Sentencia Civil Nº 552/2012, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 22/2012 de 04 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00552/2012

Procedimiento Ordinario nº 2051/09

Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Murcia

SENTENCIA Nº 552/2012

ILMOS SRES

D. Andrés Pacheco Guevara

Presidente

D. Fernando López Del Amo González

D. Cayetano Blasco Ramón

Magistrados

En la Ciudad de Murcia a cuatro de noviembre de dos mil doce.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados expresados, ha conocido en grado de apelación las actuaciones de orden civil, Rollo nº 22/12, dimanante del procedimiento ordinario tramitado en el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Murcia y seguido entre las mercantiles Asone SL como demandante y Outland Tres SL como demandada, ello en virtud del recurso de apelación promovido por la parte demandante, dirigida en esta alzada por la Letrada Sra. López Turpín, mientras que la apelada lo ha sido por el también Letrado Sr. Sánchez-Vizcaíno Rodríguez, y siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Andrés Pacheco Guevara, que expresa la convicción de este Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO .-

En los autos principales de que el presente rollo dimana, el Juzgado de Primera Instancia con fecha 11/4/11 dictó sentencia , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que desestimando la demanda formulada por la mercantil 'ASONE, S.L.', representada por el Procurador D. Santiago Sánchez Aldeguer, contra la mercantil 'OUTLAND TRES SL', representada por el Procurador D. José A. Hernández Foulquie, debo de absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones formuladas en su contra con expresa condena al pago de las costas procesales a la parte demandante'.

SEGUNDO .-

Contra la citada resolución y en legal forma se preparó e interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte antes citada, siendo admitido en ambos efectos, lo que originó, tras la tramitación oportuna, la remisión de los autos originales a esta Sala, señalándose, tras los traslados pertinentes, para deliberación del recurso el día de hoy, quedando los autos pendientes de resolución.

TERCERO .-

En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .-

En pocas ocasiones resultan tan útiles como en el presente caso las normas hermenéuticas contempladas por los arts. 1281 y ss. del CC , debiéndose partir para la resolución del supuesto enjuiciado del primer enunciado de las mismas, de cuya suerte 'si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas', precepto que se complementa con el texto del art. 1282 al indicar éste que 'para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato'.

La actividad probatoria desarrollada en esta segunda instancia, siempre acorde con las distintas reglas del art. 217 de la LC , ha venido a determinar en relación a aquellos instrumentos de interpretación negocial dos extremos: la absoluta claridad de lo estipulado y el absoluto paralelismo que se detecta entre los términos empleados por las contratantes y sus actos, no solo al tiempo del alcance del pacto privado, sino posteriormente, y hasta la promoción de la demanda iniciadora de esta litis.

Y por supuesto, de existir alguna cláusula que pueda ser tenida por oscura, su interpretación nunca favorecería en especial a parte alguna, puesto que se está en presencia de un negocio sinalagmático entre dos empresas del mismo sector y sin que una de ellas pueda atribuir a la otra la inserción unilateral de estipulación alguna en búsqueda de aquella oscuridad y, por ende, de un hipotético beneficio en el supuesto de que se produjese una crisis del negocio, ello en la forma prevista por el art. 1288 del tan referido CC .

SEGUNDO .-

Expuestas tales premisas, cumple abordar detenidamente a continuación el clausulado del documento privado de fecha 7/2/06, con especial fijación en la estipulación estimada por ambas partes, y por el propio juez a quo, como clave para el alcance de inferencia sobre la viabilidad o improsperabilidad del suplico de aquella demanda.

Por supuesto, tal escrutinio comienza y termina en el contrato mismo, sin que deban ser atendidas a la hora de analizarlo circunstancias periféricas más o menos influyentes en su redacción o en su conocido fracaso, como lo pudieran ser la presencia de una feroz crisis económica del sector inmobiliario o la mayor o menor solvencia de la actora al tiempo de demandar, algo muy destacado por la demandada en búsqueda de su desprestigio y, por ende, de su hipotética voluntad de solucionar sus problemas de liquidaez mediante la solicitud de aprobación judicial de la resolución unilateral de un pacto que le vinculaba conforme al genérico art. 1091 del propio CC .

Lo que quería cada parte al tiempo de redactar el contrato denominado 'mixto de compraventa con obligación de entrega de inmuebles edificados' no puede estar ni más claro, ni más ajustado a la actividad de ambas sociedades, ni mejor expresado en sus distintas estipulaciones, todas ellas diseñadas en desarrollo de cuanto indica esa titulación del pacto traslativo de dominio, esto es, que la actora y aquí apelante comprase una finca rústica con evidentes perspectivas de recalificación urbanística para después edificar en ese suelo, y que la demandada y ahora apelada, dueña de la finca rústica, la vendiese por un precio cierto, aun siendo posible la integración del mismo, aparte de con los importes determinados, por la posterior permuta de algunos elementos de la edificación, ello a convenir una vez desarrollado el proyecto urbanístico conforme a los requisitos administrativos de rigor. Negocio, por lo demás, muy habitual en esa época de expansión económica y de facilidad financiera.

Forma parte del contrato la noticia de la vendedora sobre el estado de la tierra, la misma de naturaleza rústica, si bien 'actualmente' en trámite de suscripción con el Ayuntamiento de Fuente Alamo de un convenio urbanístico que le permita la obtención de la calificación como suelo urbanizable con la aprobación definitiva del nuevo PGOU y su publicación en el BORM (exponente II).

Igualmente la intención de la compradora de desarrollar y ejecutar un proyecto urbanístico que le permita la promoción y construcción de viviendas, zonas comerciales y de ocio (exponente III).

Como en cualquier contrato de los definidos por el art. 1445 del CC , el clausulado propiamente dicho arranca con la fijación de sus dos esenciales elementos, la cosa que se vende, con descripción de su estado, y el precio que se ha de abonar por ella.

Mas respecto de ese estado de la cosa, es decir, de la finca, las partes hacen constar que la vendedora deberá suscribir el referido convenio urbanístico con el Ayuntamiento, fijándose para ello un plazo máximo de 9 meses, así como la sujeción de las consecuencias contractuales a la aprobación de tal convenio y a la publicación en el BORM del nuevo PGOU de ese Municipio, pues no otra interpretación cabe otorgar al término 'determinará' que aparece en el último párrafo de la cláusula primera.

Después se fija el precio, tanto el tramo del mismo en dinero, como el que se haría en especie. Queda supeditado el dinero a entregar a la vendedora a la edificabilidad resultante del convenio y de la posterior aprobación definitiva del Plan y queda marcado en un 30% la parte de ese precio a abonar 'en especies'. Ambos aspectos se desarrollan en los apartados A y B de la segunda de las cláusulas, refiriéndose también la tercera al régimen del pago en especie y a la posibilidad de que la vendedora en un determinado periodo de tiempo antes de escriturar obligue a la compradora a abonar también en dinero el contravalor del pago en especie. Eso quiere decir esa cláusula, aunque se confunda en ella a las partes, pues donde habla de la innecesariedad del consentimiento de la vendedora, lógicamente cabe entender que se refiere al de la compradora.

Tras dedicar las estipulaciones cuarta a undécima al otorgamiento de la escritura pública, a las obligaciones del comprador en cuanto a la contraprestación en especie, al plazo máximo de otorgamiento de la escritura, a las garantías, a la habilitación a favor de la compradora, a los gastos, a la cesión a terceros y a las obligaciones de mutua colaboración, tramos negociales no conflictivos por nunca desarrollados, la cláusula marcada como duodécima establece otras condiciones, entre las que se encuentra la verdaderamente desencadenante de la controversia después judicializada, siendo el tenor de la 12.3 el siguiente: Es condición esencial del presente contrato que el nuevo plan general de ordenación urbana del Ayuntamiento de Fuente Alamo sea aprobado definitivamente y publicado en el BORM con el cambio de uso de los terrenos a urbanizables en el plazo de 30 meses a contar desde la firma del presente contrato.

Se condiciona, pues, el contrato, es decir, su íntegra desarrollo a la aprobación y publicación del nuevo PGOU del Pueblo en un periodo de tiempo que nace en el día de la firma del contrato, el 7/2/06 y expira al año y medio, el 7/8/08.

Evidentemente, no es el párrafo 1º del art. 1115 del CC el que ha de regular la condición allí establecida, porque el cumplimiento de la misma no dependía de la exclusiva voluntad del deudor, esto es, de la vendedora, pero sí lo es el segundo de los párrafos del precepto, puesto que el cumplimiento de la condición sí que dependía de la voluntad de terceros, sobre todo del Ayuntamiento de Fuente Alamo, de ahí que deba surtir aquélla obligación todos sus efectos con arreglo a las disposiciones del propio CC.

Pero es que el art. 1117 del mismo cuerpo legal adjunta a la condición de que ocurra algún suceso en un tiempo determinado la extinción de la obligación desde que pasare el tiempo o fuere ya indudable que el acontecimiento no tendrá lugar.

Al respecto, es muy esclarecedora la STS de 27/4/89 , al establecer que procede declarar extinguida una obligación afectada por condición de que ocurra algún suceso en un tiempo determinado, desde que éste transcurra.

Evidentemente, ha transcurrido mucho más de 30 meses desde que sometieron las partes le efectividad del negocio a la condición de que estuviese definitivamente publicado el PGOU de Fuente Alamo.

Como expresa el Alto Tribunal en S. de 11/5/01 , 'se supeditó la vigencia y vinculación del negocio a que la condición exigida efectivamente se hubiera cumplido'.

Y ya entrando en la diferente calificación que las partes adjudican a la condición por ambas reconocida, es el propio TS el que en S. de 19/10/96 aclaró, aplicando el art. 1114 CC , que la condición suspensiva es aquélla con la que las partes subordinan la eficacia del negocio a la producción del evento, y resolutoria lo es cuando ocasiona que el negocio produzca inmediatamente sus efectos como si fuera puro, pero si se produce el evento se cancelan sus efectos.

El contrato aquí litigioso fue afectado por el no cumplimiento del evento condicionante, es decir, por la llegada de agosto de 2008 sin que se hubiese aprobado y publicado el Plan Urbanístico posibilitador de la realidad del negocio, es decir, de la posibilidad de edificar por parte de la compradora una vez despejada la traba que para ello suponía la ausencia de aquella publicación por la entidad administrativa.

Así, no cumplida la condición, de carácter resolutorio, en julio de 2009 la compradora ha abonado a la vendedora los tramos del precio en las condiciones pactadas y ni ha recibido el suelo ya recalificado ni tiene la más ínfima perspectiva de recibirlo en tal estado, pues la realidad urbanística se ha alterado desde el año 2006 hasta el punto de hacer en 2009, y aun en 2012, imposible que esa recalificación se produzca, de tal suerte que la inacogida de la resolución del pacto y de la devolución de lo ya pagado ocasionaría un auténtico enriquecimiento injusto para la parte que no pudo cumplir su prestación, pero que supeditó voluntariamente la eficacia del contrato a que tal evento, el no poder cumplir por no haberse aprobado el PGOU del Municipio, acaeciese.

También sentenció el TS en 30/6/86 que la consumación y el otorgamiento de la escritura fueron efectos puestos sub condicione, pues solo tendrían lugar de realizarse el evento previsto, consistente en la desaparición de los impedimentos jurídicos en el tiempo señalado, realidad que origina la consecuencias, incluso tratándose de una condición suspensiva, de que la realización del evento estipulado como tal constituye un requisito necesario para la plena eficacia de la relación y durante la fase de pendencia la obligación no es exigible, b) frustrada la condición al no haberse realizado el evento previsto dentro del plazo prefijado, el negocio jurídico del que era elemento accesorio deviene ineficaz, y en consecuencia, puesto que deficiente condicione el contrato se desvanece, no llegan a nacer los derechos contemplados por los contratantes, cuyas expectativas desaparecen definitivamente.

En el caso estudiado no nacieron a la vida jurídica, por tanto, los normales efectos del negocio, esencialmente supeditado a un evento no producido en el tiempo pactado ni en el transcurrido desde su expiración hasta la fecha de la demanda, de ahí que la restitución a la actora de lo entregado deba cursar como un efecto normal del no acaecimiento de lo que constituía una condición para su validez y eficacia.

Y debe añadirse que la obligación condicional no puede tenerse por nula ex art. 1115 por el hecho de que la decimotercera cláusula del contrato ampare a la vendedora en el sentido de excluirla de responsabilidad si la condición no se ha cumplido por causas ajenas a ella, ya que no es que se esté ante un retraso imputable a las Administraciones, sino ante la verdadera y definitiva frustración del negocio por ser ya imposible su normal desarrollo, lo que acarrea la imputación de incumplimiento a quien ya ha recibido la contraprestación de la otra parte, de ahí que ésta, la actora, se encuentre facultada para reclamarle esa cantidad.

Por todo, ha de revocarse la resolución impugnada, con paralela y consecuente estimación del presente recurso apelatorio.

TERCERO .-

Las sumas a entregar devengarán el interés legal desde la promoción de la litis, como determina el art. 1108 del CC .

CUARTO .-

El pronunciamiento sobre costas de la instancia ha de alterarse consecuentemente con el fallo definitivo, sin que reciban especial mención las de la presente alzada, todo ello conforme a los arts. 394 y 398 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación promovido por el Procurador de los Tribunales Sr. Sánchez Aldeguer, en nombre y representación de la mercantil Asone SL, frente a la sentencia de fecha 11/4/11 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Murcia en autos de procedimiento ordinario tramitados con el nº 2.051/09, del que dimana el rollo nº 22/12, revocamos dicha resolución, con definitiva estimación de la demanda promovida frente a la también mercantil Outland SL, a la que condenamos a restituir a la citada actora y apelante la cantidad de 4.350.000 euros, con sus intereses legales desde la fecha de la demanda, imponiéndole la satisfacción de las costas de la instancia, sin especial mención sobre las de la alzada.

Así por ésta, nuestra sentencia, contra la que caben los recursos previstos en la LEC de 2000, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.