Sentencia Civil Nº 55/2014, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 3/2014 de 11 de Marzo de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00055/2014

SENTENCIA NÚMERO 55/14

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON ANGEL SALVADOR CARABIAS GRACIA

DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

En la ciudad de Salamanca a once de marzo de dos mil catorce.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO VERBAL Nº 245/13del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Salamanca, Rollo de Sala nº 3/14;han sido partes en este recurso: como demandado-apelante Doña Ángela representados por la Procuradora Doña Elena Jiménez Ridruejo Ayuso y bajo la dirección de la Letrada Doña Ana Ruiz García y como demandante-apelado MERCADOS CENTRALES DE ABASTECIMIENTOSbajo la dirección del Abogado del Estado.

Antecedentes

1º.-El día treinta y uno de octubre de dos mil trece por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: 'FALLO: Que estimando la demanda formulada en nombre y representación de la Sociedad Estatal Mercados Centrales de Abastecimientos S.A. (MERCASA), debo condenar y condeno a la entidad YE SHUN S.L. y a Ángela , con carácter solidario, a pagar a la actora la cantidad de 126.722,32 eurosos, en concepto de principal, y de 7.964,62 eurosos, en concepto de intereses de demora pactados según la cláusula octava del contrato de arrendamiento (calculados a fecha de 18 de febrero de 2013); más las cantidades que se devenguen durante la tramitación del presente litigio e intereses, hasta que se produzca el efectivo pago de todo lo adeudado.

Todo ello, con expresa condena en costas a los demandados.'

2º.-Contra referida sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada, quien alega como motivos del recurso el error en la apreciación de la prueba y la errónea aplicación de la normativa aplicable al caso, y terminó suplicando se dicte sentencia por la que se absuelva a Doña Ángela de las peticiones solicitadas en la demanda.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia por la desestime el recurso de apelación y confirme la de la instancia, por cuantos argumentos constan en el cuerpo del presente escrito, con imposición de costas a la parte contraria.

3º.-Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallodel presente recurso de apelación el día TRES DE MARZO DE DOS MIL CATORCEpasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.-Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. PRESIDENTEDON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO.

Fundamentos

PRIMERO.-Por el Abogado del Estado, en nombre representación de la Sociedad Estatal Mercados Centrales de Abastecimiento, SA, se interpuso demanda de juicio verbal contra la sociedad YE SHUN SL, en reclamación de la cantidad de 126.722,32 EUROS el principal, más 7964,62 euros de intereses de demora pactados según la cláusula 8ª del contrato de arrendamiento, por considerar que se celebró un contrato de arrendamiento de un local comercial dedicado a la actividad del bazar en el centro comercial los cipreses de Salamanca el día uno de agosto de 2011, estando obligado el arrendatario a pagar la renta estipulada más los gastos comunes del local en base a su coeficiente de participación, así como tributos, tasas y arbitrios que se deriven del uso y funcionamiento de los locales arrendados, correspondiendo a la asamblea de comerciantes del centro comercial la aprobación del presupuesto de gastos comunes.

A la demanda se acompaña el contrato de arrendamiento del local número 17, el cambio de titularidad del local en favor de la sociedad demandada, y las facturas correspondientes a diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2012, toda ellas por importe de 11.645,73 euros de los que 2554 euros corresponden a la renta pactada y 7315,26 a gastos comunes, sobre los que se aplica un 18% de IVA.

Igualmente se acompaña de facturas correspondientes a las mensualidades de agosto de 2012, por importe de 11.702,99 euros, al ascender el arrendamiento, conforme a la revisión pactada, a 2602,53 euros, todavía con un IVA del 18%, y facturas de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, por importe total de 12.000,53 euros, al aplicar un IVA del 21%.

Se reconoce en los resúmenes presentados por la propia actora un pago el 15 mayo 2012 de 24.000 euros y 3 pagos el 28 septiembre 2012 por importe cada uno de ellos de 3013,72 euros.

En el acto del juicio oral la representación y defensa de la mercantil demandada se opuso al abono de la cantidad que consta en facturas en concepto de gastos comunes, al no existir certificación o prueba alguna del importe real de tales gastos, sino tan sólo la cantidad presupuestada, y ello pese a haber dirigido un burofax a la administración del centro comercial solicitando expresamente que se procediera a detallar y justificar el importe de esos gastos comunes, por superar con creces el importe de la renta fija del contrato. Igualmente alegó el carácter abusivo de los intereses de demora establecidos en el contrato del 10% anual, la improcedencia de aplicar en la factura el IVA a los gastos comunes, y la improcedencia de la subida de la renta sin haber notificado previamente el IPC correspondiente.

SEGUNDO.-El examen de la prueba practicada en el acto del juicio oral, especialmente de la documental aportada, resulta que el uno de agosto de 2011 se celebró un contrato de arrendamiento de local comercial número 17 pactándose una renta de 2554 euros mensuales, con la subida anual correspondiente al IPC, sin necesidad de notificación previa, procediéndose a la variación de manera automática desde el momento en que se produzca.

Respecto de los gastos comunes se establece que serán de cargo del arrendatario, según la cláusula 5. 3, siéndole girados en el mismo recibo de la renta, en función del coeficiente de participación que le corresponda, en este caso del 30,17%, y repercutiendo todos los gastos, cargas, cuotas y servicios, cualquiera que sea su concepto, pero añadiendo 'que formen parte del presupuesto anual de gastos comunes aprobados por la asamblea de comerciantes, con independencia de los tributos, tasas, y arbitrios estatales, autonómicos o locales, IVA incluido que se deriven o traigan causa de la propiedad, uso y funcionamiento del local arrendado, que en todo caso serán a cargo del arrendatario'. Más adelante la misma cláusula establece 'el arrendador queda obligado a presentar liquidación periódica por un periodo mínimo anualde los mismos; sin perjuicio de lo que se acuerda de la cláusula 9'. La citada cláusula 9 se refiere a los gastos y costes recurrentes privativos del local, tales como el entretenimiento, limpieza y conservación, vigilancia y seguridad del local, instalaciones y contenido, que serán por cuenta del arrendatario, así como el suministro de fuerza, agua, teléfono, refrigeración, calefacción, energía eléctrica y cualquier otro gasto derivado del uso y disfrute de la actividad ejercida en el mismo, y también aquellos otros que legalmente le correspondan directa o indirectamente, siendo también de su cuenta los tributos, tasas y arbitrios estatales, autonómicos o locales, incluido el IVA, que se deriven o traigan causa del expresado uso y funcionamiento.

Del contrato, se deduce por lo tanto que es obligación del arrendador presentar la liquidación periódica por un periodo mínimo anual de los gastos y costas comunes que se repercuten en el arrendatarioy esta cláusula, debe ponerse en relación con el reglamento de régimen interior, que se incorpora al contrato como anexo B, según lo establecido en la cláusula 12. 5.

El reglamento, no facilitado por la parte actora, pero si por el arrendatario, establece en su artículo 4º que para velar por el correcto funcionamiento del centro y administración del mismo, se establece un órgano decisorio integrado por el gerente y el equipo a su cargo, y unos órganos auxiliares, constituidos por la asamblea de comerciantes y el Comité permanente, delegado de dicha asamblea.

El artículo 7º del reglamento se refiere expresamente a la asamblea de comerciantes, integrada por los titulares de los diversos establecimientos comerciales, y que tendrá carácter consultivo para la gerencia. Sin embargo, ' su decisión será vinculante para la aprobación del presupuesto anual, así como para la aprobación de derramas o presupuestos extraordinarios, y para la puesta en marcha de campañas publicitarias que no resulten del propio presupuesto anual.

Más adelante el mismo artículo 7º prevé una reunión anual ordinaria de la asamblea de comerciantes, en la fecha en que se disponga por el gerente dentro del primer trimestre del año natural, en cuyo orden del día se incluirá, con carácter obligatorio, el estudio, debate y conclusiones sobre el presupuesto anual de gastos comunes del centro y rendición de cuentas sobre aplicación del presupuesto del ejercicio anterior. Todo ello, sin perjuicio de las reuniones extraordinarias previa convocatoria del gerente o a solicitud de más de la mitad numérica de los titulares sin que tengan que reunir el 50% de la suma de votos ponderados.

TERCERO.-La representación de la mercantil arrendataria reconoce el impago de algunas mensualidades de renta, pero manifiesta su disconformidad con la liquidación de gastos comunes, por no estar éstos debidamente acreditados pese al requerimiento efectuado el 18 julio 2012.

Ciertamente, la entidad titular del establecimiento en ningún momento atendió dicho requerimiento y procedió a justificar mínimamente el importe de esos gastos comunes, de elevada cuantía, pues ascienden a 7315,26 euros mensuales y sin que ningún momento se haya aportado como prueba por la actora certificación de la gerencia o de la dirección de la Sociedad Estatal Mercados Centrales de Abastecimiento relativa al importe de los gastos comunes, gastos que, conforme al contrato y al reglamento de régimen interior debieron ser necesariamente aprobados por la asamblea de comerciantes.

Una cosa es que provisionalmente se proceda a facturar a los distintos comerciantes arrendatarios de los locales comerciales una cantidad por concepto de gastos comunes, y otra muy distinta que dicha cantidad obedezca realmente a la realidad de tales gastos, puesto que para ajustar y liquidar definitivamente ellos, al menos una vez al año, se hace necesaria la aprobación por la asamblea de comerciantes, ajustando posteriormente las cuentas, sin perjuicio de que en base al presupuesto se determine provisionalmente la cuota a pagar de forma anticipada en las mensualidades siguientes.

Por lo tanto, existe un evidente error en la valoración de la prueba, desde el momento en que, según el artículo 217 de la ley de enjuiciamiento civil , corresponde la prueba de las obligaciones a la parte que la alega, y en el presente caso las sociedad estatal demandante no ha acreditado, ni mediante certificación, ni mediante la aportación de las correspondientes facturas, recibos, albaranes, y menos aún, a través de lo acordado en la asamblea de comerciantes, cuáles son las cantidades reales a la que ascienden tales gastos comunes, y ello pese al requerimiento efectuado el 18 julio 2012. Debería haberse aportado al menos la aprobación de cuentas de la gestión anual anterior y la determinación del presupuesto vigente en el momento en que se firmó el contrato de arrendamiento, con el fin de comprobar cuáles eran las cantidades presupuestadas en tal concepto equiparables a la renta y posteriormente y dado que el contrato ha tenido una vigencia superior al año, debió aportarse, si es que existe, el presupuesto del siguiente año, esto es 2012, con la aprobación de las cuentas del año anterior y la cantidad fijada provisionalmente para cada local.

Por lo tanto, este motivo del recurso debe ser estimado, debiendo descontar de todas y cada una de las facturas dicho importe.

CUARTO.-Por otra parte, es evidente, que se está reclamando al arrendatario dos veces el importe del IVA correspondiente a tales gastos comunes, pues es de suponer que las distintas facturas presentadas por los suministradores o aquellos que realizan servicios para la totalidad del centro comercial ya habían devengado el correspondiente IVA, no siendo posible reclamar de nuevo esta cantidad al arrendatario, debiendo distinguirse en la factura entre la renta propiamente dicha, que devengará su correspondiente IVA y la parte correspondiente a gastos pero sin repercutir en ellos de nuevo el IVA.

QUINTO.-Respecto de los intereses de demora hay que advertir que los mismos están pactados expresamente en el contrato, tratándose de una relación entre comerciantes, por lo que no es aplicable la condición de consumidor a la mercantil arrendataria, y pese a que el formato del propio contrato, parece obedecer a un mismo modelo elaborado por la Sociedad Estatal, no se ha practicado prueba alguna que indique que los arrendatarios no pudieran intervenir en la negociación de un tipo de interés de demora distinto, sin que por otra parte, pueda considerarse abusivo un interés del 10% anual.

SEXTO.-Respecto de la subida de la renta conforme a las variaciones del IPC, hay que advertir que en el contrato, y conforme a lo expuesto, ya se indica expresamente que la modificación de la renta se realizará de forma automática sin necesidad de un requerimiento previo al arrendatario, por lo que la subida experimentada a partir del primer año de vigencia del contrato es conforme a lo pactado.

SÉPTIMO.-En consideración a todo lo expuesto y estimando parcialmente el recurso de apelación anteriormente indicada, la sociedad demandada YE SHUN SL, deberá abonar a la Sociedad Estatal Mercados Centrales de Abastecimiento SL, únicamente el importe de las rentas pactadas, a razón de 2554 euros durante los meses de diciembre 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, y julio de 2012, y a razón de 2602,53 euros, correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, más el IVA correspondiente a tales cantidades según el periodo de devengo, con los intereses de demora correspondientes a cada una de ellas del 10% anual, descontando la cantidad de 33.041,16 euros, que la demandante reconoce haber sido abonados por la demandada.

OCTAVO.-La estimación parcial de la demanda supone, de conformidad con lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que cada una de las partes debe hacer frente a las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de este recurso, al ser el mismo estimando parcialmente, según lo previsto en el artículo 398 de la misma ley .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de YE SHUN, SL, debemos revocar y revocamos la sentencia de instancia de 31 octubre 2013 y, estimando parcialmente la demanda interpuesta por mercados centrales de abastecimiento, SL, debemos condenar y condenamos a la demandada a abonar a la actora el importe de las rentas, a razón de 2554 euros durante los meses de diciembre 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, y julio de 2012, y a razón de 2602,53 euros, con dientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, más el IVA correspondiente a tales cantidades según el periodo de devengo, con los intereses de demora correspondientes a cada una de ellas del 10% anual, descontando la cantidad de 33.041,16 euros, más las cantidades correspondientes a tales conceptos que se devenguen durante la tramitación de la causa e intereses, sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de primera instancia y de este recurso de apelación.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-