Sentencia Civil Nº 553/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 101/2011 de 14 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCCION DECIMONOVENA

ROLLO NÚM.101/2011 A

Juzgado Primera Instancia 48 Barcelona

P.ordinario núm. 128/2009

S E N T E N C I A NÚM.553/2011

Ilmos. Sres.

D.Ramón Foncillas Sopena

D.José Manuel Regadera Sáenz

D.Adolfo Lucas Esteve

En Barcelona, a catorce de diciembre de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimonovena de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de P.ordinario núm.128/2009, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 48 Barcelona, a instancia de Basilio contra MATEO MUÑOZ SL, GONMUZ SL Y VALLE VERDE DE VERA SL; los cuáles penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de las partes codemandadas indicadas contra la Sentencia dictada en los mismos el dia 05-11-2010 por el Juez del expresado juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia contiene, entre otros, los pronunciamientos, del tenor literal siguiente: ""Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el procurador Sr. Fernández Aramburu, en nombre y representación de Basilio contra la entidad Mateo Muñoz, SL, Gonmuz, SL y Valle Verde de Vera, SL, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa privado de fecha 24 de noviembre de 2005 por incumplimiento mutuo condenando a las demandadas a abonar solidariamente a la actora las cantidades entregadas que ascienden a 32546,42 euros. Y que desestimando íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por la procuradora Sra. Garcia Martinez, en nombre y representación de Mateo Muñoz,SL, Gonmuz, SL y Valle Verde de Vera, SL, contra D. Basilio , debo absolver y absuelvo al demandado de todos los pedimentos formulados frente al mismo. Todo ello sin hacer pronunciamiento en costas respecto a al demanda principal y a la demanda reconvencional.""

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada, MATEO MUÑOZ SL, GONMUZ SL, Y VALLE VERDE DE VERA SL, mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria, Basilio , elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el dia 15 de noviembre de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo.Sr. Magistrado D.Adolfo Lucas Esteve.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a dicho pronunciamiento se alzan Mateo Muñoz, SL, Valle verde de Vera, SL y Gonmuz, SL, alegando:

a) Nunca ha existido incumplimiento de la parte demandada ya que en el contrato de compraventa se pacta que la promotora notificará fehacientemente a la compradora el inicio del plazo para escriturar, por tanto no existe incumplimiento, ya que dicha notificación no se ha realizado por la promotora ni tampoco por la compradora. Además, el actor solicitó que se prorrogara la fecha de la escritura para conseguir financiación.

b) No se está conforme con la sentencia cuando afirma que existe un incumplimiento mutuo de las partes, ya que la única parte que ha incumplido es la demandante (demandada reconvencional): la vendedora no entregó la vivienda dentro de plazo porque la compradora solicitó una prórroga, prórroga que posteriormente no cumplió, lo que indica el incumplimiento del actor.

c) No se está conforme con la sentencia cuando afirma que las dudas suscitadas llevan a aplicar la teoría del incumplimiento mutuo, ya que si no se puede concluir quien incumplió no puede posteriormente imputarse un incumplimiento mutuo.

d) Según el artículo 1282 CC , que estipula juzgar la intención de los contratantes atendiendo a sus actos, no puede demostrase que la intención de las partes fuese resolver el contrato: Los demandados nunca solicitaron la rescisión del contrato y, además, el actor, solicitó la prórroga de la escritura porque estaba buscando financiación. Finalmente, el demandante debería haber comunicado el inicio del plazo de 30 días para firmar.

e) El demandante es sobrino del administrador de la empresa encargada de la comercialización de la promoción que se encargaban de notificar la obtención de la licencia de primera ocupación.

f) El TS dice que el incumplimiento resolutorio ha de ser inequívoco, objetivo, pertinaz y sin causa que lo justifique Y considera que el retraso tiene finalidad resolutoria si viene a frustrar el fin práctico perseguido por el negocio o si evidencia una voluntad rebelde al cumplimiento.

El actor se opone a la apelación e interesa la confirmación de la resolución de instancia, con imposición de costas a la parte recurrente.

SEGUNDO .- Planteado el debate en esta segunda instancia en los términos indicados en el numeral anterior procede señalar que con fecha 24 de noviembre de 2005 ambas partes suscribieron un contrato de compraventa en el que se estableció: "La promotora se obliga a otorgar la Escritura Pública de compraventa en el plazo de treinta días a contar desde la fecha en que se obtenga la licencia de primera ocupación. Si llegada dicha fecha no se hubiera realizado la escritura pública por imposibilidad por parte de la comprador, salvo motivos de fuerza mayor, el presente contrato quedará sin validez, quedando en poder de la promotor las cantidades que como penalización han sido reseñadas en la estipulación cuarta, en concepto de daños y perjuicios."

La sentencia de instancia sostiene que hay contradicciones entre ambas partes sobre la causa de la falta de otorgamiento de escritura pública: la actora sostiene que las demandadas no informaron al actor y las demandadas entienden que no se concretó la fecha de otorgamiento por problemas de liquidez del actor a pesar de los contactos verbales existentes. Por ello, considera que las dudas suscitadas llevan a aplicar la teoría del incumplimiento mutuo de las obligaciones, que equivale a desistimiento mutuo o apartamiento del contrato que conduce a restituir la cosas.

TERCERO .- Sentado lo anterior, este Tribunal entiende que en el presente caso no puede hablarse de desistimiento mutuo, ya que por parte de las demandadas no existe voluntad resolutoria ni tampoco existe un incumplimiento de suficiente entidad como para que la otra parte pueda solicitar la resolución del contrato.

Esta conclusión deriva de los siguientes argumentos:

a) En enero de 2008 las demandadas tenían concedida la licencia de primera ocupación de la vivienda, por lo que según la cláusula transcrita en el apartado anterior, se tendría que escriturar en el plazo de 30 días.

a) En fecha 19 de marzo de 2008 el actor solicitó una ampliación de la fecha de la firma hasta el día 30 de mayo de 2008 alegando retrasos en la constitución de hipoteca. Del presente documento cabe indicar: 1) en marzo de 2008 el actor era conocedor de la posibilidad/necesidad de escriturar la vivienda, 2) no podía escriturar la vivienda por retrasos en la constitución de la hipoteca y solicitó una prórroga hasta final de mayo, 3) la causa por la que no se podía escriturar era porque no tenían resueltos los problemas de financiación, por tanto, se trata de una causa imputable al comprador, 4) no se alega ningún incumplimiento por parte de la vendedora-promotora en esa fecha.

Este escrito implica que la parte vendedora estaba dispuesta a cumplir desde fechas anteriores y que el comprador no podía hacerlo, solicitando una prórroga. Partiendo de esta premisa, cabe considerar que el vendedor continuaba dispuesto a vender en fechas posteriores y que corresponde la carga de acreditar lo contrario al comprador.

b) El actor manifestó en el acto del juicio que quería escriturar en enero y también en mayo de 2008, pero que su situación económica cambia a partir de mayo (28'00"). Asimismo reconoce contactos con Gerco, que es la comercial, que utilizaba la promotora, hasta marzo de 2008 (29'00").

c) Los promotores, hoy demandados (y actores reconvencionales), nunca han solicitado la resolución del contrato.

d) Los promotores expidieron un burofax que fue recibido debidamente con fecha 9 de octubre de 2008, emplazando al actor para la compra del piso ante Notario con fecha 22 de octubre de 2008. Fecha en la que el actor no se presentó a la firma. (doc. 2 contestación).

Antes de esta fecha no consta ninguna manifestación del actor requiriendo el otorgamiento de escritura pública ni tampoco solicitando la rescisión del contrato por incumplimiento de los vendedores.

Entre el periodo existente entre el 30 de mayo de 2008 y el burofax entregado el 9 de octubre no consta ninguna comunicación escrita entre las partes (aunque las demandadas señalan la existencia de contactos telefónicos). Sin embargo, en todo caso, se está hablando de un periodo de unos tres meses sin documentación escrita que no es suficiente para entender que existe una resolución contractual entre las partes. Más aún cuando no ha habido ningún documento que lo solicite expresamente ni ningún requerimiento para otorgar escritura por parte del comprador que fuera incumplido.

e) No existe un indicio de mutuo disenso entre las partes. Solamente consta la voluntad primero moratoria y luego resolutoria del comprador de la vivienda. Sin embargo esa voluntad resolutoria no se corresponde con ningún incumplimiento esencial de los vendedores, que nunca han expresado una voluntad resolutoria. Así, resulta plenamente aplicable el artículo 1.124 CC que establece: "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe."

CUARTO .- En la argumentación de la sentencia, se hace referencia al artículo 3 de la Ley 57/1968 que establece: "Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 % de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda."

Sin embargo este artículo ha de entenderse referido al incumplimiento por parte del cedente (vendedor). Ello se desprende de la interpretación de la expresión: "el cesionario podrá...conceder al cedente prórroga". Es decir, permite conceder una prórroga al cedente porque se ha retrasado en la entrega. Ahora bien, en el presente procedimiento ha quedado acreditado que fue el comprador quien solicitó prórroga para poder buscar financiación, sin que en los meses posteriores se haya acreditado un incumplimiento por la parte vendedora.

Por tanto, este artículo no es aplicable cuando es el cesionario quien solicita, de forma unilateral, prórroga en la entrega de la vivienda. Entenderlo de otro modo permitiría al cesionario optar unilateralmente entre la rescisión de la vivienda o la restitución de las cantidades entregadas, dejando el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes, situación contraria al artículo 1256 CC , según el cual, "La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes".

QUINTO .- En el presente procedimiento el actor (comprador) reclama la declaración de la rescisión contractual y la devolución de las cantidades entregadas mientras que la actora reconvencional (vendedora) reclama el cumplimiento del contrato.

Por lo expuesto, atendiendo a que no existe resolución de mutuo acuerdo ni tampoco concurre ninguna causa para solicitar unilateralmente la resolución del contrato, procede estimar el recurso de apelación interpuesto y, en su virtud, desestimar la demanda presentada por Basilio , con imposición de las costas al actor, y estimar la demanda reconvencional condenando al Sr. Basilio al cumplimiento del contrato pactado entre las partes, al otorgamiento de escritura pública y al pago del resto del precio pendiente de abono en el mismo acto, con imposición de las costas al demandado reconvencional.

En cuanto a las costas devengadas en esta alzada por razón del recurso de apelación interpuesto, no ha lugar a efectuar imposición de las mismas al haberse estimado el mismo ( art. 398.2 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Se estima el recurso de apelación interpuesto por la representación de Mateo Muñoz, SL, Valle verde de Vera, SL y Gonmuz, SL, frente a la sentencia de 5 de noviembre de 2010, dictada en el juicio ordinario número 128/2009 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia número 48 de Barcelona y revocando la misma, se dicta la presente por la que:

a) Se desestima la demanda presentada por Basilio , con imposición de las costas al citado Sr. Basilio .

b) Se estima la demanda reconvencional condenando a Basilio al cumplimiento del contrato de compraventa, debiendo proceder a otorgar escritura pública de la vivienda adquirida en el citado contrato y al pago del resto del precio pendiente de abono en el mismo acto, con imposición de las costas al citado Sr. Basilio .

c) No ha lugar a efectuar imposición de las costas causadas en esta alzada.

Contra la presente resolución no cabe recurso ordinario alguno.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este dia, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.