suerte de derechos ( art. 1.258 y 7.1 del Código Civil ), imponga un especial deber de información en los vendedores respecto de extremos cuyo conocimiento pueda fácilmente obtenerse mediante una consulta, que implica una mínima diligencia por parte de quien se propone adquirir una finca con un determinado objetivo que supone una cierta calificación urbanística, y si la compradora conocía la situación urbanística de la finca tal y como admitió en el interrogatorio del juicio el legal representante de la mercantil recurrente, ello vendría a traducirse en que un eventual error sobre la condición urbanística hubiera tenido carácter inexcusable, y por tanto seria irrelevante, dado que la parte contratante ha podido salir de su ignorancia procediendo con la diligencia media.

En concreto la STS de 17 de noviembre de 2006 , viene a trazar la orientación de que los problemas urbanísticos, deberes y cargas derivadas de la legislación urbanística, no son subsumibles en la regla del art. 1483 C.c ., al ser, éstas, limitaciones legales del dominio que gozan de mecanismos de fácil acceso a su conocimiento que no pueden ser ignorados por el comprador. En primer lugar, porque la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público de Planeamiento, y lo estuvo en el caso, como se ha indicado. En segundo lugar, porque siendo ello así no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trate de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registros o Archivos (por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del Plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición.



TERCERO .- En el presente caso, y descartado el error como vicio invalidante del consentimiento, y en relación al contrato cuya rescisión se pretende en cuanto a la calificación urbanística del terreno puesto que se entiende, por las razones que expone, que ya desde el principio la adquirente era conocedora de dicha circunstancia, conclusión que compartimos, por aplicación de la doctrina anteriormente expuesta no se dan conforme a las normas alegadas las condiciones necesarias para ejercitar la facultad resolutoria prevista en las mismas para ello, puesto que siendo el comprador conocedor de la situación real del terreno, que pretendía adquirir, en el momento de las adquisición no puede ampararse en la previsión normativa para alcanzar la resolución contractual alegando incumplimiento de la parte contraria por falta de ese requisito legal y formal en el título de adquisición, aparte de que, en el hipotético caso de que no conociera la situación urbanística del terreno, efectivamente incurre en falta de diligencia dado el fácil acceso que se tiene de dichos datos al constar en registros públicos, teniendo en cuenta además que se trata de una sociedad mercantil cuyo objeto social -consignado en el poder procesal acompañado a la demanda- es precisamente la adquisición, promoción y construcción de fincas, no pudiendo alegar ignorancia de la situación urbanística cuando en el propio certificado de tasación de la finca emitido el 29-1-2007, esto es, varios meses antes del otorgamiento de la escritura de compraventa, se hacía constar que la parcela forma parte del sector de terreno urbanizable SUS-4-BA de Balerma, termino municipal de El Ejido, así como que el Plan Parcial Aprobado definitivamente 'define los viarios internos del sector, así como las parcelas de cesión y edificables, con sus distintas tipologías edificatorias', reseñando con precisión la superficie bruta, el índice y volumen de edificabilidad (29.514'42 m2), así como el diez por ciento de aprovechamiento de cesión a la Administración, que se traduce en 2.951'44 m2.

Por todo lo cual, no cabe sostener con un mínimo rigor, como hace el recurrente, que la omisión en el contrato de toda información sobre la condición urbanística del terreno, le privó de conocer la obligación de cesión al Ayuntamiento del diez por ciento de su aprovechamiento para la construcción de viviendas de protección pública, o que la finca era rústica según el Registro de la Propiedad, pues la finalidad de la compra era la edificación y tenía la condición de suelo urbanizable y así lo reconoció en el juicio el representante legal de la actora.

Esta doctrina jurisprudencial consolidada que, de conformidad con el art. 1.6 del Código Civil , complementa el ordenamiento jurídico, ha venido siendo aplicada desde entonces por las Audiencias Provinciales (v.gr. ss. AP Murcia de 9 de diciembre de 2.009 , Madrid de 19 de julio de 2010 , Guadalajara de 28 de septiembre de 2010 , Tenerife de 14 de marzo de 2011 ).

Por tanto, los primeros cuatro motivos del recurso han de sucumbir.



CUARTO.- Finalmente, la parte recurrente denuncia la infracción de los art. 1124 y 1461 del Código Civil , al declarar la sentencia de instancia la improcedencia de la resolución del contrato solicitada en la demanda con carácter subsidiario al haber incumplido la parte vendedora su obligación de entrega de la finca vendida, que sigue reteniendo en su poder, pese a lo pactado en la escritura pública de compraventa en que se estipuló la retención de la posesión a favor de los vendedores hasta el pago total del precio, lo que faculta a la compradora para resolver el contrato con obligación de la contraparte de devolver las cantidades recibidas como parte del precio más sus intereses legales, de conformidad con el art. 1124 del Código Civil .

A tenor de lo dispuesto en el art. 1462 párrafo segundo del Código Civil , cuando la venta se haga en escritura pública, como es el caso, el otorgamiento de dicha escritura equivaldrá a la entrega de la cosa, si de la escritura no resulta o se deduce claramente lo contrario, lo que no sucede en el documento público que nos ocupa, máxime cuando los vendedores fueron autorizados por la mercantil compradora a culminar la campaña de cultivo de pimiento que explotaban en la finca invernada en el segundo semestre de 2007, habiendo asegurado los testigos que depusieron en el juicio que los demandados abandonaron la finca a principios de 2008, sin que la parte compradora haya requerido la entrega de la posesión en momento alguno sino que directamente instó la resolución del contrato en el requerimiento notarial de 26-6-2009 (documento nº 1 de la demanda), siendo sorprendente que si los vendedores continuaban con la posesión efectiva de la finca sin consentimiento de la recurrente, ésta se aviniera a pagar como parte del precio en el mes de julio de 2008 la cantidad de 580.000 euros (documento nº 2) sin protesta alguna, de manera que no puede ahora ir contra sus propios actos.

En definitiva, ese alegado incumplimiento por parte del vendedor no se ha producido, por lo que no hay causa para la resolución de dicha compraventa. El motivo, por tanto, ha de ser igualmente desestimado.



QUINTO.- En consecuencia, el recurso ha de ser rechazado, manteniéndose en su integridad la sentencia apelada por ser plenamente ajustada a Derecho, pronunciamiento que acarrea la imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada ( art. 398.1 en relación con el 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistas las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación

Fallo

Que con DESESTIMACIÓN del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada en fecha 27 de mayo de 2011 por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Berja en autos de Juicio Ordinario de que deriva la presente alzada, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la expresada resolución, con imposición a la parte recurrente de las costas ocasionadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada que fue la anterior sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman, estando celebrando Audiencia Pública el mismo día de su fecha, de todo lo cual doy fe.