Sentencia CIVIL Nº 551/2018, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 794/2017 de 13 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6
PONTEVEDRA
SENTENCIA: 00551/2018
N10250
C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO
Tfno.: 986817388-986817389 Fax: 986817387
EO
N.I.G. 36057 42 1 2016 0005394
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000794 /2017
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 1 de VIGO
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000357 /2016
Recurrente: Higinio , ELEVEN SPORTS ESPAÑA SL
Procurador: MARIA JESUS VALENCIA ULLOA, MANUEL CARLOS DIZ GUEDES
Abogado: PEDRO DIZ AMOR, RODRIGO SALGADO POMBO
Recurrido: Sonia
Procurador: PURIFICACION RODRIGUEZ GONZALEZ
Abogado: JAIME CARRERA RAFAEL
LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta
por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO, DON JULIO PICATOSTE BOBILLO
y DOÑA MAGDALENA FERNÁNDEZ SOTO, ha pronunciado la siguiente:
SENTENCIA núm. 551/18
En Vigo, a trece de diciembre de dos mil dieciocho.
Vistos en grado de apelación ante esta Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sede Vigo,
los autos de juicio ordinario número 357/2016, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE VIGO, a
los que ha correspondido el Rollo de apelación 794/17 , en los que aparece como parte apelante : la entidad
demandante-reconvenida 'ELEVEN SPORTS ESPAÑA, SL.', representada por el Procurador don Manuel
Carlos Diz Guedes, con la dirección del Letrado don Rodrigo Manuel Salgado Pombo, y el tercero-reconvenido
DON Higinio , representado por la Procuradora doña María Jesús Valencia Ulloa, con la dirección del Letrado
don Pedro Diz Amor; y, como parte apelada : la demandada-reconviniente DOÑA Sonia , representada por
la Procuradora doña Purificación Rodríguez González con la dirección del Letrado don Jaime Carrera Rafael.
Siendo Ponente el Ilmo. Magistrado DON JULIO PICATOSTE BOBILLO, quien expresa el parecer de
la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de esta ciudad, se dictó sentencia con fecha 22 de mayo de 2017 , en el procedimiento del que dimana este recurso. La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: ' Desestimando la demanda promovida por la representación de Eleven Sports S.L. contra Sonia , debo absolver y absuelvo a la citada demandada de las pretensiones contra ella deducidas, con imposición a la actora de las costas procesales derivadas de la citada acción.

Estimando en su integridad la demanda reconvencional promovida por la representación de Sonia contra Eleven Sports S.L. y Higinio , debo condenar y condeno a los demandados a la pérdida del depósito/ fianza constituido al inicio del arriendo; al pago solidario de la cantidad de 21.384'77 euros, más intereses legales; y al pago de las costas procesales. '

SEGUNDO.- Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación tanto por la representación procesal de DON Higinio como por la de la entidad 'ELEVEN SPORTS ESPAÑA, S.L.', recursos que fueron admitidos a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición a los mismos por la representación procesal de DOÑA Sonia .

Elevadas las actuaciones para la resolución de los recursos de apelación interpuestos, se formó el correspondiente Rollo de Sala, señalándose el día 27 de septiembre, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.



TERCERO.- Por cada uno de los recurrentes se ha efectuado el depósito para recurrir exigido por la Disposición Adicional 15ª de Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.

Fundamentos

PRIMERO .- Eleven Sports España, S.L. y doña Sonia celebraron contrato de arrendamiento el 14 de septiembre de 2013 de una vivienda unifamiliar de tres plantas, con terreno que lo circunda destinado a jardín y anexo que alberga una piscina, situada en el número NUM000 del CAMINO000 , en esta ciudad. La renta pactada es de 2.700 euros y el plazo estipulado, que se inicia el 1 de octubre de 2013, es de un año (hasta el 30 de septiembre de 2014), prorrogable por períodos de un año. Al tiempo de suscribirse el contrato se entregan en conceptos de fianza 2.700 euros, y en depósito 10.000 euros para responder de las obligaciones del contrato y, en su caso, por los daños y perjuicios, deterioros, impago de rentas o cualesquiera otras causas derivadas de la relación arrendaticia.

Según se expresa en el contrato, el arrendamiento se hace para que la vivienda sea ocupada por don Higinio , que es quien deposita la cantidad de 10.000 euros y que, al mismo tiempo, en documento aparte, se constituye en fiador de la arrendataria en relación con el cumplimiento de todas las obligaciones derivadas del contrato, de modo que se compromete a responder de su incumplimiento y de los perjuicios que por ello se causen; como tal fiador, renuncia a los beneficios de excusión, orden y división.

Concluido el plazo contractual de un año, el contrato se prorrogó por un año, dándose por concluido, con decisión de no hacer uso de nueva prórroga con efecto desde el 1 de septiembre de 2015.

La entrega de la vivienda se lleva a cabo el 31 de agosto de 2015 y se extiende acta expresiva de dicha entrega, en la que no está presente la arrendadora doña Sonia , sino su marido.

La demandante arrendataria reclama la devolución del depósito de los 10.000 euros, a lo que se niega la arrendadora alegando que la vivienda presenta daños diversos, tasados en 28.578,98 euros (que más el IVA hace un total de 34.580.56 euros); por ello formula demanda reconvecional contra la arrendataria y el ocupante del inmueble, Higinio , reclamando 21.384,77 euros, que es la cifra resultante de la cantidad antes reseñada de la que resta los 10.000 euros del depósito y la cantidad abonada por la aseguradora Mapfre (3.195,79, euros, que indemnizó unos daños concretos amparados por su cobertura, consistentes en daños por agua).

La sentencia de instancia desestima la demanda y acoge la reconvención, pronunciamiento contra el que se alza en apelación la parte actora.



SEGUNDO.- Legitimación activa.- En términos generales se define la legitimación activa como la especial condición o vinculación del sujeto demandante con el objeto litigioso, que le habilita para comparecer en el proceso e impetrar del tribunal una sentencia de fondo. En palabras de la STS 18-3-1993 la legitimación 'consiste en la adecuación normativa entre la posición jurídica que se atribuye el sujeto y el objeto que demanda, en términos que, al menos en abstracto, justifican preliminarmente el conocimiento de la petición de fondo que se formula, no porque ello conlleve que se le va a otorgar lo pedido, sino simplemente, porque el juez competente, cumplidos los requisitos procesales está obligado a examinar dicho fondo y resolver sobre el mismo por imperativo del ordenamiento jurídico material'; en igual sentido la STS de 2-9-1996 y la de 12-12-1998 , y más recientemente la de 30-3-2006 , según la cual 'la 'legitimatio ad causam' activa se visualiza en una perspectiva de relación objetiva, entre el sujeto que demanda y el objeto del proceso; más concretamente entre el derecho o situación jurídica en que se fundamenta la pretensión y el efecto jurídico pretendido. En su versión ordinaria se estructura en la afirmación de la titularidad de un derecho o situación jurídica coherente con el resultado jurídico pretendido en el 'petitum' de la demanda. La realidad o existencia del derecho o situación jurídica afirmada no forma parte de la legitimación, sino de la cuestión de fondo, respecto de la que aquélla es de examen previo.' Si doña Sonia intervino en el contrato como arrendadora de la vivienda, a ella viene atribuida la legitimación para ejercitar frente a la arrendataria las acciones derivadas del arrendamiento.

Pero al margen de lo dicho, es evidente que la impugnación de la legitimación activa de la demandante reconvencional carece de todo sentido. Si Eleven Sports España, S.L. dirige la demanda contra doña Sonia como arrendadora, es una flagrante contradicción e incoherencia que le discuta la legitimación activa en ese mismo concepto cuando la segunda dirige la acción por vía reconvencional contra la sociedad arrendataria. No puede reconocerla como arrendadora en su demanda y negarle tal condición al contestar a la reconvención.

Es ello tan obvio que huelga hacer ya mayores consideraciones al respecto.

Lo mismo cabe decir respecto del reconvenido don Higinio ; no puede discutir, llegado el proceso, una legitimación paladinamente reconocida extraprocesalmente. En efecto, cuando firma el documento de fianza lo hace para el contrato de arrendamiento celebrado entre la Sra. Sonia y la sociedad demandante; es decir, se obliga como fiador para con la primera.

Posteriormente, los señores Anton (por Eleven Sport España, S.L.) y Higinio , dirigen carta a la arrendadora notificándole la terminación del contrato y reclamando la devolución de la fianza, reconocimiento extraprocesal de su legitimación como arrendadora del que ahora no puede desdecirse. A esa comunicación contesta la arrendadora con un burofax. En ningún momento hay rechazo ni reproche alguno sobre su legitimación. Reconocida, pues, esa legitimación en las relaciones contractuales y en actos extra y preprocesales, no cabe desconocerla en el proceso entablado.

Dice la STS de 31 de mayo de 2006 que la legitimatio ad causam 'consiste en la adecuación normativa entre la posición jurídica que se atribuye el sujeto y el objeto que demanda, en términos que, al menos en abstracto, justifican preliminarmente el conocimiento de la petición de fondo que se formula, no porque ello conlleve que se le va a otorgar lo pedido, sino simplemente, porque el juez competente, cumplidos los requisitos procesales está obligado a examinar dicho fondo y resolver sobre el mismo por imperativo del ordenamiento jurídico material (...) Por otro lado y en relación con la doctrina de la 'vinculación' tiene declarado la Jurisprudencia que 'precisamente la doctrina de la 'vinculación' que se produce con dichos 'actos', tiene un marcado carácter procesal, pues se trata de impedir a una parte atacar en el proceso lo que la misma ha reconocido fuera de él, lo que es genuino del Derecho anglosajón, con la doctrina del 'by stoped' ( Sentencia de 30 de septiembre de 2004 ).'

TERCERO .- Las obligaciones del arrendatario.- Según el art. 1561 del CC , el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. El art.

1562, por su parte, parte de la presunción de que la cosa se entregó en buen estado, a falta de expresión del estado de la finca, presunción iuris tantum que debe poner en relación con los arts. 1555 , 1561 y 1563 CC ( STS de 3 de diciembre de 1992 ).

Por su parte, el art. 1563 dispone que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviese la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. Acerca de este precepto dice la STS de 24 de enero de 2006 : 'Entiende el legislador que, al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro es imputable, en principio, al mismo, si bien puede eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no es debido a culpa suya. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa, hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, teniendo en cuenta lo dispuesto al efecto en el artículo 1562 a cuyo comentario nos remitimos. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales, en materia de contratación, concretamente, del artículo 1.183 al disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1096. Y con referencia concreta al incendio, la jurisprudencia establece que cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado, el artículo 1563 del Código civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción 'iuris tantum de culpabilidad contra el arrendatario, que impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 y 7 de junio de 1988 ), cuya prueba no se ha producido en el caso aquí contemplado, a lo que ha de agregarse que no todo incendio es debido a caso fortuito y no basta a estimar tal carácter al siniestro producido por causas desconocidas ( sentencias 26 de marzo de 1928 , 30 de junio de 1952 , 10 de marzo de 1971 )' En igual sentido las SSTS de 4 de marzo de 2004 y 12 de febrero de 2001 y las que allí se citan

CUARTO.- El acta de entrega del inmueble.- En modo alguno puede tomarse su contenido como documento incontestable. Se trata de un documento prerredactado, en el que el marido de la arrendadora expresamente quiso salvar cualquier juicio sobre el estado de la vivienda escribiendo en la antefirma: 'recibí llaves pendiente visita propietaria'. Es elocuente la anotación. Como acabamos de decir, no quiso comprometer juicio alguno sobre el estado de la vivienda, que deja para el posterior examen de la propietaria. Desvirtúa así el contenido del texto redactado y limita su firma al hecho material de la recepción de las llaves. El contenido de su anotación da crédito a su testimonio cuando explica que se vio apremiado por la prisa de los otros asistentes. La imposibilidad de su examen detenido le lleva a remitir el juicio a la visita de la propietaria, su esposa (de la que estaba separado de hecho).

En suma, el documento que comentamos en forma alguna avala una conformidad con el estado de la vivienda ni la inexistencia de desperfecto alguno.

Si quisiera utilizarse el testimonio -favorable a la demandante- de Cipriano , que había actuado como intermediario en el arrendamiento, nos encontraríamos con que su testimonio viene contradicho por otros que conocían la vivienda con anterioridad al arrendamiento. Todos ellos coinciden en afirmar el deterioro.

Tal vez los más ilustrativos sean el de David que se ocupaba del mantenimiento del jardín que da cuenta de la situación de abandono en que se encontraba; de hecho, mientras duró el arrendamiento, él no fue llamado para realizar cuidado alguno. Una vez se desocupa la vivienda encuentra plantas secas, crecimiento desmesurado en otras; para describir el estado en que encuentra el jardín habla de 'abandono', sin labor alguna de mantenimiento, al extremo de que aquel estado afectaba a todo el jardín.

Sabina , que realizaba labores de limpieza y ve la vivienda antes y después, del arrendamiento, contrasta el estado 'impecable' previo a su ocupación y el posterior a la finalización del contrato, describiendo variados daños: en la zona de piscina, en el suelo, ducha, mármol, destacando que no era cuestión de limpieza, sino de deterioro, los suelos brillantes, ahora sin color, rayados considerables en el parqué, cortinones tirados y uno de ellos en la caseta del perro.

En cuanto a la tacha del testigo, Sr. Eutimio , debe recordarse que la misma no implica la inhabilidad del testimonio; el juez, con el conocimiento de esa tacha, valora su testimonio libremente, según las reglas de la sana crítica ( art. 379.3 LEC ) y puede darle credibilidad, máxime si se ve corroborado por otros datos.



QUINTO. - El informe pericial.- Este es ampliamente descriptivo; no vamos a reproducir aquí todo su detallado contenido. Hemos de llamar la atención sobre la circunstancia de que en el examen de los desperfectos que el perito hace acompañado por la arrendadora, esta le advierte en dos ocasiones de daños o deterioros que ya eran anteriores al arrendamiento y que por tanto no son atribuibles al ocupante, exclusión o advertencia que juega a favor de la credibilidad de la perjudicada que no incluye indiscriminada o interesadamente todo daño, sino solo el que aparece como nuevo, inexistente antes de la ocupación por el Sr. Higinio .

Importa concretar si el daño es producto de descuido e incuria en el uso del inmueble, o se trata de un mero deterioro normal por el uso y el paso del tiempo. El perito lo entiende en el primer sentido al reseñar como causas la humedad por condensación, atribuible a falta de cuidado del propietario y más si fue debido a la elevada temperatura de la piscina durante quince días que estuvo fuera de la vivienda. Otras deficiencias obedecen a limpieza inadecuada por utilización de productos agresivos para el tipo de cerámica de los pavimentos. Hay deficiencias, dice también el perito, debidas a un mal uso y protección, como el maltrato de tarimas o encimeras de madera (rayados, con falta de barniz, alguna abarquillada).

Téngase en cuenta que el tiempo de ocupación de la vivienda fue escaso -dos años- y desde luego no puede atribuirse tanto desperfecto al deterioro de un uso normal o al mero envejecimiento de los materiales que, al tiempo del arriendo, estaban impecables. Es evidente un uso descuidado y negligente, y un mantenimiento con medios inadecuados. Puede llamar la atención la cifra del importe de reparación, pero ha de repararse en que se trata de daños extendidos por una vivienda de tres plantas, jardín y piscina y que en todas ellas ha habido deterioros.



SEXTO. - La fianza.- El fiador pretende ser eximido de su responsabilidad alegando que él no dio consentimiento para la prórroga del contrato, de modo que su responsabilidad se contraía exclusivamente al primer año de vigencia, no a la prórroga del año siguiente. El alegato no es aceptable. En primer lugar, nada de ello se desprende de la redacción del documento suscrito por el fiador, Sr. Higinio . En él se dice que es fiador del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato y, como tal, se compromete a responder del incumplimiento del mismo y de los perjuicios que por ello se causen. No hay ninguna limitación temporal, sino una referencia única y genérica a las obligaciones propias del contrato, luego se comprende todo el plazo de su vigencia y sus incidencias.

En ningún momento se contrae la fianza al tiempo del primer año, ni se excluyen las prórrogas. Por otra parte, es lógica y razonable la vinculación de la fianza al tiempo de duración del contrato mientras el ocupante, que es a la vez el fiador, se mantuviese viviendo en el inmueble. Comoquiera que es evidente que de lo que se trataba con la fianza era de que el ocupante se corresponsabilizase de los eventuales daños e incumplimiento del contrato, sería un contrasentido liberarle de esa responsabilidad al año si había de continuar ocupando la vivienda y, por ende, dando vida al contrato. Hay que entender que aquella corresponsabilidad iba pareja con el uso de la vivienda.

Por otra parte, y como pone de manifiesto la juzgadora de instancia, no es de aplicación el art. 1851 CC , pues en este caso la prórroga es, no solo conocida por el fiador, sino consentida y querida por él en cuanto que ocupante de la vivienda y por lo tanto beneficiario de aquella.

El fiador es condenado con carácter solidario, y ello es correcto. En primer lugar, si ha renunciado a todo beneficio, el de excusión, orden y división, aunque no se denomine como solidario, al despojarse de todos aquellos beneficios, está aceptando una corresponsabilidad en el mismo plano que el deudor principal.

Tiene además justificación porque es claro que de cualquier desperfecto él sería directamente responsable de su producción.

En el escrito de contestación al recurso, la parte apelada refuerza esta idea aludiendo al contenido de la cláusula décima del contrato de arrendamiento donde expresamente se establece la solidaridad entre arrendataria y ocupante de la vivienda en la responsabilidad por los daños y perjuicios; sin embargo, debe advertirse que el contrato no está firmado por el Sr. Higinio . Mas la relevancia de esta omisión decae al tener por razonablemente presumible que, como tal fiador, debía conocer el contrato, dado que, según la normalidad de la conducta de las personas, nadie se hace fiador de otro sin conocer los términos del contrato que es fuente eventual de la obligación que afianza y de la que, por lo tanto, se responsabiliza. Véase como el documento por el que se constituye la fianza se configura como 'anexo' al contrato de arrendamiento (y se habla de 'este contrato'), lo que hace del primero un apéndice del segundo.

SÉPTIMO.- Costas de la primera instancia.- Se impugna por el Sr. Higinio la imposición de costas en la primera instancia, sin que haya razón para ello. La que se invoca nada tiene que ver con la excepción prevista en el art. 394 de la LEC , que se refiere a lo casos en que concurran serias dudas de hecho o de derecho, lo que en este caso no ocurre; es más, en realidad, no se invocan. Decir que se aportó numerosa jurisprudencia relativa a hechos similares o la facilidad del procedimiento o las que tiene por infracciones procesales, no son causa legal para alterar el criterio legal del vencimiento que impone el precepto más arriba citado.

OCTAVO .- Costas de la segunda instancia.- El art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que 'cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394'; en consecuencia, al no prosperar los recursos de apelación interpuestos y ser rechazadas las pretensiones impugnativas de las partes apelantes, les han de ser impuestas las costas de esta segunda instancia.

NOVENO.- Depósito.

Según el apartado 9 de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , 'cuando el órgano jurisdiccional inadmita el recurso o la demanda, o confirme la resolución recurrida, el recurrente o demandante perderá el depósito, al que se dará el destino previsto en esta disposición.'. Toda vez que los recursos son desestimados y confirmada la sentencia apelada, se tiene por perdido los respectivos depósitos constituidos para recurrir a los que se dará el destino previsto en el apartado 10 de la citada norma.

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española,

Fallo

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de esta ciudad, se dictó sentencia con fecha 22 de mayo de 2017 , en el procedimiento del que dimana este recurso. La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: ' Desestimando la demanda promovida por la representación de Eleven Sports S.L. contra Sonia , debo absolver y absuelvo a la citada demandada de las pretensiones contra ella deducidas, con imposición a la actora de las costas procesales derivadas de la citada acción.

Estimando en su integridad la demanda reconvencional promovida por la representación de Sonia contra Eleven Sports S.L. y Higinio , debo condenar y condeno a los demandados a la pérdida del depósito/ fianza constituido al inicio del arriendo; al pago solidario de la cantidad de 21.384'77 euros, más intereses legales; y al pago de las costas procesales. '

SEGUNDO.- Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación tanto por la representación procesal de DON Higinio como por la de la entidad 'ELEVEN SPORTS ESPAÑA, S.L.', recursos que fueron admitidos a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición a los mismos por la representación procesal de DOÑA Sonia .

Elevadas las actuaciones para la resolución de los recursos de apelación interpuestos, se formó el correspondiente Rollo de Sala, señalándose el día 27 de septiembre, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.



TERCERO.- Por cada uno de los recurrentes se ha efectuado el depósito para recurrir exigido por la Disposición Adicional 15ª de Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO .- Eleven Sports España, S.L. y doña Sonia celebraron contrato de arrendamiento el 14 de septiembre de 2013 de una vivienda unifamiliar de tres plantas, con terreno que lo circunda destinado a jardín y anexo que alberga una piscina, situada en el número NUM000 del CAMINO000 , en esta ciudad. La renta pactada es de 2.700 euros y el plazo estipulado, que se inicia el 1 de octubre de 2013, es de un año (hasta el 30 de septiembre de 2014), prorrogable por períodos de un año. Al tiempo de suscribirse el contrato se entregan en conceptos de fianza 2.700 euros, y en depósito 10.000 euros para responder de las obligaciones del contrato y, en su caso, por los daños y perjuicios, deterioros, impago de rentas o cualesquiera otras causas derivadas de la relación arrendaticia.

Según se expresa en el contrato, el arrendamiento se hace para que la vivienda sea ocupada por don Higinio , que es quien deposita la cantidad de 10.000 euros y que, al mismo tiempo, en documento aparte, se constituye en fiador de la arrendataria en relación con el cumplimiento de todas las obligaciones derivadas del contrato, de modo que se compromete a responder de su incumplimiento y de los perjuicios que por ello se causen; como tal fiador, renuncia a los beneficios de excusión, orden y división.

Concluido el plazo contractual de un año, el contrato se prorrogó por un año, dándose por concluido, con decisión de no hacer uso de nueva prórroga con efecto desde el 1 de septiembre de 2015.

La entrega de la vivienda se lleva a cabo el 31 de agosto de 2015 y se extiende acta expresiva de dicha entrega, en la que no está presente la arrendadora doña Sonia , sino su marido.

La demandante arrendataria reclama la devolución del depósito de los 10.000 euros, a lo que se niega la arrendadora alegando que la vivienda presenta daños diversos, tasados en 28.578,98 euros (que más el IVA hace un total de 34.580.56 euros); por ello formula demanda reconvecional contra la arrendataria y el ocupante del inmueble, Higinio , reclamando 21.384,77 euros, que es la cifra resultante de la cantidad antes reseñada de la que resta los 10.000 euros del depósito y la cantidad abonada por la aseguradora Mapfre (3.195,79, euros, que indemnizó unos daños concretos amparados por su cobertura, consistentes en daños por agua).

La sentencia de instancia desestima la demanda y acoge la reconvención, pronunciamiento contra el que se alza en apelación la parte actora.



SEGUNDO.- Legitimación activa.- En términos generales se define la legitimación activa como la especial condición o vinculación del sujeto demandante con el objeto litigioso, que le habilita para comparecer en el proceso e impetrar del tribunal una sentencia de fondo. En palabras de la STS 18-3-1993 la legitimación 'consiste en la adecuación normativa entre la posición jurídica que se atribuye el sujeto y el objeto que demanda, en términos que, al menos en abstracto, justifican preliminarmente el conocimiento de la petición de fondo que se formula, no porque ello conlleve que se le va a otorgar lo pedido, sino simplemente, porque el juez competente, cumplidos los requisitos procesales está obligado a examinar dicho fondo y resolver sobre el mismo por imperativo del ordenamiento jurídico material'; en igual sentido la STS de 2-9-1996 y la de 12-12-1998 , y más recientemente la de 30-3-2006 , según la cual 'la 'legitimatio ad causam' activa se visualiza en una perspectiva de relación objetiva, entre el sujeto que demanda y el objeto del proceso; más concretamente entre el derecho o situación jurídica en que se fundamenta la pretensión y el efecto jurídico pretendido. En su versión ordinaria se estructura en la afirmación de la titularidad de un derecho o situación jurídica coherente con el resultado jurídico pretendido en el 'petitum' de la demanda. La realidad o existencia del derecho o situación jurídica afirmada no forma parte de la legitimación, sino de la cuestión de fondo, respecto de la que aquélla es de examen previo.' Si doña Sonia intervino en el contrato como arrendadora de la vivienda, a ella viene atribuida la legitimación para ejercitar frente a la arrendataria las acciones derivadas del arrendamiento.

Pero al margen de lo dicho, es evidente que la impugnación de la legitimación activa de la demandante reconvencional carece de todo sentido. Si Eleven Sports España, S.L. dirige la demanda contra doña Sonia como arrendadora, es una flagrante contradicción e incoherencia que le discuta la legitimación activa en ese mismo concepto cuando la segunda dirige la acción por vía reconvencional contra la sociedad arrendataria. No puede reconocerla como arrendadora en su demanda y negarle tal condición al contestar a la reconvención.

Es ello tan obvio que huelga hacer ya mayores consideraciones al respecto.

Lo mismo cabe decir respecto del reconvenido don Higinio ; no puede discutir, llegado el proceso, una legitimación paladinamente reconocida extraprocesalmente. En efecto, cuando firma el documento de fianza lo hace para el contrato de arrendamiento celebrado entre la Sra. Sonia y la sociedad demandante; es decir, se obliga como fiador para con la primera.

Posteriormente, los señores Anton (por Eleven Sport España, S.L.) y Higinio , dirigen carta a la arrendadora notificándole la terminación del contrato y reclamando la devolución de la fianza, reconocimiento extraprocesal de su legitimación como arrendadora del que ahora no puede desdecirse. A esa comunicación contesta la arrendadora con un burofax. En ningún momento hay rechazo ni reproche alguno sobre su legitimación. Reconocida, pues, esa legitimación en las relaciones contractuales y en actos extra y preprocesales, no cabe desconocerla en el proceso entablado.

Dice la STS de 31 de mayo de 2006 que la legitimatio ad causam 'consiste en la adecuación normativa entre la posición jurídica que se atribuye el sujeto y el objeto que demanda, en términos que, al menos en abstracto, justifican preliminarmente el conocimiento de la petición de fondo que se formula, no porque ello conlleve que se le va a otorgar lo pedido, sino simplemente, porque el juez competente, cumplidos los requisitos procesales está obligado a examinar dicho fondo y resolver sobre el mismo por imperativo del ordenamiento jurídico material (...) Por otro lado y en relación con la doctrina de la 'vinculación' tiene declarado la Jurisprudencia que 'precisamente la doctrina de la 'vinculación' que se produce con dichos 'actos', tiene un marcado carácter procesal, pues se trata de impedir a una parte atacar en el proceso lo que la misma ha reconocido fuera de él, lo que es genuino del Derecho anglosajón, con la doctrina del 'by stoped' ( Sentencia de 30 de septiembre de 2004 ).'

TERCERO .- Las obligaciones del arrendatario.- Según el art. 1561 del CC , el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. El art.

1562, por su parte, parte de la presunción de que la cosa se entregó en buen estado, a falta de expresión del estado de la finca, presunción iuris tantum que debe poner en relación con los arts. 1555 , 1561 y 1563 CC ( STS de 3 de diciembre de 1992 ).

Por su parte, el art. 1563 dispone que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviese la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. Acerca de este precepto dice la STS de 24 de enero de 2006 : 'Entiende el legislador que, al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro es imputable, en principio, al mismo, si bien puede eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no es debido a culpa suya. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa, hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, teniendo en cuenta lo dispuesto al efecto en el artículo 1562 a cuyo comentario nos remitimos. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales, en materia de contratación, concretamente, del artículo 1.183 al disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1096. Y con referencia concreta al incendio, la jurisprudencia establece que cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado, el artículo 1563 del Código civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción 'iuris tantum de culpabilidad contra el arrendatario, que impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 y 7 de junio de 1988 ), cuya prueba no se ha producido en el caso aquí contemplado, a lo que ha de agregarse que no todo incendio es debido a caso fortuito y no basta a estimar tal carácter al siniestro producido por causas desconocidas ( sentencias 26 de marzo de 1928 , 30 de junio de 1952 , 10 de marzo de 1971 )' En igual sentido las SSTS de 4 de marzo de 2004 y 12 de febrero de 2001 y las que allí se citan

CUARTO.- El acta de entrega del inmueble.- En modo alguno puede tomarse su contenido como documento incontestable. Se trata de un documento prerredactado, en el que el marido de la arrendadora expresamente quiso salvar cualquier juicio sobre el estado de la vivienda escribiendo en la antefirma: 'recibí llaves pendiente visita propietaria'. Es elocuente la anotación. Como acabamos de decir, no quiso comprometer juicio alguno sobre el estado de la vivienda, que deja para el posterior examen de la propietaria. Desvirtúa así el contenido del texto redactado y limita su firma al hecho material de la recepción de las llaves. El contenido de su anotación da crédito a su testimonio cuando explica que se vio apremiado por la prisa de los otros asistentes. La imposibilidad de su examen detenido le lleva a remitir el juicio a la visita de la propietaria, su esposa (de la que estaba separado de hecho).

En suma, el documento que comentamos en forma alguna avala una conformidad con el estado de la vivienda ni la inexistencia de desperfecto alguno.

Si quisiera utilizarse el testimonio -favorable a la demandante- de Cipriano , que había actuado como intermediario en el arrendamiento, nos encontraríamos con que su testimonio viene contradicho por otros que conocían la vivienda con anterioridad al arrendamiento. Todos ellos coinciden en afirmar el deterioro.

Tal vez los más ilustrativos sean el de David que se ocupaba del mantenimiento del jardín que da cuenta de la situación de abandono en que se encontraba; de hecho, mientras duró el arrendamiento, él no fue llamado para realizar cuidado alguno. Una vez se desocupa la vivienda encuentra plantas secas, crecimiento desmesurado en otras; para describir el estado en que encuentra el jardín habla de 'abandono', sin labor alguna de mantenimiento, al extremo de que aquel estado afectaba a todo el jardín.

Sabina , que realizaba labores de limpieza y ve la vivienda antes y después, del arrendamiento, contrasta el estado 'impecable' previo a su ocupación y el posterior a la finalización del contrato, describiendo variados daños: en la zona de piscina, en el suelo, ducha, mármol, destacando que no era cuestión de limpieza, sino de deterioro, los suelos brillantes, ahora sin color, rayados considerables en el parqué, cortinones tirados y uno de ellos en la caseta del perro.

En cuanto a la tacha del testigo, Sr. Eutimio , debe recordarse que la misma no implica la inhabilidad del testimonio; el juez, con el conocimiento de esa tacha, valora su testimonio libremente, según las reglas de la sana crítica ( art. 379.3 LEC ) y puede darle credibilidad, máxime si se ve corroborado por otros datos.



QUINTO. - El informe pericial.- Este es ampliamente descriptivo; no vamos a reproducir aquí todo su detallado contenido. Hemos de llamar la atención sobre la circunstancia de que en el examen de los desperfectos que el perito hace acompañado por la arrendadora, esta le advierte en dos ocasiones de daños o deterioros que ya eran anteriores al arrendamiento y que por tanto no son atribuibles al ocupante, exclusión o advertencia que juega a favor de la credibilidad de la perjudicada que no incluye indiscriminada o interesadamente todo daño, sino solo el que aparece como nuevo, inexistente antes de la ocupación por el Sr. Higinio .

Importa concretar si el daño es producto de descuido e incuria en el uso del inmueble, o se trata de un mero deterioro normal por el uso y el paso del tiempo. El perito lo entiende en el primer sentido al reseñar como causas la humedad por condensación, atribuible a falta de cuidado del propietario y más si fue debido a la elevada temperatura de la piscina durante quince días que estuvo fuera de la vivienda. Otras deficiencias obedecen a limpieza inadecuada por utilización de productos agresivos para el tipo de cerámica de los pavimentos. Hay deficiencias, dice también el perito, debidas a un mal uso y protección, como el maltrato de tarimas o encimeras de madera (rayados, con falta de barniz, alguna abarquillada).

Téngase en cuenta que el tiempo de ocupación de la vivienda fue escaso -dos años- y desde luego no puede atribuirse tanto desperfecto al deterioro de un uso normal o al mero envejecimiento de los materiales que, al tiempo del arriendo, estaban impecables. Es evidente un uso descuidado y negligente, y un mantenimiento con medios inadecuados. Puede llamar la atención la cifra del importe de reparación, pero ha de repararse en que se trata de daños extendidos por una vivienda de tres plantas, jardín y piscina y que en todas ellas ha habido deterioros.



SEXTO. - La fianza.- El fiador pretende ser eximido de su responsabilidad alegando que él no dio consentimiento para la prórroga del contrato, de modo que su responsabilidad se contraía exclusivamente al primer año de vigencia, no a la prórroga del año siguiente. El alegato no es aceptable. En primer lugar, nada de ello se desprende de la redacción del documento suscrito por el fiador, Sr. Higinio . En él se dice que es fiador del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato y, como tal, se compromete a responder del incumplimiento del mismo y de los perjuicios que por ello se causen. No hay ninguna limitación temporal, sino una referencia única y genérica a las obligaciones propias del contrato, luego se comprende todo el plazo de su vigencia y sus incidencias.

En ningún momento se contrae la fianza al tiempo del primer año, ni se excluyen las prórrogas. Por otra parte, es lógica y razonable la vinculación de la fianza al tiempo de duración del contrato mientras el ocupante, que es a la vez el fiador, se mantuviese viviendo en el inmueble. Comoquiera que es evidente que de lo que se trataba con la fianza era de que el ocupante se corresponsabilizase de los eventuales daños e incumplimiento del contrato, sería un contrasentido liberarle de esa responsabilidad al año si había de continuar ocupando la vivienda y, por ende, dando vida al contrato. Hay que entender que aquella corresponsabilidad iba pareja con el uso de la vivienda.

Por otra parte, y como pone de manifiesto la juzgadora de instancia, no es de aplicación el art. 1851 CC , pues en este caso la prórroga es, no solo conocida por el fiador, sino consentida y querida por él en cuanto que ocupante de la vivienda y por lo tanto beneficiario de aquella.

El fiador es condenado con carácter solidario, y ello es correcto. En primer lugar, si ha renunciado a todo beneficio, el de excusión, orden y división, aunque no se denomine como solidario, al despojarse de todos aquellos beneficios, está aceptando una corresponsabilidad en el mismo plano que el deudor principal.

Tiene además justificación porque es claro que de cualquier desperfecto él sería directamente responsable de su producción.

En el escrito de contestación al recurso, la parte apelada refuerza esta idea aludiendo al contenido de la cláusula décima del contrato de arrendamiento donde expresamente se establece la solidaridad entre arrendataria y ocupante de la vivienda en la responsabilidad por los daños y perjuicios; sin embargo, debe advertirse que el contrato no está firmado por el Sr. Higinio . Mas la relevancia de esta omisión decae al tener por razonablemente presumible que, como tal fiador, debía conocer el contrato, dado que, según la normalidad de la conducta de las personas, nadie se hace fiador de otro sin conocer los términos del contrato que es fuente eventual de la obligación que afianza y de la que, por lo tanto, se responsabiliza. Véase como el documento por el que se constituye la fianza se configura como 'anexo' al contrato de arrendamiento (y se habla de 'este contrato'), lo que hace del primero un apéndice del segundo.

SÉPTIMO.- Costas de la primera instancia.- Se impugna por el Sr. Higinio la imposición de costas en la primera instancia, sin que haya razón para ello. La que se invoca nada tiene que ver con la excepción prevista en el art. 394 de la LEC , que se refiere a lo casos en que concurran serias dudas de hecho o de derecho, lo que en este caso no ocurre; es más, en realidad, no se invocan. Decir que se aportó numerosa jurisprudencia relativa a hechos similares o la facilidad del procedimiento o las que tiene por infracciones procesales, no son causa legal para alterar el criterio legal del vencimiento que impone el precepto más arriba citado.

OCTAVO .- Costas de la segunda instancia.- El art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que 'cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394'; en consecuencia, al no prosperar los recursos de apelación interpuestos y ser rechazadas las pretensiones impugnativas de las partes apelantes, les han de ser impuestas las costas de esta segunda instancia.

NOVENO.- Depósito.

Según el apartado 9 de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , 'cuando el órgano jurisdiccional inadmita el recurso o la demanda, o confirme la resolución recurrida, el recurrente o demandante perderá el depósito, al que se dará el destino previsto en esta disposición.'. Toda vez que los recursos son desestimados y confirmada la sentencia apelada, se tiene por perdido los respectivos depósitos constituidos para recurrir a los que se dará el destino previsto en el apartado 10 de la citada norma.

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española, FALLAMOS Que, al desestimar los recursos de apelación interpuestos por ELEVEN SPORTS ESPAÑA, S.L. y don Higinio , debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada en autos 357/16 del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de esta ciudad , con imposición de las costas de esta segunda instancia a los recurrentes.

Se declara la pérdida de los depósitos constituidos para recurrir, a los que se dará el destino legal.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional, y, en su caso, extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo. La interposición se hará ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde el siguiente al de la notificación de esta resolución. No puede presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Al tiempo de la interposición de los citados recursos deberá la parte recurrente acreditar haber constituido el depósito a que se refiere la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Notifíquese la presente resolución a las partes y remítanse las actuaciones, junto con testimonio de aquella, al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así lo acuerdan, mandan y firman los Ilmos. Sres. Magistrados arriba reseñados.