Sentencia Civil Nº 551/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 453/2010 de 15 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de Apelación Civil nº 453/10

Procedimiento Juicio Verbal nº 97/09

Jdo. Primera Instancia nº 5 Alzira

SENTENCIA Nº 551

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Presidente

Iltma. Señora: Doña María Mestre Ramos

Magistrados

Iltma. Señora.: Doña María Eugenia Ferragut

Iltma. Señora.: Doña Olga Casas Herraiz

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Valencia, a quince de octubre de dos mil diez

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Ilmos. Sres. anotados al margen, siendo

ponente Olga Casas Herraiz, ha visto el presente recurso de apelación , interpuesto contra la sentencia de fecha 16 de

noviembre de dos mil nueve dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Alzira en autos de Juicio Verbal sobre

reclamación de cantidad , seguidos bajo el número 97/09.

Han sido partes en el recurso, como apelantes los actores reconvenidos D. Jose Ignacio y Dª Antonia , representados por el Procurador Dª. Nuria Ferragud Chambó y dirigidos por el Letrado D. Francisco

Camarena Costa, es apelada AUTO ESCUELA MARQUESAT, S.L., representada por el Procurador Dª. Eva García Antich y

dirigida por el Letrado Dª. Pilar Nogues Querol.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia recurrida, en su parte dispositiva es del siguiente tenor literal:

"Que desestimando íntegramente la demanda presentada por D. Jose Ignacio y Dª. Antonia , representados por la Procuradora Dª. Nuria FErragud Chambó, asistidos del Letrado D. Francisco Camarena Costa, contra AUTOESCUELA MARQUESAT, S.L., representada por la Procuradora Dª. Eva García antich, asistida de la Letrado Dª. M aría Pilar Nogués Querol, y estimando íntegramente la reconvención, debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones en su contra ejercitadas, y debo condenar y condeno a D. Jose Ignacio y Dª. Antonia de forma solidaria a abonar a AUTOESCUELA MARQUESAT, S.L. la cantidad de MIL NOVECIENTOS SIETE EUROS CON TRES CÉNTIMOS (1.907'3.-€), más los intereses procesales de dicha cantidad desde la fecha de esta sentencia; todo ello con expresa condena en costa, de la demanda y de la reconvención, a los demandantes D. Jose Ignacio y Dª. Antonia "

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia, por la representación procesal de D. Jose Ignacio y Dª Antonia se preparó y posteriormente se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación por cuanto la sentencia de instancia, estimaba que la cantidad entregada por el arrendatario en concepto de fianza debía ser devuelta pues ello no ha de tener lugar hasta la conclusión del contrato de arrendamiento, más aun cuando en casos como el presente se acreditó que al entregar la posesión del local faltaba el mobiliario sanitario, incluida grifería que ha de ser repuesta, siendo igualmente de aplicación la cláusula quinta del contrato respecto del desistimiento unilateral anticipado, lo que acaeció el 24 de octubre de 2008 . En cuanto a los daños alegados por la contraparte sostiene el recurrente que se incurre en error en la valoración de la prueba consistente en documentos privados que fueron impugnados por la recurrente, lo cuales, nunca fueron reclamados durante la vigencia del contrato y las facturas en que se funda la contraparte son posteriores a la conclusión del contrato. Tampoco se han acreditado los daños en las láminas, el cuadro de luces y aparato de aire acondicionado. Los daños con origen en las filtraciones de agua eran consecuencia, no del arrendador, sino de la obra vecina, lo que fue reparado en septiembre de 2008. Igualmente bajo la vigencia del alegado error en la valoración de la prueba sostiene la recurrente que los testigos presentados por la demandada-reconviniente incurren en contradicción. Combate igualmente el recurrente el pronunciamiento relativo a la imposición de las costas, pues la demanda inicial se contraía al impago de rentas, cuya cuantía era reclamada, habiendo resultado indiscutido dicho impago.

TERCERO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señalo para vista, deliberación y votación el día 6 de septiembre de 2010 en el que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- Formuló demanda la parte actora en reclamación de la cantidad de 1.006'84.-€ más los intereses legales correspondiente a las rentas de octubre y noviembre de 2009, adeudadas por la demandada, arrendataria del local de negocio sito en Alzira, C/ Dr. Ferrán 66-2 bajo. El contrato de arrendamiento se suscribió el 1 de diciembre de 2007 y se había pactado su duración hasta el 15 de noviembre de 2009.

La demandada se opuso a la anterior demanda, y formuló demanda reconvencional, pues sostiene que la resolución del contrato se produjo por causa imputable a los arrendadores, por cuanto el local arrendado presentaba unas deficiencias que lo hacían impropio para su destino de negocio de autoescuela, y aun cuando ciertamente se pacto que la terminación anticipada del arriendo facultaba a la arrendadora para hacer propio el importe de la fianza, habiéndose concluido anticipadamente el arriendo por causa imputable al arrendador no es de aplicación el indicado pacto. Reclamaba la demandada 960.-€ en concepto de devolución de fianza, 861'64.-€, importe del material didáctico deteriorado por las filtraciones (incluye láminas y cuadro luces semáforos), y 1.092'50.-€ importe de la adquisición y colocación de un nuevo aparato de aire acondicionado en la estrenada ubicación de la autoescuela. Asciende el total de la deuda a 2.914'40.-€, cantidad que compensada con las dos mensualidades adeudadas, arroja un total a favor de la reconviniente de 1.907'3.-€, que reclama.

La actora reconvenida contestó a la reconvención en el sentido de interesar que no se procediese a la compensación de la fianza interesada de contrario pues la finalidad de esta es responder de los daños que pudieran haberse ocasionado en el local, siendo que en el local indicado se apreciaron daños tanto en el suelo del mismo como en un cuarto de baño en el que faltaban sanitarios y grifería.

SEGUNDO.- Entrando a conocer del recurso formulado, se ha de coincidir con el recurrente que no es combatido por la demandada el impago de las dos mensualidades de renta reclamadas, pedimento al que obsta la reconviniente la existencia de fianza. La cuestión así planteada lleva necesariamente a concluir que los pedimentos contenidos en el escrito de la demanda principal han de ser estimados, sin que sea admisible la imputación de la fianza al pago de las rentas vencidas, pues la meritada fianza tiene por finalidad "responder de los daños y perjuicios que pudieran ocasionarse al arrendador y se acrediten al término del contrato", tal como consta en el propio contrato de arrendamiento acuerdo cuarto (folio 7). De otro modo se incurriría en incongruencia.

TERCERO.- Combate la sentencia la parte recurrente por error en la valoración de la prueba en cuanto sostiene que, de la prueba practicada, resulta acreditado que el suelo del inmueble se hallaba dañado irreversiblemente y que al entregar la posesión del local faltaba todo el mobiliario sanitario de los cuartos de baño que se debe reponer, incluida grifería.

La obligación esencial del arrendador es poner a disposición del arrendatario el objeto del contrato durante el tiempo pactado, y, la de este último, pagar el precio y devolverlo una vez transcurrido el mismo, siendo responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, tal y como dispone el artículo 1.563 del Código civil , y, con carácter general, el artículo 1.183 del mismo cuerpo legal. Es decir, el artículo 1.563 del Código civil establece una presunción iuris tantum de culpabilidad contra el arrendatario; en cuya virtud es éste el que, para quedar liberado de responsabilidad, viene obligado a probar que en la pérdida o daño del inmueble, no hubo por su parte culpa o negligencia alguna.

En cuanto a la existencia de daños en el suelo, se trata de cuestión igualmente pacífica que por otro lado se constata de la simple vista del acta notarial aportada por la parte reconvenida (folio 124), sin embargo, se discute la causa de los mismos. Así el arrendador sostiene que se produjeron por haber efectuado la arrendataria un deficiente mantenimiento, en tanto que la arrendataria sostiene que los mismos tienen su origen en los daños por las filtraciones y humedades del local. Sandra , testigo propuesto por la actora principal y antigua empleada de la demandada admitió haber lanzado salfumant para la limpieza del suelo, manifestando la demandada que el suelo se hallaba manchado por la humedad. A la vista de la prueba practicada es innegable la existencia de filtraciones y humedades (folios 101 a 103) y testifical practicada en el acto del juicio oral, de otro lado, también la manifestación de la testigo Sandra respecto del producto corrosivo aplicado al suelo resulta coherente con el tipo de manchas observadas en la fotografía obrante en autos, por lo que ha de considerarse la existencia de concurrencia de culpas de arrendador y arrendatario en la causación de los daños del suelo.

De igual modo sostiene el recurrente que resultó acreditada la inexistencia de sanitarios cuando los arrendatarios entregaron el local a la propiedad Centrada así la segunda cuestión discutida en cuanto al fondo, es lo cierto que, en relación con los desperfectos en la vivienda arrendada, el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555,2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra, respondiendo el arrendatario tanto de los daños que el ocasiones como los producidos por los que con él convivan.

Tanto los daños del suelo como los relativos al cuarto de baño resultan acreditados por el acta notarial de presencia de 31 de diciembre de 2008, y aun cuando el Sr. Hermenegildo manifestó en el acto del juicio que estuvo en la autoescuela hasta el 30 de diciembre y no faltaba ningún elemento, lo cierto es que personado el Sr. Notario en el local a las 12 h. del día 31 de diciembre, los sanitarios del cuarto de baño no se hallaban en el lugar.

CUARTO.- Respecto de los daños que sostiene la arrendataria que se le causaron en el cuadro de luces, aparato de aire acondicionado y láminas didácticas, se ha practicado prueba testifical y documental. La testigo Sandra , propuesta por la parte actora manifestó que, entró a trabajar como administrativa con la demandada reconviniente en marzo de 2008, hacía los pagos del arriendo, (min 50.40) el aire acondicionado estuvo funcionando mientras trabajó allí( 53.26 ) había ventiladores en funcionamiento, tras la reparación de septiembre hubo lluvias y se produjeron filtraciones en la pared, esta tenía agua 55.25. El testigo Benjamín trabaja para los demandantes, fue alumno de la demandada reconviniente, antes lo fue de la anterior autoescuela, se fue en verano de 2008, cuando el estuvo allí no había filtraciones, el aire acondicionado si funcionaba 1.01.19, no vio nunca un panel luminoso con semáforos 1.16.48 no le reclamaron la reparación del aire acondicionado a la propiedad. El testigo Hermenegildo manifestó que fue trabajador de la autoescuela hasta diciembre de 2008, tras las lluvias de febrero de 2008, el agua entraba, las láminas de estropearon todas y no se pudieron colocar, el aire acondicionado funcionó al principio, luego no, a partir de la lluvia, había enchufes en la pared dañada, los enchufes estaban mal. La dueña del local fue a verlo, dijo que se haría cargo de los daños el seguro, en septiembre se reparó la pared, se quitó toda y se hizo nuevamente, tras la reparación de la pared, en octubre se produjeron nuevas lluvias, se le dijo a la propiedad (1.10.48.). La testigo Angelina , declaró que trabaja para la demandada, entró a trabajar en noviembre de 2008, la pared de la derecha estaba estropeada, con humedad, las láminas estaban estropeadas, también el aire acondicionado, comenzaron a trabar en otro local en Alzira en enero, estuvieron el local hasta el 30 de diciembre (1.20.54) no sabe si faltaba algo en el baño, no sabe lo que ocurrió con el aparato de aire acondicionado, el aire acondicionado goteaba, cree que no funcionaba, nunca llegó aprobarlo (1.22.15.). El también testigo de la demandada reconviniente, Marino , fue alumno de la autoescuela durante todo el año 2008, en febrero se reprodujeron lluvias que filtraron en el local , la secretaria le dijo que el aire acondicionado estaba dañado, se lo dijo la secretaria Sandra a la que reconoce, se produjeron otras lluvias en octubre, y volvieron las humedades, apareció moho, las laminas se dañaron y en el local nuevo se colocaron nuevas láminas, y un nuevo aparato de aire acondicionado. En los baños estaba todo como al principio, nunca vio que enchufaran el aparato de aire acondicionado. La testigo Manuela , alumna de la autoescuela, manifestó que en febrero se produjeron lluvias, había láminas en la pared de la clase y como consecuencia se dañaron, el aire acondicionado no funcionaba, si lo hacía con anterioridad, la secretaria le dijo que no funcionaba el aire acondicionado, posteriormente volvió a llover y de nuevo se produjeron humedades, en el nuevo local se han colocado las nuevas láminas y nuevo aire acondicionado.

De la prueba practicada a fin de acreditar los daños sufridos por la demandada reconviniente se constata que efectivamente como consecuencia de las filtraciones de agua las láminas existentes en la pared resultaron dañadas. Respecto del aparato de aire acondicionado y el cuadro de luces, tratándose de objetos con componente eléctrico y dada la gravedad de las humedades y atendidos los testimonios vertidos en el acto del juicio ha de concluirse que, cuando menos, no estaban en funcionamiento, sin embargo, este Tribunal, a la vista de la prueba practicada, no puede concluir respecto de la concreta causa de su falta de funcionamiento, y aun cuando pudiera inferirse que el mismo tiene su origen en las humedades y filtraciones, no consta ni tan siquiera intentada la reparación de los aparatos, siendo lo cierto que la demandada aportó con su demanda reconvencional facturas relativas a la adquisición de nuevas láminas, cuadro de luces de semáforos y aparato de aire acondicionado, facturas que fueron impugnadas por la parte actora, advirtiendo que las referidas facturas son de fecha posterior a las filtraciones de que se trata, añadiendo la testigo Sra. Manuela que los nuevos elementos se colocaron en la nueva ubicación de la autoescuela. Ciertamente la causación de daños en los bienes de la demandada consecuencia de las filtraciones y humedades del local constituirían ámbito de responsabilidad de la arrendadora, quien debe en principio indemnizar los daños causados, sin embargo es lo cierto que el límite de la indemnización ha de ser el daño efectivamente causado, no el valor de reposición a nuevo de lo dañado, más aun cuando consta al folio 87 factura de adquisición del inmovilizado de la autoescuela de noviembre de 2007 en la que se relacionan los bienes dañados y que fueron adquiridos a otra autoescuela para ser colocados en el local de los demandantes, admitir lo contrario supondría un enriquecimiento injusto, y no habiendo acreditado el valor de reparación o reposición al estado en que se encontraban tanto el cuadro de luces como el aparato de aire acondicionado, y siendo de incumbencia de la parte demandada reconviniente la prueba al respecto, de conformidad con el art. 217 L.E.C . ha de ser únicamente estimada la pretensión respecto de las láminas dañadas, pues aun cuando de igual modo se haya facilitado únicamente su valor a nuevo, por la naturaleza del bien y su destino (exposición en la autoescuela), no parece que sea reseñable la depreciación por el uso, así atendido el documento número tres aportado con la demanda, del que se ha de detraer el importe del "cuadro luces semáforos" y su I.V.A. arrojaría un total a favor de la demandada reconviniente de 196'46.-€.

QUINTO.- En cuanto a la invocada por la actora aplicación de la cláusula séptima del contrato al no cumplir la arrendataria con el plazo mínimo pactado para el arrendamiento, no resulta admisible por cuanto, los derechos han de ser ejercitados conforme a la buena fe (art. 7 C.C .), y si bien es cierto que es obligación del arrendatario tanto el pago del canon arrendaticio, como la devolución del local en perfectas condiciones y cumplir el plazo pactado en el contrato, no es menos cierto que es responsabilidad del arrendador mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa y que esta sea hábil para el destino pactado, lo bien cierto es que las filtraciones habidas en el local constituyen causa justificada para la resolución unilateral del contrato por la arrendataria, lo que hace inaplicable la cláusula séptima que indudablemente tiene el carácter de penalización por incumplimiento del contrato en cuanto al tiempo pactado.

SEXTO.- Sentado cuanto antecede ha de concluirse que la demandada reconviniente adeuda a la actora la cantidad de 1.006'84.-€ en concepto de canon arrendaticio correspondiente a los meses de noviembre y diciembre. Respecto de la fianza de 960.- € ha de quedar en poder de la propiedad a fin de reparar los daños causados en el local arrendado.

Finalmente, la arrendadora ha de indemnizar a la arrendataria por el importe de las láminas dañadas y que asciende a un total de 196'46.-€.

Compensando las anteriores cantidades, arrojan un total a favor de la parte actora de 1.770'38.-€ (mil setecientos setenta euros con treinta y ocho céntimos).

SÉPTIMO.- Las costas con origen en la demanda se imponen a la demandada, de conformidad con el art. 394 L.E.C .. Las costas con origen en la reconvención, no se imponen habida cuenta de su estimación parcial.

Las costas con origen en la presente alzada no se imponen de conformidad con el art. 398 L.E.C.

Efectúese devolución del depósito a la parte apelante.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español.

Fallo

PRIMERO: ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por D. Jose Ignacio y Dª Antonia , representados por el Procurador Dª. Nuria Ferragud Chambó contra la sentencia de 16 de noviembre de 2009 recaída en el procedimiento de Juicio Verbal nº 97/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Alzira .

SEGUNDO: REVOCAMOS LA RESOLUCIÓN a que se contrae el presente recurso y en su lugar:

ESTIMAMOS íntegramente la demanda presentada por D. Jose Ignacio y Dª. Antonia , representados por la Procuradora Dª. Nuria FErragud Chambó, contra AUTOESCUELA MARQUESAT y condenamos a esta última a hacer pago a los actores de la cantidad de 1.006'84.-€. Las costas causadas en la instancia se imponen a la parte demandada.

ESTIMAMOS PARCIALMENTE la demanda reconvencional formulada la mercantil AUTOESCUELA MARQUESAT representada por el Procurador Dª Dª. Eva García Antich, contra D. Jose Ignacio y Dª. Antonia , y condenamos ala mercantil reconviniente a hacer devolución de la fianza por importe de 960.-€, debiendo indemnizar los reconvenidos a la mercantil reconviniente en 196'46.-€.

Compensando ambas cantidades arroja un total a favor de la parte actora de mil setecientos setenta euros con treinta y ocho céntimos (1.770'38.-€).

Las costas con origen en la demanda se imponen a la parte demandada.

Las costas con origen en la reconvención no se imponen.

TERCERO: NO IMPONEMOS las costas causadas en esta alzada.

Hágase devolución del depósito a la parte recurrente.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.