Sentencia Civil Nº 552/2006, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 7, Rec 838/2005 de 24 de Noviembre de 2006

Encabezamiento

SENTENCIA NUMERO: 552/2006

Iltmos. Sres.:

Presidente : D. José Manuel Valero Diez.

Magistrado: Dña. Gracia Serrano Ruiz de Alarcón.

Magistrado: D Javier Gil Muñoz.

En la Ciudad de Elche, a veinticuatro de Noviembre de dos mil seis

La Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Torrevieja - actual Instrucción núm 4-, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante, D Inocencio , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. Moreno Garzón y dirigida por el Letrado Sr Munuera Suances, y como apelada, Dª Lina y D Octavio , representada por el Procurador Sr Hernández García y con la dirección del Letrado Sr Martinez - Guisasola García- Braga.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número Cinco de Torrevieja en los referidos autos, tramitados con el número 213/04, se dictó Sentencia con fecha 26 de Mayo de 2005, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que desestimo la demanda pre

sentada por D. Inocencio contra D. Octavio Y Dª Lina .

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, previo emplazamiento de las partes, donde quedó formado el Rollo número 838/05, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias , en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales, salvo el plazo para dictar Sentencia, habida cuenta el número de ponencias y vistas penales de resolución preferente y civiles que pesan sobre esta sección Mixta..

VISTO, siendo ponente la Iltma Sra Dª Gracia Serrano Ruiz de Alarcón, que expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia dictada por el juzgado nº 5 de Torrevieja - actual Instrucción núm 4 -, desestimatoria de la demanda formulada, se alza el actor Sr Inocencio, mediante el presente recurso de apelación, en el que viene a denunciar, en definitiva , el error padecida por la Juzgadora de instancia, a la hora de valorar la prueba practicada en autos.

Examinadas de nuevo las actuaciones por este Tribunal, debe ser acogido parcialmente el recurso , pues si bien la Sala se muestra conforme con todo lo razonado por la Juzgadora respecto a la caducidad del Derecho de opción, no así, por el contrario , en cuanto a las consideraciones jurídicas sobre el apartado A del suplico de la demanda, aunque a efectos prácticos se llegue a la misma conclusión que en la instancia.

SEGUNDO.- No existe discrepancia entre las partes sobre la realidad del documento aportado bajo el núm 2 junto al escrito de demanda y núm 1 del escrito de contestación y consistente en un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre el local de negocio sito en la localidad de Torrevieja, calle Arquitecto Larramendi 17, Bajo, suscrito entre el actor Sr Inocencio y D Emilio, como apoderado de sus padres , D. Octavio y Dª Lina, aquí demandados, únicamente existe contradicción respecto al supuesto pacto, precedido de diversas conversaciones entre ambos, que afirma el actor que existió , por el que se prorrogaba el contrato por dos años más, en iguales condiciones, y abonando el arrendatario por adelantado 8.000 euros, por ese plazo, y haciéndose cargo de la hipoteca que gravaba el local; pacto, que en definitiva, es negado por la parte demandada, que tan sólo admite algunas conversaciones, como lo demuestra el hecho de enviarle una carta certificada con acuse de recibo con fecha 12 de Abril de 2002 , de la que se levantó acta notarial en fecha 8 de Mayo de 2002, por la que pone en su conocimiento su firme intención de no prorrogar el contrato.

No hay duda alguna que el pronunciamiento desestimatorio sobre la opción de compra consignada en el contrato de arrendamiento de fecha 16 de Mayo de 2000, suscrito entre las partes, debe ser confirmado, pues la parte recurrente , desde su escrito de demanda pretende anudar las consecuencias del contrato de arrendamiento al de opción de compra, haciendo extensivos los efectos de la prórroga por tácita reconducción, a la propia opción, cuando lo cierto es, que la opción de compra tiene vida propia e independiente del contrato de arrendamiento, salvo pacto expreso por las partes.

Esta sección ha tenido la ocasión de pronunciarse sobre el tema en la reciente Sentencia de fecha 28 de Septiembre de 2006 " señala la STS de 22 diciembre 2005, "El contrato de opción de compra, se ha considerado como atípico (atípico-complejo de ir incorporado a otro , como el de arrendamiento, etc.), al carecer de regulación en el Código Civil, aunque sí en su aspecto registral (art. 14 RH); definiéndolo la STS de 15-12-1997 como "aquella compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases convenidas en el acuerdo, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución obligatoria para el cedente, sin necesidad de más actuaciones" (en la misma línea las STS 9-10-1987, 24-1-1991, 1-12-1992 ). Cabe destacar:

"a) De la atipicidad se desprende su configuración doctrinal y jurisprudencial al amparo de las disposiciones generales sobre obligaciones y contratos (RDGRN 19-7-1991 ) , o la voluntad de las partes (STS 21-3-1998 ), completada con la jurisprudencia (STS 1-12-1992 ), como fuente obligacional.

"b) Es un requisito o elemento esencial específico la determinación del plazo (de caducidad) para el ejercicio del Derecho de opción (STS 15-12-1997 y las demás antes citadas en la definición).

"c) El plazo es esencial pero también las condiciones elevadas por el oferente a la cualidad de esenciales ("pacta sunt servanda", art. 1255 Código Civil E.D.L. 1889/1 ), y si no se cumplen de modo estricto "no se produce el concurso de la oferta y la aceptación , lo que suele ocurrir cuando la opción va unida a otras convenciones y contratos" , lo que no contradice la naturaleza del contrato de opción (STS 9-10-1989 ).

"d) En lo demás: corresponde al optante, exclusivamente, la decisión o facultad de consumar dentro del plazo y condiciones la opción sobre la celebración o no del contrato de compraventa (o contrato futuro, principal, definitivo o prefigurado) (STS 9-10-1987, 9-10-1989, 24-1-1991, 1-12-1992, RDGRN 19-7-1991 ) , habiéndose dicho que es en realidad el optatario el que queda unilateralmente vinculado hasta tanto decida el optante (STS de 1987 y 1989 acabadas de citar). Por esto también se denomina el contrato como "Derecho de opción".

Y en el caso, consta acreditado que el ejercicio de la opción de compra, no fue debidamente cumplido por la parte ahora recurrente, en el plazo contractualmente establecido. La opción debió ejercitarse dentro del plazo de caducidad al efecto pactado en el contrato , es decir, dos años desde la celebración del contrato - 16 de Mayo de 2000- . El optante dejó transcurrir dicho plazo sin ejercitar el Derecho de opción , por lo que la consecuencia inmediata es la caducidad del Derecho, sin que en modo alguno haya probado, como le incumbía, la existencia de ese pacto, al que alude con reiteración, sobre una supuesta prórroga del Derecho de opción

La STS de 03-04-2006 señala a este respecto que el hecho de que el optante no tenga la obligación de optar sino el Derecho, sin tener que especificar motivos ni precisar de la intervención de la contraparte para ejercitar o no la opción libremente , no significa que el cumplimiento del contrato de opción o el plazo para su efectividad y el cumplimiento del contrato principal puedan quedar a su voluntad. Y la S.T.S. de 22-12 2005 recuerda que "la esencia del Derecho de opción, en efecto, radica , como recuerda la ST.S. de 27 de octubre de 2005, en que su ejercicio en forma positiva para el optante es el que perfecciona el contrato proyectado sin necesidad de otro requisito. Sin embargo, debe notarse que mientras subsiste el Derecho de opción se mantiene una situación de indeterminación respecto al destino económico del bien que constituye su objeto, lo que impone una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales relativas al plazo para su ejercicio, especialmente cuando éste es susceptible de rebasar el término racionalmente previsible en función de la naturaleza y del contenido del contrato". Declara la STS núm. 559/2004, de 15 junio : "Efectivamente, la abundante jurisprudencia recaída sobre el derecho de opción presupone su ejercicio dentro del plazo previsto en el contrato y algunas Sentencias -no muchas, por ser algo obvio- declaran expresamente que uno de los requisitos es la determinación del plazo para el ejercicio de la opción (Sentencia de 15 de octubre de 1993 ), plazo esencial , que es de caducidad (30 de junio de 1994 ), siendo los requisitos esenciales no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo (28 de abril de 2000) y, por último, parte del plazo como formando parte del concepto (5 de junio de 2003 ) en estos términos: "En la opción , una parte atribuye a otra un Derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitarla opción en el plazo previsto, queda caducada. Así lo configura la jurisprudencia en innumerables Sentencias: 17 de marzo de 1993 , 18 de junio de 1993, 24 de mayo de 1994, 30 de junio de 1994, 14 de febrero de 1997, 11 de abril de 2000, 14 de noviembre de 2000 "".

De ahí que para la Sala resulte indiferente, en este caso concreto, que la carta enviada por la parte arrendadora llegara o no a conocimiento de la parte arrendataria, pues lo verdaderamente trascendente es que ésta no ejercitó dentro del periodo de dos años marcado , la opción de compra sobre el local, sin virtualidad ni eficacia, por tanto, de los requerimientos efectuados por el arrendatario al arrendador, con posterioridad a dicha fecha, pues como veremos , lo único acontecido, por ser reflejo de la voluntad tácita de las partes, es que la parte arrendataria continuara en la relación arrendaticia transcurrido el término pactado , una vez extinguido el plazo para el ejercicio de la opción de compra sin haberse verificado, dejando desde ese momento al concedente de la opción libre para enajenar o gravar el objeto del contrato a terceros- prohibido durante el tiempo pactado para su ejercicio-. desestimándose por ello en este extremo el recurso. El recurrente confunde el pago del precio de la opción, que debía ser abonado durante los dos años, con el ejercicio mismo de la opción , pues en este caso concreto ambos debían realizarse durante el periodo bienal convenido.

TERCERO.- Cuestión distinta es la prórroga del contrato de arrendamiento celebrado por las partes litigantes en el mentado documento de fecha 16 de Mayo de 2000.

En efecto , en dicho contrato se estableció un plazo de duración del arrendamiento de dos años, y en la estipulación primera se conviene que dicho plazo es improrrogable , y así pretendió que lo fuera la arrendadora, cuando remite la carta certificada al Sr Inocencio, manifestándole su voluntad de no proseguir con la relación arrendaticia. Pero como arriba se indicaba , al margen de la citada carta y de la eficacia que le haya podido dar la Magistrada de instancia, para no tener por prorrogado el contrato locaticio , lo cierto es que existen en la causa actos de los que cabe inferir su prórroga por tácita reconducción, hasta el mes de Mayo de 2003, como fecha límite que señala la propia parte actora en documento núm 3 (ingreso en la cuenta del hijo de los demandados del importe de 6000 euros) , pues en ninguno de los restantes documentos que aporta, se hace constar como en el citado núm 3 " prórroga hasta 16 de Mayo de 2003, prórroga alquiler opción compra.", sino "pago local"- docu nº 5-. Tales ingresos en cuenta son demostrativos de la aceptación de la parte arrendadora de prorrogar el contrato por una anualidad, pues el proceder lógico de las personas a esta conclusión nos lleva, de lo contrario hubiera procedido a la devolución del dinero ingresado o a su consignación judicial , como prueba de su voluntad contraria a la prórroga, máxime cuando la parte arrendadora ya tenía conocimiento de que la carta había sido devuelta " por caducado"., siendo otro dato significativo a tener en cuenta el documento que consta al folio 83 de la causa " hipoteca en garantía de rentas periódicas" de fecha 10 de Junio de 2002 , en el que el Sr Octavio, apoderado de los demandados en el apartado " arrendamientos" se hace constar que el local litigioso se halla arrendado a D. Inocencio . A partir del citado mes de Mayo de 2003, ninguna actuación consta realizada por el actor a los efectos del artículo 1.566 del Código Civil ., de ahí que , y conforme a dicho precepto, en relación con el artículo 1.581 del citado Texto , en dicha fecha cesó el arrendamiento por cumplido el término anual.

CUARTO.- La estimación parcial del recurso de apelación determina que no proceda efectuar expresa condena en las costas causadas en esta alzada, conforme artículo 398.2 LEC

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Que con ESTIMACIÓN PARCIAL del recurso de apelación deducido por la representación legal de D. Inocencio, frente a la Sentencia dictada por el juzgado de 1ª Instancia núm Cinco de Torrevieja ( Alicante), en fecha 26 de Mayo de 2005 , en las actuaciones de las que el presente rollo dimana, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la expresada Resolución, en el sentido de estimar parcialmente el aparatado A) del suplico de la demanda en el sentido expuesto en el fundamento jurídico segundo de esta Resolución , confirmando los restantes pronunciamientos contenidos en la demanda, y sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento , devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe, en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capitulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición Final 16ª de la L.E.C. 1/2000 .

Así , por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por la Iltma Sra ponente, estando la Sala reunida en audiencia Pública, doy fé.