Sentencia Civil Nº 550/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 59/2009 de 02 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00550/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 59 /2009

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. CESAREO DURO VENTURA

D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

Dª MARIA JOSE ALFARO HOYS

En MADRID, a dos de julio de dos mil diez.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1311/2007 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 64 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante/apelada RENTA CORPORATION REAL ESTATE RA, S.A.U., representada por la Procuradora Sra. De Mera González, y de otra, como apelado/apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 DE MADRID, representada por la Procuradora Sra. Miana Ortega, sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 64 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 29 de julio de 2008 , cuya parte dispositiva dice: "Que estimando parcialmente la demanda formulada por la Procuradora Doña Paloma Miana Ortega, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del Edificio del la CALLE000 , Nº NUM000 , de Madrid, contra la entidad RENTA CORPORACION ESTATE R.A., S.A.U., debo condenar y condeno a dicha demandada a que proceda a reparar debidamente las bajantes de aguas pluviales y fecales ejecutadas por ella, así como las humedades producidas como consecuencia de dichas bajantes, sin hacer imposición de las costas del proceso a ninguna de las partes.". Existiendo Auto de Aclaración de fecha 15 de septiembre de 2008 , cuya parte dispositiva dice: "RESUELVO no haber lugar a aclarar la Sentencia de 29 de Julio de 2008 , debiendo mantenerse en todos sus extremos la resolución dictada.". Notificada dicha resolución a las partes, por RENTA CORPORATION REAL ESTATE RA, S.A.U., así como por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimaron pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que por ambas se formuló oposición. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 7 de abril de 2008, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia, cuya parte dispositiva consta transcrita en los antecedes de hecho de esta resolución, estimó parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la CALLE000 , NUM000 de Madrid, en la que interesaba la condena de la demandada Renta Corporation Real Estate R.A., S.A.U. a soportar a su costa la reparación de los vicios o defectos ocultos de su edificio tanto en elementos comunes como privados, para lo cual deberán hacerse cargo y responder del importe total que, a juicio de peritos, se vea cuantificada la reparación y se determine en sentencia, en base a la siguiente relación de hechos que de forma resumida se expone: 1º) El edificio fue adquirido por la sociedad demandada el 7 de diciembre de 2.000, procediendo a constituirla en régimen de propiedad horizontal y a su división para proceder a su venta por pisos. 2º) En julio de 2.001 el Ayuntamiento de Madrid inspeccionó el edificio informando favorablemente en lo referente a las condiciones de seguridad constructiva, si bien en el informe técnico complementario al acta de inspección técnica se detectan una serie de deficiencias cuya reparación se recomienda para impedir que de un problema de estética pasen a ser un problema de confort que no han sido reparadas. 3º) El 26 de febrero de 2.004 el correspondiente Negociado de ese Ayuntamiento ordena a la Comunidad de Propietarios la subsanación de las deficiencias observadas en las partes superiores de la fachada, en los aleros superiores y casetones, que fueron abordadas ascendiendo su importe a la cantidad de 12.233,99 euros, que debería ser asumido por la demandada. 4º) En mayo de 2.006 la situación se agrava apreciando una serie de defectos ruinógenos que exigen la realización de reparaciones urgentes que fueron encargadas por la Comunidad para evitar filtraciones en la cubierta del edificio y no ser atendidas por la demandada, ascendiendo su importe de 18.009,88 euros. 5º) El 26 de febrero de 2.007 la situación es insostenible al presentar graves problemas de habitabilidad los pisos superiores así como de estabilidad en los tejados y cubiertas, tal y como se comunicó a la demandada, por lo que se decidió a realizar las obras pertinentes recurriendo a los servicios del Arquitecto D. Bernabe quién emitió informe el 14 de abril de 2.007, apreciando una serie de deficiencias en la cubierta y saneamiento cuya reparación presupuesta en 75.216,01 euros. 6º) Vicios o defectos que afectan a los elementos estructurales y que comprometen la estabilidad del edificio, sin que la demandada atendiera sus requerimientos.

Demanda a la que se opuso la sociedad demandada alegando que: 1º) Su actividad consiste en adquirir fincas completas para transmitir las distintas viviendas que la componen después de adecentarlas por lo que su precio es inferior a si se hubiesen rehabilitado en su integridad. 2º) La finca de autos, con 85 años de antigüedad, se compró el 7 de noviembre de 2.000 y se procedió a su división horizontal. 3º) El 8 de noviembre de ese año se contrató con una empresa la realización de una serie de actuaciones concretadas en los documentos números 2 y 3 que se acompañan encaminadas a su acondicionamiento no a su rehabilitación total, nunca sobre su cubierta, red de saneamiento enterrada o bajantes ocultas de la fachada. 4º) En los años 2.001 y 2.002 se venden los pisos, pactando en los contrato de reserva que "la parte vendedora se compromete a rehabilitar las zonas comunes tal y como reza en la memoria de rehabilitación de las zonas comunes...". 5º) En julio de 2.001 se realizó la meritada inspección advirtiendo unas pequeñas deficiencias estéticas que no fueron reparadas al ser responsabilidad de la Comunidad al adquirir las viviendas conociendo de su existencia. 6º) El estado de la cubierta se puso de manifiesto en el año 2.006 con ocasión de un incendio de una de las viviendas, realizando la Comunidad una serie de obras mal ejecutadas por el contratista. 7º) En la demanda no se especifican las deficiencias en la red de saneamiento enterrada (arquetas y pocería), no detectadas por las inspecciones municipales, tampoco abordadas por la demandante; siendo la única partida que ella ejecutó en la que se denomina red de saneamiento vertical y, dentro de ésta, sólo sobre las bajantes exteriores visibles que discurrían por el patio. 8º) El bajo precio de venta de las viviendas era un reflejo del estado en que se encontraba la finca, debiéndose las deficiencias imputadas a la falta de mantenimiento, agravada con la realización por los copropietarios de distintas obras.

SEGUNDO.- Frente a esa resolución se alzan las respectivas representaciones procesales de las partes interponiendo sendos recursos de apelación, denunciando, implícitamente, la demandante la errónea valoración de la prueba e interesando que la sociedad demandada reembolse el importe ya satisfecho por la reparación de los defectos en la cubierta y en la red de saneamiento; mientras que en el formulado por la demandada se alega la incongruencia de la resolución recurrida, la infracción de los artículos 2 y 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, 1591 del Código Civil y del 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Respectivos recursos a los que se opusieron la representación procesal de la parte contraria solicitando su desestimación, y el reconocimiento de sus reiteradas pretensiones.

TERCERO.- La sentencia de instancia se inicia intentando centrar la naturaleza de la acción ejercitada, que ha de retomarse en el análisis de este recurso dada la confusa redacción de los iniciales escritos de las partes o, si se prefiere, el indebido empleo, (reiterado en este recurso), de los adjetivos a la hora de calificar los vicios o defectos cuya reparación se interesa, no a través del ejercicio de la acción edilicia de los artículos 1484 y siguientes del Código Civil , como reiterada e interesadamente sostiene la demandada, sino por aplicación de los referidos preceptos sustantivos que por ella se dicen infringidos, cuyo ejercicio, obviamente, no está sujeta al plazo previsto en el artículo1490 del Código Civil, tal y como se constata tras la lectura íntegra de la demanda, especialmente del ultimo de sus hechos y de su fundamentación jurídica. En definitiva, la resolución apelada acertadamente entiende que la acción ejercitada es la decenal del artículo 1591 del Código Civil y de los correspondientes de la Ley de Ordenación de la Edificación, por lo que no incurre en incongruencia.

CUARTO.- Las partes difieren en las obras realmente ejecutadas en el edificio tras ser adquirido por la demandada. Así, ésta reitera que se limitó a realizar una serie de concretas actuaciones exclusivamente encaminadas a su acondicionamiento aportando contrato de ejecución de obras y presupuesto de reforma de zonas comunes, por lo que no se pueden reclamar defectos en obras que ellos no realizaron o que tampoco se reclamaron por la Comunidad actora.

Siendo un hecho incontrovertido que la demandada compró el edificio en el que se constituyó la Comunidad demandante posteriormente a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación, por lo que, inicialmente, resulta lógico pensar que la licencia de obras para la ejecución de las referidas obras sería también de fecha posterior y, por tanto, podría ser aplicable esa Ley; la demandada defiende, en consonancia con la alegación antes mencionada, que no es de aplicación al no encontrarnos en el supuesto contemplado en el apartado 2 letra b) de su artículo 2 que establece que "Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4 , las siguientes obras: b) Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio".

Alegación que no se comparte, coincidiendo con la sentencia de instancia, ya que independientemente de poder resultar de aplicación la letra c) de ese apartado cuando dispone que "Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4 , las siguientes obras: Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección", al recoger en el informe de tasación aportado por la demandada con su contestación a la demanda que se trata de un "edificio protegido, con catalogación estructural nº 11446, que obliga al mantenimiento de la volumetría y de sus elementos arquitectónicos más destacados. Los locales comerciales tienen nivel 2 de protección"; lo cierto es que en ese informe se recoge, (folio 454 de las actuaciones), que para la utilización inmediata del edificio se requiere una reforma importante. Mientras que en el propio informe pericial aportado también por esa parte se dice que "las obras acometidas, según se describen en las certificaciones aportadas, quedarían dentro del rango de lo que según el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (P.G.O.U.M. 97) serían obras de acondicionamiento, ya que no se plantearon actuaciones para rehabilitación de la estructura portante del edificio, ni cambios sustanciales en la geometría y la volumetría del edificio, que hubieran exigido un planteamiento de obras de rango superior (obras de tipo de reestructuración)", por lo que resultaría de aplicación la referida letra b) de ese apartado 2 del artículo 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación al encontrarnos ante una actuación de reforma o rehabilitación del edificio que alteró su configuración arquitectónica al modificar, al menos, su volumetría en los términos referidos en ese precepto a estos efectos, y no en los recogidos, a efectos administrativos, en ese Plan General de Ordenación, tal y como se desprende del contenido de ese informe y contrato de ejecución y presupuesto al contemplar no sólo la instalación de un ascensor con las consecuentes modificaciones para su ubicación y acceso al mismo, sino también la construcción de unos específicos cuartos para determinadas instalaciones eléctricas y otras.

A ello debemos unir que correspondía a la propia demandada, conforme a lo establecido en el artículo 217. 3 y 6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , despejar las aparentes dudas que pueden surgir de la lectura de esos informes y preceptos mediante la aportación del correspondiente expediente administrativo municipal relativo a la licencia de obras inicialmente anunciado en su contestación a la demanda pero no aportado, según se decía, por falta de tiempo pero luego ni siquiera propuesto como prueba en la audiencia previa, para así poder comparar y cotejar la real dimensión de las obras aprobadas y ejecutadas.

QUINTO.- Los recursos seguidamente se centran en la indebida inclusión o exclusión en la sentencia apelada de las obras supuestamente ejecutadas en la cubierta y en la red de saneamiento y en su calificación como ruinosas.

Así, la demandante, reiterando los alegatos fácticos de su demanda, mantiene que la sentencia de instancia omite cualquier valoración sobre las deficiencias de la cubierta apreciadas en el informe pericial que se acompaña, sin referirse tampoco a la responsabilidad de la sociedad demandada en las reparaciones; sin que pueda ser compartida esa alegación, ya que siendo cierto que la sentencia no entra en el análisis de esas supuestas deficiencias, ello es debido a que esa resolución, tras valorar la prueba, concluye en que no se ha demostrado que la demandada realizara obra alguna en la cubierta, (como implícitamente se afirma en el informe pericial de la demanda cuando se dice que la cubierta se encuentra en su estado original), por lo que, obviamente, no se le puede achacar su ruina, salvo que se entienda que la cubierta adolece de vicios ocultos, en cuyo caso, como también de forma explícita y escueta se razona en la sentencia apelada, la acción habría caducado al transcurrir, con creces, el plazo semestral del artículo 1490 del Código Civil .

Por último, esta parte apelante aduce que en la sentencia apelada no se han hecho referencia a unas deficiencias de la red de saneamiento. Debiendo esa resolución haber condenado al pago del importe de las obras por ella contratada para la subsanación de las deficiencias.

Motivos que tampoco pueden ser estimados toda vez que esta apelante interesó en su demanda que la demandada fuera condenada "a soportar a su costa la reparación de los vicios o defectos ocultos de su edificio tanto en elementos comunes como privados, que conforme al informe pericial de parte se encuentren determinados, para lo cual deberán hacerse cargo y responder del importe total que, a juicio de peritos, y cuantificado por esta parte en 75.216 euros, se vea cuantificada la reparación y se determine por sentencia, y si algún defecto no se pudiera reparar o es difícilmente subsanable, la indemnización que corresponda por dichos vicios insubsanables, que también será determinada por sentencia, previo el correspondiente informe pericial,...". En definitiva, pese al alambicado suplico de su demanda lo que se esta interesando es la condena de la demandada al pago del coste de reparación de las deficiencias apreciadas en el informe aportado que, inicialmente, en él se cuantifican, y que deberán determinarse definitivamente en ejecución de sentencia. Por ello, resulta improcedente tanto en esta alzada, como en la instancia, vía aclaración de la sentencia, modificar el petitum, introduciendo una variación contraria a lo dispuesto en los artículos 410, 411, 412 y 413.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al establecer que las alteraciones que una vez iniciado el proceso se produzcan en cuanto al objeto del juicio no pueden modificar ese objeto, viniendo aquellas normas a incorporar el principio de la "perpetuatio actionis", según el cual el proceso ha de resolverse teniendo en cuenta la situación jurídica objeto del pleito tal y como se hallara éste en el momento de la presentación de la demanda, si ésta es admitida a trámite. Vulnerando el derecho de defensa de la contraria al no poder intervenir en la concreción del importe del coste de las obras a realizar para la subsanación de las deficiencias, tal y como se interesaba en la demanda.

Debiendo resaltar que la sentencia, como anteriormente se transcribió, condena a la reparación tanto de las bajantes como de las humedades producidas.

SEXTO.- La demandada, como ya se adelantó, reitera que la demandante no interesó la reparación de las bajantes de aguas fecales sino que únicamente se refiere a la red de saneamiento enterrada como se recoge en el informe pericial que aportó.

Alegación que no se comparte al tratarse de una mera apreciación interesada y acomodada a sus pretensiones que realiza esta parte apelante, desmentida por los propios documentos por ella aportados. Así, en el contrato de ejecución y presupuesto de ejecución de obras se aprecia como partida a ejecutar, a modo de ejemplo, red general de bajantes y enganches de bajantes. Mientras que en el informe pericial aportado con la demanda, confeccionado por el Sr. Bernabe , al que ésta se remite para la determinación de los defectos se lee, en lo referente a la red de saneamiento, que la reparación pasará por el cambio de la red según el informe adjunto, y en éste se comprende como una de sus partidas la sustitución de las bajantes ocultas en fachada.

Idéntica suerte ha de correr la supuesta prescripción de la acción ejercitada al amparo de la Ley de Ordenación de la Edificación, no por haber negado insistentemente su aplicación, sino por introducirse por vez primera en esta alzada, contraviniendo lo establecido en el artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Correspondiendo a esta apelante demostrar, conforme a lo previsto en el artículo 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que los defectos, en lo que ya sólo interesa, se produjeron a consecuencia del defectuoso mantenimiento o utilización de la red de saneamiento, lo que, en este proceso, no se ha acreditado.

SEPTIMO.- Procediendo, por lo expuesto la desestimación de los recursos interpuestos, lo que conlleva, a tenor de lo establecido en el articulo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la imposición de las costas causadas en esta alzada a cada una de las partes apelantes

Vistos los artículos y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimar los recursos de apelación interpuestos por las respectivas representaciones procesales de la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la CALLE000 , NUM000 de Madrid y de Renta Corporation Real Estate R.A., S.A.U. contra la sentencia de 29 de julio de 2008 dictada en los autos civiles 1311/2007 del Juzgado de Primera Instancia número 64 de Madrid , confirmando íntegramente esa resolución, con imposición de las costas causadas en esta alzada a las partes apelantes.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.