Sentencia CIVIL Nº 55/2020, Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1, Rec 450/2019 de 24 de Febrero de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
SEGOVIA
SENTENCIA: 00055/2020
Modelo: N10250
C/ SAN AGUSTIN Nº 26 DE SEGOVIA
-
Teléfono: 921 463243 / 463245 Fax: 921 463254
Correo electrónico:
Equipo/usuario: EQC
N.I.G. 40194 41 1 2017 0003535
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000450 /2019
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.4 de SEGOVIA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000429 /2017
Recurrente: Dulce
Procurador: MARIA AZUCENA RODRIGUEZ SANZ
Abogado: MARTA GUIJARRO CRUZ
Recurrido: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 Nº NUM000 EL ESPINAR
Procurador: MARIA YOLANDA CRESPO AGUILERA
Abogado: ANDRES-RICARDO MARTINEZ GARCIA
S E N T E N C I A Nº 55 / 2020
C I V I L
Recurso de apelación
Número 450 Año 2019
Juicio Ordinario 429/2017
Juzgado de 1ª Instancia de
S E G O V I A Nº 4
En la Ciudad de Segovia, a veinticuatro de febrero de dos mil veinte.

La Audiencia Provincial de esta capital, integrada por los Ilmos. Sres. D. Ignacio Pando Echevarria, Pdte.;
D. Jesús Marina Reig y Dª Mª Asunción Remirez Sainz de Murieta, Magistrados, ha visto en grado de
apelación los autos de las anotaciones al margen seguidos a instancia de Dª Dulce , contra COMUNIDAD DE
PROPIETARIOS CALLE000 Nº NUM000 DE EL ESPINAR; sobre juicio ordinario, en virtud del recurso de
apelación interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia, recurso en el que han intervenido como
apelante, la demandante, representada por la Procuradora Sra. Rodriguez Sanz y defendida por la Letrada Sra.
Guijarro de la Cruz y como apelada, la Comunidad de propietarios demandada, representada por la Procuradora
Sra. Crespo Aguilera y defendida por el Letrado Sr. Martinez García y en el que ha sido Ponente el Ilmo. Sr.
Magistrado Presidente.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia de los de Segovia nº 4, con fecha treinta y uno de julio de dos mil diecinueve, fue dictada Sentencia, que en su parte dispositiva literalmente dice : 'FALLO: Que desestimando la demanda presentada por la Procuradora Sra. Azucena Rodríguez Sanz, en representación de Dulce , contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 NUM000 de la localidad de El Espinar (Segovia), absuelvo a esta de todos los pedimentos contra ella formulados.

Con expresa imposición de costas a la parte demandante.'

SEGUNDO.- Notificada que fue la anterior resolución a las partes, por la representación procesal de la demandante, se interpuso en tiempo y forma, recurso de apelación, con enumeración de los pronunciamientos que se impugnan, al tenor que es de ver en su escrito unido en Autos, teniéndose por interpuesto el mismo para ante la Audiencia en legal forma, en base a lo establecido en el art. 458 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada en la Ley 37/2011 (BOE. 11 /10/2011), dándose traslado a la adversa y emplazándola para oponerse al recurso o impugnarlo, y realizado el citado trámite en plazo, oponiéndose al mismo, se acordó remitir las actuaciones a esta Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes ante la misma.



TERCERO.- Recibidos los autos en este Tribunal, registrados, formado rollo, turnado de ponencia y personadas las partes en tiempo y forma, señaló fecha para deliberación y fallo del citado recurso, y llevado a cabo que fue, quedó el mismo visto para dictar la resolución procedente.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación por la parte actora contra la sentencia dictada en la instancia en que desestimando la demanda, absolvía a la Comunidad de Propietarios demandada de la pretensión de la parte de que se declarase la nulidad de la cuerdo adoptado por la misma y se declarase la obligación de dicha comunidad de reparar el patio así como las humedades que se producen en su vivienda.

El recurso de apelación alega en primer lugar infracción de la jurisprudencia en relación con la obligación de la comunidad de reparar el patio por ser un elemento común por naturaleza. En segundo lugar se alega error en la valoración de la prueba en relación con la acreditación de la defectuosa impermeabilización del patio al no apreciar la juez de instancia dicho defecto en el encuentro del solado del patio con la pared. En tercer lugar se alega vulneración de la doctrina en relación con la responsabilidad por la falta de sellado como consecuencia del uso y mantenimiento.



SEGUNDO.- En cuanto al primer motivo de recurso sostiene la parte que el patio es un elemento común del inmueble por su naturaleza y que por lo tanto su reparación corresponde en su totalidad a la comunidad de propietarios.

La juez de instancia no ha dudado que se trate de un elemento común, pues la comunidad lo admite y así se declara en el título constitutivo. Ahora bien, lo que la juez de instancia valora, es que el uso privativo de ese patio común corresponde en exclusiva a la actora, como propietaria del piso. Ello le lleva, con toda lógica y como esta Sala ya ha tenido ocasión de pronunciarse, aunque sea en relación con terrazas que a su vez son cubiertas del inmueble, como es el caso en relación con el garaje, que los desperfectos causados por el suo o mal uso del patio o por su falta de mantenimiento o cuidado deben correr por cuenta de quien ostenta su uso exclusivo, mientras que aquellos daños que se causen por defectos estructurales o fallos que no tengan su origen en ese uso del patio, deberán ser por cuenta de la comunidad. Ello se extiende de forma natural a que los daños por uso inadecuado que se produzcan en el solado del patio que puedan repercutir en la estanqueidad del mismo en su función de cubierta deberían ser por cuenta en general de quien usa ese solado (siempre caben las excepciones). Y esta tesis es la mantenida por el Tribunal Supremo, como es de ver en la doctrina desde antiguo, y así la STS de 17 de febrero de 1993 expresa: 'cierto es que la superficie de la terraza, en tanto que espacio aprovechable, disfrutan sólo los propietarios que puedan acceder a ella, en cambio, en su función estructural, de elemento de cubrición del edificio, es que la terraza cubierta actúa en la práctica en beneficio común, y más, defiende del agua de lluvia a los que están debajo', concluyendo que aquellos gastos que sobrepasen la mera conservación, son responsabilidad de la comunidad, doctrina que se ha reiterado con posterioridad en múltiples ocasiones.

Avanzando en este análisis doctrinal debemos partir, como hace la SAP Asturias, secc. 7ª, de 20 de octubre de 2016, que a la hora de resolver a quién corresponden los gastos de conservación o reparación de la terraza nivel, y derivado del mismo, quién es el responsable de los daños causados por el mal estado de conservación de la misma, la solución es idéntica ya nos encontremos ante una terraza elemento privativo, como ante una terraza elemento común, o ante una terraza elemento común de uso privativo, pues como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1993 antes citada, en todo caso sirven de cubierta del edificio, con lo que, en el aspecto estructural, tienden a la consecución del bien general o común de los partícipes de la Comunidad (la mencionada sentencia contemplaba un supuesto de terraza elemento común de uso y disfrute privativo), siendo el matiz diferenciador que importa, por su relevancia, como recoge la SAP Málaga, secc. 5ª, de 18 de febrero de 2016, el concerniente a la naturaleza de los gastos a satisfacer, lo cual está en relación, a su vez, con la índole de la reparación a efectuar, resultando evidente que cuando las obras de reparación tienden a suprimir filtraciones de agua o humedades derivadas de determinados vicios constructivos, las mismas exceden de las naturalmente debidas al uso y conservación de la cosa que corresponde sólo a los usuarios, debiendo ser la Comunidad de Propietarios quien asuma hacerse cargo de los arreglos que exija.

Y en este sentido se ha pronunciado esta Sala, que ya en su sentencia de 30 de junio de 2005, establecía: 'no obstante, la consideración de las terrazas como elemento privativo de los titulares del piso a cuyo nivel se encuentra o desde el cual se accede a las mismas, no exime a la comunidad de propietarios de responsabilidad, y así es criterio jurisprudencial el que asigna al titular de la vivienda los gastos surgidos de las obras necesarias para su aprovechamiento como tales terrazas y más concretamente, las que afectan a su superficie o pavimento, y a la comunidad de propietarios las precisas para mantenerlas en buen estado como cubiertas, cuales las de impermeabilización, cambios de desagüe, etc., siempre y cuando tales daños no sean causados por la negligencia o dolo del titular del piso a cuyo nivel se encuentran'.

Esta tesis es la mantenida por la juez de instancia en su sentencia, por lo que no existe infracción alguna de la doctrina jurisprudencial.



TERCERO.- En cuanto la error en la valoración de la prueba, por la parte se discrepa que se dé cómo causa de la humedad el deficiente mantenimiento o cuidado del patio y no la deficiente impermeabilización.

Para ello introduce en el recurso una causa de la deficiente impermeabilización que no habían mencionado su perito en su informe pericial ni la parte en su demanda, como es la falta de impermeabilización en U, esto es resolviendo el encuentro entre los muros y el solado con un reborde de la capa impermeabilizadora.

Como decimos, eso no lo expresaba el perito en su informe, en que atribuía la causa de las humedades a la existencia de solado roto y agrietado, lo que repercutía en la mala impermeabilización de solado y rodapié.

La juez de instancia, a la hora de valorar las pruebas periciales obrantes, se incline por dar prevalencia a la de la comunidad demandada, y entiende, en base a ella, que los daños se derivan de una falta de sellado de la juntas, que se corresponden con un desgaste derivado del uso del propio patio, lo que la juez considera falta de mantenimiento o conservación.

Se comparte el criterio de la juez de instancia de que la atribución de los daños a una defectuosa ejecución de la impermeabilización resulta harto improbable, cuando de haber sucedido así existirían goteras en el garaje que se sitúa bajo el patio, cuyo suelo hace de cubierta. Por otro lado tampoco parece probable que exista un defecto constructivo en la impermeabilización, como expresa el perito de la actora y dice ésta en su recurso, habida cuenta que la construcción es de 2006, la actora compró el pesio en enero de 2007 y según ella misma manifestó empezó a notar las humedades hacia febrero de 2017 (nueve meses antes de la demanda). De haber sido un defecto constructivo, necesariamente los daños habrían aparecido antes de esos once años trascurridos.

Finalmente, la valoración del perito de la actora está ayuno de una prueba empírica, como habría sido realizar catas que permitieran conocer si la capa impermeabilizante estaba deteriorada o pruebas de inundación del patio para comprobar si esas filtraciones atravesaban la capa impermeabilizante, dado que su propuesta es la sustitución de la misma.

Por tanto, excluida una defectuosa impermeabilización entendida como ejecución defectuosa de la obra, la causa sólo puede obedecer a lo que expresa el perito de la demandada y en lo que se muestra de acuerdo el informe de la actora, esto es en la falta de sellado de las juntas del solado y del rodapiés, como gráficamente se muestra en las fotos, lo que hace que existan filtraciones, y causa coherente con el trascurso del tiempo si esas juntas no se han vuelto a sellar cuando se han ido desprendiendo.

Por tanto no existe error en la valoración de la prueba en el sentido denunciado por la recurrente, ni en consecuencia es posible admitir la pretensión de su perito de que para reparar los daños haya que deshacer el solado y cubierta impermeabilizante del patio y su restauración.



CUARTO.- Sin embargo distinta suerte debe correr su última alegación, la relativa a la errónea consideración de la falta de sellado como consecuencia del uso y mantenimiento y con ello la responsabilidad de la comunidad en su reparación.

Como ya hemos dicho, consideramos que los daños que se aprecien en las baldosas, esto es en el solado, por estar rotas, será responsabilidad de la actora como usuaria exclusiva del patio y por tanto sólo a ella achacable esas posibles roturas. En todo caso y por los informes y fotografías aportadas solo dan cuenta de la existencia de una plaqueta rota, con lo que ella sola no puede ser causa de las humedades.

En cuanto a la falta de sellado de las juntas entre las baldosas o el rodapié, se discrepa de la juez de instancia de que su reparación sea responsabilidad de la usuaria exclusiva del patio puesto que su desaparición a lo largo del tiempo (habían trascurrido once años desde la construcción del inmueble) no tiene por qué imputarse necesariamente al uso del patio. Como se aprecia en las fotografías, el patio aparenta estar perfectamente limpio y cuidado, y el desprendimiento de ese sellado tiene un origen más lógico en que se encuentra a la intemperie en El Espinar y que el cambio de temperaturas, con las dilataciones y contracciones de los materiales puede producir su desprendimiento progresivo, máxime si no se hubiera usado un material específico para exteriores, lo que no conocemos, pues los petiso solo hablan de la desaparición de la lechada.

Entendemos que en esas circunstancias y no determinándose que esa lechada haya desaparecido por el uso de técnicas agresivas de limpieza por la actora o por cualquier motivo de mal uso, su reparación, como elemento básico en la impermeabilización del inmueble, al menos evitando las humedades en los muros laterales, debe ser responsabilidad de la comunidad de propietarios.

Como ya hemos visto en la doctrina general antes citada, la responsabilidad de la usuaria exclusiva se limita a las labores de conservación, pero entendemos que esta actividad de mantenimiento extraordinario del solado en su faceta de cubierta del inmueble, debe corresponder a la Comunidad, en tanto que se trata de un hecho que va más allá de las labores de conservación, y son más bien de restauración, que sólo serían achacables a la usuaria si fuese ella la causante de los daños.

Ello implica la estimación de los puntos 1 y 2 de su suplico, así como la estimación parcial del cuatro, pues su pretensión de reparación son base en su pericial ha sido ya desestimada, y los daños sufridos en el piso fueron cubiertos por su seguro. Finalmente se desestima también el punto tercero, no porque no sea cierto sino porque se trata de una pretensión no controvertida en el debate.



QUINTO.- Estimado parcialmente el recurso de apelación, las costas de esta alzada no deberán ser impuestas a ninguna de las partes, idéntica decisión que se adoptará respecto de las de la instancia..

Vistos los preceptos legales anteriormente citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesadle Dª Dulce , contra la sentencia de fecha 31 de julio de 2019, dictada por el juzgado de Primera Instancia nº4 de esta ciudad en juicio ordinario 429/2017; se revoca la misma, y en su lugar, estimando de forma parcial la demanda interpuesta por la hoy recurrente: 1. Se declara la nulidad del acuerdo tercero de la Junta de propietarios celebrada por la Comunidad de propietarios de la CALLE000 NUM000 de El Espinar, de 3 de septiembre de 2017, dejando sin efecto el meritado acuerdo.

2. Se declara la obligación de la comunidad de propietarios demandada de reparar los defectos del patio común de uso exclusivo de la actora, consistentes en el sellado de las juntas de las baldosas que conforman solado y rodapié.

3. Se desestiman los restantes pedimentos de la demanda.

No se imponen las costas de ninguna de las dos instancias a ninguna de las partes.

La estimación parcial o total del recurso, supone la devolución de la totalidad del depósito para apelar consignada por la parte recurrente, a quién se devolverá ( D.A 15ª.8 de la L.O.P.J), según redacción de la L.O.

1/2009 de 3 de Noviembre.

Contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de la utilización por las partes, de aquellos otros recursos para cuyo ejercicio se crean legitimados.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Ignacio Pando Echevarria, de esta Audiencia Provincial, estando el mismo celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha, certifico.