Sentencia Civil Nº 550/2003, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 374/2002 de 06 de Octubre de 2003

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:550/2003
Número de Recurso:374/2002
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00550/2003

Rollo: RECURSO DE APELACION 374 /2002

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

JUAN UCEDA OJEDA

MARIA JOSE ALFARO HOYS

En MADRID , a siete de octubre de dos mil tres .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de MENOR CUANTIA 371 /2000 , procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 33 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 374 /2002 , en los que aparece como parte apelante ALBRI,S.L. representado por el procurador D. JUAN MIGUEL SANCHEZ MASA , y como apelados COMUNIDAD DE PROINDIVISARIOS DEL GARAJE DEL PASEO000 Nº NUM000 DE MADRID y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA DEL PASEO000 Nº NUM000 DE MADRID , quienes formularon oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentaron , representados por el procurador D. LUIS MARIA CARRERAS DE EGAÑA , sobre impugnación de acuerdos comunitarios, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

FUNDAMENTO DE HECHO

Se aceptan y reproducen en su integridad los razonamientos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO. El objeto del procedimiento que estamos conociendo en esta segunda instancia es el de la impugnación por parte de la sociedad ALBRI, propietaria de las plazas de aparcamiento 14 y 15 del garaje sito en el edificio del PASEO000 NUM000 con vuelta a la CALLE000 , de algunos de los acuerdos tomados el día 4 de abril de 2000 en el seno de la Junta de Propietarios de la Comunidad del edificio sito en el NUM000 del PASEO000 de Madrid, donde debemos volver a conocer de todas las cuestiones planteadas en la instancia, en cuanto fueron desestimadas todas los motivos de impugnación formulados por el actor, y el mismo, ahora apelante, insiste de nuevo en todos y cada uno de las causas en las que fundamentó su demanda y en unos términos semejantes.

Así pues procederemos en primer lugar a exponer los acuerdos impugnados y las razones alegadas para ello, para proceder, despues a analizarlos individualmente:

A)En primer lugar se impugna el acuerdo tomado en el punto segundo del orden del día, que tenía por objeto la presentación y aprobación del ejercicio del año 1999, relativo a los gastos de mantenimiento de los ascensores, al mantener el actor que los mismos solo deben ser abonados por los dueños de los apartamentos-viviendas sitos en la planta primera y altas del edificio, tal como establece el artículo 9 de los Estatutos, y no por los dueños de las plazas de garaje.

B) Igualmente sobre tal acuerdo se impugnó el punto relativo a los gastos por reparaciones generales del edificio, por importe de 212.945 pesetas, al no constar claramente los conceptos que iban incluídos dentro del mismo, añadiéndose en este recurso que, al ser conocidos a través de la contestación a la demanda los conceptos de los que se compone esta partida, nace un nuevo motivo para su impugnación al comprobar que las citadas reparaciones deben ser imputadas exclusivamente a los propietarios de algunos de las viviendas al ser reparaciones individuales de los pisos, o ,como ocurre con las partidas referentes la piscina, a los titulares de los apartamentos, que son los que disfrutan de la misma, excluyendo de la misma a los propietarios del garaje.

C) También dentro del punto segundo del orden del día, se impugnó el acuerdo relativo a los gastos de mantenimiento de la puerta del garaje y la tasa abonada al Ayuntamiento por entrada de carruajes al entender que tales gastos deben ser satisfecho por todos los propietarios en cuanto la puerta y los pasos del garaje son un elemento común, tal como se refleja en el artículo 2 de los Estatutos.

D)Se atacó por último, dentro de este punto segundo del orden del día, el acuerdo por el que se imputaron a la demandante las cuotas impagadas devengadas durante el año 1997 y las de la anualidad del año 1998 que son anteriores a la fecha de adquisición de la plazas de garaje, en cuanto cuando se adquirieron las mismas, mediante subasta pública, no constaban tales cargas en el Registro de la Propiedad y no se tuvieron en cuenta los pactos suscritos por la sociedad apelante con los anteriores titulares.

D) Sobre el punto tercero del orden del día, aprobación del presupuesto del año 2000, se pide la ineficacia del presupuesto en cuanto no se ha tenido en cuenta las matizaciones realizadas anteriormente sobre determinados gastos, como ocurre con los del ascensor, los de la puerta del garaje y sobre los gastos generales.

E) Por último se impugna el acuerdo relativo a los gastos por renovación del pavimento y la pintura del garaje, que constituía el punto cuarto del orden del día, en cuanto las obras no han sido aprobadas en ninguna junta, y además se carecía de la licencia preceptiva municipal para acometer la realización de tales obras.

SEGUNDO. La sentencia apelada indicó que el artículo 9 de los Estatutos solo excluye de los gastos de mantenimiento de los ascensores a los dueños de los locales comerciales de planta baja y entreplanta, que tienen una entrada independiente al portal de la casa y que, por ello, no necesitan hacer uso de los ascensores de la finca, sin pronunciarse, específicamente, sobre los garajes debido a que fueron concebidos como anejos a los pisos y apartamentos.

El silencio de los Estatutos y el hecho de que algunas de las plazas de aparcamiento fuesen adquiridos por personas distintas a los propietarios de los pisos y apartamentos exige una interpretación del alcance de esta claúsula, manteniendo la sentencia apelada que, para resolver este conflicto, debía atenderse al uso que hagan o puedan hacer de los ascensores los propietarios de las plazas de garaje, por lo que si el inmueble carece de escalera interior hacía el garaje y debe utilizarse alguno de los dos ascensores para bajar a las plantas donde se encuentran los aparcamientos, pues los gastos del tercer ascensor que no llega al garaje no se han repercutido a los miembros de la Comunidad del Garaje, debe considerarse que la decisión de la Comunidad es correcta, pues por la propia naturaleza y configuración del inmueble el uso de tales ascensores por los propietarios del garaje resulta indispensable.

Insiste en este recurso la sociedad apelante en que no es necesario el uso de los ascensores, pues existe una salida independiente del garaje al margen del portal del inmueble; parece una excusa injustificada y temeraria la que nos ofrece la sociedad apelante para eximirse del pago de estos gastos, ya que la referida salida independiente del portal del inmueble no es otra que la rampa del garaje, la que nunca podremos considerar vía adecuada para entrar y salir los peatones de un aparcamiento, pues genera un peligro innecesario para ellos y los conductores de los vehículos que pretender acceder o salir del mismo.

En definitiva la interpretación que se ha hecho en la sentencia de instancia sobre este punto nos parece correcta y debe confirmarse.

TERCERO. Sobre las reparaciones generales del edificio, de las que se han repercutido al garaje la suma de 212.945 pesetas, se indica que se ha incluido gastos que corresponden a gastos individuales de los pisos o apartamentos o que solo corresponden a los propietarios de los mismos, como son los derivados de la piscina. No podemos estar de acuerdo con esta interpretación que realiza la sociedad apelante, en cuanto que si analizamos específicamente las facturas que acompañan al documento nº10 de la contestación a la demanda, donde se concretan todos las reparaciones llevadas a cabo, llegaremos a la conclusión que las reparaciones tienen su origen en elementos generales del inmueble, en concreto en la rotura de bajantes generales del edificio, que ha motivado que deban repararse o pintarse algunos de los apartamentos individuales, pero ello no significa que sea un gasto específico que deban asumir los correspondientes propietarios en cuanto en el origen del daño se encuentra en un elemento común del inmueble. Igualmente la reparación que se ha realizado en la piscina tiene su origen en la rotura de una bajante general del edificio, cuya reparación debe ser costeada por todos.

CUARTO. Resulta contradictorio y temerario defender que no se imputen a los propietarios de las plazas de aparcamiento los gastos de los ascensores que llegan hasta el garaje, sin cuestionar la naturaleza común de tales elementos, y en cambio que se pretenda cargar a todos los propietarios de los pisos los gastos de mantenimiento de la puerta del garaje y la tasa municipal de entrada de vehículos por el simple hecho de ser aquella un elemento común y sin tener en cuenta el uso que se haga o pueda hacerse de la misma. El que la puerta del garaje sea un elemento común, hecho que se recoge en el artículo 2 de los Estatutos y que no ha sido discutido en ningún momento por la parte demanda, tendrá relevancia en caso de sustitución o reparación extraordinaria de la puerta, pero nunca a la hora de distribuir los gastos ordinarios de mantenimiento de la misma y el importe de la tasa municipal de paso de vehículos, pues ello solo deben asumirlo quienes se benefician de las mismas, que no son otros que los titulares de las plazas de aparcamiento.

QUINTO. La doctrina viene entendiendo que el artículo 9-e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece una afección real de carácter preferente por virtud de la cual el adquirente de un piso o local sujeto al régimen de Propiedad Horizontal responde con el mismo de las cantidades adeudadas por los anteriores propietarios para el sostenimiento de los gastos generales que se hayan producido durante la anualidad en que adquiere la finca y durante la anterior, añadiendo la Dirección General de los Registros y del Notariado para los inmuebles que se encuentren inscritos en el Registro de la Propiedad que no es necesaria la existencia de ningún asiento para que tenga eficacia frente a terceros, en cuanto la publicidad de la afección derivaba del simple hecho de figurar inscrito el piso o local con sujección al régimen de propiedad horizontal( Resoluciones de la Dirección General de 18 de mayo de 1987, 1 de junio de 1989 y 15 de enero de 1997), debiendo ser el nuevo comprador quien investigue el estado de las cuentas con la Comunidad, para cuyo conocimiento se obliga a que en el instrumento público por el que se transmita el bien se indique si el vendedor o transmitente se haya al corriente del pago de los gastos generales de la Comunidad, o, en otro caso, se exprese los que se adeudan.

En consecuencia como se viene exigiendo únicamente al propietario de los garajes el pago de cantidades por gastos generales que están dentro del periodo de tiempo que se establece la afección real, debe afrontar su pago so pena de ver como la Comunidad se dirige contra las plazas de garaje para cobrar su deuda, sin perjuicio de la facultad que tiene de repetir el pago del que fuera el verdadero deudor que es el que fuera propietario de las plazas en el momento en que se generaron los gastos.

Frente al citado privilegio que concede la ley, resultan indiferentes los pactos suscritos por el actual titular con los anteriores propietarios sobre el pago de tales gastos, que es el segundo de los puntos sobre los que el actor fundamenta su impugnación, ya que tales acuerdos no pueden oponerse a la Comunidad y que solo surtirán efecto en el limitado ámbito contractual de las partes que los concertaron(art. 1257 C. C.).

SEXTO. Ya se indico en la sentencia de instancia la falta de independencia de esta impugnación respecto a las restantes en cuanto simplemente se sostiene la ineficacia de las cuentas presentadas del ejercicio 2000 al no haberse respetado las apreciaciones realizadas anteriormente sobre los gastos de ascensor, puerta de garaje y gastos generales del edificio en general. Como en este recurso vuelve a insistir el apelante sobre tales extremos, no debemos hacer un estudio específico sobre la materia sino remitirnos a lo que decidamos sobre tales impugnaciones, en cuanto será la decisión que hayamos tomado sobre el resto de las impugnaciones la que nos ofrecerá la solución que hemos adoptado sobre esta cuestión.

SEPTIMO. Cuando se impugna el acuerdo relativo a la renovacion del pavimento y de la pintura del garaje no se alude a que sea un gasto del que no deban responder el propietario de los garajes, sino se impugna el mismo ya que el presupuesto no fue aprobado en debida forma y porque se tomó la decisión sin haber solicitado la preceptiva licencia municipal. No debe olvidarse para resolver esta impugnación que fue un representante de la sociedad apelante quien, en un Junta de la Comunidad de fecha 24 de marzo 1999, pidió que se acometieran tales obras dado el estado de conservación que presentaban algunos de los elementos del garaje, y que, posteriormente, sin explicación alguna, cambió su criterio y se opuso al acuerdo cuando se sometió a debate en la Junta de 13 de septiembre de 1999.

Es cierto que en la Junta de Propietarios de fecha 13 de septiembre solamente se aprobó la obra de pintura conforme al presupuesto de 1.278.150 pesetas que presentó la empresa Francisco y Javier Expósito, mientras que el presupuesto referido al pavimento por importe de 5.116.040 pesetas se aprobó de modo provisional, a expensas de que pudiera presentarse otro más económico dentro de un plazo de diez días. Ahora bien, como la Junta concedió al presidente facultades suficientes para aprobar definitivamente el indicado presupuesto sino se presentaba otro más favorable en el tiempo indicado, que fue lo que, en definitiva, ocurrió, no podemos aceptar las alegaciones de la sociedad recurrente, sino mantener que hubo un acuerdo válido y eficaz donde, incluso, se llegaron a aprobar las cuotas extraordinarias que debían abonarse por los propietarios para cubrir este gasto especial.

Asimismo entendemos que no puede condicionar la decisión que tomemos sobre esta materia el que no se hubiese obtenido la licencia municipal para acometer estas obras cuando se celebró la Junta en la que se decidió realizar las obras y aprobar los presupuestos , hecho que no podemos poner en duda, ya que la licencia se concedió con posterioridad a que se hubiera terminado la obra(documento nº13 de la contestación a la demanda), pues entendemos que tal situación simplemente podría provocar que la sociedad apelante quedase exenta de la posible sanción administrativa que se pudiera imponer a la Comunidad por no recabar la licencia en el momento oportuno, pero nunca liberar a la sociedad de la obligación de participar en el pago de este gasto especial.

OCTAVO. Al haberse desestimado el recurso de apelación interpuesto, las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante, tal como disponen los artículos 398.1 y 394 de la L.E.C. al no apreciar la concurrencia de circunstancias que denoten una especial dificultad fáctica o jurídica que nos permitan separarnos del criterio objetivo del vencimiento. Es más, como consideramos absolutamente temerario el recurso que ha interpuesto la sociedad ALBRI, en cuanto, al margen de las apreciaciones que hemos ido realizando a lo largo de esta resolución, en la sentencia apelada se ha explicado razonadamente los motivos por los cuales se debía desestimar la impugnación, tendremos en cuenta tal calificación a efectos de la condena en costas.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 33 de Madrid , en fecha 20 de junio de 2001 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda en su integridad interpuesta por la Procuradora Dª Paloma Ortiz-Cañavate Levenfeld en representación de Albri SL contra la Comunidad de Proindivisarios del Garaje del PASEO000 nº NUM000 de Madrid representada por D. Francisco Reina Guerra debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos de la actora. Se imponen las costas a la demandante".

SEGUNDO.- En fecha 3 de septiembre de 2001 se dictó auto aclaratorio a la anterior sentencia cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Debo acordar y acuerdo que ha lugar a las aclaraciones solicitadas de la resolución de fecha 20/06/01, debiendo aclararse que el letrado de la demandada fue D. Pedro Herreros González.

Así como corregir el antecedente de hecho 1º, el fundamento de derecho 1º y 2º y , por último, el fallo de la meritada sentencia incluyendo como demandada a la Comunidad de Propietarios de la casa del PASEO000 nº NUM000 de Madrid, junto a la Comunidad de proindivisarios del garaje del PASEO000 nº NUM000 . Especificando claramente en el fallo que se absuelve expresamente a ambas Comunidades demandadas, a la Comunidad de proindivisarios del Garaje del PASEO000 nº NUM000 y la Comunidad de Propietarios de la casa del PASEO000 nº NUM000 de Madrid, de los pedimentos del actor. Manteniéndose igual al resto de pronunciamientos ".

TERCERO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, al que se opuso la parte apelada, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

CUARTO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 1 de octubre de 2003.

QUINTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

FALLO

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la sociedad de responsabilidad limitada ALBRI, que se encuentra representada por el procurador don Juan Miguel Sánchez Masa, contra la sentencia dictada el día 20 de junio de 2001 por el Juzgado de Primera Instancia nº 33 de Madrid en el juicio de menor cuantía seguido bajo el número 371/00, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la referida resolución, con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas procesales causadas en esta segunda instancia, indicando, a estos efectos, que consideramos el recurso temerario.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.



PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.