Sentencia Civil Nº 553/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 438/2010 de 29 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2010-0002555

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 438/2010- AM -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000322/2009

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 23 DE VALENCIA

Apelante: FBEX PROMO INMOBILIARIA SL.

Procurador.- PAULA GARCIA VIVES.

Apelado- impugnante: CASANOVA ALMONACIL SL.

Procurador.- SILVIA GARCIA GARCIA.

SENTENCIA Nº 553/2010

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

DÑA. SUSANA CATALAN MUEDRA

D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

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En Valencia, a veintinueve de noviembre de dos mil diez.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO, los autos de Juicio Ordinario 322/2009, promovidos por CASANOVA ALMONACIL SL contra FBEX PROMO INMOBILIARIA SL sobre "rescisión de contrato de compraventa y reclamación de cantidad", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por FBEX PROMO INMOBILIARIA SL, representado por el Procurador Dña. PAULA GARCIA VIVES y asistido del Letrado D. FRANCESC DE SOLA FABREGAS contra CASANOVA ALMONACIL SL, representado por el Procurador Dña. SILVIA GARCIA GARCIA y asistido del Letrado D. MANUEL JOSE TARRAZONA LOPEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 23 DE VALENCIA, en fecha 15 de febrero de 2010 en el Juicio Ordinario 322/2009 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda deducida por la mercantil CASANOVA ALMONACIL S.L., representada por la Procuradora Dª SILVIA GARCÍA GARCÍA, contra la mercantil FBEX PROMO INMOBILIARIA S.L., representada por la Procuradora Dª PAULA GARCÍA VIVES, DEBO DECLARAR Y DECLARO la resolución del contrato de compraventa de fecha 6 de noviembre de 2006 y la resolución del contrato de compraventa de fecha 28 de marzo de 2008, por incumplimiento de la demandada y DEBO CONDENAR Y CONDENO a Fbex Promo Inmobiliaria S.L. al pago a la actora, en cuanto al primer contrato, de la cantidad de CIENTO CUATRO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y CINCO EUROS (104.965 euros), más los intereses legales generados por las entregas a cuenta desde la fecha en que fueron realizadas cada una de las mismas; y al pago a la actora, en cuanto al segundo contrato, de la cantidad de CIENTO DIECIOCHO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE EUROS CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS (118.877'51 euros), más los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial (17 de febrero de 2009). No ha lugar a hacer expresa condena en costas."

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de FBEX PROMO INMOBILIARIA SL, y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición e impugnación por la representación de CASANOVA ALMONACIL SL. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 22 de Noviembre de 2010.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

SE ACEPTAN los fundamentos de derecho de la resolución impugnada, a excepción del octavo.

PRIMERO.-

Habiéndose celebrado el 6 de noviembre de 2006 y el 26 de marzo de 2008 sendos contratos privados de compraventa, en virtud de los cuales la mercantil "Fbex Promo Inmobiliaria S.L." vendía a la también mercantil "Casanova Almonacil S.L.", que compraba, sendas viviendas, una en la planta 4ª, puerta 30, tipo C, y otra en la Torre I, planta 13ª , puerta V, con mas dos plazas de garaje y un trastero en el primer contrato, y dos plazas de garaje en el segundo contrato, de la promoción que aquélla construía en las calles Rafael Alberti y En Proyecto y Avdas. General Aviles y Maestro Rodrigo de Valencia, pactándose que la entrega de la primera vivienda sería en julio de 2008 como máximo, con posibilidad de resolución si no se cumplía el plazo y que la entrega de la segunda vivienda sería hasta el 30 de noviembre de 2008, como quiera que transcurridas dichas fechas las viviendas no pudieron ser entregadas porque la primera no se había terminado y porque pendía respecto de ambas la concesión de la licencia de primera ocupación, la compradora, aparte de por otros motivos, dio por resueltos ambos contratos, y como tal resolución no fuera aceptada por la vendedora, por aquélla se presentó demanda, en base al art. 1124 del C.C ., para que se declarara que la vendedora-demandada había incumplido sendos contratos de compraventa, por falta de entrega en el plazo pactado y por no sujetarse las viviendas a la memoria de calidades convenida, y para que se condenara a la demandada a abonar a la demandante la cantidad de doscientos treinta y tres mil setecientos dieciocho euros con cuarenta y tres céntimos (233.718'43 €), comprensiva dicha suma de los siguientes conceptos: 104.965 € como devolución del precio abonado por la primera vivienda, 9.875'92 € por el interés del 6% de la Ley 57/68 , 108.070'47 € como devolución del precio abonado por la segunda vivienda y 10.807'05 € por el interés pactado del 10%.

A tal pretensión resolutoria se opuso la parte demandada, de un lado, porque no podía imputársele incumplimiento contractual alguno, sino un simple retraso en la entrega de las viviendas; y de otro, porque las variaciones denunciadas no eran más que adaptaciones técnicas de la obra ordenadas por la dirección facultativa.

Planteado en dichos términos el litigio, la sentencia recaída en la instancia, estimó sustancialmente la demanda declarando resueltos ambos contratos tanto por incumplimiento de la obligación de entrega como por aplicación de la doctrina del "aliud pro alio", si bien no accedió al interés del 6% respecto del precio abonado por el primer contrato, sino que aplicó el interés legal del dinero, lo que motivo que la estimación de la demanda fuera parcial y no se hiciera expresa imposición de costas.

Contra dicha resolución se alzaron en recurso ambas partes litigantes: la demandada, en vía de apelación, para que, con revocación total de la sentencia de primera instancia, se desestimara la demanda; y la parte actora, por vía de impugnación, para que las costas se impusieran a la parte demandada.

SEGUNDO.-

Entrando al examen del recurso de apelación planteado por la parte demandada, que fundamenta en que la Juez "a quo" había incurrido en una errónea valoración de la prueba, ya que no podía hablarse de incumplimiento contractual alguno, sino de un mero retraso en la entrega y una insustancial modificación de la memoria de calidades, que además estaba prevista contractualmente, la Sala, tras valorar la prueba practicada y tras enjuiciar los hechos litigiosos bajo el prisma del C.C. y de la jurisprudencia, no puede mas que confirmar la sentencia apelada por las razones que en el misma se exponen, ya que su fundamentación jurídica se comparte íntegramente a excepción del fundamento octavo, y se hace propia como integrante de la presente resolución, abonándola en lo que a continuación se dirá.

Primeramente, con relación a la resolución contractual por incumplimento de la obligación de entrega de las viviendas objeto de compraventa, la Sala reiterando las acertadas consideraciones jurídicas que contiene la sentencia apelada, ha de partir, como premisa jurídica, del examen de los requisitos que han de concurrir para el éxito de la acción resolutoria que contempla el art. 1124 del C.C. Y estos son, como ya ha tenido ocasión de pronunciarse esta Sección en supuestos análogos (S.s. 30-9-09 , 14-10-09 , 22-2-10 , 8-3-10 , 30-6-10 , entre otras) los siguientes: 1./ que entre partes medien obligaciones recíprocas, como esencia de un negocio jurídico bilateral; 2./ que dichas obligaciones recíprocas sean exigibles; 3./ que el que reclame la resolución haya cumplido lo que a él le incumbía, como requisito legitimador para plantear la resolución contractual, ya que no está legitimado para instar dicha acción el contratante que incumple sus obligaciones ( S.s. T.S. 20-2-50 , 16-11-56 , 16-5-59 , 5-2-63 , 2-11-65 , 5-5-70 , 27-12-71 , 26-4-76 , 28-2-80 , 9-7-81 , 10-11-81 , 27-3-82 , 9-7-87 , 24-3-88 , 17-5-88 , 15-6-88 , 17-6-88 , 31-1-92 , 8-7-93 , 29-4-94 , 9-5-94 , 29-3-95 , 22-11-95 ...); y 4./ que la parte a la que se demande de resolución haya incumplido la prestación a la que contractualmente se hubiera comprometido. Pero este incumplimiento ha de reunir una serie de características para que pueda desembocar en la resolución contractual; a saber: a) que el incumplimiento sea propio del contratante a quien se le imputa; b) que el incumplimiento sea culpable, de modo que a quien se le achaque no ejecute la prestación debida por causas que le sean imputables como dependientes de su voluntad; y c) que el incumplimiento sea verdadero, es decir, no es suficiente que el supuesto incumplidor no ejecute voluntariamente la prestación a la que se obligó, sino que, además, se precisa que se trate de una infracción relevante, esencial, grave y de tal importancia en la economía y esencia del contrato que justifique la resolución, como así se desprende de reiterada jurisprudencia ( S.s. T.S. 25-11-83 , 19-4-89 , 10-11-90 , 21-2-91 , 30-4-94 , 26-9-94 , 23-2-95 , 2-10-95 , 7-3-95 , 17-11-95 , 26-1-96 , 10-12-96 , 10-5-00 , 20-7-00 , 11-3-02 , 11-4-03 , 13-5-04 , 5-4-06 , 14-3-08 , 12-6-08 , entre otras muchas), de modo que ya no se precisa, como antes se exigía, un incumplimiento deliberadamente rebelde o una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento (S.s 30-10-10, 21-3-94.....), sino que basta una conducta voluntaria, injustificada y obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó ( S.s. T.S. 19-1-84 , 20-10-84 , 26-1-88 , 2-6-89 , 13-10-89 , 21-10-89 , 14-2-90 , 21-7-90 , 7-6-91 , 5-9-91 , 3-12-91 , 18-12-91 , 8-5-92 , 1-6-92 , 4-6-92 , 19-10-93 , 2-7-94 , 26-9-94 ...), o que frustre las expectativas legitimas de los contratantes ( S.s. T.S. 2-7-92 , 24-2-93 , 10-3-93 , 22-3-93 , 25-2-94 , 2-10-95 ...) o el fin normal del contrato ( S.s. T.S. 11-2-91 , 31-3-92 , 2-6-92 , 28-9-92 , 27-1-93 , 5-10-95 , 22-5-03 , 13-5-04 , 3-2-06 , 11-10-06 , 27-9-07 , 12-6-08 ...). Ahora bien, no ha confundirse el incumplimiento tal como se ha expuesto con el simple retraso temporal en el cumplimiento de la prestación, porque en este último supuesto normalmente no hay base para que opere el art. 1.1.24 del C.C .: de un lado, porque si el retraso es justificado solo existiría una prestación demorada; y de otro, porque aun siendo el retraso injustificado, si va seguido del cumplimiento o de la posibilidad cierta y segura de poder cumplir, tampoco podría hablarse de incumplimiento resolutorio, pues solo se pueden encuadrar en el art. 1.124 del C.C . el retraso injustificado que frustre el fin práctico perseguido por el negocio, y el retraso duradero y persistente que por tal circunstancia revele una patente voluntad incumplidora, deducida de una prolongada inactividad o pasividad en el cumplimiento de la prestación comprometida.

Proyectada tal doctrina al caso enjuiciado, se ha de significar que si bien es cierto que la venta ha sido de unas viviendas y que para que éstas puedan disfrutar de los servicios básicos de agua, luz, gas, teléfono y demás, es precisa la expedición de la correspondiente licencia de primera ocupación, también lo es que cuando se vende, una vivienda lo ha de ser en condiciones tanto físicas como jurídicas de habitabilidad. Pero igualmente cierto es que el retraso en la concesión de dicha licencia solo puede considerarse causa de resolución por incumplimiento del vendedor, de su obligación de entregar la cosa vendida, en los siguientes supuestos : a) cuando así se hubiera pactado expresamente en el contrato; b) cuando la no concesión de la antes llamada cédula de habitabilidad se deba a la existencia de defectos insubsanables en la edificación imputables a la vendedora, bien sea ésta solo promotora o también constructora de aquella; y c) cuando el retraso en la obtención de la tan repetida licencia se deba bien a una demora injustificada en su solicitud, bien a la existencia de defectos subsanables en la edificación cuando éstos no fueran subsanados por la vendedora en un plazo razonable, ya que en ambos supuestos el retraso podría revelar una voluntad incumplidora y patentizar la frustración del fin normal del contrato.

Por otro lado, y en cuanto al incumplimiento contractual por "aliud pro alio", se ha de significar que la jurisprudencia, cuando interpreta los arts. 1124 y 1101 del C.C . es reiterada cuando afirma que el incumplimiento existe cuando lo entregado es distinto a lo pactado, cuando resulta inhábil, inidóneo o inepto para el fin a que se destina, o cuando se produce una total insatisfacción objetiva del comprador en razón a la naturaleza, finalidad o destino de la cosa comprada, que la haga impropia para el fin a que se destina. ( S.s. T.S. 10-6-83 , 20-2-84 , 22-10-84 , 26-10-87 , 7-1-88 ...). Matizada tal doctrina en el sentido de que la inhabilidad o ineptitud de la cosa ha de ser tal que la haga inservible hasta el punto de frustrar el objeto del contrato ( S.s. T.S. 19-2-84 , 6-4-89 ...) y que la insatisfacción objetiva del comprador no puede considerarse aisladamente, ni dejarse a su arbitrio, ni al del perito que a su instancia haya examinado la vivienda, ya que debe estar referida a la propia naturaleza y al uso normal del objeto en cuestión, que haga de todo punto inadecuado su aprovechamiento ( S.s. T.S. 20-10-84 , 6-3-85 , 6-4-89 ...).

TERCERO.-

Sentado todo lo anterior, la presente ha de ser, como antes se ha adelantado, íntegramente estimatoria de la demanda, y ello por lo que a continuación se expondrá, que no es más que mero abundamiento de lo correctamente valorado y enjuiciado por la Juzgadora de instancia.

Primeramente, porque con relación a la obligación de entregar las viviendas se ha de reseñar: a) que la primera vivienda, que debía entregarse en Julio de 2008, se terminó, según certificado de final de obra el 14 de octubre de 2008 (f. 106), y si bien es cierto que tal demora de dos meses y medio no puede considerarse relevante en la economía del contrato, también lo es que su licencia de primera ocupación se concedió el 29 de octubre de 2009 (f. 169 y 170), es decir, un año y tres meses después del plazo previsto para su entrega, y tal retraso sí que patentiza una frustración en el fin normal del contrato, máxime cuando la promotora-vendedora-demandada no acredita que dicho retraso se debiera a problemas burocráticos de orden administrativo ajenos a la misma; y b) que la segunda vivienda, que debía entregarse el 30 de noviembre de 2004, si bien terminada pocos días después, no tiene concedida aun licencia de primera ocupación, con lo que resulta evidente no solo que no ha sido entregada, sino que se duda que pueda serlo por las anomalías de diseño que presenta, difícilmente subsanables, con lo que no puede hablarse, como pretende la parte demandada-apelante, de un mero retraso en la entrega, sino de un verdadero y auténtico incumplimiento que frustra las expectativas normales del contrato.

Pero es que, además, y como bien apunta la Juez "a quo" las viviendas en cuestión no responden a las condiciones de lujo con las que se promocionó su venta. Así, como circunstancias más llamativas se han de resaltar: que el ascensor panorámico que se ofrecía no es tal; que la climatización ofertada de conductos con bomba de calor no se ha instalado, siendo sustituida por "splits"; que el sistema de domótica ofrecido no se instaló ; que la zona común de instalaciones como recinto de piscina climatizada con jacuzzi y zona verde, que se ofrecía con cierta amplitud, se ha ejecutado en muy reducidas dimensiones; que la calidad de los materiales ofertada como de máxima calidad, lo es de calidad medio-alta, pero no de lujo; que los espacios generosos y amplios que se ofrecían en dormitorios , armarios y cocina no son tales; que en la segunda vivienda no se respeta la altura libre mínima legal de 2'20 metros, ya que en algunas dependencias la altura se ha reducido a 1'88 metros; y que en la primera vivienda, uno de los inodoros resulta inutilizable. Así pues, se ha de convenir con la Juez "a quo" en que la insatisfacción objetiva del comprador se hace patente, siendo, por tanto, aplicable la doctrina del "aliud por alio", máxime cuando algunas de las anomalías apreciadas difícilmente podrán subsanarse.

CUARTO.-

Finalmente, en cuanto a la impugnación de la parte actora, tendente a que se impongan a la demandada las costas causadas, ha de accederse a tal impugnación, pues aunque la estimación de la demanda lo ha sido en parte, al rechazarse la petición de intereses del 6%, lo cierto es que, como dice el Tribunal Supremo en sentencia de 25 de marzo de 2008 , tal petición de intereses se ha de tener por accesoria y de escasa relevancia, resultando plenamente aplicable el criterio jurisprudencial, acogido por esta Sección en varias resoluciones (S.s. 4-11-09 , 19-11-09 ...) que atiende a la "estimación sustancial" de la demanda, en cuya virtud, cuando la estimación de la demanda comprende en gran medida, cualitativa o cuantitativamente, lo postulado, aunque no lo sea totalmente, procede aplicar la norma del vencimiento - "victus victori" - en costas, que es lo que sucede en el caso enjuiciado, pues el único aspecto en que no se estimó la demanda, tiene carácter accesorio y escasa relevancia con relación al petitum principal de la demanda, que sí fue acogido en su integridad, y por ende no afecta a la "estimación sustancial" de la misma.

QUINTO.-

La desestimación del recurso de apelación planteado por la demandada conlleva que se le impongan las costas de su recurso; y la estimación de la impugnación de la parte actora determina que no se haga expresa imposición de las costas generadas con su motivo (art. 398 L.E.C .)

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, así como jurisprudencia.

Fallo

PRIMERO.-

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por "Fbex Promo Inmobiliaria, S.L." contra la sentencia dictada el 15 de febrero de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Valencia en Juicio Ordinario 322/09.

SEGUNDO.-

SE ESTIMA la impugnación que contra dicha resolución se planteó por "Casanova Almonacil S.L.".

TERCERO.-

SE REVOCA en parte la citada resolución, solo en el extremo relativo al pronunciamiento de costas, en el sentido de que procede imponer a la demandada las costas causadas en la instancia.

CUARTO.-

SE CONFIRMA la sentencia apelada en todo lo demás.

QUINTO.-

SE IMPONEN a la parte apelante las costas causadas en esta alzada con motivo de su recurso.

SEXTO.-

NO SE HACE expresa imposición de las costas generadas en esta alzada con motivo de la impugnación.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9º , procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por razón de la cuantía (artículo 477.2 núm. 2 de la LEC ), y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, los cuales habrán de prepararse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 5 días siguientes a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre , con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.

DILIGENCIA.- Para hacer constar que seguidamente se notifica la anterior resolución mediante envio de copia por el sistema de lexnet a los Procuradores intervinientes en el recurso, haciendo saber a las partes, que en caso de la preparación de recurso de casación y en su caso acumuladamente con el anterior recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de CINCO DIAS y ante este mismo Tribunal, de conformidad con la Disposición Adicional 15ª de la L.O.P.J. publicada en el B.O.E. de 4 de noviembre de 2009 , la necesidad de constitución del deposito para poder recurrir, debiendo ingresar la suma de 50 € por cada uno de los recursos que se preparen en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones nº 4510 abierta a nombre de este Tribunal en la entidad Banesto, acreditando la constitución de dicho depósito al tiempo de preparar el recurso.

Igualmente para el supuesto de que la parte recurrente sea una persona jurídica deberá acompañar la presentación de la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional compatible con aquél a tenor del art. 35 apartado 7.2 de la Ley 53/02 de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, de todo lo que doy fe.