Sentencia Civil Nº 551/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 782/2007 de 21 de Noviembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00551/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7038718 /2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 782 /2007

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 691 /2002

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 64 de MADRID

De: María Inés , Esperanza , Celestina

Procurador: PILAR CENDRERO MIJARRA, PILAR CENDRERO MIJARRA , PILAR CENDRERO MIJARRA

Contra: Braulio , Fátima , Héctor , Pedro Jesús , Luis Francisco , Benedicto C.P. DIRECCION000 NUM000 ,

AOSCIACION CULTURAL RECREATIVA LA FARANDULA_

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO, SIN PROFESIONAL ASIGNADO , SIN PROFESIONAL ASIGNADO , SIN

PROFESIONAL ASIGNADO , SIN PROFESIONAL ASIGNADO , SIN PROFESIONAL ASIGNADO , JOSE PEDRO VILA

RODRIGUEZ , SIN PROFESIONAL ASIGNADO

Ponente: ILMO. SR. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a veintiuno de noviembre de dos mil ocho. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid,

compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre determinación de cuotas y modificación de título, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 64 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelantes DOÑA María Inés , DOÑA Esperanza Y DOÑA Celestina , y de otra, como demandados-apelados COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 NÚMERO NUM000 DE MADRID, D. Braulio , DOÑA Fátima , ASOCIACIÓN CULTURAL RECREATIVA "LA FARÁNDULA", D. Héctor , D. Pedro Jesús , D. Luis Francisco Y D. Gregorio Y D. Benedicto .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 64, de los de Madrid, en fecha tres de julio de dos mil seis , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Dña. Paloma Izquierdo Labrada, en nombre y representación de Dña. María Inés , Dña. Esperanza y Dña. Celestina , contra la Comunidad de Propietarios de la Calle DIRECCION000 Nº NUM000 de Madrid y otros, debo absolver y absuelvo a dichos demandados de las pretensiones en su contra deducidas, con expresa imposición a las demandantes de las costas causadas en este proceso.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha diecinueve de noviembre de 2007, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día diecinueve de noviembre de dos mil ocho.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de la apelantes Dª. María Inés , Dª. Esperanza y Dª. Celestina , actoras en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia nº 64 de Madrid con fecha 3 de julio de 2.006, desestimatoria de la demanda de modificación de cuotas de comunidad interpuesta por las referidas actoras contra los codemandados Comunidad de Propietarios de la c/ DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid y D. Braulio , Dª. Fátima , Asociación Cultural Recreativa "La Farándula", D. Héctor , D. Pedro Jesús , D. Luis Francisco , y D. Gregorio y D. Benedicto , estos en rebeldía, denunciando como único motivo de apelación error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO.- En la demanda iniciadora del procedimiento, las actoras, exponían resumidamente, que eran dueñas: Dª. Esperanza de la vivienda bajo interior, cuya superficie era de 20 m2, con una cuota de participación en el inmueble del 10%; Dª Celestina del piso tercero interior derecha, con una superficie de 25 m2 y una cuota del 10%; y Dª. Bárbara del piso segundo interior derecha, de 21,200 m2 y una cuota del 10%. Que el edifico donde se ubicaban estaba compuesto de otras vivienda y locales, algunas no segregadas, que tendiendo una superficie mayor, tenían sin embargo asignadas unas cuotas de participación inferiores por así haberlo dispuesto caprichosamente el propietario original del edificio. Que teniendo en cuenta las superficies registrales de cada piso o local, correspondería al de Dª. Esperanza una cuota del 4%; al de Dª. Celestina una cuota del 5%; y al de Dª. María Inés una cuota del 4,24%, al tiempo que precisaba la correspondiente al resto de cada uno de los pisos o locales del inmueble para completar el 100%.

La demandada Comunidad se opuso alegando que el propietario originario de todo el edificio lo inscribió en el Registro de la Propiedad en el año 1.955, y por tanto antes de la entrada en vigor de la Ley de Propiedad Horizontal distribuyendo las cuotas de cada piso, no de una forma caprichosa, sino teniendo en cuenta los criterios que el futuro art.5 de la misma luego contempló, es decir no solo la superficie sino también otros elementos. Que la actora Dª. María Inés , era ya arrendataria del local que luego vendió a Esperanza (bajo interior) desde antes del año 1.992, y al mismo tiempo era dueña del piso segundo interior, por lo que llevaba al menos quince años pagando cuotas sin objeción alguna, y la referida compradora al menos dos años. Que por su parte la tercera demandante, Dª. Celestina , era propietaria del tercero interior derecha desde el año 1.975 en que lo heredó de su hermana Dª. María Inés , y que llevaba desde entonces asistiendo a las Juntas, por lo que todas las actoras se habían aquietado durante mucho tiempo al pago de las cuotas. Que para la fijación de las cuotas según la L.P.H. se había de tener en cuenta no solo la superficie de cada piso o local sino también el uso que racionalmente se pudiera hacer de los servicios y elementos comunes, y que todas las actoras habían comprado sus pisos en escritura pública advertidas de los Estatutos de la comunidad, por lo que su actitud actual, contradecía sus actos anteriores. Que la acción ejercitada era inviable puesto que la modificación de cuotas afectaba al titulo constitutivo y requería por ello de la unanimidad de todos los propietarios. Finalmente que las acciones estaban caducadas puesto que Dª Esperanza llevaba pagando sus cuotas desde hacía mas de dos años, y las otras dos demandantes desde hacía quince años, y si como argumentaban se estaba infringiendo el art.5 de la L.P.H ., el único acuerdo existente de reparto de cuotas databa de 1.955, o aun tomando como inicio del plazo de caducidad las fechas de compra o adquisición por herencia de sus viviendas también habría transcurrido el plazo de 3 meses o de un año que el art.18.3 establecía para el ejercicio de la acción de impugnación.

El Juzgador de instancia desestimó la demanda.

TERCERO.- En las alegaciones de su recurso, que conforman el único motivo de apelación, referido a la errónea valoración de la prueba, sostienen en esencia las apelantes, que en modo alguno puede inferirse que la L.P.H. no contenga ninguna norma que exija la fijación de las cuotas de participación en función de la superficie del inmueble o de sus elementos. Que de las inscripciones registrales de sus pisos se desprende claramente que estos, en función de los metros cuadrados de superficie que tienen, resultan claramente perjudicados en beneficio de los pisos o locales que componen la totalidad del inmueble, y que una simple regla de tres, les asignaría las nuevas cuotas que precisaban en su demanda. Que ya desde una Junta de 1.988 venían reclamando dicha desigualdad, aunque la demanda no se interpuso hasta el año 2.002, con motivo de la realización de unas obras de rehabilitación integral del edificio, que suponen asumir cada apelante unos gastos desproporcionados en injustos en función de las cuotas que tenían asignadas ya que no existen otros elementos en el inmueble, además de la superficie, que pudieran justificar tan desigual reparto.

CUARTO.- Para la resolución del presente recurso conviene partir de los siguientes presupuestos:

1) La Disposición Transitoria 1ª de la L.P.H . dispone que la presente Ley regirá todas las comunidades cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma.

2) La cuota de participación es el modulo que sirve de base para determinar la participación de cada piso o local en las cargas y beneficios de la comunidad, y por ello esta prohibida la fijación igualitaria cuando los inmuebles son distintos en extensión y características (art. 3, párrafo 2º de la L.P .H.).

3) La fijación de la cuota puede hacerse por el propietario único del inmueble, por acuerdo de todos los propietarios, por laudo o por resolución judicial (art.5 párrafo 2º ).

4) Los criterios que sirven para fijar las cuotas de participación son: en primer lugar, la superficie útil de cada piso o local; en segundo lugar, el emplazamiento interior o exterior; en tercer lugar la situación; y por ultimo, el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes (art 5, párrafo 2º ).

5) Las cuotas de participación fijadas en el título, bien por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, bien por acuerdo de todos los propietarios existentes vinculan mientras no sean modificadas.

7) Cualquier propietario podrá pedir la modificación de la cuota inicialmente asignada a su piso o local cuando la asignada sea manifiestamente desproporcionada o abusiva, siendo para ello preciso el acuerdo unánime de todos los propietarios por afectar al titulo constitutivo (inciso final del párrafo 2º del art.3 y art.17,1ª de la L.P.H .), o un laudo arbitral, si así estuviera previsto en sus estatutos.

8) De no aprobarse la modificación, el perjudicado podrá interponer la correspondiente acción de impugnación del acuerdo denegatorio adoptado, siempre que lo haga dentro del plazo de un año contado desde la fecha de celebración de la Junta, o desde la comunicación del referido acuerdo si hubiera estado ausente (art.18.3 ).

9) La modificación de las cuotas puede también lograrse por medio del ejercicio de la correspondiente acción por la vía del procedimiento ordinario. Así lo admiten expresamente las SS.T.S. de 23 de marzo 2.003 y 5 de julio 2.005 (referidas a cuestiones suscitadas antes de la reforma de la L.P.H. por Ley 8/99 ). La primera dice "Plantean los recurrentes la novedosa cuestión de si cabe sustituir en vía judicial el requisito de la unanimidad de los propietarios para la modificación de los Estatutos que exige la regla primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, toda vez que su regla segunda establece el llamado juicio de equidad para los acuerdos que no se hubieran podido tomar por falta de mayoría, sin referencia expresa a los supuestos de falta de unanimidad. Por imperativo legal la modificación de los Estatutos precisa el acuerdo unánime y así se ha pronunciado reiteradamente la jurisprudencia de esta Sala, en cuanto a que la regla de unanimidad si no es observada dará lugar a la anulabilidad del acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno derecho (Sentencias de 24-9-1991, 22-5-1992, 26-6-1993, 19-11-1996, 5-5-2000 y 7-3-2002 ). La regla segunda del artículo 16 , aunque literalmente se refiere al supuesto de falta de mayoría, ha de ser objeto de interpretación adecuada a la realidad social actual, como autoriza el artículo 3 del Código Civil para evitar supuestos de abuso notorio del derecho, como sucede cuando se hace preciso la modificación o cumplimiento de las reglas estatutarias con la inclusión de las precisas y necesarias para lograr la más ordenada convivencia de los cotitulares y preservar la paz vecinal, la que no se logra por la oposición tenaz de un copropietario, movido por razones de capricho, otras por egoísmo y acomodo a sus intereses que contradicen los comunes y, en muchos casos, por el simple móvil de causar molestias, incordiar y hostigar a los demás. Esto lleva a considerar los supuestos de falta de unanimidad causada por la oposición sin fundamento de uno de los copropietarios y toda vez que el procedimiento de equidad no es exclusivo ni excluyente, y no impide que la cuestión se decida en juicio declarativo contradictorio con intervención del copropietario disidente, como aquí sucede y así la regla 3ª del referido artículo 16 se presenta previsora, al reconocer el derecho de las partes a promover judicialmente la acción que pudiera corresponderles. Entenderlo de otra manera equivaldría a autorizar que la vida de las comunidades de propietarios pudiera quedar al manejo y antojo del que se presenta contradictor y disidente, amparándose situaciones abusivas contrarias a los intereses bien expresados de la mayoría cuasi absoluta, lo que, a su vez, vendría a contradecir el principio constitucional que proclama el artículo 14 de nuestra Constitución. Así la Resolución de la Dirección General de los Registros de 24 de septiembre de 1992 , aunque no vincula a los Tribunales, ya contempló el problema y vino a declarar que si bien no es el Juez, sino la Comunidad de los Propietarios a los que corresponde decidir el acto de división, "a salvo -claro es- lo que en vía judicial ordinaria pueda resolverse en el caso de abuso de derecho, y siempre con previa citación personal del propietario o propietarios que por acción u omisión hubieran incurrido en el abuso".

La segunda, de una manera mas clara expone "El primer motivo del recurso (artículo 1.692-4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil precedente) denuncia la infracción por la sentencia recurrida del artículo 16-1ª de la Ley de Propiedad Horizontal , pues entiende que es incompatible la falta de declaración de la nulidad de los acuerdos de la Junta, celebrada el 12 de enero de 1995, en la que se rechazó el cambio de las cuotas de participación, propuesta por los actores, con el establecimiento, no obstante, de un nuevo régimen de cuotas. Empero, no se tiene en cuenta que, entre los modos de fijar, la modificación del sistema de cuotas de participación, fuera del acuerdo unánime de los copropietarios, se puede, precisamente, cumpliendo los requisitos exigibles al respecto, determinar aquellas, conforme al artículo 5º de la dicha Ley , por "resolución judicial", que es lo acontecido en el presente caso, de manera, que huelga insistir en el examen de la jurisprudencia acerca de la necesidad de unanimidad para modificar los Estatutos que rigen una determinada comunidad de copropietarios, según la Ley de Propiedad horizontal, que, por su notoriedad, resulta obvia, pues lo que, en realidad, se debate es la legitimidad en casos como el presente de establecer, mediante juicio declarativo por sentencia, las modificaciones que se propugnan en función de la prueba practicada, sin que sea lícito soslayar el verdadero núcleo del debate. Por ello, el motivo perece.

QUINTO.- Como cuestión previa, y antes de pronunciarnos sobre la interesada modificación, debemos resolver la opuesta caducidad de la acción ejercitada, sobre la que no se pronuncia en modo alguno la sentencia recurrida. Su examen prioritario resulta obligado, por cuanto, como expone S.T.S. de 22 mayo 1990 "una constante doctrina jurisprudencial viene reconociendo su actuación automática, siempre apreciable de oficio, de tal manera que opera «"ex lege"» para determinar la pérdida de un derecho o acción por su no ejercicio durante el plazo señalado por la Ley, sin que las partes y los Tribunales puedan contener su actividad y consecuencias extintivas, que se producen por el mero transcurso del tiempo, sin más, y sin que sea preciso, al contrario de lo que sucede en la prescripción, su alegación por las partes a través de la correspondiente excepción, alegada en tiempo y forma", en el mismo sentido las SS.T.S. de 10 y 28 noviembre 1994, 31 octubre 1995, 27 mayo 1996 ).

Pero la referida caducidad debe ser rechazada. El art.18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que "la acción (de impugnación de los acuerdos) caducará a los tres meses de adoptarse por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos en cuyo caso la acción caducará al año", plazo este ultimo que rige cuando se trata de impugnar un acuerdo denegatorio de la modificación de cuotas. Es verdad, que la apelante Dª. María Inés , ya desde la Junta de 29 de junio de 1.988 planteó la necesidad de acomodar su cuota de participación a la extensión de su vivienda, sin que se adoptara acuerdo alguno. Es también cierto, que en la Junta de 26 de septiembre de 1.998 se acordó la necesidad de realizar nuevas mediciones de los pisos de cada propietario con el precitado fin. También lo es, que en la de 7 de febrero de 1.989 la misma apelante volvió a insistir en la necesidad de que se reconsiderasen los coeficientes de participación hasta entonces aplicados, y que en la de 9 de febrero de 1.989, algunos copropietarios, asumieron voluntariamente un aumento de sus cuotas, si bien no es hasta la Junta de 11 de marzo de 2.001, cuando formalmente, las tres apelantes "presentan un escrito pidiendo a la Comunidad la subsanación del error cometido en cuanto a la cuota de cada propietario en el inmueble", especificando en la Nota que acompañaron, que las cuotas asignadas a cada piso o local, no correspondían la extensión de sus pisos; siendo finalmente en la Junta de 24 de abril de 2.001, cuando, sometida a votación esta petición, se rechazó la misma por estimar que "necesitándose la unanimidad de los copropietarios y no alcanzándose esta, se da la petición por rechazada", de manera que efectivamente la acción estaría caducada si la acción ejercitada hubiera sido la de impugnación de dicho acuerdo dado que el mismo se adoptó el 24 de abril de 2.001 y la demanda se presentó el 26 de julio de 2.002.

Pero es que la acción ejercitada no fue la de impugnación del precitado acuerdo sino la de modificación de las cuotas asignadas a través del procedimiento ordinario, cuya viabilidad expresamente admiten las reseñadas Sentencias del T.S. En esta situación, una vez reexaminadas las pruebas practicadas, no cabe sino adelantar que el recurso debe ser estimado. Aunque en el presente caso la distribución de las cuotas se hizo por el originario propietario del inmueble, antes de la entrada en vigor de la L.P.H. , de lo que no cabe la menor duda, a falta de acreditación por la demandada de otros criterios de distribución que no fueran los de la superficie del inmueble, como le correspondía hacer de conformidad con las normas de distribución de la carga de la prueba (art. 217 de la L.E.C .), es de que, la distribución se hizo de una forma caprichosa y perjudicial para los propietarios de los pisos que hoy pertenecen a las demandantes. Para ello basta comparar las superficies del resto de los que componen el inmueble. La asignación de una cuota del 10% al piso bajo interior izda., propiedad de Dª. Esperanza , cuya superficie es solo de 20 m2; al piso tercero interior derecha, propiedad de Dª Celestina , cuya superficie es de 25 m2; y al piso segundo interior derecha, propiedad de Dª. Bárbara , cuya superficie es 21,200 m2 choca abierta, desproporcionada e injustamente con la asignación de cuotas ligeramente superiores (12%) a los pisos 1º exterior y 2º exterior, cuyas superficies son respectivamente de 110 m2 (cuatro veces superior a los de las demandantes) y de 64,32 m2 (tres veces superior), y aún mas, con la atribuida al local bajo exterior derecha, cuya superficie es de 110 m2 (cuatro veces superior). Los Tribunales, no pueden amparar situaciones injustas y claramente abusivas, porque el principio constitucional de tutela judicial efectiva les obliga a corregirlas, cuando, como decimos, en el presente caso no concurren en los pisos de las apelantes otros elementos de emplazamiento, situación o uso de los elementos o servicios comunes que pudieran justificar dicha desigualdad, es mas en todos los caso se trata de pisos interiores cuya valoración en el mercado ha sido siempre inferior a la de los exteriores.

Es por ello por lo que esta Sala, atendiendo las peticiones de las hoy apelantes, acuerda modificar sus cuotas de participación en el inmueble, así como la del resto de los demandados, en función de la extensión de cada piso o local según su inscripción registral, que pasarán a ser las siguientes:

Piso primero interior 10,39%

Piso primero exterior 20%

Piso segundo interior izda. 8,78%

Piso segundo interior dcha. 4,24%

Piso segundo exterior 12,86%

Piso Local bajo exterior 22%

Piso bajo interior izda. 4%

Piso tercero interior dcha. 5%

Piso tercero exterior izda. 12,73%

QUINTO.- Por disposición del art.394 de la L.E.C. las costas de primera instancia deberán ser impuestas a los demandados sin que por disposición del art. 398 de la misma proceda hacer especial imposición de las causadas en este recurso a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que estimando como estimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Pilar Cendrero Mijarra en nombre y representación de Dª. María Inés , Dª. Esperanza y Dª. Celestina , contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado juez de Primera Instancia nº 64 de Madrid, con fecha 3 de julio de 2.006, de la que el presente Rollo dimana, debemos revocarla y la revocamos y en su lugar debemos acordar y acordamos la nulidad de las cuotas de comunidad asignadas a los copropietarios del inmueble sito en la c/ DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid, que pasaran a ser las siguientes:

Piso primero interior 10,39%

Piso primero exterior 20%

Piso segundo interior izda. 8,78%

Piso segundo interior dcha. 4,24%

Piso segundo exterior 12,86%

Piso Local bajo exterior 22%

Piso bajo interior izda. 4%

Piso tercero interior dcha. 5%

Piso tercero exterior izda. 12,73%

Todo ello con imposición a los demandados de las costas causadas en primera instancia y sin que proceda hacer especial imposición de las causadas en este recurso a ninguna de las partes.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 782/07 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico